113年度苗簡字第892號
原 告 溫祥一
訴訟代理人 謝昀成律師
被 告 劉莉花
訴訟代理人 劉威宏律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於114年4月15日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）14萬9,320元，及其中10萬
元自113年12月9日起，其中4萬9,320元自114年3月5日起，
均至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、本判決第1項得假執行，但被告如以14萬9,320元為原告供擔
保，得免為假執行。
三、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
四、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔82%，餘由原告負擔
。
事實及理由
一、原告主張：原告為門牌號碼苗栗縣○○市○○○街00號房屋(下稱
系爭房屋)之所有人，兩造於111年8月21日簽訂租約(下稱系
爭租約)，原告將系爭房屋出租被告，約定每月租金1萬8,00
0元，應於每月15日前給付，租賃期間自111年9月16日至114
年9月15日止。詎料被告與訴外人即被告之子劉天行未經原
告同意偽造原告印章，並以該印章偽造原告與劉天行設立之
天行商行就系爭房屋之租賃契約書，擅自將系爭房屋以讓天
行商行設立登記方式，變相讓天行商行使用，違反系爭租約
第8條未經原告同意不得將系爭房屋以出借、轉租、頂讓或
其他變相方法由他人使用之約定，故原告於113年8月1日以
律師函向被告依系爭租約第14條為終止契約之意思表示，嗣
被告於113年11月15日將系爭房屋鑰匙交還原告，惟尚遺留
家具未搬走，經原告催告後仍置之不理，原告不得不請人將
家具搬至1樓請清潔隊收取，花費4,500元，又因家具太多清
潔隊拒收，原告請人清理上開家具花費8,820元；另因被告
家中養狗卻未做好清潔工作，致系爭房屋到處是狗大便、有
尿騷味，地板、牆壁皆被弄得髒亂不堪，原告請清潔公司清
潔系爭房屋花費6,800元；再被告在系爭房屋4樓擺放神明廳
，牆壁、天花板都因為燒香燻黃無法復原，原告請油漆工將
牆壁天花板重新粉刷花費2萬6,250元；另被告自113年7月15
日即未支付租金或相當於租金之不當得利，經以押租金3萬6
,000元抵償後，迄今仍積欠租金或相當租金之不當得利2個
月共3萬6,000元；原告另為提起本件訴訟委任律師支付律師
費用10萬元。爰依系爭租約第11條、第12條約定及民法第43
2條第2項、民法第179條、租賃住宅市場發展及管理條例第1
2條規定，請求被告賠償上開損害。並聲明：㈠被告應給付原
告18萬2,370元（計算式：4,500＋8,820＋6,800＋26,250＋36,0
00＋100,000＝182,370），及其中10萬元自起訴狀繕本送達翌
日起，其餘8萬2,370元自民事追加及變更訴之聲明狀繕本送
達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔
保請准宣告假執行。
二、被告答辯：依系爭租約第17條約定，被告留置於系爭房屋內
之家俬雜物原告可決定繼續使用或搬走，故清潔費、搬運費
不應由被告負擔；另依民法第430條規定出租人須就租賃物
負修繕義務，故系爭房屋漏水、壁癌等自然耗損所致之粉刷
油漆費用應由原告負擔。又被告承租系爭房屋時，4樓本為
神明廳，屋頂自被告占有系爭房屋時即有紅、黃色似為酸性
侵蝕之痕跡，被告曾清理並粉刷，然因系爭房屋漏水後復生
之壁癌，非被告所造成；又卷第106頁上方、第107頁上方照
片4樓地板是被告請工人去鋪彈性水泥，不是髒污；卷第108
頁(上方照片)磁磚看應有相當年份，有部分也破掉了，髒污
亦非被告造成；卷第108頁下方照片，樓梯本為全黑，被告
亦曾清理過，並詢問原告為何髒污清不掉，經原告回復應為
陳年侵蝕，本屬無法清除狀態；卷第109頁下方照片之磁磚
地板、卷第110頁照片地上黑色痕跡、卷第111頁上方照片牆
壁、地板髒污，自被告占有系爭房屋時即有此狀態；卷第11
1頁下方照片旁邊樓梯間是老鼠打洞，非被告所致。另原告
請求律師費部分，應屬違約金且過高，請本院予以酌減。並
聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭房屋為原告所有。
㈡兩造於111年8月21日簽訂系爭租約，被告向原告承租系爭房
屋（第1條），租賃期間自111年9月16日起至114年9月15日
止（第2條），租金每月1萬8,000元（第3條），租金應於每
月15日前繳納（第4條），被告於訂約時交付原告3萬6,000
元作為押租保證金（第5條，卷第291頁誤載押租金為1萬8,0
00元，依卷第26頁租約內容更正為3萬6,000元），雙方約定
被告未經原告同意，不得私自將系爭房屋權利全部或一部份
出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋（第8
條），被告若有違約情事致損害原告之權益時願聽從原告賠
償損害，如原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由
被告負責賠償（第12條），被告遵守本契約各條項之規定，
如有違背任何條件時，原告得隨時解約收回房屋（第14條）
。
㈢被告於112年4月26日盜刻原告之印章，偽造原告將系爭房屋
出租與天行商行劉天行之房屋租賃契約書，並持以向苗栗縣
政府申請商業登記設立天行商行，經被告向臺灣苗栗地方檢
察署自首後，經檢察官以113年度偵字第8780號向本院刑事
庭聲請簡易判決處刑，經本院刑事庭113年度苗簡字第1336
號判處被告有期徒刑1月確定，現易服社會勞動中。
㈣原告於113年8月1日以被告違反系爭租約第8條約定及民法第4
38條規定、系爭租約第14條約定發函向被告終止系爭租約，
經被告於113年8月5日收受該函。
㈤原告為提起本件訴訟委任原告訴訟代理人支出費用10萬元。
㈥原告曾於113年11月15日傳送下列訊息給被告：「我剛才去看
過房子內有妳留下不要的傢俱，另外關於一樓二樓你養狗的
排泄物沒清理乾淨，味道極其難聞，請妳一併處理，請三天
內回覆我，沒得到回覆我們會請清潔公司處理（費用依法由
妳支付）」。
㈦原告請人將遺留於系爭房屋之家具搬至1樓請清潔隊收取花費
4,500元，原告請油漆工將系爭房屋牆壁天花板重新粉刷花
費2萬6,250元，原告請清潔公司清潔系爭房屋花費6,800元
，原告請人清理遺留於系爭房屋之家具花費8,820元。
㈧被告於113年11月15日將系爭房屋鑰匙交還原告。
四、法院之判斷
㈠租金及相當租金之不當得利2個月共3萬6,000元部分
⒈依兩造不爭執事項㈠，系爭租約第8條約定被告未經原告同意
，不得私自將系爭房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓
或以其他變相方法由他人使用房屋；復依兩造不爭執事項㈡
，被告於112年4月26日盜刻原告之印章，偽造原告將系爭房
屋出租與天行商行劉天行之房屋租賃契約書，並持以向苗栗
縣政府申請商業登記設立天行商行，被告實質上顯有以其他
變相方法由劉天行使用房屋之事實；另依兩造不爭執事項㈠
，系爭租約第14條約定被告遵守本契約各條項之規定，如有
違背任何條件時，原告得隨時解約收回房屋，所謂解約收回
房屋，並未使租約溯及失效，僅係向後失效，故該條應係終
止權而非解除權之約定，被告既有違反系爭租約第8條約定
，原告依系爭租約第14條約定自得終止系爭租約，並依兩造
不爭執事項㈣，原告於113年8月1日以被告違反系爭租約第8
條約定，及民法第438條規定、系爭租約第14條約定發函向
被告終止系爭租約，經被告於113年8月5日收受該函，則系
爭租約業經原告於113年8月5日合法終止，堪以認定。
⒉無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返
還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別
規定甚明。而無權占用他人房地，可能獲得相當於租金之利
益為社會通常之觀念（最高61年台上字第1695號原判例意旨
參照）。故所有人自得依不當得利之規定，請求無權占用房
地者返還相當於房地租金之不當得利。查系爭租約終止後，
被告占用系爭房屋已無合法權源，自應對原告返還相當於系
爭房屋租金之不當得利。而對於一人負擔數宗債務而其給付
之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額
時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務；清償人不為
前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：一、債
務已屆清償期者，儘先抵充，刑法第321條、322條第1款分
別定有明文。本件被告積欠原告113年7月16日起至113年8月
5日止之租金，及113年8月6日起至113年9月15日止之相當租
金之不當得利，其清償期較被告積欠原告113年9月16日起至
113年11月15日返還系爭房屋鑰匙之日止之2個月相當租金之
不當得利先屆至，故被告於簽約時交付原告之押租金依前開
法條規定，應優先清償113年7月16日起至113年8月5日止之
租金，及113年8月6日起至113年9月15日止之相當租金之不
當得利，此部分原告之債權因清償而消滅，惟被告所積欠原
告113年9月16日起至113年11月15日返還系爭房屋鑰匙之日
止之系爭房屋2個月相當租金之不當得利，被告並未舉證已
清償，則原告請求被告給付系爭房屋2個月相當租金之不當
得利3萬6,000元，自屬有據。
㈡搬運被告遺留家具費用4,500元及清理上開家具費用8,820元
部分
租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完
成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當
期限催告仍不會同者，視為完成點交。前項點交後尚有遺留
物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍
不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金
扣除，不足者，出租人得請求承租人給付，租賃住宅市場發
展及管理條例第12條定有明文。查依兩造不爭執事項㈥，原
告曾於113年11月15日傳送下列訊息給被告：「我剛才去看
過房子內有妳留下不要的傢俱…，請三天內回覆我，沒得到
回覆我們會請清潔公司處理（費用依法由妳支付）」，兩造
點交系爭房屋完成後，被告將家具遺留系爭房屋內，經原告
催告應於3日內取回，被告仍無回應，則原告為清除前開家
具所支付之費用，依賃住宅市場發展及管理條例第12條第2
項規定，自得向被告請求給付。
㈢清潔費6,800元及油漆費2萬6,250元部分
依原告所提照片（卷第103至114頁），雖可證明系爭房屋內
有壁癌、牆壁、地板、樓梯間、磁磚污損、天花板燒香燻黃
等事實，惟尚難證明係被告所為，且被告否認係被告所為（
卷第290至291頁），原告亦未另行舉證以實其說，故此部分
花費自不能向被告請求給付。
㈣律師費用10萬元部分
⒈訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條固有明
文，惟此規定是在拘束法院就民事訴訟事件為裁判時就諭知
訴訟費用負擔，得由敗訴之當事人負擔。而現今民事訴訟制
度於訴訟程序第一、二審並非採律師強制代理，則民事訴訟
法第78條規定之訴訟費用當不包含第一、二審之律師費用，
然基於私法自治、契約自由原則，當事人自得事先以契約約
定相關訴訟所支出費用之負擔，於事後再依契約約定為請求
。查依兩造不爭執事項㈡，系爭租約第12條約定被告若有違
約情事致損害原告之權益時願聽從原告賠償損害，如原告因
涉訟所繳納之律師費用應由被告負責賠償，而依兩造不爭執
事項㈤，原告確實因被告違約而提起本件訴訟支出律師費10
萬元，則原告依上開約定請求被告給付律師費10萬元，自屬
有據。
⒉至被告雖抗辯前開律師費負擔之約定之性質為違約金，並引
用臺灣高等法院111年度上易字第171號判決為據，惟該判決
第7頁載明：「違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其
性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生
損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求
損害賠償；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力
之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外
，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金
具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約
時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應
負之一切賠償責任，均不受影響。」，亦即違約金依法僅有
賠償額預定性違約金及懲罰性違約金2種，然本件兩造約定
律師費由被告負擔之目的，並非因賠償額不確定為免舉證困
難而事先預定或據以強制債務履行，性質顯然並非賠償額預
定性或懲罰性違約金，故被告前開抗辯並非可採。退而言之
，縱認前揭律師費之約定係屬違約金之約定，原告為提起本
件訴訟確實支付原告訴訟代理人律師費10萬元，原告請求被
告支付該款項僅在填補自己因被告違約所受之損害，並無得
利，尚難認有過高，亦無酌減之必要。
㈤綜上分析，原告得請求被告給付之金額應為14萬9,320元（計
算式：36,000＋4,500＋8,820＋100,000＝149,320）
㈥給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起
訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、
第203條分別定有明文。本件原告對於被告之前揭不當得利
、費用返還債權並無確定之給付期限，而起訴狀繕本係於11
3年11月28日寄存送達被告當時住處警察機關，依民事訴訟
法第138條第2項規定於000年00月0日生送達效力，則原告就
律師費10萬元部分，併請求自113年12月9日起至清償日止，
按年息5%計算之法定遲延利息，自屬有據。至原告追加請求
之其餘部分，卷內並無證據足認被告係居住於原告起訴狀所
載之苗栗縣○○市○○里○○00○0號，原告亦無提出送達民事追加
及變更訴之聲明狀繕本之回執，惟被告至遲於本院114年3月
4日之言詞辯論期日已到庭並知悉原告追加請求之內容（卷
第165至166頁），則原告就此部分亦得請求自114年3月5日
起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。
五、綜上所述，原告依民法第179條、租賃住宅市場發展及管理
條例第12條規定及系爭租約第12條約定，請求被告給付如主
文第1項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據
，應予駁回。又本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條
第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法
第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告陳明
願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院發動職權，無庸另
為准駁之諭知。被告陳明就該部分願供擔保請准宣告免為假
執行，亦無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴
部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。原告另基
於其他請求權基礎請求部分，因屬選擇合併關係，本院即無
庸再為審酌，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第83條第1項。
中 華 民 國 114 年 4 月 28 日
民事第一庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 28 日
書記官 葉靜瑜