臺灣高等法院民事判決
113年度上字第698號
上 訴 人 卓思瑩
訴訟代理人 卓依璇
吳欣陽律師
被 上訴人 台灣中油股份有限公司
法定代理人 方振仁
訴訟代理人 温佳萱
江怡嫺
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年12
月19日臺灣士林地方法院111年度訴字第1762號第一審判決提起
上訴，本院於114年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人之法定代理人原為李順欽，嗣變更為方振仁，有變
更登記表可考（本院卷一第257至259頁），並經其具狀聲明
承受訴訟（本院卷一第255至256頁），核無不合。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊為臺北市○○區○○段○○段00○0地號土地（下
稱系爭土地，其餘同段土地均以地號稱之）之所有權人，上
訴人為門牌臺北市○○區○○○路0段000巷00號未辦保存登記房
屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權人。系爭房屋為未經土
地所有權人同意建造之違章建築，其中如原判決附圖所示Ａ
部分（下稱Ａ部分房屋）無權占用系爭土地（占用部分下稱Ａ
部分土地），上訴人併因此受有相當於租金之利益等情，爰
依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除Ａ部
分房屋，返還Ａ部分土地予伊，並依民法第179條規定，依Ａ
部分土地申報總價年息百分之8計算，請求上訴人給付伊自
民國106年3月5日起至110年12月31日止，相當租金之不當得
利新臺幣（下同）42萬9234元本息，併自111年1月1日起至
返還Ａ部分土地之日止，按月給付伊7002元（原審就此為上
訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴；被上訴人於原審請
求逾前述部分，受敗訴判決，未據上訴，非屬本院審理範圍
，茲不贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋依空照圖所示，應於37年間已建造完
成，至遲依稅籍資料所示，於49年7月已存在，房屋建築者
以為所占用的土地為國有地，而該房屋坐落在士林官邸正對
面，若非經國家同意是不可能建築的，可見系爭房屋應係經
原土地所有權人同意建造完成。伊係於105年6月2日向訴外
人陳曹美金購買系爭房屋，伊及伊前手有向系爭房屋坐落之
5-9地號土地、41地號土地所有權人繳納租金，嗣因地界於6
7年間重測後向北偏移而越界，占用鄰地非因伊或伊前手故
意或重大過失所致，且被上訴人知系爭房屋越界後，未即時
提出異議，依民法第796條第1項本文，被上訴人不得請求拆
除Ａ部分房屋。又拆除Ａ部分房屋後，將影響系爭房屋結構安
全，且拆除後形狀與尺寸已不符合理使用之需求，如全部拆
除後，因該基地屬於畸零地，亦無法新申請建築執照，故以
維持現狀使用為宜，且Ａ部分土地占用系爭土地比例甚微，
被上訴人對於Ａ部分土地亦無具體利用計畫，其請求拆除Ａ部
分房屋對於伊所造成之損失遠大於其所取得之利益，依民法
第796條之1第1項本文，伊得免為拆除Ａ部分房屋。再被上訴
人長期怠於行使權利，嗣拒絕與伊協商處理，執意拆除Ａ部
分房屋，違反誠信原則且屬權利濫用，依民法第148條第1項
、第2項，被上訴人不得請求拆除Ａ部分房屋。另考量Ａ部分
土地具有面積狹小、形狀不規則、有水溝衡亙其中、立有圍
牆等特性，及鄰地租金行情等情，以申報總價年息百分之8
計算相當於每年租金之數額，顯屬過高云云，資為抗辯。並
上訴聲明：㈠原判決不利於伊之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷一第140至141、187至188頁、卷二
第126頁）：
㈠被上訴人於45年2月6日買賣取得系爭土地權利範圍全部。系
爭土地面積為2738平方公尺，使用分區為第參種商業區。
㈡系爭房屋現坐落於5-9地號土地、41地號土地、系爭土地。其
中占用系爭土地部分如原判決附圖所示Ａ部分，面積為17.67
平方公尺。
㈢上訴人於105年間自訴外人陳曹美金受讓系爭房屋事實上處分
權，簽立有如士司調字卷第300頁所示之建築改良物所有權
買賣移轉契約書。上訴人現為系爭房屋之事實上處分權人，
並為房屋稅之納稅義務人（士司調字卷第59頁）。
㈣系爭房屋現由上訴人出租與雙胞胎商行，開設招牌「双胞胎
手工蛋餅捲ㄦ」之早餐店（本院卷一第83頁）。
四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠系爭房屋占用系爭土地，是否有民法第796條第1項規定之適
用？
⒈按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰
地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更
其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償
金，98年1月23日修正後之現行民法第796條第1項定有明文
。且依民法物權編施行法第8條之3之規定，於民法物權編修
正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移
去或變更其房屋時，亦適用之。次按民法第796條第1項前段
土地相鄰關係致一方之土地所有權擴張，而他方之土地所有
權受限制，該權利義務對於嗣後受讓該不動產而取得所有權
之第三人固仍繼續存在（最高法院85年度台上字第119判決
意旨參照）。所謂土地所有人建築房屋逾越地界，係指土地
所有人或其他有利用土地權利之人在其自己土地建築房屋，
倘建築房屋之初，尚非土地所有人或其他有利用土地權利之
人，應屬單純之「無權占有」（最高法院107年度台上字第6
44號判決意旨參照）。又所謂鄰地所有人如知其越界而不即
提出異議，係指鄰地所有人於土地被越界建築當時明知而不
即時反對（最高法院81年度台上字第938 號判決意旨參照）
，如於越界建築當時不知其事，而於建築完峻後始知其情事
者，仍無該條之適用（最高法院72年度台上字第4734號判決
意旨參照）。又所謂鄰地所有人知其越界，須鄰地所有人事
實上知悉越界建築，方足當之，而主張鄰地所有人知其越界
而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院
83年度台上字第605號判決意旨參照）。
⒉上訴人雖主張：系爭房屋依空照圖所示，應於被上訴人45年2
月6日購入系爭土地前之37年間便已建造，建築者雖非土地
所有人，但應有得土地所有權人同意，被上訴人於地政機關
67年10月23日辦理系爭土地重測時，即可發現系爭建物越界
建築之情，卻長年未表示異議，依民法第800條之1準用第79
6條第1項本文規定，被上訴人不得請求拆除Ａ部分房屋云云
。
⒊經查，系爭房屋現坐落於5-9地號土地（所有權人為中華民國
、管理者為財政部國有財產署）、41地號土地（土地所有權
人為郭姓地主）、系爭土地（所有權人為被上訴人），有5-
9地號土地、41地號土地謄本（本院卷一第299、289頁）在
卷可憑，且為兩造所不爭執（參不爭執事項㈠、㈡）。又上訴
人自陳系爭房屋並非土地所有人所興建（本院卷一第253頁
）。次查，上訴人雖有向財政部國有財產署承租5-9地號土
地（原審士司調卷第304頁），然5-9地號土地係於71年9月1
日方登記為國有，上訴人或其前手縱有向財政部國有財產署
承租5-9地號土地，亦無從據此推論系爭房屋為有利用土地
權利之人在所占用之土地上建築之房屋。復查，證人即41地
號土地共有人郭明智固到庭結稱：伊於39年即6歲時自父親
繼承取得41地號土地持分，不曉得土地上面從什麼時候開始
有房子，不知道系爭房屋在建築時有無經過地主同意，伊母
親有去收租金，約89年間伊母親過世後伊開始收租金，不清
楚伊母親從何時開始收租金等語（本院卷二第52至54頁）；
訴外人即系爭房屋前事實上處分權人胡郭君江之子亦表示：
系爭房屋於購買時已是成屋，不清楚於興建時有無得到土地
所有權人同意等語（本院卷二第15、51至52頁）。依此，至
多僅得認上訴人及其前手有向41地號土地地主繳納租金，然
系爭房屋之事實上處分權人有無繳付租金予地主，究與系爭
房屋是否為土地所有人或其他有利用土地權利之人在該土地
建築房屋無涉，無從據此認定系爭房屋於興建當時有得土地
所有權人同意。上訴人空言主張系爭房屋於建築當時應有得
土地所有權人同意，即難採信。依前揭說明，上訴人既未能
舉證證明系爭房屋為土地所有人或其他有利用土地權利之人
所興建，則本件應屬單純之「無權占有」。
⒋再者，揆諸民法第796條之立法理由明揭：「謹按土地所有人
建築房屋，遇有逾越疆界之時，鄰地所有人如知其越界，應
即提出異議，阻止動工興修。若不即時提出異議，俟該建築
完成後，始請求移去或變更其建築物，則土地所有人未免損
失過鉅，姑無論鄰地所有人是否存心破壞，有意為難，而於
社會經濟，亦必大受影響，故為法所不許。」可知民法第79
6條之規定係就鄰地所有人於「房屋興修時」即知有越界卻
未提出異議之情形為規範，於鄰地所有人於「建築完成後」
始知有越界之情形，當無是項規定之適用。本件兩造就系爭
房屋越界情形乃是因67年間地籍重測後地界向北偏移所致乙
節，均不爭執（本院卷二第97、114頁），可見被上訴人至
早於67年地籍重測後始得知悉本件有越界情形，而系爭房屋
係於49年7月為房屋稅籍（原審士司調卷第59頁），可見系
爭房屋至遲在49年7月前已興建完成，堪認被上訴人於系爭
房屋建築當時，並無知悉越界建築之情形。綜此，上訴人未
能證明系爭房屋為土地所有人或其他有利用土地權利之人所
興建，及被上訴人於系爭房屋建築當時，即知有越界之情形
，上訴人抗辯本件依民法第796條第1項本文之規定，被上訴
人不得請求拆除房屋云云，即無可採。
㈡法院得否依民法第796條之1規定，斟酌公共利益及當事人利
益，使上訴人就系爭房屋占用系爭土地部分免為全部或一部
之拆除？
⒈按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變
更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部
之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，
觀諸98年1月23日修正之現行民法第796條之1第1項規定自明
。且依民法物權編施行法第8條之3規定，上開規定於民法物
權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人
請求移去或變更其房屋時，亦適用之。次按民法第796條之1
第1項其立法意旨係以：對於不符合第796條規定者，鄰地所
有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時難免對社會
經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院
裁量權，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，以顧及社會
整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益（民法第796條之1
修正理由參照）。又當事人間之利益衡量，應就權利人因權
利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所
受之損失，比較衡量以定之（最高法院71年台上字第737號
判例意旨參照）
⒉系爭房屋越界占用系爭土地，然上訴人未能舉證證明系爭房
屋為土地所有人或其他有利用土地權利之人所興建，本件僅
為單純之無權占有情形，與越界建築之情形不符，本件並無
民法第796條第1項之適用，已如前述，本件既非越界建築，
即無民法第796條之1第1項規定之適用。況查，系爭土地之
公告現值為每平方公尺30萬3000元（本院卷一第411頁），
是Ａ部分土地之公告現值達535萬4010元（303,000元/㎡×17.6
7㎡）；而上訴人購買系爭房屋時之契稅標準現值僅為2萬元
（原審士司調字卷第302頁），114年期之課稅現值亦僅為2
萬1200元（本院卷一第357頁）；審以系爭土地為商業區土
地（參不爭執事項㈠），得為整體開發利用，Ａ部分土地面積
雖非鉅，仍有相當之價值，而系爭房屋為磚造平房，已使用
年數超過60年（系爭房屋至遲於稅籍登記之49年7月已興建
完成），超逾25年之耐用年數甚許（本院卷二第33頁），已
可認Ａ部分土地之價值超逾系爭房屋之價值甚多。且衡以一
般人於購買不動產前，必然會進行相關之查證，以避免交易
糾紛或錯誤評估而蒙受損失，本件上訴人於購買系爭房屋時
即知該房屋之面積約為30平方公尺（原審士司調字卷第300
頁），縱然上訴人及其前手有向財政部國有財產署承租5-9
地號土地，並有繳付地租予41地號土地所有權人，然該等土
地面積合計僅約為18平方公尺（本院卷一第289、299頁），
此為任何人均得輕易查知之事，上訴人顯非不能預見系爭房
屋占有土地之一部權源尚有不明，而於全盤考量風險損益後
，始花費金錢購入系爭房屋。是經斟酌公共利益及兩造經濟
利益，難認被上訴人收回Ａ部分土地之利益，相較於上訴人
之損失及公共利益，有何顯屬失衡情形。上訴人據此主張免
為拆除Ａ部分土地房屋，委屬無據。
㈢被上訴人得依民法第767條第1項中段、前段請求上訴人拆除Ａ
部分房屋，及返還A部分土地：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前
段、中段定有明文。
⒉查，被上訴人為系爭土地（含Ａ部分土地）之所有權人，上訴
人為系爭房屋（含Ａ部分房屋)之事實上處分權人，且Ａ部分
房屋占有Ａ部分土地等情，為兩造所不爭執（參不爭執事項㈠
㈡㈢），上訴人未能舉證占用Ａ部分土地有何正當權源，而系
爭房屋並無民法第796條第1 項、第796條之1第1項前段規定
之適用，業如上述，則被上訴人依民法第767條第1項中段規
定，請求上訴人拆除Ａ部分房屋，及依民法第767條第1項前
段規定，請求上訴人返還Ａ部分土地，即屬有據。
⒊至上訴人辯稱被上訴人本件訴請拆屋還地為權利濫用、違反
誠信原則云云，為被上訴人所否認。經查：
⑴按民法第148條第1項所稱權利之行使，不得以損害他人為主
要目的者，係指專以損害他人為主要目的之情形而言。如為
自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，既非以損害
他人為主要目的，即無該項規定之適用（最高法院95年度台
上字第1167號判決意旨參照）。況權利之行使不得違反公共
利益或以損害他人為主要目的，固為民法第148條第1項所明
定，惟行使權利，是否以損害他人為主要目的，應就權利人
因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行
使所受之損失，比較衡量以定之。又權利人得為權利之行使
為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人
及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。而何
謂「利益極少」、「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認
定，且應由主張變態情事者，負舉證之責（最高法院98年度
台上字第2483號判決意旨參照）。又所謂權利濫用，係指外
觀上徒具權利行使之形式，實質上違背法律之根本精神，亦
即與權利之社會作用及其目的相背馳者而言。其判斷應採客
觀標準，觀察一切具體情事，尤應綜合權利人因權利行使所
能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失
，比較衡量以定之。而權利人於相當期間內不行使其權利，
並因其行為造成特殊情況，足引起義務人之正當信賴，認為
權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人行使其義務，於此
情形，經盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關
係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他相關因素，綜合
考量，依一般社會通念，可認其權利之再為行使有違誠信原
則者，得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之
權利受到一定之限制而不得行使，此即權利失效，乃源於誠
信原則，本於禁止權利濫用，以軟化權利效能之特殊救濟形
態。故權利失效，除權利人經過相當時間不為權利行使之事
實外，並須有特別事實，致義務人信賴權利人不再主張該項
權利，始足當之（最高法院112年度台上字第2655號判決意
旨參照）。
⑵被上訴人為Ａ部分土地之所有權人，Ａ部分房屋無權占有Ａ部分
土地，被上訴人本於所有權人之地位，訴請拆除Ａ部分房屋
，回復Ａ部分土地應有之支配狀態，乃被上訴人權利之正當
行使，縱影響上訴人現實使用之利益，亦難謂被上訴人屬權
利濫用。且於斟酌比較Ａ部分土地及系爭房屋之價值及現況
後，難謂被上訴人所得利益極少，且上訴人及國家社會所受
之損失甚大，而有顯然失衡情形，已如前述。又當事人就其
法律上權利受侵害一事，本得決定以訴訟或和解方式處理，
被上訴人為取回遭占用之土地選擇以訴訟方式解決紛爭，並
因考量未來回收土地之需，及過去相類案件之後續辦理情形
，現不欲出租Ａ部分土地而不與上訴人和解，難謂濫權或不
依誠實及信用方法為之，自難認被上訴人請求拆屋還地屬權
利濫用。又查，本件被上訴人並無為任何足使他人信賴其將
不就系爭土地行使權利之行為，依前揭說明，既無足使他人
信賴被上訴人不再主張權利之特別事實，縱被上訴人有相當
時間未主張其權利，亦無權利失效之問題。故上訴人抗辯依
民法第148條第1項、第2項規定，被上訴人不得請求拆除系
爭房屋，為無理由。
㈣被上訴人得請求以申報地價年息百分之8計算之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可
能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。是土地遭
他人無權占有者，自非不得依不當得利之法律關係，請求無
權占有人返還所獲之租金利益。
⒉本件Ａ部分房屋無權占有Ａ部分土地，則被上訴人請求上訴人
返還相當於租金之不當得利，依前揭說明，自屬有據。本院
審酌Ａ部分土地鄰近捷運士林站（原審卷第386至390頁）、
使用分區為商業區，上訴人將系爭房屋全部出租予他人開設
早餐店使用（參不爭執事項㈠㈣），每月收取2萬2700元之租
金（原審卷第398、430至431頁），Ａ部分房屋面積約占系爭
房屋總面積之6成（17.61/（17.61+12.25），本院卷二第70
頁），依面積之比例計算，Ａ部分房屋每月得收取之租金逾1
萬3千餘元，已超逾Ａ部分土地以申報總價年息百分之8計算
之金額甚許（見原判決附表），被上訴人自110年起應繳納
之地價稅已接近以申報總價年息百分之5計算之金額（本院
卷一第405、417至419頁），認上訴人所獲之利益即被上訴
人得請求之不當得利之數額，應以占用土地之申報地價年息
百分之8計算為適當。原判決以申報總價年息百分之8計算相
當於每年租金之數額，並詳載計算式如原判決第9頁及其附
表所示，且上訴人僅就不當得利計算基準高低為爭執（本院
卷二第126頁），本院此部分意見，與原判決相同，爰依民
事訴訟法第454條第2項規定予以援用，不再贅述。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人
拆除Ａ部分房屋，並返還Ａ部分土地，及依民法第179條規定
，請求上訴人給付自106年3月5日起至返還Ａ部分土地之日止
，以申報地價年息百分之8計算之不當得利，如原判決主文 第2項所示之金額本息，自屬正當，應予准許。從而原審為 上訴人此部分敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 22 日 民事第十四庭
審判長法 官 李媛媛 法 官 蔡子琪 法 官 陳雯珊正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 22 日
書記官 陳韋杉
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