臺灣苗栗地方法院民事判決
114年度訴字第97號
原 告 蔡靜雅
被 告 林士毓
被 告 欣宏泰不動產有限公司
法定代理人 郭添達
上列當事人間請求確認買賣關係存在等事件，本院於民國114年4
月10日、114年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴訟，對於私法人或其他得為訴訟當事人之團體之訴訟，
由其主事務所或主營業所所在地之法院管轄；當事人得以合
意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟
為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第1條第1項、
第2條第2項、第24條定有明文。本件原告依與被告林士毓（
即賣方）所簽立之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）起
訴被告林士毓、被告欣宏泰不動產有限公司（即仲介公司，
下稱欣宏泰公司）為本案之請求；經查，依系爭買賣契約第
12條第10項「本約如有爭議致涉訟時，雙方合意以買賣標的
所在地之法院為第一審管轄法院。本約縱經解除亦不影響本
條款之適用」（見本院卷第21頁），而系爭買賣契約買賣標
的位於苗栗縣造橋鄉，另欣宏泰公司之營業所設於苗栗縣頭
份市（見本院卷第127頁），故本院就本件原告就系爭買賣
契約對被告所生請求之民事訴訟，自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠伊透過欣宏泰公司仲介向被告林士毓以價金共計新臺幣（下
同）100萬元購買坐落苗栗縣○○鄉○○○段00000地號土地（權
利範圍136/10000）及其上門牌號碼談文村5鄰育英八街100
號3樓之19之建物及同段建號776號建物（應有部分123/1000
0）（下合稱系爭房地），買賣雙方於民國113年7月28日簽
立系爭買賣契約，並委由雙方特約地政士莊旨若辦理及協助
系爭買賣契約履行等事務；欣宏泰公司與買賣雙方亦另委由
僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經）辦理系爭房地
買賣價金信託履約保證及處理仲介服務報酬。雙方約定買賣
價金分為簽約款20萬元、完稅款30萬元（於同年8月30日前
給付）、尾款50萬元（於同年9月16日前給付），伊並於簽
約日簽立如附表編號1、2所示本票交予莊旨若保管。嗣伊於
113年7月31日將第一期款20萬元、買方仲介費2萬元、稅費2
萬元，共計24萬元匯入僑馥建經之履約保證帳戶。
㈡伊於簽立系爭買賣契約時經欣宏泰公司、莊旨若告知可貸款
，但後續因政府限貸政策致伊無法順利貸得款項，故無法依
約給付後續買賣價金，另欣宏泰公司明知伊購買系爭房地之
同層其他戶之買賣價金為85萬元，卻告知伊系爭房地有100
萬元之價值，顯然為詐欺，故伊主張依民法第88條及第92條
撤銷系爭買賣契約；再者，簽立系爭買賣契約並無給伊契約
審閱期，違反消費者保護法（下稱消保法）第11條之1規定
，故系爭買賣契約無效；又縱認系爭買賣契約有效，伊因政
府政策致無法貸款而違約，為不可歸責於買賣雙方之事由。
基此，系爭買賣契約既有上開無效或撤銷之事由，則被告林
士毓應依民法第179條或民法第266條第2項依不當得利規定
返還伊已給付之24萬元。又系爭買賣契約既有上開無效或撤
銷之事由，則被告林士毓又持伊所簽發附表編號1所示本票
向臺灣新北地方法院聲請本票裁定而為不當得利，故請求被
告林士毓返還附表編號1所示本票。
㈢欣宏泰公司於仲介伊購買系爭房地前，未揭露重要交易資訊
，亦未給與伊系爭買賣契約之審閱權，且詐欺伊較高的實價
登錄，拉抬房價，違反公平交易法第21條、消保法第11條、
第11條之1，伊主張依民法第88條及第92條撤銷與欣宏泰公
司間之仲介契約，並依民法第179條規定請求欣宏泰公司返
還其自履約保證帳戶提領6萬元之居間費用。
㈣並聲明：
⒈被告林士毓應給付原告24萬元，及應返還附表編號⒈所示本票
。
⒉欣宏泰公司應給付原告6萬元。
二、被告則以：
㈠被告林士毓陳以：伊出賣系爭房地予原告，惟原告未依系爭
買賣契約於113年8月30日給付30萬元買賣價金，經伊催告仍
未履行，乃再以存證信函通知原告解除系爭買賣契約；系爭
買賣契約既因原告遲延給付價金經解除，則伊依系爭買賣契
約第5條第3項、第10條第2項約定，對原告有請求違約金及
沒收其已繳付價金20萬元之債權，而有持有附表編號⒈所示
本票表彰權利之法律上原因。又系爭買賣契約為伊與原告間
自然人之買賣，伊非企業經營者，並無消保法規定之適用。
㈡欣宏泰公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明
、陳述。
三、法院之判斷：
㈠原告起訴被告林士毓部分：
⒈按意思表示之內容有錯誤者，表意人固得依民法第88條規定
撤銷其意思表示，惟主張其意思表示內容有錯誤之當事人，
應就此項事實負舉證之責（最高法院 110 年度台上字第 19
46 號民事判決意旨參照）；另民法第92條第1項前段規定，
因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表
示，所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以
不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意
思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為
之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高
法院95年度台上字第2948號民事判決民事判決意旨參照）。
本件原告主張依民法第88條、第92條規定撤銷其與被告林士
毓間之買賣契約等情，自應就上開事項舉證。
⒉經查，原告固以第三人欣宏泰公司、莊旨若告知可貸款，但
後續因政府限貸政策致伊無法順利貸得款項，故無法依約給
付後續買賣價金，及欣宏泰公司隱瞞實價登錄哄抬房價等情
為由認其遭詐欺因而陷於錯誤而請求撤銷買賣契約。然而，
不動產交易相較於一般動產交易，所涉金額龐大，交易細節
較為複雜，尤以買方於締約時本應就自身資力（無論係自現
有資金或向他人包括銀行借款等）、交易條件與合約內容謹
慎評估再行與賣家磋商締約，此乃為一般交易常情；本件原
告既有購買系爭房地之意願（見本院卷第235、236頁）且經
買賣雙方磋商後簽立買賣契約，應自行負責買賣價金之給付
義務及承擔未能給付價金之風險，又縱欣宏泰公司、莊旨若
有說明系爭房地可能之貸款金額，亦係依渠等承辦業務經驗
給予相關說明，並未保證原告必然得以順利貸款，況且，此
據系爭買賣契約中，亦無任何「倘原告未能順利貸款則該次
買賣無效」等相關約定文字，足見原告是否得以貸款籌措資
金作為房價之給付，為原告自行應承擔之風險，難認原告有
何因意思表示錯誤而簽立系爭買賣契約之情形。再者，不動
產交易之實價登錄均於政府公開網頁得以查知，原告於締約
前本得自行查閱，且不動產交易價格本就不同不動產物件客
觀條件、交易雙方磋商能力等因素而致交易價格不一，故縱
欣宏泰公司同時期有以較低價格出賣鄰屋，亦為另案磋商之
情形，難認有何詐欺情事。從而，原告既未能舉證證明有何
意思表示錯誤或有何遭被告詐欺、脅迫等情事，自不得依民
法第88條、第92條規定撤銷其與被告林士毓間之買賣契約。
⒊原告另主張未給予其就系爭買賣契約之審閱期，故系爭買賣
契約無效等語。惟按，企業經營者係指以設計、生產、製造
、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；企業經營者與消費
者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者
審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者
拋棄前項權利者，無效；違反第1項規定者，其條款不構成
契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消
保法第2條第2款、第11條之1分別定有明文。揆其立法意旨
，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有
充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審
閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果
。經查，系爭買賣契約係由被告林士毓與原告所訂立，被告
林士毓僅係一般自然人，並非企業經營者，且兩造就買賣標
的物及價金係經過議價所形成，則系爭買賣契約當非定型化
契約條款甚明，依上開說明，系爭買賣契約自亦無消保法之
適用無疑，從而，原告據此主張系爭買賣契約違反消保法而
無效，亦屬無據。
⒋原告復主張其因政府政策致未能貸得款項為不可歸責等情。
惟按，因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部
不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按
其比例減少對待給付；前項情形，已為全部或一部之對待給
付者，得依關於不當得利之規定，請求返還，民法第266條
定有明文；系爭買賣契約既無何得撤銷及無效事由，則原告
自有應依約按期給付價金之義務，而其雖因故未能貸得款項
，然原告本應謹慎評估自身資力及付款方式、計畫後（當然
包含未能依計畫貸得款項之後果），乃為系爭買賣契約之簽
立，故其因未妥適評估自身資力而簽約致未能依約給付買賣
價金，自屬可歸責原告之情事；而原告復未能舉證有何不能
歸責於其之事由致給付不能，其此部分之主張亦無理由。
⒌從而，系爭買賣契約並無何得撤銷及無效事由、或不可歸責
雙方而給付不能之情事，故原告依民法第179條、民法第266
條第2項（及書狀另載依民法第259條）規定請求被告返還24
萬元之不當得利乙節，即屬無據。
⒍再者，原告固主張系爭買賣契約有得撤銷及無效事由、或不
可歸責雙方而給付不能之情事，請求被告林士毓返還附表編
號1所示之本票等情。然查：
①依系爭買賣契約第10條第1項及第2項約定「除本約有特別約
定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他
方定七日以上期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約…
」、「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約
，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付
乙方沒收作為懲罰性違約金…甲方若有開立本票或支票亦應
照其面額賠償並同意乙方據以執行」（見本院卷第21頁）。
又依買賣雙方簽立之不動產買賣價金履約保證申請書（下稱
履保契約）第3條第1項約定「甲乙雙方若有一方未能依買賣
契約履行義務，經他方以書面催告後仍未履行者，他方再以
書面通知解除買賣契約、要求返還或沒收已付價金，並以書
面通知僑馥建經時，僑馥建經定七日期限催告違約方起訴，
若違約方未能於期限內起訴者，則由僑馥建經將專戶所餘價
金扣除依約應給付之地政士費、履約保證服務費、稅賦、仲
介服務報酬及相關費用後返還予甲方或沒收予乙方。…若違
約方於期限內起訴者，則專戶款項暫予保留並以判決結果作
為價款撥付之依據」（見本院卷第23頁）、第6條約定「甲
方若須向金融機構申辦貸款以支付部分買賣價金，於特約地
政士辦理繳稅前，應與登記名義人共同開立與價金尾款同額
，以乙方為受款人之本票乙紙，甲乙雙方同意由特約地政士
代為收執保管，以擔保甲方對乙方或僑馥建經可能發生之損
害賠償債權。前開擔保本票於甲方將價金尾款存匯入專戶，
或代償完畢並結清尾款後，由特約地政士返還甲方；如產權
已過戶登記至甲方或登記名義人名下，甲方未依約將尾款存
匯入專戶乙方催告完成後，特約地政士得將本票交付乙方執
行；如甲乙雙方間尚有爭議未決，雙方皆不得向特約地政士
主張取回本票。」（見本院卷第25頁）
②本件原告於簽立系爭買賣契約後有簽立如附表編號1、2所示
之本票交由地政士莊旨若收受，嗣原告於113年8月30日未依
約給付第三期完稅款30萬元價金，被告林士毓乃依存證信函
催告原告限期給付上開價金，復因原告經催告後仍未給付，
再以存證信函以原告違約為由解除系爭買賣契約並表示沒收
原告已給付價金，併通知僑馥建經，嗣僑馥建經乃依履保契
約第3條第1項約定以存證信函催告原告提出起訴證明，嗣經
原告起訴在案，僑馥建經則就履保專戶金額暫予保留尚未沒
收予被告林士毓等情，業據原告及被告林士毓所不爭執（見
本院卷第236、237頁），並有系爭買賣契約及存證信函及回
證、履保專戶明細為佐（見本院卷第15至33、205至216、30
1頁）。準此，原告既違約遲延給付價金，則被告林士毓自
得依前開約定解除契約後並沒收原告已給付之價金20萬元。
③又查，依原告所簽附表編號1、2所示之本票面額各為20萬元
、50萬元，各與第一期簽約款及第四期尾款金額相同；而附
表編號2所示尾款本票係依買賣雙方所簽立系爭買賣契約第6
條第4項及履保契約第6條規定（見本院卷第19、25頁）由原
告開立予地政士保管，以擔保賣方即被告林士毓、僑馥建經
可能發生之損害賠償債權（如系爭買賣契約第5條第3項之遲
延違約金）；另附表編號1所示本票則係作為擔保第一期簽
約款20萬元之給付所開立外，依系爭買賣契約第10條第2項
後段約定意旨，尚有作為被告林士毓沒收原告已給付第一期
款價金之擔保意義。又原告固已給付第一期款簽約款20萬元
至僑馥建經之履約保證帳戶，惟僑馥建經現依履保契約第3
條第1項約定暫予保留原告已給付之價金，尚未沒收予被告
林士毓，如前所述，且依同條約定可見，履保專戶內之價金
將來仍須扣除應給付之地政士費、履約保證服務費、稅賦、
仲介服務報酬及相關費用等費用後始沒收交付予被告林士毓
，該等沒收金額尚可能未足被告林士毓應沒收之20萬元，故
附表編號1所示本票既係作為被告林士毓沒收原告已給付第
一期款價金20萬元之擔保，故在被告林士毓未實際收取該違
約金前，仍有附表編號1所示本票之法律上原因。從而，原
告依民法第179條規定請求被告林士毓返還附表編號1所示本
票，為無理由。
⒎綜上，原告請求被告林士毓應給付原告24萬元，及應返還附
表編號⒈所示本票，均無理由。
㈡原告起訴欣宏泰公司部分：
⒈原告主張欣宏泰公司於仲介其購買系爭房地前，未揭露重要
交易資訊，亦未給予系爭買賣契約之審閱權，並詐欺其較高
的實價登錄，拉抬房價，認違反公平交易法第21條、消保法
第11條、第11條之1，主張依民法第88條及第92條撤銷與欣
宏泰公司間之仲介契約，請求欣宏泰公司返還其自履約保證
帳戶提領6萬元之居間費用等情，自應就其有何意思表示錯
誤或遭欣宏泰公司詐欺等情負舉證責任。
⒉經查，依原告所提證據，並無法證明其有何意思表示錯誤或
遭欣宏泰公司有何詐欺情事，已如前述（同前開原告起訴被
告林士毓部分），故原告自無從撤銷其與欣宏泰公司間之仲
介即居間契約，其依民法第179條規定請求欣宏泰公司返還6
萬元，顯無理由。
四、綜上所述，原告依前開規定請求被告如聲明所示，均無理由
，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審
酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
民事第一庭 法 官 黃思惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
書記官 洪雅琪
附表：
編號 發票人 受款人 發票日 到期日 票面金額 （新臺幣） 票據號碼 1 蔡靜雅 未記載 113年7月28日 113年7月31日 20萬元 THNO377376 2 蔡靜雅 未記載 113年7月28日 113年9月20日 50萬元 THNO377377
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