臺灣苗栗地方法院民事判決
113年度訴字第248號
原 告 劉建德
訴訟代理人 江彥儀律師
複 代理人 劉智偉律師
被 告 許正敏
訴訟代理人 張績寶律師
複 代理人 杜鈞煒律師
王妤文律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年3月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾貳萬參仟捌佰元，及自民國一一
三年六月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項所命給付，於原告以新臺幣伍拾肆萬壹仟貳佰陸拾
柒元為被告供擔保後，得假執行。
理 由
一、原告主張:
㈠、兩造間存有居間契約關係:
被告前委由原告居間仲介出售被告所有之苗栗縣○○鎮○○段00
00○00地號土地(下稱系爭土地)，同時約定應依系爭土地成
交總價之2%計算服務報酬，兩造據此於民國112年12月25日
簽立土地買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約)。嗣經原告
居間斡旋後，被告與訴外人即買主黃素珍就系爭土地成立買
賣契約，買賣總價合計為新臺幣（下同）8,119萬元，被告
已如數收取全部買賣價金。故依系爭斡旋契約約定，被告應
給付原告依買賣總價2%計算之服務報酬即162萬3,800元【計
算式：81,190,000x2%=l,623,800)，然被告竟拒絕給付，原
告為保障自身權益，遂委請律師於113年4月15日以存證信函
為催告後，被告迄今仍分文未付。為此，爰依民法第565條
、第568條及系爭斡旋契約之法律關係，請求被告給付居間
報酬等語。
㈡、並聲明:
⒈被告應給付原告162萬3,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠、系爭斡旋契約之停止條件尚未成就，故原告不得請求報酬:
⒈訴外人即被告之父許清木與鄰地所有人蕭福松間存有土地糾
紛:
蕭福松與被告之父許清木於52年間簽訂賣渡證書(下稱系爭
賣渡證書)，約定由許清木出售位在苗栗縣○○鎮○○段○○○段○0
0號土地內之公共埤川水利地（下稱系爭水利地，面積約16
坪，非屬本件系爭買賣契約之標的）予蕭福松。然嗣後蕭福
松均未曾要求移轉上開土地所有權，迄至60餘年後，蕭福松
欲將自身名下土地出售予黃素珍之際，約定其出售土地範圍
包含系爭水利地，同時要求原告等仲介人員處理上開糾紛，
並另寄發存證信函予原告，要求原告應給付出售土地利益15
2萬餘元(下稱水利地糾紛)。
⒉被告要求原告弭平父執輩與鄰地間之買賣糾紛及取回系爭賣
渡證書，以作為系爭斡旋契約之停止條件:
被告於簽訂系爭斡旋契約後查悉上情，遂委由被告之子許智
揚與原告及其仲介團隊成員即訴外人劉澤裕進行磋商，除確
保出售系爭土地之買賣價金金額與蕭福松一致外，並同時要
求原告應取回系爭賣渡證書及彌平水利地糾紛，否則將拒絕
仲介服務費，原告等人為促成系爭土地買賣契約順利簽訂，
遂於113年1月2日系爭土地買賣契約簽立之前，由劉澤裕出
面允諾上開條件，同時由被告與買方、原告簽立承諾書(下
稱系爭承諾書)，約明原告應全權處理被告與蕭福松間之紛
爭，並應將系爭賣渡證書及蕭福松放棄追訴等相關文件取回
交付予被告等內容，故系爭承諾書應為居間報酬請領之停止
條件之約定。
⒊停止條件未成就前，原告不得請求居間報酬:
然原告迄今仍未履行系爭承諾書所定上開條件，蕭福松甚至
寄發前述存證信函予被告要求給付土地買賣價金，故應認原
告未完成該系爭承諾書之停止條件，自不得請求居間報酬。
㈡、又縱認被告負有給付居間報酬義務，然本件居間仲介人員並
非僅原告一人，故原告應僅得依比例取得405,905元。
㈢、並聲明:原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項:
㈠、被告前委由原告居間仲介出售被告所有之系爭土地，並約定
應依系爭土地成交總價之2%計算服務報酬，兩造同時於112
年12月25日簽立系爭斡旋契約。嗣經原告居間斡旋後，被告
與買主黃素珍就系爭土地成立買賣契約，買賣總價合計為8,
119萬元，被告並已如數收取全部買賣價金(見院卷第62頁)
。
㈡、蕭福松與被告之父許清木於52年間簽訂有系爭賣渡證書，約
定由許清木出售系爭水利地予蕭福松，嗣後未辦理上開土地
所有權移轉登記(見院卷第257頁)。
㈢、蕭福松嗣後於112年12月25日委請原告居間仲介，欲出售其名
下苗栗縣○○鎮○○段0000○0000地號土地土地予黃素珍，並將
系爭水利地列入委託出售之標的(見院卷第257頁)。
㈣、蕭福松於113年3月13日寄發存證信函予被告，依據不當得利
、債務不履行之法律關係，請求被告應將出售上開水利地予
黃素珍所得價款152萬餘元返還(見院卷第257頁)。
四、本院得心證理由:
㈠、原告業已履行居間仲介義務，得依民法第565條、第568條及
系爭斡旋契約之法律關係，請求被告居間報酬:
按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」；「居間人，以
契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，民法
第565條、第568條第1項分別定有明文。查，系爭斡旋契約
係成立於兩造間，且約定應依系爭土地成交總價之2%計算服
務報酬，而經原告居間斡旋後，被告與買主黃素珍就系爭土
地成立買賣契約，買賣總價合計為8,119萬元，被告並已如
數收取全部買賣價金等情，既為兩造不爭執，則原告依據上
開規定及系爭斡旋契約之法律關係，請求被告應給付依系爭
土地買賣總價8,119萬元之2%核算之服務費即162萬3,800元
【計算式:81,190,000×0.02＝1,623,800元】，自屬有據。
㈡、系爭承諾書之約定內容，性質上並非系爭斡旋契約之停止條
件或契約附款:
按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法
第99條第1項定有明文。準此，所謂停止條件，乃指當事人
約定以將來不確定事實之發生與否，作為法律行為是否生效
之條件，即如該事實不發生，條件即不成就，法律行為即不
發生效力。本件被告辯稱:系爭承諾書約明被告與蕭福松間
之紛爭，原告應全權處理及應將系爭賣渡證書及蕭福松放棄
追訴等相關文件予被告等內容，係以將來客觀上不確定事實
之成就，決定法律行為效力發生之附停止條件之内容，故系
爭承諾書應為居間報酬請領之停止條件之約定云云，固提出
系爭承諾書為憑(見院卷第53頁)。然查:
⒈系爭承諾書記載:「…蕭福松先生與許正敏先生之間，有關承
買灌溉水溝之事宜，今由所有見證人全權處理(並請提示證
明文件及放棄法律之追訴權，以資處理)，恐口說無憑，特
據此承諾書為證」等內容(見院卷第53頁)，且經原告、劉澤
裕等人於上開承諾書見證人欄位內署名等情，除有卷附承諾
書可參外(見院卷第53頁)，亦為原告不爭執，固可認定原告
確有簽立上開承諾書，並依約負有全權處理蕭福松與被告間
水利地糾紛之義務等事實。然遍觀該承諾書所載內容，則未
見諸如系爭斡旋契約是否發生效力，取決於原告是否依承諾
書履行處理水利地糾紛等相關約定，故僅憑上開承諾書，能
否認定上開承諾書構成系爭斡旋契之停止條件或契約附款一
節，已待商榷。
⒉其次，證人許智揚雖證述:我是被告之子，代表被告與仲介溝
通處理出售系爭土地事宜，原告先前曾帶劉澤裕到我家，向
我們表示他們是一個仲介團隊，當時劉澤裕也向我表示她代
替原告向我溝通，他們當時想要說服我們出賣系爭土地，並
提到鄰地地主蕭福松跟我家的土地有持份上的糾紛這件事，
當時我們家不想要額外出錢處理這件事，後來與我聯絡的仲
介人員有原告、劉澤裕等人，系爭斡旋書簽立後當日我即電
話連繫原告，後來原告沒連繫我，我才與劉澤裕電話聯繫，
當時劉澤裕在電話中表示代替原告與我溝通，劉澤裕還是希
望說服我們賣地，劉澤裕於電話中有答應要拿回系爭賣渡證
書正本及代為處理糾紛等條件，我們才同意簽立土地買賣契
約，我並於通話中向劉澤裕表示若未達成上開條件，則要扣
下仲介費，劉澤裕並於113年1月2日當日前往簽立系爭土地
買賣契約的途中交付系爭承諾書給我等語(見院卷第233至23
6、239頁)。而兩造於112年12月25日簽立系爭斡旋契約後，
被告之子許智揚旋接續以電話於112年12月25日晚間聯繫原
告，及於112年12月27日、12月28日、113年1月1日電話聯繫
劉澤裕，有卷附電話錄音光碟暨譯文可參(見院卷第77至138
頁及資料密封袋)。觀諸許智揚、劉澤裕間之歷次對話內容:
⑴112年12月27日對話提及:
許智揚(下稱『許』):但是我們有一個條件，就是希望你去
跟對方磋商一下，就是你們應該還記得說什麼蕭福松那
一位先生，蕭福松地主，他以前他有一張合約上面說什
麼跟...。
劉澤裕(下稱『劉』):這個我跟你報告，這個蕭福松有把那
個合約給我們，那我也有…你伯父也這樣講，他知道說那
大概多了16坪，就是他那個蕭福松他們，他也是你們的
親戚阿，當初買來跟你沒買做水溝，種稻子要淹水的水
溝，所以人家他有收據，那以前我們也有跟你爸爸報告
。
許:你就直接跟買主說我們這邊不加價，但是就是希望說就
是既然大家要整合嘛，那他就乾脆就是這一筆看他是要
用什麼方式，請你們仲介去跟對方談，就是把這筆合約
拿回來給我們，然後我們就九萬五這個單價我們就接受.
..。
劉:我跟你來講啦，這件事情我們努力，但是我還不能夠答
應你，但是我們努力好不好，看結果怎麼樣，我這一兩
天在跟你聯繫好不好?」。
⑵於112年12月27日下午4時59分對話提及:
許:因為如果蕭福松那件事情，你們那邊沒有辦法直接代替
我們處理掉，那我們就先不賣了。
劉:這個蕭福松的買方今天為了這個事情，包括代書他們也
都在討論這個事情，你不能讓買方買兩次阿，沒有那個
名目，他沒辦法想出來，但是我們有想說，我們二號我
們簽約完了，我們會請蕭福松來跟你大家面對面，包括
代書會幫我們協調這樣。
許:但是我們家的立場就是這件事情不解決，那我們就先不
賣…我相信你們也找的到用一些買賣的名目，然後去跟蕭
福松談，彌補給他，至於你們能夠談多少價格，讓你們
或者買方能夠少付一點給他，那就是你們的功力了，然
後我們也不想插手這件事情，我們只希望說這件事情結
束…而且你們昨天劉建德先生傳那兩張反而證實了說你們
對我們家並沒有你所謂的講的這麼好…。
劉:我跟你講，這個事情我等一下再跟劉建德講好了，我再
跟你聯絡，這樣好不好。
許:…就麻煩妳們跟買方那邊的仲介還有買方看看說你們要
用什麼方式，看看是誰出一點、誰貼一點，去跟蕭福松
談，也叫他犧牲一點…我要取得蕭福松的那個契約的正本
，然後她上面有親自寫說放棄這筆債權…他那一張以前他
說跟我阿公簽的那個合約，我要直接拿回他的正本，而
且上面有他的簽名，然後蓋印寫說已經透過哪一方處理
，然後願意放棄這張契約，我們家就只有這些條件。
劉:我跟你講，我聽你這樣講也很有道理，但是我再努力，
我還沒有完全答應說，我不敢答應你。
許:我沒關係，但是我只能這樣子跟你直白地說我們家的底
限就在這裡了。
⑶於112年12月27日下午6時9分對話提及:
劉:我跟你講，你剛剛講的事情，我答應你，我幫你處理，
這樣好不好?
許:我們家不插手蕭福松的那個，然後你們到最後拿正本回
來給我。
劉:對，就我們處理。
許:拿回來正本上面還要有他的那個簽名，就是認定有要簽
名證明說他是已經放棄這個合約。
劉:這個我們一定會做的，你別擔心，好不好?…我跟你講，
你那個LINE我找不到，所以我就問那個劉建德，問你的
電話，我昨天晚上打給你是這樣的。
⑷於112年12月27日晚間8時17分對話提及:
許:剛剛我媽跟我要求說，她覺得親戚關係一定要顧好，不
能撕破臉，所以她叫我一定要跟你強調說，我們家雖然
是把這件麻煩事情讓…就是趁著這次買賣一起請你們解決
掉，但是一定要讓蕭福松有拿到補償，不能說讓人家就
是直接叫人家還出來這樣。
劉:我跟你講，我答應你的我就會處理，你放心。…這個我
跟我們這邊仲介大家都講好了，這個事情我們要負責處
理好…。
⑸於113年1月1日下午2時47分對話提及:
許:我爸要求明天簽完約的當下一定要拿到那一份合約正
本，我一定要拿到那個合約回來給他。
劉:我跟你講，因為你明天來這個合約簽完，那蕭福松這個
事情我跟你講，我坦白跟你講啦，是我們負責要幫你處
理掉啦，我坦白跟你講啦，我們會從仲介費給他啦，所
以你不用去......我答應你就是一定OK的啦…我們會跟他
簽大家就解決了，不可再有什麼訴訟了，其實這個錢是
我們出的啦，我跟你講。我就負責幫你處理掉就對了啦
，所以你不用去擔心這些事…。
許:我明天簽到的合約上面一定要有標註說就是到最後土地
有成功賣掉，有確實移轉，我一定要拿回那個。因為我
一定要先拿回來給我爸看過。
劉:我跟你講，蕭福松這個我們會跟他簽啦，不能有什麼訴
訟，因為錢我們這邊出的，不會有什麼問題，我答應你
就OK了啦。
許:我是說我明天簽約，簽的約上面要有但書，就是我說的
那兩點，就是合約，好，我就算明天拿不到，但是我明
天簽的約上面一定要提到這件事情，就是一定要標註上
去。
劉:明天代書在這邊，你們不必再解決這個問題了，是我幫
你解決這個問題的啦，然後我們會叫他撥錢給他，當然
會叫他幫忙蓋章給我們啦，但是錢還沒有撥下去，我不
能跟他講蓋章，你的合約，你聽懂不懂？
許:不是啊，那這樣我要怎麼，我們家這樣子沒有保障啊，
如果到最後簽完...。
劉:我答應你了，就一定負責到底，這點你放心…我可以簽
一個單子給你，你聽懂不懂…這件事情我答應你，蕭福松
這個事情。
許:沒有啦!這個沒有在用說的，因為我就要求這兩點但書，
然後你明天簽給我，我才好拿回家交差啊。
劉:我跟你講，包括蕭福松這個事情.我會跟你簽一下，我一
定幫你解決的。
許:我的意思是說既然買方那邊都可以跟你們簽約，有但書
了，那我爸就是說因為他跟他認識的代書，做土地買賣
的代書也有溝通過了，然後他是說叫我一定要跟你們寫
好那個但書，額外簽約就是兩點。就是地主這次所有收
購的地，那些地號寫上去，然後上面就寫說就是統一單
價是九萬五，我們家才願意賣的，如果不是的話，要另
外再賠償。然後第二點就是蕭福松那件事情，我們家從
頭到尾就是這兩點。…，然後看你是要附在合約書上•還
是要額外跟我簽一張約也沒關係，我爸就是要求我一定
要有這兩個約，他才願意讓我簽，我也才算是正式有得
到他的授權。
劉:因為明天你來，因為明天你來，買方也會來，那四、五
個仲介也都會來，我就跟你講，我既然我答應你了，就
可以幫你處理了，我才敢答應你啦…。
許:對，因為就是光那兩點.就是麻煩你們一定要先寫好大概
的内容。
劉:我會寫好，我們這幾個仲介大家簽名，這樣可不可以?給
你回來有一個保障。
許:對，就是我剛剛說的那兩點，然後就是條件是怎樣，然
後如果沒有達成的話，如果沒有做到的話，就是賠償是
怎樣都要寫起來。
綜觀許智揚、劉澤裕之歷次通話內容，固可認定渠等二人故
分別代理兩造，針對蕭福松與被告間之水利地糾紛如何處理
一節多次進行商討，且劉澤裕最終代仲介團隊允諾全部土地
出賣價格均一致、負責處理水利地糾紛、將自行貼補補償金
予蕭福松及取回系爭賣渡證書等事項，並同時將簽立承諾書
予被告作為擔保，被告始同意出售系爭土地等情，然均未見
許智揚於上開通話過程中向劉澤裕表示若未達成上開條件，
則將扣下仲介費等相關對話內容，故證人許智揚稱:曾於通
話中向劉澤裕表示若未達成上開條件，則要扣下仲介費一節
，亦非屬實。
⒊況且，觀諸證人許智揚於上開電話對話過程中提及:「就是我
剛剛說的那兩點，然後就是條件是怎樣，然後如果沒有做到
的話，就是賠償是怎樣都要寫起來。」等語，可知，即令原
告所屬仲介團隊事後未依系爭承諾書約定履行，依渠等當時
協商之真意，至多亦僅為原告是否應依系爭承諾書契約之法
律關係，另負債務不履行責任之問題，而與系爭斡旋契約本
身是否成立生效無涉，故被告辯稱:系爭承諾書約定內容，
係屬系爭斡旋契約之停止條件云云，顯非可採。
⒋又按債之關係中，債務人之義務可分為主給付義務、從給付
義務及附隨義務三類，而所謂的給付義務則包括主給付義務
與從給付義務在內，給付義務可藉由履行請求權，透過給付
之訴或不作為之訴達到履行之目的。而所謂從給付義務係為
了準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的
之獨立附隨義務，若從給付義務未被履行時，可能導致主給
付成為不正確或是無意義之履行。因此，從給付義務之功能
在於使債權人之給付利益獲得最大可能之滿足，而就其為達
一定目的而擔保債之效果完全實現此點論之，倘債務人不為
履行，致影響債權人契約利益及目的之完成，債權人非不得
依民法關於債務不履行之規定行使權利；又源自「誠實信用
原則」之非獨立性「附隨義務」一經當事人約定，為準備、
確定、支持及完全履行「主給付義務」，即具本身目的之獨
立性附隨義務而成為「從給付義務」（獨立性之「附隨義務
」），倘債權人因債務人不履行或有違反情事，致影響其契
約利益及目的完成者，債權人自得對之獨立訴請履行或依債
務不履行之規定行使權利；另按因契約互負債務者，於他方
當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為
給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文，在
雙務契約中，一方之從給付義務與他方之給付，是否立於互
為對待給付之關係，能發生同時履行抗辯，應視其對契約目
的之達成是否必要而定。查，系爭斡旋契約之性質為居間契
約，兩造所負之契約主給付義務分別為報告訂約機會、媒介
訂約及給付居間報酬，至系爭承諾書另行約定諸如原告應負
責處理水利地糾紛、自行貼補蕭福松及取回系爭賣渡證書等
義務內容，顯與準備、確定、支持及完全履行上開居間契約
主給付義務之契約目的達成無涉，故實難以認定系爭承諾書
內容構成居間契約之獨立附隨義務。準此，即令原告所屬仲
介團隊事後未依系爭承諾書約定履行，被告亦不得執此為由
，行使同時履行抗辯而拒絕給付居間報酬，併予敘明。
㈢、至被告雖另辯稱:縱認被告負有給付居間報酬義務，然本件居
間仲介人員並非僅原告一人，故原告應僅得依比例取得405,
905元云云，然系爭斡旋契約之當事人僅為兩造一節，既為
被告不爭執，縱令原告從事本件系爭土地之居間仲介事務時
，尚有其仲介團隊成員參與，此亦僅係該仲介團隊彼此間應
如何分配該等酬金之內部關係，尚不影響原告得基於系爭斡
旋契約之法律關係請求被告給付全部酬金之權利，故被告此
部分所辯，自不足採憑。
五、綜上所述，原告依民法第565條、第568條第1項及系爭斡旋
契約之法律關係，請求被告給付162萬3,800元，及自起訴狀
繕本送達翌日即113年6月27日起至清償日止，按週年利率百
分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，
經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一
論列，併此敘明。
七、本件原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定
相當擔保金額准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
民事第二庭 法 官 鄭子文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
書 記 官 周煒婷