臺灣雲林地方法院民事判決
113年度訴字第298號
原 告 朱妍菁
被 告 林陳甜
訴訟代理人 林英宜
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年3月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段000地號、面積26.13平方
公尺土地，應分割如雲林縣虎尾地政事務所民國113年11月5
日土地複丈成果圖所示，即：
㈠編號D部分面積5.55平方公尺土地，分歸原告取得。
㈡編號A部分面積9.81平方公尺土地、編號B部分面積0.64平方
公尺土地、編號C部分面積0.16平方公尺土地、編號E部分面
積9.97平方公尺土地，均分歸被告取得。
二、被告應補償原告新臺幣242,056元。
三、訴訟費用由原告負擔3分之1，由被告負擔3分之2。
事實及理由
一、原告主張：
坐落雲林縣○○鎮○○段000地號、面積26.13平方公尺土地（下
稱系爭土地）為兩造所共有，原告之應有部分為3分之1，被
告之應有部分為3分之2，兩造間就系爭土地未定有不分割之
協議，亦無因物之使用目的不能分割等情事，因共有人間無
法協議分割，為使土地充分有效利用，請求法院裁判分割。
考量系爭土地北鄰同段357地號土地及其上342建號建物均為
原告所有，且系爭土地北側有訴外人即原告祖母朱薛妹仔於
民國68年間興建之廁所，該等生活設施與原告所有之上開房
地已經形成整體利用，至於被告則於系爭土地中間處興建廚
房等物占有使用，因此主張依雲林縣虎尾地政事務所（下稱
虎尾地政）113年8月9日土地複丈成果圖所示方法（下稱甲
案，見本院卷第267、269頁）為原物分割，即編號A部分面
積8.71平方公尺土地分歸原告取得，編號B部分面積17.42平
方公尺土地分歸被告取得。惟若採被告提出的分割方案，並
依照訴外人張江水不動產估價師事務所(下稱不動產估價師)
估價報告書（下稱估價報告）之估價結果補償，原告亦可以
接受，但希望交由法院判決。
二、被告則以：
考量系爭土地東鄰同段353地號土地及其上343建號建物現為
被告所有，且系爭土地中間處有被告興建之3樓建物，地面1
樓有廚房、廁所等生活設備，已經形成整體利用生活設施，
因此主張依虎尾地政113年11月5日土地複丈成果圖所示方法
（下稱乙案）為原物分割，即編號A部分面積9.81平方公尺
、編號B部分面積0.64平方公尺、編號C部分面積0.16平方公
尺、編號E部分面積9.97平方公尺土地均分歸被告取得，編
號D部分面積5.55平方公尺土地分歸原告取得。另就原告未
分足權利面積之土地價值差異，同意依不動產估價師估價報
告之估價結果補償。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之
方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配
於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1
款前段分別定有明文。經查，原告主張系爭土地為兩造所共
有，原告之應有部分為3分之1，被告之應有部分為3分之2等
情，有系爭土地登記第一類謄本附卷可參（見本院卷第53-5
5頁），堪信屬實。又共有人間並無不分割之約定，系爭土
地依其使用目的亦無不能分割之情形，惟無法協議分割等情
，亦為兩造所不爭執（見本院卷第254頁），則原告以兩造
不能協議分割，訴請裁判分割系爭土地，即屬有據，應予准
許。
㈡按定共有物分割之方法，法院有自由裁量之權，不受共有人
聲明、主張或分管約定之拘束，但仍應斟酌各共有人之意願
、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分
得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適
當公平之方法以為分割（最高法院96年度台上字第108號判
決意旨參照）；法院須斟酌各共有人之利益平衡、使用情形
、共有物之性質、價值及其經濟效用，並兼顧各取得部分之
裏地通路問題，以符合公平、經濟原則，其分割方法始得謂
為適當（最高法院93年度台上字第10號判決意旨參照）。又
分割共有物固不受分管契約之拘束，惟盡量依各共有人使用
現況定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害（最高
法院82年度台上字第1990號判決意旨參照）。經查，系爭土
地上有被告以水泥興建之三層樓建物(下稱系爭建物)，一樓
部分作為廚房(下稱系爭廚房)使用，並與同段353地號土地
上被告所有之房屋後門相通，系爭廚房往南緊鄰水泥廁所，
再往南鄰現有巷道寬約2.7公尺；系爭土地北側與同段357地
號土地上原告所有之房屋相連，由原告使用並放置洗衣機等
情，有本院勘驗筆錄、現場照片、現場簡圖、國土測繪圖資
服務雲地籍圖及空照圖在卷可參（見本院卷第219-229、287
-293頁），是系爭土地之臨路交通及占有使用狀況，堪以認
定。
㈢依原告所主張之分割方案，原告分得之土地可往北經由原告
所有之同段357地號土地及其上342建號建物通行和平路，被
告分得之土地可往南通行現有巷道，雖出入均不成問題，但
因系爭土地中間處有被告興建之系爭建物坐落其上，經本院
於113年10月7日至現場履勘，該建物係以水泥搭建，結構完
好，足避風雨，並無頹敗或殘破之情形，由被告使用中，此
有勘驗筆錄及現場照片在卷可佐（見本院卷第287-290頁）
，倘採甲案分割，勢將造成該建物面臨部分拆除，影響建築
結構穩定性，有損於被告之經濟利益。反之，採乙案分割，
原告取得編號D部分土地，其於系爭土地上之廁所等生活設
施可結合北側同段342建號建物為整體利用，並避免造成被
告因系爭建物被拆除而受有經濟上之損失，對現有地上物影
響較小，至於原告減少受分配面積3.16平方公尺之損失，亦
經被告同意以金錢補償，堪認為公平妥適之方案。本院斟酌
上情及兩造之意願、使用土地現狀、系爭土地之經濟效益及
所提出方案之公平合理性，並兼顧兩造之最佳利益等各項考
量因素，因認系爭土地採乙案所示方法分割，尚屬適當可採
，因此判決系爭土地應分割如主文第一項所示。 ㈣再按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又 按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及 共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不 能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相 當時，法院非不得命以金錢補償之(最高法院57年台上字第2 117號判決意旨參照)。經查，系爭土地採乙案所示方案分割 ，原告少分3.16平方公尺土地【計算式：(26.13平方公尺×1 /3)-5.55平方公尺=3.16平方公尺】，並考量兩造分割後分 配位置不同之差異，其等間自有就分得土地價差予以相互補 償之必要。本件經送不動產估價師鑑價，鑑定結果認為：被 告應補償原告新臺幣242,056元，本院審酌不動產估價師之 鑑價是由估價人員親赴系爭土地勘察，考量系爭土地坐落位 置在雲林縣虎尾鎮市區，近信義路，土地使用分區及使用編 定為商業區等情，並由不動產估價師實際查訪交易資訊，依 影響系爭土地價格之土地一般因素、不動產市場概況、區域 因素、個別因素、最有效使用分析、勘估標的稅務分析，並 採用比較法及土地開發分析法進行評估，據以計算出共有人 間應相互補償之金額，且就影響價格因素之擇定及加權調整
幅度亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，其鑑價結果應屬 公正客觀可採，故有關系爭土地之補償金判決如主文第二項 所示。
四、按共有物之分割，應有部分有抵押權者，權利人經共有人告 知訴訟而未參加者，抵押權移存於抵押人所分得之部分。前 項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條 第1項、第2項或第899條第1項規定，民法第824條之1第2項 、第3項定有明文。經查，原告於112年10月24日將系爭土地 設定最高限額抵押權予訴外人台北富邦商業銀行股份有限公 司(設定權利範圍3分之1)，被告於86年3月13日將系爭土地 設定最高限額抵押權予訴外人第一商業銀行股份有限公司( 設定權利範圍3分之2)，此有系爭土地登記第一類謄本在卷 可查(見本院卷第53-55頁)，經本院依法對台北富邦商業銀 行股份有限公司(下稱台北富邦銀行)、第一商業銀行股份有 限公司(下稱第一銀行)告知訴訟（見本院卷第401-403頁） ，台北富邦銀行及第一銀行均未參加訴訟，則依前開規定， 台北富邦銀行及第一銀行於本件分割共有物判決確定後，其 抵押權應分別移存於原告、被告所分得之部分，另台北富邦 銀行就系爭土地分割後原告所受補償金，得依民法第881條 第1項、第2項或第899條第1項之規定行使權利，併予敘明。
五、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方 法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判 分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有 人全體按其應有部分比例負擔，方屬公平，故本院審酌兩造 之利害關係，命本件訴訟費用由原告負擔3分之1，被告負擔 3分之2。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第8 5條第1項但書。
中 華 民 國 114 年 4 月 2 日 民事第一庭 審判長法 官 蔡碧蓉
法 官 洪儀芳
法 官 林珈文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(並附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 4 月 2 日
書記官 陳宛榆
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