臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第1137號
原 告 賴荃勳
吳心柔
共 同
訴訟代理人 侯信逸律師
吳禹萳律師
鄭志侖律師
被 告 楊庭懿兼楊龍池之承受訴訟人
訴訟代理人 洪梅芬律師
王紹雲律師
涂欣成律師
李政儒律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，於民國114年3月25日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告己○○即庚○○之承受訴訟人應給付原告辛○○新臺幣79,995
元，及自民國113年7月2日起至清償日止，按週年利率5％計
算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告己○○即庚○○之承受訴訟人負擔2％，由原告甲
○○負擔4％，餘由原告辛○○負擔。
四、本判決原告辛○○勝訴部分得假執行；但被告己○○即庚○○之承
受訴訟人如以新臺幣79,995元元為原告辛○○預供擔保，得免
為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168條
至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即
為承受之聲明。民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定
有明文。查本件原告起訴後，原來之被告庚○○於民國113年8
月28日死亡，其繼承人為被告己○○，有被告提出之戶籍謄本
3件、繼承系統表1件附卷可查（見本院卷第167頁至第173頁
），被告己○○並依民事訴訟法第175條第1項規定，於113年9
月25日提出民事聲明承受訴訟狀聲明承受訴訟（見本院卷第
165頁），經本院將該民事聲明承受訴訟狀繕本送達原告，
有本院送達證書1件附卷可按（見本院卷第177頁），是被告
己○○聲明由其承受被繼承人庚○○之本件訴訟，與法相合，應
予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告甲○○代理原告辛○○於民國112年8月22日與訴外人即庚
○○之代理人劉桂丞簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣
契約），出售門牌號碼臺南市○○區○○○路000巷00弄00號房
屋（下稱系爭房屋）及其坐落之同區南工段15號地號土地
所有權，與同段144地號土地向訴外人財團法人臺灣省私
立臺南仁愛之家（下簡稱仁愛之家）之承租範圍（上開2
筆土地合稱系爭土地，單筆土地則簡稱15地號土地或144
地號土地，系爭土地與系爭房屋合稱系爭房地），買賣總
價為新臺幣（下同）900萬元。原告甲○○代理原告辛○○復
於112年10月19日與庚○○簽立借屋裝修協議書（下稱系爭
裝修協議)，庚○○以需提前在交屋前裝修為由，向原告辛○
○借用鑰匙，並約定相關之權利義務。詎庚○○事後竟假借
裝修名義，於未完成點交前，即提早入住無權占有系爭房
屋，違反系爭裝修協議之約定，庚○○並拒絕完成點交手續
，使得原告辛○○無法取得系爭買賣契約保管於訴外人合泰
建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）價金履約保
證帳戶（下稱履約帳戶）之保留款37萬元。
（二）原告辛○○簽訂系爭裝修協議之同日即112年10月19日交付
鑰匙給庚○○後，原告甲○○代理原告辛○○於約定點交期限即
同年11月10日至系爭房屋查看，竟赫然發現庚○○已經遷入
系爭房屋居住，此時系爭房地尚未完成點交，庚○○對於系
爭房地，除裝修以外，並無占有及利用之權源，違反系爭
裝修協議第1條約定，是庚○○自112年10月19日取得鑰匙後
迄今均屬無權占有系爭房地，原告辛○○依據民法第179條
規定，請求庚○○給付自112年10月20日起至起訴前1日（11
3年5月7日）止，共6又18/31月，每月以5萬元計算相當於
租金之不當得利329,032元【計算式：50,000元×（6＋18/3
1）＝329,032元，小數點以下4捨5入，下同】，並加計自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之
利息，暨自起訴日即113年5月8日起至完成點交之日止，
相當於租金之不當得利，每月5萬元，並於次月1日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息。又庚○○無權占有系爭
房地行為，原告辛○○亦得依系爭裝修協議第11條、系爭買
賣契約第4條第1項約定、民法第367條規定及最高法院110
年度台上大第1353號民事大法庭裁定意旨，沒收庚○○已給
付之價金310萬元充作違約金，並由原來已給付之價金中
扣除遭沒收之買賣價金310萬元，經扣除後庚○○仍有310萬
元之買賣價金未給付。縱認原告辛○○不得依系爭裝修協議
第11條約定，沒收買賣價金310萬元作為違約金，原告辛○
○至少仍得依系爭裝修協議第11條約定，請求庚○○另給付
違約金310萬元。
（三）依系爭買賣契約第4條第1項約定，庚○○應於112年11月10
日付清尾款，辨理交屋，然庚○○迄今尚未履行系爭房地之
點交義務，原告辛○○依民法第367條、系爭買賣契約第4條
第1項約定，請求庚○○應向原告辛○○完成系爭房地之點交
手續。
（四）依系爭買賣契約第4條第1項約定，庚○○至遲應於112年11
月10日完成辦理交屋、付清尾款之義務，此屬庚○○受領買
賣標的物之義務，惟經原告辛○○多次催告，庚○○迄今仍未
完成系爭房地之點交義務，原告辛○○依民法第231條規定
、系爭買賣契約第12條第2項前段約定、最高法院64年第
台上字第2367號民事判決意旨，請求庚○○應自112年11月1
1日起至完成點交系爭房地之日止，按日給付原告辛○○違
約金4,500元（計算式：買賣總價900萬元×0.5/1000＝4,50
0元）。依此計算，自112年11月11日起至起訴前1日即113
年5月7日止，庚○○應給付共179日之違約金805,500元，並
自113年5月8日起至完成系爭房地點交之日止，按日給付
原告辛○○違約金4,500元。
（五）依系爭買賣契約第4條第1項約定，庚○○至遲應於112年11
月10日完成辦理交屋、付清尾款之義務，導致原告辛○○無
法於約定交屋日期即112年11月10日，自合泰建經公司之
履約帳戶取得買賣價金900萬元扣除代償貸款餘額1,342,1
83元後之尾款7,657,817元，原告辛○○直到113年1月9日止
始自合泰建經公司取得7,657,817元，原告辛○○自得依民
法第229條第1項、第233條第1項規定，請求庚○○給付7,65
7,817元自112年11月11日起至113年1月9日止，共60日，
按週年利率5％計算之遲延利息62,941元（計算式：7,657,
817元×5％×60/365＝62,941元）。
（六）原告甲○○代理原告賴荃動處理系爭房地買賣過程中，原告
辛○○委由律師寄發律師函給庚○○後，原告甲○○於112年11
月28日上午9時47分許，竟收到被告己○○來電向原告甲○○
恫稱已知道原告甲○○住在哪裡，要原告甲○○不要出門、出
門要小心注意等語，使原告甲○○心生畏怖，自屬不法侵害
原告甲○○不受恐嚇之自由，經原告甲○○事後經由仲介人員
向被告己○○查證得知此事，才又委請律師發函對被告勸阻
，而被告己○○為庚○○之子，可合理懷疑庚○○對於此事亦有
知悉，被告己○○兼庚○○之承受訴訟人係屬共同侵權行為人
而應負連帶損害賠償責任，原告甲○○依民法第184條第1項
前段、後段、第185條、第195條第1項規定，請求被告己○
○兼庚○○之承受訴訟人連帶賠償原告甲○○精神慰撫金20萬
元。
（七）本案之爭議並非系爭房地所有權是否移轉，而係庚○○假藉
系爭裝修協議取得系爭房屋之鑰匙後，即不願繼續履行系
爭買賣契約之點交結案義務，並提前入住，庚○○不僅係以
欺瞞之手段取得系爭房屋之鑰匙，更違反系爭買賣契約及
系爭裝修協議，迄今亦屢次拒絕履行點交結案程序，是以
系爭房地縱已辦理移轉所有權登記，亦不影響庚○○違約之
行為。系爭買賣契約總價金為900萬元，原告已收受863萬
元，尚餘37萬元，其中10萬元因本件爭議，保留於合泰建
經公司價金履約專戶，其中27萬元係原告應給付予房仲之
仲介費3％，為減少轉手程序，亦先保留於該履約專戶，待
點交作業完成後再直接撥款等語。
（八）聲明：
１、被告己○○即庚○○之承受訴訟人應給付原告辛○○329,032元，
及自民事準備（一）暨擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息，並自113年5月8日起至
完成點交義務止，按月給付5萬元予原告辛○○，及每月應
給付之金額自次月1日起，各至清償日止，按年利率5％計
算之法定利息。
２、被告己○○即庚○○之承受訴訟人應給付原告辛○○310萬元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息。
３、被告己○○即庚○○之承受訴訟人應辦理向原告辛○○購買系爭
房地之點交手續。
４、被告己○○即庚○○之承受訴訟人應給付原告辛○○805,500元，
及及自民事準備（一）暨擴張聲明狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息，並自113年5月8日起
至完成點交義務止，按日給付4,500元予原告辛○○，及各
自次月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定利息
。
５、被告己○○即庚○○之承受訴訟人應給付原告辛○○62,941元。
６、被告己○○兼庚○○之承受訴訟人應連帶給付原告甲○○20萬元
，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率
5％計算之利息。
７、如受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
（一）原告辛○○於112年10月19日交付庚○○系爭房屋鑰匙，兩造
並已於112年11月9日完成過戶，由庚○○取得系爭房地所有
權，並旋於同日透過訴外人永慶不動產仲介人員戊○○通知
原告應辦理交屋，兩造於翌日即112年11月10日完成點交
，由庚○○持有系爭房屋大門鑰匙使用迄今，庚○○並無拒不
辦理點交之情事。況庚○○早在112年11月6日前，已將系爭
房地之簽約款、完稅款等匯入履約帳戶，並完成於訴外人
臺南三信商業銀行（下稱三信銀行）對保貸款以繳納尾款
至履約帳戶，並於112年11月8日向戊○○表示要提前交屋，
訴外人即承辦代書乙○○始會於112年11月9日完成系爭房地
過戶，合泰建經公司於112年11月27日亦通知庚○○尾款已
撥付至履約帳戶，庚○○並無積欠或遲延給付系爭房地買賣
價金。原告辛○○於起訴狀亦自認合泰建經公司已於113年1
月9日撥付系爭房地保留款，惟此情係因兩造另案漏水糾
紛爭議即本院113年訴字第517號請求損害賠償事件（下稱
另案損賠事件），於買賣雙方對於買賣契約之履行發生爭
議而已聲請調解時，合泰建經公司本應依履約保證申請書
第5條約定，暫停撥付款項給賣方即原告辛○○，並非庚○○
積欠或遲延給付系爭房地買賣價金。
（二）不動產交付乃事實行為，交付大門鑰匙及讓買方事實上占
有不動產即屬完成交付，原告辛○○已於112年10月19日將
系爭房屋大門鑰匙交付庚○○，庚○○於同年11月8日依系爭
買賣契約第4條約定通知原告辦理交屋，庚○○於同年11月9
日完成過戶取得系爭房地所有權，於同年月10日取得事實
上占有，則系爭房地於112年11月10日已完成交付，何來
原告所稱未完成點交，況兩造於系爭買賣契約、系爭裝修
協議均係約定交屋之事實行為，並未就點交流程有具體約
定，原告陳稱被告未完成點交，已與契約約定不符，縱使
未完成點交，對原告並無任何損害可言，何來違約金或遲
延利息。原告辛○○既於系爭裝修協議同意庚○○使用系爭房
屋進行裝修，庚○○亦於112年11月9日取得所有權，並已給
付全數價金，何來違反系爭裝修協議第11條約定之情事。
庚○○就系爭房地買賣價金900萬元早已全數給付，原告無
法舉證有何點交程序需進行，原告主張庚○○未完成點交，
已屬無稽。實則系爭裝修協議係原告意圖遮掩系爭房屋嚴
重漏水等物之瑕疵擔保責任，並約定顯不合理之310萬元
違約金，欺騙不諳法律之庚○○簽立，庚○○已提起刑事詐欺
告訴，現由臺灣臺南地方檢察署偵辦中，庚○○並針對漏水
瑕疵部分提起另案損賠事件，則系爭裝修協議係庚○○遭原
告詐欺而簽立，庚○○自得依民法第92條撤銷意思表示。縱
認庚○○不得撤銷意思表示或有違約之情事，系爭裝修協議
第11條約定無異使原告辛○○得藉故沒收310萬元，變相取
得高達1,210萬元之買賣價金，對於庚○○顯失公平，以損
害庚○○為主要目的，依民法第148條規定，應屬無效。
（三）系爭房地尾款何以未能立即撥入履約帳戶，遲於112年11
月27日才入帳至履約帳戶，係因原告所找之承辦代書乙○○
、丁○○未將144地號土地與仁愛之家的租約處理完畢，導
致尾款匯至履約帳戶之時間有所延誤，顯係可歸責原告，
庚○○並無遲延付款。
（四）縱認原告辛○○得請求違約金、遲延利息，惟庚○○早於112
年11月給付全部買賣價金，原告辛○○並無損害，依民法第
252條規定及最高法院82年度台上字第2529號民事判決意
旨，原告辛○○請求之違約金、遲延利息金額過高，應酌減
至0元。
（五）被告己○○否認有恫嚇原告甲○○，原告所提通信紀錄通報表
，無法證明被告己○○有撥打電話恫稱甲○○，原告所提律師
函內容，亦僅係原告甲○○片面說詞，又原告甲○○以被告己
○○為庚○○之子，合理懷疑庚○○知情被告己○○恫嚇原告甲○○
，而應負連帶責任云云，亦係原告臆測之詞，原告甲○○就
上情均未盡舉證之責。
（六）綜上所述，原告辛○○以系爭買賣契約、系爭裝修協議、民
法第179條、第229條第1項、233條第1項等規定，請求庚○
○應辦理點交、給付相當於租金之不當得利329,032元暨迄
至完成點交義務之日止，按月給付相當租金不當得利5萬
元、或自112年11月11日起至完成點交義務止每日違約金4
,500元、遲延利息62,941元、給付違約金310萬元；原告
甲○○依民法第184條、第185條、第195條第1項規定，請求
精神慰撫金20萬元，均屬無據，且係民法第148條之權利
濫用等語。
（七）聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院114年3月25日言詞辯論筆錄，本
院卷第379頁、第380頁）：
（一）原告辛○○與庚○○於112年8月22日簽立系爭買賣契約，約定
交屋日期擬定於同年11月10日前買方即庚○○應依約付清尾
款，辦理交屋。
（二）原告辛○○與庚○○於112年10月19日簽立系爭裝修協議，原
告辛○○於同日交付系爭房屋大門鑰匙予庚○○。
（三）庚○○於112年11月8日通知原告辦理交屋，庚○○於112
年11月9日登記為系爭房地之所有權人。原告甲○○係於1
12年11月10日至派出所以庚○○無權占有系爭房地為由，
報案侵占。
（四）合泰建經公司於112年11月27日通知庚○○，系爭房地尾款
已撥付至履約帳戶；原告辛○○於113年1月9日自合泰建經
公司履約帳戶取得系爭房地買賣價金1,342,183元。
四、兩造爭執之事項（見本院114年3月25日言詞辯論筆錄，本院
卷第381頁、第382頁）：
（一）庚○○是否已於112年11月10日前付清系爭房地之買賣價金
？
（二）原告辛○○與庚○○就系爭房地是否已完成交屋（即庚○○是否
有無權占有系爭房地之情事）？
（三）原告辛○○依民法第179條規定，向庚○○請求給付自112年10
月20日起至起訴前1日即113年5月7日止，相當於租金之不
當得利329,032元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自起訴日即113年5
月8日起至完成點交之日止，相當於租金之不當得利，每
月5萬元，並於次月1日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息，有無理由？
（四）系爭裝修協議書第11條之約定是否經庚○○依民法第92條撤
銷或依民法148條權利濫用而無效？原告辛○○依系爭裝修
協議第11條約定、系爭買賣契約第4條第1項、民法第367
條規定，沒收庚○○已給付之價金310萬元充作違約金，請
求庚○○再給付系爭房地買賣價金310萬元，有無理由？原
告辛○○依系爭裝修協議第11條約定，請求庚○○另給付違約
金310萬元，有無理由？被告抗辯違約金應予酌減，有無
理由？
（五）原告辛○○依系爭買賣契約第4條第1項、民法第367條規定
，請求庚○○履行點交義務，有無理由？
（六）原告辛○○依民法第231條規定、系爭買賣契約第12條第2項
前段約定，請求庚○○應自112年11月11日起至113年5月7日
止，給付共179日之違約金805,500元，並自113年5月8日
起至完成系爭房地點交之日止，按日給付原告辛○○違約金
4,500元，有無理由？被告抗辯此違約金應酌減為0元，有
無理由？
（七）原告辛○○依民法第229條第1項、第233條第1項規定，請求
庚○○給付7,657,817元自112年11月11日起至113年1月9日
止，共60日，按週年利率5％計算之遲延利息62,941元，有
無理由？
（八）原告甲○○依民法第184條第1項、第185條、第195條第1項
規定，請求被告己○○兼庚○○之承受訴訟人連帶賠償原告甲
○○精神慰撫金20萬元，有無理由？
五、本院得心證之理由：
原告主張庚○○違反系爭裝修協議之約定，提早入住無權占有
系爭房屋，並拒絕完成點交手續，原告辛○○得依民法第179
條規定，請求庚○○給付不當得利329,032元，及自113年5月8
日起至完成點交之日止，按月給付5萬元，與其遲延利息。
原告辛○○亦得依系爭裝修協議第11條、系爭買賣契約第4條
第1項約定、民法第367條規定及最高法院110年度台上大第1
353號民事大法庭裁定意旨，沒收庚○○已給付之價金310萬元
充作違約金，或依系爭裝修協議第11條約定，請求庚○○另給
付違約金310萬元。原告辛○○又依民法第367條、系爭買賣契
約第4條第1項約定，請求庚○○完成系爭房地之點交手續。原
告辛○○另依民法第231條規定、系爭買賣契約第12條第2項前
段約定、最高法院64年第台上字第2367號民事判決意旨，請
求庚○○給付違約金805,500元，並自113年5月8日起至成系爭
房地點交之日止，按日給付違約金4,500元。原告辛○○依民
法第229條第1項、第233條第1項規定，請求庚○○給付7,657,
817元自112年11月11日起至113年1月9日止，按週年利率5％
計算之遲延利息62,941元。另原告甲○○於112年11月28日上
午9時47分許，收到被告己○○來電恫稱已知道原告甲○○住在
哪裡，要原告甲○○不要出門、出門要小心注意等語，使原告
甲○○心生畏怖，不法侵害原告甲○○不受恐嚇之自由，庚○○亦
有知悉，原告甲○○依民法第184條第1項、第185條、第195條
第1項規定，請求被告己○○兼庚○○之承受訴訟人連帶賠償精
神慰撫金20萬元等情，為被告否認，並以前開情詞置辯。經
查：
（一）庚○○係於112年11月27日始付清系爭房地之買賣價金，但
符合系爭買賣契約第5條第2項約定，而不構成遲延給付價
金之情形：
１、經查系爭買賣契約第4條第1項約定：價款給付：一、買方
（即庚○○）應依下列日期給付乙方價款：買賣總價900萬
元，簽約款90萬元，於買賣雙方簽署本契約時同時給付，
完稅款270萬元，於稅捐機關核發稅單後3日內給付，尾款
540萬元，交屋日期訂於112年11月10日前，買方應依約付
清尾款，辦理交屋，賣方（即原告辛○○）原有銀行貸款需
由買方代清償時，依第5條第2項規定支付尾款，辦理交屋
。第5條第1項、第2項約定：賣方原有抵押貸款清償方式
：一、賣方於本契約不動產上現有抵押權設定總金額為18
0萬元、280萬元整，賣方保證並無其他保證債務或信用借
款之情事。二、清償方式如下：賣方原有銀行貸款由買方
所申貸之銀行代為轉帳清償，或買方不辦貸款而由買方尾
款代為清償時，其約定如下：1.買方自轉帳清償之日起負
擔貸款利息。2.賣方應於清償債務完畢3日內，提供債務
清償證明等證件予承辦地政士，以辦理他項權利塗銷登記
手續，並應配合至辦妥塗銷登記及交屋手續為止。3.賣方
原貸款利息本金負擔至買方代償日止，其代償金額視為尾
款之部分給付，差額尾款則待賣方塗銷登記辦妥且買方銀
行撥付貸款餘額時始予交付，賣方並同時辦理交屋。4.若
本案辦理價金履約保證時，買方應將代償後之餘額存匯入
履保專戶（即履約帳戶），並依履保作業辦理交屋手續等
語，有原告提出之系爭買賣契約1件在卷可查（見本院補
字卷第29頁至第35頁），且為被告所不爭執（見本院113
年8月13日言詞辯論筆錄，本院卷第73頁），足認系爭買
賣契約約定之交屋日期本為112年11月10日，但因庚○○要
代償原告辛○○原有銀行貸款，應改依系爭買賣契約第5條
第2項約定支付尾款及辦理交屋，即原告辛○○塗銷系爭房
地抵押權登記辦妥，且庚○○以其自有款項或其貸款銀行撥
付之貸款餘額（即扣除代償原告辛○○原有銀行貸款後之庚
○○貸款餘額）匯入履約帳戶後，依履保作業辦理交屋手續
。
２、又查庚○○將系爭房地買賣價金匯入履約帳戶之日期及金額
分別為：112年8月22日存入15萬元、同年9月13日存入25
萬元、同年9月15日存入50萬元、同年10月18日存入220萬
元、同年11月6日存入7,700元、160萬元、同年11月27日
存入3,457,501元，目前專戶餘額為555,400元，其中保留
款10萬元，其餘為本案（即系爭買賣契約）必要費用（買
賣方仲介服務費45萬元、履保手續費5,400元），嗣履約
帳戶結清時支付等情，有合泰建經公司113年7月5日交字
第11307-MBR-004號函檢送之履約帳戶明細1件及被告提出
之合泰建經公司簡訊截圖2張在卷足稽（見本院卷第41頁
、第43頁、第65頁、第67頁）。參以系爭房屋及15地號土
地於112年11月9日以於同年9月15日買賣為原因辦理所有
權移轉登記給庚○○，庚○○於同年9月13日向訴外人有限責
任臺南第三信用合作社（下稱三信合作社）提出授信申請
書申請以系爭房屋為擔保貸款，並於同年10月3日完成對
保，嗣於同年11月9日以擔保債權總金額540萬元設定最高
限額抵押權予三信合作社，並於同年月22日向三信合作社
取得借款450萬元，庚○○因而於同日轉帳1,042,499元代償
原告辛○○之銀行貸款本金及利息債務，庚○○又於同年月27
日轉帳3,457,551元至合泰建經公司履約帳戶等情，有被
告提出臺南市臺南地政事務所土地所有權狀、建物所有權
狀、土地登記第一類謄本建物登記第一類謄本影本各1件
存卷可查（見本院卷第51頁至第57頁、第61頁、第63頁）
，且為原告所不爭執（見本院113年8月13日言詞辯論筆錄
，本院卷第73頁），復有三信合作社114年1月24日南三信
總字第0238號函復本院所檢送之庚○○授信申請書、無租賃
及使用借貸切結書、借據、現金支出傳票、存款憑條、放
款本金利息收入傳票、匯款申請書各1件、轉帳支出傳票2
件在卷足憑（見本院卷第355頁至第367頁），可知原告辛
○○已於112年11月9日履行其依系爭買賣契約應塗銷系爭房
屋及15地號土地原有抵押權設定登記及所有權移轉登記予
庚○○之賣方義務，庚○○並於112年11月22日轉帳1,042,499
元代償原告辛○○之銀行貸款債務，庚○○又於同年月27日轉
帳3,457,551元之三信合作社貸款餘額至合泰建經公司履
約帳戶，則依系爭買賣契約第5條第2項約定，原告辛○○及
庚○○約定交屋之日期及手續應依履保作業辦理，而非系爭
買賣契約第4條第1項約定之同年月10日。
３、再查依系爭買賣契約第5條第2項約定，原告辛○○及庚○○約
定交屋之日期及手續既應依履保作業辦理，而依前述庚○○
向三信合作社提出授信申請書之時間為112年9月13日，並
於同年10月3日完成對保，嗣於同年11月9日將系爭房地登
記為庚○○所有，並於同日以之擔保債權總金額540萬元設
定最高限額抵押權予三信合作社，而於同年月22日向三信
合作社取得借款450萬元，可知庚○○向三信合作社申請貸
款給付系爭房地尾款之時間並無遲延，則之後三信合作社
核准及給付貸款之時程已過112年11月10日，應係系爭房
地過戶時間遲至同年月9日所致，自不可歸責於庚○○。雖
庚○○向三信合作社只貸款450萬元，惟庚○○在112年11月6
日之前已經將之前應付之買賣價金給付完畢，有如前述，
因此庚○○於112年11月27日轉帳3,457,551元至履約帳戶而
付清全部900萬元買賣價金，雖逾系爭買賣契約第4條第1
項約定之112年11月10日前，但符合系爭買賣契約第5條第
2項約定，且不可歸責於庚○○，而不構成遲延給付價金之
情形。原告主張庚○○未於112年11月10日付清系爭房地之
買賣價金，違反系爭買賣契約第4條第1項約定，應負遲延
責任云云，要無可採。
（二）原告辛○○與庚○○於112年10月19日已完成系爭房地之交屋
，庚○○並非無權占有系爭房地：
經查證人即系爭房地買賣之代書乙○○到庭證稱：系爭買賣
契約是我跟同事務所的另一個邱代書過去簽的，簽約當天
買方（即庚○○）現場才提到說有提前要交屋的需求，賣方
（即原告辛○○）不同意，所以現場有僵持一些時間，因為
賣方覺得他自備款只有拿10幾萬元，他覺得一個房子900
萬元就要提前交屋，覺得不行，後來中間有協調，賣方那
邊好像說如果買方把自備款補足，貸款也確定對保完成，
再來協調交屋的時間，因為那時候買方的自備款需要賣房
子來支付，因為現場有提到，所以不確定買方的另一個買
方可以給他買賣價金的時間。簽約當時沒有協調成功，因
為那時候買方不確定自備款足夠及貸款確定的時間，要等
自備款都確定匯到專戶後，貸款也對保完成。系爭裝修協
議是我的助理丁○○處理的，系爭裝修協議好像是仲介說他
們買賣雙方有談的條件，叫我們先打完，要再給買賣雙方
看過。這個案子買賣雙方約定何時交屋要問丁○○，因為都
是丁○○跟他們聯繫。本案對我們來說，還沒有完成交屋的
程序，因為有履保的話，要買賣雙方簽點交單，系爭房地
所有權狀也還在我們那邊，還有我們代墊的契稅也還沒有
交給他們，目前僅有賣方簽點交單，買方還沒有簽。履保
公司出點交單跟出款明細表，這是同一張，他們要雙方都
有簽，才能出款，因為賣方是機師，工作比較忙，比較不
確定，也都過戶完成了，款項在履保裡面，所以賣方就先
簽了點交單，我們打電話給買方，但是這後面是助理跟買
方聯絡，助理說打電話給買方，買方講話很兇，後來就掛
我們電話，買方後來也退我們的群組，後面聯絡不到買方
，所以他的所有權狀也一直在我們這邊。我說對保的事情
，賣方要求要等到貸款對保完成，在我們的流程是對保完
才會辦理過戶等語（見本院113年11月26日言詞辯論筆錄
，本院卷第278頁至第280頁）；證人丁○○於本院證述：我
知道兩造（即原告辛○○及庚○○）曾經就提前交屋的事情進
行協調，後來沒有協調成功。系爭裝修協議會就雙方的意
思去擬定的，系爭裝修協議第9條至第12條是買方提出的
，他那時候為了要借屋裝修，所以就同意讓賣方先動撥那
些錢，等尾款進去之後再去送過戶。包括第12條漏水瑕疵
也是買方提的，後面第9條至第12條這些條件也是仲介轉
達給我們，仲介說是買方同意這些條件，所以我因為這樣
才認為這是買方提出的。事實上買方有違約，買方有違反
系爭裝修協議第1條，因為他有提早搬進去。因為賣方在
我們約定點交日最遲的那天有去到房子現場，發現他們已
經搬進去住，甲○○就打電話給我們問說為什麼買方已經搬
進去住了。關於本案，雙方沒有完成點交程序，因為買方
一直沒有出來簽點交資料，買方一直都不出面，所有的土
地、建物權狀，仁愛之家的土地租約，他通通都沒有出來
簽，連履保點交單也沒有簽。我們通知買方蠻多次來簽這
個點交資料，我們在案件辦理過程中都有一個群組，到後
面的時候買方退出這個群組，我們也請仲介一直跟他聯繫
出來簽點交，但是買方都沒有出面。系爭房地從辛○○過戶
到庚○○時，仁愛之家租約還沒處理完成，我們要過戶完成
才能送仁愛之家換租約。我所謂點交是要簽原證10（即價
金履約專戶明細暨點交證明書，見本院卷第240頁）那份
點交單。系爭買賣契約第4條約定112年11月10日前交屋，
在這個日期之前我們案件沒有完成，所以沒辦法通知他們
交屋，會有違約的問題。因為買方匯款的時間有拖到，所
以才沒辦法過戶跟辦理後續換租約的事宜。我最早通知買
賣雙方交屋的時間 是112年11月10日之後，我們還是要通
知他出來簽點交資料，因為畢竟他只是借屋裝修，我們借
屋當下就已經將房子交給買方讓他做借屋裝修，所以之後
我們請買方出來只是簽點交資料，不是要做點交房屋的行
為，因為之前仲介已經有讓買方看過房屋很多次了，我們
通知買方點交只是為了要買方來簽點交資料，交付所有權
狀及給付相關稅費及代書費等語（見本院113年11月26日
言詞辯論筆錄，本院卷第284頁至第288頁），可知系爭房
地買賣，雖因庚○○沒有簽點交單（即價金履約專戶明細暨
點交證明書）而尚未完成點交程序，但系爭房地早於112
年10月19日借屋裝修當下就已經交付庚○○占有，之後代書
乙○○及其助理丁○○僅需請庚○○出面簽收土地、房屋所有權
狀等點交資料與給付相關稅費及代書費，並不需要再由原
告辛○○與庚○○再次進行系爭房地移轉事實上占有之交屋程
序，則依系爭買賣契約第5條第2項約定，原告辛○○及庚○○
約定交屋之日期應已於112年10月19日完成，僅是尚未依
履保作業辦理簽收上開點交資料及同意112年11月27日匯
入履約帳戶之買賣價金尾款3,457,501元給付予原告辛○○
與支付相關稅費、代書費、仲介服務費、履保手續費等，
則庚○○自112年10月19日起占有系爭房地並非無權占有，
僅係違反系爭房地買賣履保作業之點交程序，而有違約情
事。至證人乙○○證稱本案還沒有完成交屋的程序云云，及
證人丁○○證稱系爭買賣契約第4條約定112年11月10日前交
屋，沒有完成會有違約的問題云云，要與前述系爭買賣契
約第4條第1項、第5條第2項約定之內容不符，均無可採。
（三）庚○○依民法第92條及第148條規定，撤銷系爭裝修協議第1
1條約定或主張其無效，均無可採，庚○○於112年11月10日
已搬進系爭房屋居住，違反系爭裝修協議第1條約定，而
符合系爭裝修協議第11條約定沒收買賣價金310萬元之條
件，惟庚○○並非無權占有系爭房地，原告辛○○亦無受損害
，原告辛○○依民法第179條規定，向庚○○請求自112年10月
20日起至113年5月7日止，相當於租金之不當得利329,032
元及其法定遲延利息，暨自113年5月8日起至完成點交之
日止，每月5萬元之不當得利及其法定遲延利息，均無理
由：
１、經查系爭裝修協議書約定：「今因買方（即庚○○）裝潢整
修需要，而於民國112年10月19日向賣方（即原告辛○○）
先行借入鑰匙，雙方並協議訂定下列條款：
一、本協議書僅供裝潢整修之用，於尾款未付清前，不得
搬入、佔用、出售、出租與更換房屋門鎖，未經賣方
同意遷入居住，視同違約以侵占論。
二、鑰匙自交付買方之日起，房屋即由買方負保管看護責
任，故屋內物品沒有經賣方同意，不得隨意丟棄。
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