臺灣臺南地方法院民事判決
114年度訴字第433號
原 告 吳美蘭
訴訟代理人 徐朝琴律師
被 告 陳義榮
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年4月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣37萬600元，及自民國114年3月11日起至
清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔50％，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣12萬3,600元為被告供擔保後，得假執行
。但被告如以新臺幣37萬600元為原告預供擔保，得免為假執行
。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國113年8月8日簽訂不動產買賣契約書（下稱系
爭契約），由原告出售所有坐落臺南市○○區○○段0000○000
0○0000地號土地（下合稱系爭土地）及其上同段363建號
建物（即門牌號碼寮廍里寮子廍166之16號建物，下合稱
系爭不動產）予被告，買賣價金為新臺幣（下同）4,360
萬元，並於同日完成第一期款436萬元之交付。依系爭契
約第3條第2項付款方式之約定，被告應於買賣標的物鑑界
完成及農用證明取得後5日內給付第三期款872萬元，第四
期尾款3,052萬元應於給付第三期款之同時一併匯入專戶
；第7條第1項並約定，買賣雙方最後履行契約義務期限為
113年10月31日。
（二）原告於簽訂系爭契約後，積極依約完成買賣標的物鑑界及
取得農用證明，詳盡出賣人應有之責，被告竟屢屢以不相
干理由推託，雖經原告一再敦促履約，按期給付價金，但
被告卻置之不理，遲未給付第三期及第四期款，直至114
年1月24日才繳納價金，顯已逾越系爭契約第7條第1項113
年10月31日最後履行契約義務期限之約定。
（三）系爭契約第8條第1項約定，買方（即被告）違反契约之義
務時，遲延給付之價金每逾一日按應付期款萬分之二計算
違約金（自逾期之次日起至完成給付日止），逾第7條第1
項及第2項期限仍未完成點交結算，以總價計算每日違約
金。但被告未於最後履行契約期限之113年10月31日給付
買賣價金，違反系爭契約第7條第1項約定，故應以系爭不
動產買賣總價4,360萬元計算每日違約金。而被告直至114
年1月24日始給付價金，則自113年11月1日起至114年1月2
4日止，共違約85日，以系爭不動產買賣總價4,360萬元之
萬分之二，按日計算違約金，每日違約金為8,720元，故
原告得請求被告給付違約金74萬1,200元（計算式：43,60
0,000×2/10000×85＝741,200）；又原告原本便同意將系爭
土地上另一間門牌號碼臺南市○○區○○里○○○000○0號之未保
存登記建物（下稱166之7號建物）出售被告，只是沒有載
明在系爭契約上，事後因為被告一再遲延，經協調後，被
告同意在114年1月8日一次給付尾款，始於114年1月6日在
系爭契約上另記載增補條款，而縱使有寫增補條款，被告
遲延給付價金的狀態並不因此而消滅，認為被告還是要給
付違約金。爰依系爭契約第8條第1項約定，提起本件訴訟
等語。並聲明：⒈被告應給付原告74萬1,200元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息
；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：其於簽訂系爭契約後，始發現系爭土地上另
有166之7號建物，經詢問代書，代書才表示166之7號建物有
稅籍，所以其才又與原告協商，其請原告假如166之7號建物
不出售給其要拆除，因原告不拆，其才請原告要登記給其，
故兩造另於114年1月6日簽立增補條款，約定原告另將166之
7號建物併同出售被告，被告則應於114年1月8日匯款3,924
萬元，待被告114年1月8日支付後，代書方辦理過戶流程，
並於同年1月24日前需完成產權過戶手續，而被告已依增補
條款之約定分別於同年1月6日、1月7日全部匯入履約保證專
戶，代書並於同年1月20日登記完畢，兩造並於同年1月24日
簽署同意結案單，已由履約保證公司匯出全部買賣價金予賣
方即原告結案；原告當初向他人購買時是2間房屋，僅賣給
其其中一間，其當然是跟原告說要弄清楚其才能付價金給原
告，其有向仲介講很多次，仲介都說會處理，但一直都沒有
處理，後來其才向原告表示將166之7號建物也賣給其，所以
才簽增補條款等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行
之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假
執行。
三、法院之判斷：
（一）兩造於113年8月8日簽訂系爭契約，由原告出售所有之系
爭不動產予被告，買賣價金為4,360萬元，被告並於同日
完成第一期款436萬元之交付。嗣兩造於114年1月6日於系
爭契約第一條不動產標示二、建築改良物標示部分，另註
記增加標的166之7號建物，並約定被告於同年1月8日匯款
3,924萬元，被告亦於期限前分數次匯款至第一建築經理
股份有限公司（下稱第一建經）完畢，系爭不動產並於同
年1月20日移轉登記完畢等情，有系爭契約、有記載增補
條款之契約、專戶收支明細表暨點交確認單及系爭不動產
之土地、建物登記第一類謄本等在卷可憑（本院卷第21至
26、51至65頁），且為兩造所不爭執，堪認此部分之事實
為真。
（二）經查：
⒈系爭契約第7條本買賣標的點交部分，於第1項約定：「買
賣雙方約定最後履行契約義務期限為民國113年10月31日
」、第3項約定：「除有特別約定或違約情事外，辦理點
交買賣雙方應各別簽立『專戶收支明細表暨點交確認單』，
第一建經方能將專戶價金結算後匯入賣方指定之帳戶。」
，由上可知，依系爭契約之約定，必須點交完簽立專戶收
支明細表暨點交確認單後，第一建經始會撥付價金予賣方
，而依被告所抗辯未依約給付價金之事由，並非原告並未
完成鑑界及取得農用證明，而係關於地上物即166之7號建
物權利歸屬、拆除與否問題，可知原告既已完成鑑界及取
得農用證明，則被告關於價金之給付即應於113年10月31
日前履行完畢始能免於遲延，而被告亦未否認並未於前開
期日前將剩餘3,924萬元之價金匯入第一建經，則被告自1
13年11月1日起對原告即負系爭契約之遲延責任甚明。
⒉被告固抗辯兩造已於114年1月6日於系爭契約上另註記增補
條款，其並已按增補條款之約定於同年1月8日前將剩餘3,
924萬元匯入第一建經，其並未違約等語，並提出上開記
載增補條款之契約、專戶收支明細表暨點交確認單為證，
惟兩造就系爭契約本已約定於113年10月31日前履行完畢
，且增補條款亦係於履行期限屆至後所另外約定，復未同
時另行約定原告同意免除被告之遲延責任，則被告上開抗
辯，即無可採。
（三）約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第
252條定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，應依
一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害
及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益
為衡量標準。經查，系爭契約第8條第1項前段約定：「買
方違反契約之義務時，遲延給付之價金每逾1日按應付期
款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止
），逾第7條第1項及第2項期限仍未完成點交結算，以總
價計算每日違約金；...」，因被告迄113年10月31日止仍
未履行給付價金之義務，故原告主張其得按總價即4,360
萬元計算每日之違約金，應屬可採，而自113年11月1日起
迄原告收受價金之114年1月24日止（被告亦自承114年1月
24日始簽署上開點交確認單），共計85日，依上開約定計
算為74萬1,200元（計算式：43,600,000×2/10000×85＝741
,200），惟本院審酌被告遲延之期間為近3個月之時間，
並未過長，且於簽約翌日即113年8月9日第一期款436萬元
即已入帳第一建經，被告之違約情形屬部分價金之遲延給
付，爰將違約金數額酌減至2分之1即37萬600元，逾此範
圍之數額，則屬過高。
四、綜上所述，原告依系爭契約第8條第1項約定，請求被告給付
37萬600元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年3月11日（本
院卷第45頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為
有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，則無理由，應予駁
回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核與
規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
民事第二庭 法 官 丁婉容
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
書 記 官 鄭梅君