臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第333號
原 告 王睿旋
訴訟代理人 趙彥榕律師
複 代理 人 曾嘉雯律師
被 告 林世雄即林璋隨
林文秀
林修弘
受 告知 人 臺南市佳里區農會
法定代理人 陳振華
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年3月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺南市○里區鎮○段000地號面積982.43平方公
尺平方公尺土地，依下列方法分割(即附表二)：㈠如附圖二
所示編號A部分面積212.92平方公尺分歸被告林修弘取得；㈡
如附圖二所示編號B部分面積272.02平方公尺分歸原告取得
；㈢如附圖二所示編部C部分面積326.77平方公尺分歸被告林
文秀取得；㈣如附圖二所示編號D部分面積98.24平方公尺分
歸被告林璋隨取得：㈤如附圖二所示編號E部分面積72.48平
方公尺分歸被告林文秀、林璋隨取得，並按應有部分各3/4
、1/4維持共有。
二、前項分割結果，被告林修弘、林文秀應補償原告及被告林璋
隨各如附表三所示之金額。
三、訴訟費用由兩造按如附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比
例負擔。
事實及理由
一、按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響
，但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵
押人所分得之部分，民法第824條之1第2項第3款定有明文。
本件原告起訴請求分割兩造共有之臺南市○里區鎮○段000地
號面積982.43平方公尺土地（下稱系爭土地），惟被告林文
秀就系爭土地應有部分5分之1，曾於民國89年間為訴外人臺
南市佳里區農會設定抵押權，經原告告知訴訟而未參加等情
，有土地登記謄本及本院送達證書附卷可稽（見本院卷第29
、186頁），則依上開規定，臺南市佳里區農會之抵押權應
移存於被告林文秀就系爭土地所分得之部分，合先敘明。
二、原告主張：系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分比例如附表一所示，又系爭土地依其使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，惟其分割方法不能協議決定，依民法第823條第1項及第824條第2項規定，請求裁判分割系爭土地。關於系爭土地之分割方法，因系爭土地上有如附圖一(現況圖)所示之建物及地上物，伊主張按如附圖二及附表二所示之分割方法分割(下稱原告方案)，並主張按本院囑託「長信不動產估價師事務所」鑑定結果之價格，共有人應相互找補如附表三所示等語，並聲明：系爭土地准予分割。
三、被告則以：
(一)被告林文秀陳稱：同意分割，並同意受分配如附圖二所示編
號C部分之位置，但伊僅同意按伊應有部分換算面積受足額
分配，並保留附圖一所示編號乙之三層樓房、編號丙之電線
桿，以及往南通行之道路，其餘地上物(即附圖一編號甲之
倉庫部分)占用超過伊應有部分換算面積部分，伊願意放棄
而同意拆除，然原告分割方案所規劃之如附圖二所示編號C
部分，其面積為326.77平方公尺，伊將多受分配86.4平方公
尺土地，致補償金額高達新臺幣(下同)117萬8,397元，伊無
力負擔。是伊主張將附圖二所示編號C部分之北側土地，再
分割一筆面積60.69平方公尺土地(即附圖三所示編號C2)，
並分配給被告林璋隨，伊則受分配附圖三所示編號C1面積26
6.08平方公尺，其餘土地仍按原告分割方案為分配，並同意
比照「長信不動產估價師事務所」之鑑定報告(下稱系爭鑑
定報告)為金錢找補(如附表四)等語。
(二)被告林璋隨陳稱：同意分割，伊同意按應有部分換算面積受
足額分配，但不同意原告分割方案，也不同意林文秀所提之
分割方案，伊不要多受土地分配，請求法院公平分割或抽籤
分配均可等語。
(三)被告林修弘陳稱：同意分割，亦同意受分配附圖二所示編號
A部分面積212.92平方公尺之土地，但系爭鑑定報告就原告
分割方案所鑑定之補償金額過高，與系爭土地附近之成交價
相比，不合常理等語。
四、本院之判斷：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或訂有不分割之期限者，不在此
限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命
為下列分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受
原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、
原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有
人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價
金分配於各共有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其
他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第823
條第1項及第824條第2項、第4項定有明文。經查，兩造共有
之系爭土地為鄉村區之乙種建築用地，各共有人之應有部分
如附表一所示，且系爭土地依使用目的並無不能分割之情形
，兩造間亦未以契約訂有不分割之期限，惟其分割方法迄不
能協議決定等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在
卷可憑(見調卷第57至59頁)，揆諸前揭規定，原告請求裁判
分割系爭土地，於法自無不合，應予准許。
(二)次按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以
其方法適當者為限，應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害
關係，並共有物之性質、價格、利用價值及分割後之經濟效
益，而為適當之分配，要以維持全體共有人之公平為標準（
最高法院51年台上字第1659號、78年台上字第2141號判決意
旨參照）。經查：
1.系爭土地面積982.43平方公尺，其上由北往南依序，有下列
共有人之地上物：如附圖一所示編號甲部分之鐵皮停車棚及
編號乙部分之3層樓建物(即同段168建號建物，為門牌號碼
下廊7之8號之自用農舍，下稱系爭建物)，均為被告林文秀
建築使用，另如附圖一所示編號丙部分之電線桿(下稱系爭
電線桿)，亦為被告林文秀所申請設置。如附圖一所示編號
丁部分之2層樓鐵皮倉庫(下稱系爭倉庫)，則為被告林修弘
搭建使用。如附圖二所示編號E部分擬供作私設道路供通行
使用，又系爭土地僅南側臨接道路等情，業據被告陳明在卷
，並有臺南市佳里地政事務所113年2月1日函及地籍圖謄本(
見調卷第49、69頁)，復經本院會同臺南市佳里地政事務所
測量員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄、土地複丈成果圖
及現場照片（見本院卷第31至49、59頁）在卷可憑，堪認屬
實。
2.關於系爭土地分割之方法，原告主張如附圖二所示編號A部
分面積212.92平方公尺分歸被告林修弘取得；編號B部分面
積272.02平方公尺分歸原告取得；編部C部分面積326.77平
方公尺分歸被告林文秀取得；編號D部分面積98.24平方公尺
分歸被告林璋隨取得：編號E部分面積72.48平方公尺分歸被
告林文秀、林璋隨取得，並按原應有部分比例維持共有。本
件除被告林文秀爭執上開編號C部分之面積，以及被告林璋
隨請求抽籤分配位置之外，其餘部分之分割方法(即附圖二
所示編號A、B、D、E部分)均屬相同，且被告林修弘亦同意
上開之分割方法，是本院審酌如附圖二所示方法，各共有人
受分配位置與前揭土地使用之情形大致吻合，尚可保留被告
林文秀所有系爭建物及系爭電線桿，以及被告林修弘所有系
爭倉庫，除可避免被告林文秀、林修弘日後遭訴請拆屋或請
求土地補償金等糾紛外，亦可提升系爭建物、倉庫及系爭土
地整體利用之經濟利益及效用，符合現共有人之最大利益。
且參以分割後各筆土地形狀，除被告林文秀要求保留系爭電
線桿及現況通路，以及被告林修弘要求保留系爭倉庫，導致
如附圖二所示編號A、C部分之2筆土地呈L形狀外，其餘土地
尚屬方正。又如附圖二所示編號C、D部分之2筆土地，可藉
由如附圖二所示編號E部分土地(現況通路)聯外通行外，其
他編號A、B部分土地均臨寬度約4公尺之巷道(見上開鑑定報
告第67頁)，對外交通均無不便，且與其等占有位置、建物
位置大致相符，不論在建築利用，或就通行便利而言，均能
發揮經濟效益，堪認系爭土地依如附圖二所示方法分割，應
屬公平適當。
3.至被告林文秀提出之分割方案，與原告分割方案，最主要不
同之處在於，被告林文秀之方案係將其多受分配土地之部分
，自如附圖二所示編號C部分之北側切割出來(即如附圖三所
示編號C2部分)，而改由被告林璋隨受分配。惟依被告林文
秀方案分割結果，將使被告林璋隨多分配60.69平方公尺土
地，造成被告林璋隨必須補償其他共有人之金額甚高(即117
萬833元，見本院卷第247頁)，且被告林璋隨已表示不同意
多受分配土地，亦不同意被告林文秀之方案(見本院卷第266
、267頁)，是本院審酌如附圖二編號C部分之位置及面積，
本係為遷就保留被告林文秀所有系爭建物及系爭電線桿所規
劃，已符合其利益，且本件在鑑定原告分割方案之補償金額
前，被告林文秀對受分配如附圖二所示編號C部分面積326.7
7平方公尺，經本院曉諭原告分割方案並提示附圖二後，亦
表示沒有意見(見本院卷第115頁)，何況該編號C部分內之北
側土地(即附圖一編號甲部分)，現亦由被告林文秀搭建鐵皮
棚架作停車使用(見本院卷第41頁)，反觀被告林璋隨目前並
未實際居住利用該地，已按其應有部分換算面積受足額分配
，自難認被告林璋隨有多受分配土地(即如附圖三所示編號C
2部分)之需求，兩相權衡之下，本院認被告林文秀之方案對
被告林璋隨並不公允，自非妥適。
4.從而，本院綜合考量系爭土地之地上物現況、對外通路情形
、各共有人之意願及分割後之整體效益等一切情狀，原告分
割方案對兩造較公平、合理，符合系爭土地整體利用價值，
並兼顧兩造共有價值平等均衡原則，而為可採，爰依此分割
系爭土地如主文第1項所示。至於被告林修弘雖曾提出之其 他分割方案，惟其於最後言詞辯論期日捨棄，不再主張(見 本院卷第265頁)，爰不一一論述。
5.再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項定 有明文。又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害 關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有 人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其 價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年 台上字第2117號判例意旨參照）。本件按如主文第1項所示
之方法分割，兩造所受分配之增減面積如附表二「增減面積 」欄所示，可知部分共有人未受分配，部分共有人受分配之 土地，與其原應有部分折算之面積有所增減，且價值亦有所 增減，經本院囑託「長信不動產估價師事務所」鑑定結果， 被告林修弘、林文秀各應按如附表三所示之金額對原告及被 告林璋隨為金錢補償，有不動產估價報告書可參(外放)。被 告林修弘雖稱鑑定之價額過高云云，惟其僅提供系爭土地附 近之成交價格為佐證，且上開鑑定結果，係鑑定人以比較法 及土地開發分析法推估而來，並針對分割後各筆土地之臨街 深度、土地面寬、寬深比例、道路條件、不規則土地條件、 臨地條件、市場接手性等情況，詳為評估分析，經核該鑑定 之參酌數據尚屬明確，且係本於中立客觀立場及專業知識而 為，應屬可採。爰依此諭知被告林修弘、林文秀應補償原告 及被告林璋隨之金額各如主文第2項所示。
五、本件事證已臻明確，被告林文秀雖聲請本院囑託地政事務所 測繪其分割方案，但因該分割方案並非妥適，已如前述，故 已無必要；另兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經 本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論 列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 14 日 民事第二庭 法 官 俞亦軒以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 4 月 14 日 書 記 官 鄭伊汝 附表一：
編號 共有人 系爭土地應有部分比例 訴訟費用負擔比例 0 林璋隨 10分之1 同左 0 林文秀 10分之3 同左 0 林修弘 5分之1 同左 0 原告 5分之2 同左
附表二：原告分割方案（面積：平方公尺）
編號 姓名 應有部分換算面積 分配位置及面積 分配結果 受分配取得面積 增減面積 0 林修弘 196.49 如附圖二所示編號A部分面積212.92平方公尺。 單獨所有 212.92 增16.43 0 原告 392.97 如附圖二所示編號B部分面積272.02平方公尺。 單獨所有 272.02 減120.95 0 林文秀 294.73 如附圖二所示編號C部分面積326.77平方公尺。 單獨所有 381.13 增86.4 如附圖二所示編號E部分面積72.48平方公尺。 按林文秀應有部分比例3/4、林璋隨應有部分比例1/4維持共有 0 林璋隨 98.24 116.36 增18.12 如附圖二所示編號D部分面積98.24平方公尺。 單獨所有
附表三：原告分割方案之補償金額（元/新臺幣）右列為受補償人 原告 林璋隨 合計 下列為補償人 林修弘 570,910元 2,443元 573,353元 林文秀 1,173,376元 5,021元 1,178,397元 合計 1,744,286元 7,464元