臺灣高等法院民事判決
113年度上字第1288號
上 訴 人 邱吳淑瑛
顏良安
黃榮燦
林靜宜
楊伯仁
胡茂川
共 同
訴訟代理人 巫宗翰律師
複 代理 人 劉芯言律師
被 上訴 人 經貿匯通2001大樓管理委員會
法定代理人 王思懿
上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議等事件，上訴人對
於中華民國112年12月27日臺灣臺北地方法院111年度訴字第5675
號第一審判決提起上訴，本院於114年4月1日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及除確定部分外之訴
訟費用裁判均廢棄。
上開廢棄部分，確認經貿匯通二○○一大樓於民國一一一年十二月
十五日第二次區分所有權人會議中有關住戶管理費調整之決議（
即該次會議中將應繳納管理費數額調整為住家區每坪一三五元、
店面區每坪一○五元、辦公區每坪一三五元之決議）無效。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
查本件被上訴人之法定代理人原為吳盈諒（見原審卷第561
至562頁），嗣變更為王思懿，並據其具狀聲明承受訴訟（
見本院卷第73、277至293頁），核無不合，自應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
㈠經貿匯通2001大樓（下稱系爭大廈）為住商混合大樓，分為
前、後兩棟各有1個出入口；前棟為9層樓，其中1樓是店面
區4戶（共105.58坪），其餘樓層是辦公區38戶（共998.37
坪）；後棟為10層樓住家區9戶（共303.62坪）。系爭大廈
自民國90年間起即按各區使用性質及需求不同，應繳納管理
費金額分別為住家區每坪新臺幣（下同）70元、店面區每坪
105元、辦公區每坪140元，近年來每區各戶另統一加收修繕
預備金每坪20元。
㈡系爭大廈之區分所有權人（下稱區權人）前曾於111年7月15
日召開111年度區權人會議，就參、議題討論欄「一、住戶
管理費調整討論」先作成「結論1」之決議，將加收之修繕
預備金每坪20元併為管理費不另行收取，復作成「結論2」
之決議，將應繳納管理費數額調整為住家區每坪90元、店面
區每坪105元、辦公區每坪125元，又作成「結論3」之決議
，將來如有修繕而資金不足時，將由全體區權人共同承擔（
下合稱系爭7月15日決議）。
㈢系爭大廈再於111年12月15日召開111年度第2次區權人會議，
就肆、議題討論欄「四、住戶管理費調整討論」作成「調整
為C案」之決議，亦即將應繳納管理費數額調整為住家區每
坪135元、店面區每坪105元、辦公區每坪135元（下稱系爭
決議）。惟系爭決議僅針對住家區之管理費數額大幅調漲，
乃辦公區藉由多數決之優勢（每戶1票），恣意作成對於住
家區不利之結果，未能考量各區域性質、共有及共用部分使
用頻率、強度比例不同及實際獲益程度差別等因素，且未提
出調整住家區管理費數額之客觀上合理數據及事由，不具正
當必要性，亦違反比例原則、顯失公平，已有權利濫用情事
，伊均為住家區之區權人，爰訴請確認系爭決議無效等語（
原審就此判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴；至上訴人
逾此部分請求，未據其提起上訴，而未繫屬於本院，茲不贅
述）。並於本院上訴聲明：⒈原判決關於駁回後開第⒉項之訴
部分廢棄；⒉上開廢棄部分，確認系爭決議無效。
二、被上訴人則以：系爭大廈前、後棟相通，住家區與辦公區於
公共設施使用上完全相同，社區資源（保全、清潔、水塔清
洗、電梯、機電等）共享，卻長年由辦公區為不利分擔，非
屬公平，住家區與辦公區理應繳納相同數額管理費。區權人
會議之主席對於各議題均予以尊重，實無刻意主導風向，或
多數區權人不當欺壓少數情事等語，資為抗辯。並於本院答
辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭大廈分為前、後兩棟，各有1個出入口。前棟是9層樓，
其中1樓是店面區4戶（共105.58坪），其餘樓層是辦公區38
戶（共998.37坪），前棟出入口設有保全櫃台，前棟設置2
部電梯；後棟是10層樓住家區9戶（共303.62坪），設置1部
電梯，後棟出入口並未設有保全櫃台（見本院卷第63、64、
128、265頁）。
㈡上訴人均為系爭大廈住家區之區權人（見本院卷第325至330
頁）。
㈢在111年7月15日區權人會議之前，系爭大廈應繳納管理費數
額分別為住家區每坪70元、店面區每坪105元、辦公區每坪1
40元，另每區各戶均統一加收修繕預備金每坪20元（見本院
卷第62頁）。
㈣系爭大廈於111年7月15日召開之111年度區權人會議作成系爭
7月15日決議，內容為：就參、議題討論欄「一、住戶管理
費調整討論」先作成「結論1」之決議，將加收之修繕預備
金每坪20元併為管理費不另行收取，復作成「結論2」之決
議，將應繳納管理費數額調整為住家區每坪90元、店面區每
坪105元、辦公區每坪125元，又作成「結論3」之決議，將
來如有修繕而資金不足時，將由全體區權人共同承擔（見原
審卷第117頁）。
㈤系爭大廈於111年12月15日召開之111年度第2次區權人會議作
成系爭決議，內容為：就肆、議題討論欄「四、住戶管理費
調整討論」作成「調整為C案」之決議，亦即將應繳納管理
費數額調整為住家區每坪135元、店面區每坪105元、辦公區
每坪135元（見原審卷第119至121頁）。
四、得心證之理由：
㈠上訴人是否具有確認利益？
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存在
與否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之
狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而
言。本件上訴人主張系爭決議因違反公平原則、比例原則並
且構成權利濫用而無效等情，為被上訴人所否認，而上訴人
為系爭大廈住家區之區權人（參不爭執事項㈡），系爭決議
是否合法有效，影響渠等與其他住戶是否需遵循系爭決議繳
納管理費之權益陷於不安定狀態，此不安狀態得以確認判決
除去之，揆諸前揭規定及說明，應認上訴人訴請確認系爭決
議無效，有即受確認判決之法律上利益。
㈡上訴人訴請確認系爭決議無效，是否有理？
⒈按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2
項定有明文。而特定公寓大廈之全體區分所有權人，與民法
社團均屬人的結合，有其相似性，在民主精神與法人自治之
基礎下，對於公寓大廈區分所有權人會議所為決議是否無效
之爭執，自得類推適用民法第56條第2項規定，視其決議內
容是否有違反法令或章程（規約）而定。
⒉次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第
148條定有明文。公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕
、管理、維護費用，原則上由公共基金支付或由區權人按其
共有之應有部分比例分擔之，惟區權人會議或規約另有規定
者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明。
則共用部分之管理維護費用，雖以按區權人共有之應有部分
比例分擔為原則，惟各區權人共用部分坐落之位置、居住情
形、使用目的及利用狀況等實際獲益程度往往有別，上開規
定乃授權區權人會議或規約視所屬公寓大廈區權人之受益程
度，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔彈
性訂定負擔標準，以維公平，於訂定負擔標準時，自應依前
揭授權目的以正當手段行使之。是以，關於公寓大廈社區管
理費分擔之數額，管理委員會固有權透過區權人會議決議而
重行改定，然其重行改定之結果須具合目的性（即係為修繕
、管理、維護共用部分之合理目的），且所約定分擔之方式
須有充分理由及合宜之計費標準，不得為不合理之差別待遇
，以具其正當性，否則無異允許藉由多數決方式，形成對於
少數區權人不利之分擔決議，自屬以損害他人為主要目的之
權利濫用，依民法第148條第1項規定，自非法之所許。
⒊經查：
⑴在111年7月15日區權人會議之前，系爭大廈應繳納管理費數
額分別為住家區每坪70元、店面區每坪105元、辦公區每坪1
40元，另每區各戶均統一加收修繕預備金每坪20元（參不爭
執事項㈢），亦即住家區每坪90元、店面區每坪125元、辦公
區每坪160元。系爭大廈於111年7月15日召開之111年度區權
人會議作成系爭7月15日決議，將應繳納管理費數額調整為
住家區每坪90元、店面區每坪105元、辦公區每坪125元，不
再另收修繕預備金（參不爭執事項㈣），亦即住家區實收管
理費維持原狀，調降店面區及辦公區之實收管理費（該次決
議原經上訴人於原審亦訴請確認無效，經原審判決上訴人敗
訴後，上訴人雖有對之提起上訴，惟嗣後撤回〈見本院卷第3
33頁〉，業已確定，於兩造間應認系爭決議為有效而應予適
用）。
⑵系爭大廈於系爭7月15日決議後，經過5個月，又於111年12月
15日召開111年度第2次區權人會議，並作成系爭決議，將系
爭大廈應繳納管理費數額調整為住家區每坪135元、店面區
每坪105元、辦公區每坪135元，亦不另收修繕預備金（參不
爭執事項㈤、本院卷第65頁）；其中店面區並未調漲，住家
區之管理費則自90元/坪調漲為135元/坪，辦公區之管理費
自125元/坪調漲為135元/坪；上開決議結果顯示住家區調漲
比例為50％（計算式：135－90＝45，45÷90×100％)、辦公區調
漲比例為8％(計算式：135－125＝10，10÷125×100％)，兩者相
當懸殊。而管理費數額雖得以區權人會議決議為調整，但須
不違背公平原則且須合於正當必要性，不得任意為不合理之
差別待遇，否則即有權利濫用之虞；是依系爭決議之結論以
觀，系爭大廈就住家區之管理費數額調漲50％，與辦公區調
漲比例8％差異甚大，被上訴人自應就該明顯不同之漲幅差別
提出合理說明，否則難謂辦公區之區權人無利用多數決優勢
之恣意為系爭決議而顯失公平〈依不爭執事項㈠，系爭大廈分
為店面區4戶（共105.58坪）、辦公區38戶（共998.37坪）
、住家區9戶（共303.62坪），辦公區為區權人會議表決之
絕對優勢)。
⑶被上訴人辯稱：系爭大廈前、後棟相通，住家區與辦公區於
公共設施使用上完全相同，社區資源（保全、清潔、水塔清
洗、電梯、機電等）共享，卻長年由辦公區為不利分擔，非
屬公平，住家區與辦公區理應繳納相同數額管理費云云，惟
查：
①觀諸系爭大廈110年7月至112年6月期間之每月收支明細表（
見本院卷第77至124頁），顯示此段期間公共基金每月均有2
百萬元左右之結餘，直至113年底結餘款更增為320餘萬元（
見本院卷第251頁），堪認系爭大廈依系爭7月15日決議所定
收費標準而收取之管理費數額仍足夠支付所有開銷，尚無於
經過5個月之短短期間再以系爭決議調漲住家區及辦公區住
戶管理費之急迫性及必要性。又系爭決議通過後，住家區之
管理費數額調漲50％，與辦公區調漲比例8％差異高達42％，自
難僅以住家區及辦公區調整後每月應收管理費數額均為每坪
135元、形式上一致乙節，即逕認符合公平原則。至於系爭
大廈未來面臨屋齡漸增、可能大幅支出共有、共用部分修繕
費用之考量，亦應由全體區權人共同承擔，而非加重特定、
個別區權人之責任，亦不能以此為由對住家區加收高達50％
幅度之管理費。
②以辦公區及住家區使用保全、清潔、電梯等公共資源服務頻
率及實際獲益程度觀之：
❶系爭大廈分為前、後兩棟，各有1個出入口。前棟共9層樓，
其中1樓是店面區4戶，其餘樓層是辦公區38戶，前棟出入口
設有保全櫃台，前棟設置2部電梯；後棟共10層樓是住家區9
戶，設置1部電梯，後棟出入口並未設有保全櫃台等情，為
兩造所不爭執（參不爭執事項㈠）。
❷就清潔服務方面，辦公區之每層樓均設有公共茶水間及廁所
，住家區則無，依一般使用常規，住家區住戶應無特意至前
棟辦公區使用公共茶水間及廁所之必要，可推知辦公區公共
茶水間及廁所應以該區住戶及平日上班人員、往來洽公人員
使用為主，難認住家區有實際使用之利益；而系爭大廈有聘
僱清潔人員，須打掃辦公區之茶水間及廁所乙節，為兩造所
不爭執（見本院卷第130、266頁），並有系爭大廈清潔工作
合約書明載清潔人員服務範圍包括廁所及茶水間可稽（見本
院卷第164頁），足認辦公區比住家區住戶多享有打掃茶水
間及廁所之服務利益。
❸兩造亦不爭執系爭大廈有以管理費支付辦公區茶水間每2個月
濾心更換費6千元之事實（見本院卷第267頁），則依前述住
家區並無使用辦公區茶水間之必要而言，辦公區比住家區住
戶亦多享有濾心更換費之服務利益。
❹就電梯使用方面，系爭大廈之辦公區共38戶設置2部電梯、住
家區共9戶設置1部電梯，形式上雖以住家區住戶設置配有電
梯之比例較高（住家區每戶為1/9、辦公區每戶為1/19）；
惟辦公區高達38戶，平日上班人員、往來洽公人員甚至載貨
需求而進出使用電梯頻率遠高於住家區甚多，辦公區電梯維
護、零件耗損、整體更新之機率亦將高於住家區，依一般經
驗法則應可認定。
❺就保全服務部分，上訴人雖主張住家區出入口並無保全櫃檯
，且保全人員夜間僅巡邏辦公區，故住家區享有之保全服務
遠比辦公區少；被上訴人則辯稱保全服務全區共享云云。然
前棟辦公區往來進出人口眾多，訪客一律由前棟進出，保全
櫃檯設置於辦公區較為便利管理，至於後棟住家區人口單純
，且出入口平時關閉（見本院卷第63頁），又有保全人員王
兆翔證稱伊會監看監視器畫面，若有住戶忘記關門伊會去處
理等語（見本院卷第133頁），衡情應屬保障、維護系爭大
廈整體區域基本安全之適當方式，尚難僅以保全櫃檯設置之
位置而認辦公區及住家區享有之保全服務有所區別；證人王
兆翔另證稱：伊是夜班保全，每天半夜2點、4點要作全社區
巡邏，辦公區是逐層巡視，住家區是1樓大廳，不上樓是因
為前幾任主委說逐層走動用到電梯會打擾住戶安寧，大廳以
外就沒有走動巡邏…全部的監視器都連到1個螢幕，伊時不時
會看一下監視器螢幕，瞭解有無人忘記關燈、關門，有人忘
記的話伊會去處理等語（見本院卷第131至133頁），可徵夜
間保全之工作本會兼顧辦公區之財產安全及住家區之人身財
產安全，且並非自始於保全服務契約中即當然排除夜間逐層
巡邏住家區之責任內容，若住家區現認為有夜間逐層巡邏之
必要，亦得告知被上訴人要求保全人員恢復巡邏，自不能以
此認定保全服務有所差異；此外，依卷內事證未見系爭大廈
住家區與辦公區所得享有之保全服務利益有明顯不同之處，
此部分應不能作為調整住家區與辦公區管理費數額之基礎理
由。
❻準此，系爭大廈辦公區相較於住家區多享有打掃茶水間及廁
所、茶水間濾心更換費之服務利益，亦因電梯使用頻率遠高
於住家區，未來維修更新費用亦將高於住家區，而系爭決議
將住家區與辦公區每月管理費均調整為每坪135元，顯未依
各區權人共用部分之實際獲益程度為合理區別，難謂未違反
公平原則。
⑷就作成系爭決議之動機而言：
被上訴人自承：…上訴人認為僅能以辦公室需支付2倍於住家
區之比例調整管理費，故針對系爭7月15日決議提起訴訟（1
11年8月31日起訴，見原審補字卷第7頁），致伊需另花費律
師費用以應訴訟，此舉招致住戶不滿，認為對於住家區之管
理費已給予優惠，上訴人卻提起訴訟，乃得寸進尺之舉，故
於111年12月15日區權人會議認為共享社區公設，決議將住
家區及辦公區管理費調整為相同標準（見原審卷第447頁）
；…辦公區及店面區的住戶認為住家區都不照系爭7月15日決
議繳管理費，只有他們照調整後的數額繳費很不合理，所以
才會在111年12月15日區權會決議調整住家區及辦公區管理
費數額（見本院卷第66頁）等語，足見辦公區之區權人投票
支持系爭決議之出發點乃上訴人前以系爭7月15日決議無效
為由提起本件訴訟，引發兩區住戶因立場問題有所爭執，始
再度決議調整管理費數額，而非客觀檢討兩區公共資源之實
際獲益程度制訂合理收費標準，無異挾辦公區之人數優勢，
形成對少數區權人（即住家區）不利之分擔決議。
⒋系爭決議未考量辦公區及住家區就公寓大廈共用部分修繕、
管理維護之受益程度，即將住家區與辦公區每月管理費均調
整為每坪135元，難謂具備合目的性及正當性，且有失公允
，此等以損害住家區住戶為主要目的之權利濫用行為，應認
已違反民法第148條第1項規定而屬無效，是上訴人均為住家
區之區權人（參不爭執事項㈡），系爭決議已影響渠等繳納
、負擔管理費之權益，因而求為判命系爭決議無效，為有理
由，應予准許
五、綜上所陳，上訴人訴請確認系爭決議無效，為有理由，應予
准許。原審就此駁回上訴人之請求，於法自有未洽，上訴意
旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由
本院廢棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 22 日 民事第十四庭
審判長法 官 李媛媛 法 官 陳雯珊 法 官 周珮琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 22 日 書記官 強梅芳