臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第6490號
原 告 廖銀盛
訴訟代理人 郭美利
被 告 孫嘉穗
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，
而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追
加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文
。本件原告起訴時，訴之聲明原為「一、被告應將坐落於臺
北市○○區○○街000巷00弄0號4樓房屋全部遷讓返還原告，及
給付租金新臺幣7,500元並自民國110年10月9日起至遷讓之
日止給付相當於租金之不當得利______元。二、樓梯間清潔
費每年需付600元，至今已兩年沒繳，共計1,200元」。嗣於
民國114年1月6日準備程序變更聲明為：「一、被告應將坐
落於臺北市○○區○○街000巷00弄0號4樓房屋的最北側第一間
雅房房間遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣1,200
元。」（見本院卷第97頁至第98頁）。就請求遷讓房屋部分
及租金部分，屬減縮應受判決事項之聲明，合於上揭規定，
應予准許；就請求清潔費部分，則屬更正事實上或法律上之
陳述者，亦核無不合。
二、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於110年10月9日將臺北市○○區○○街000巷00
弄0號4樓房屋（下稱系爭房屋）最北側第一間雅房房間（下
稱系爭雅房）出租予被告，約定租賃期間為110年10月9日至
111年10月9日，每月租金新臺幣（下同）7,500元，被告另
須支付樓梯間清潔費一年600元。上開租約屆滿後，原告續
將系爭雅房出租予被告，租金及樓梯間清潔費約定沿用先前
約定。然被告生活習慣欠佳，經常製造噪音及髒亂，與其他
室友相處不睦，原告遂於113年5月16日寄發存證信函終止租
約，要求被告遷離，然被告竟拒不配合。爰依民法第455條
前段、第767條第1項前段規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠
被告應將系爭雅房遷讓返還原告。㈡被告應給付原告1,200元
。
二、被告則以：兩造第一年租約於111年10月10日屆滿後，被告
持續對系爭雅房為使用收益，原告未表示反對，故兩造已不
定期限繼續租賃關係。原告就系爭房屋並無收回重建或自住
計畫，被告亦無違約轉租、欠租達2個月以上、將系爭雅房
為違法使用、違反租約、損壞系爭房屋或附著財物而不為賠
償等情事，依土地法第100條規定，原告不得終止租約。樓
梯間清潔費部分，被告已於112年9月1日、113年11月9日併
同當月房租匯款繳清等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告於110年10月9日將系爭雅房出租予被告，約定租期為11
0年10月9日至111年10月9日，每月租金7,500元，被告另須
支付樓梯間清潔費一年600元。上開租約屆滿後，原告續將
系爭雅房出租予被告，租金及樓梯間清潔費約定同前，但未
簽訂書面契約等情，為兩造所不爭，堪信為真。
四、本院之判斷：
㈠遷讓返還系爭雅房部分：
⒈按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，
未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；租賃期限屆滿後，
承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意
思者，視為以不定期限繼續契約，民法第422條、第451條定
有明文。又民法第450條第2項固規定：租賃未定期限者，各
當事人得隨時終止契約，然「出租人非因左列情形之一，不
得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租
人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三
、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租
賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不
為相當之賠償時。」，此為土地法第100條所定房屋租賃收
回之限制，且土地法為民法之特別法，依特別法優於普通法
之原則，於不定期限房屋租賃之情形，非有土地法第100條
所列各款事由，出租人不得收回房屋（最高法院51年台上字
第1288號判例參照）。
⒉查兩造自111年10月10日起之租賃契約，未訂立字據，且被告
自111年10月10日起仍持續對系爭雅房為使用收益，原告未
為反對且持續收取租金，有合作金庫商業銀行歷史交易明細
查詢結果2份、合作金庫銀行自動櫃員機交易明細單為證（
見本院卷第135頁、第139頁），是兩造自111年10月10日起
就系爭雅房成立不定期限之租賃契約，堪可認定。又本院於
114年1月6日準備程序詢問原告本件有無土地法第100條各款
事由，原告陳稱：過去有議員曾舉辦公聽會有討論要辦理都
市更新，但後來沒有下文。被告承租系爭雅房期間，並無違
約轉租、欠租達2個月以上、將系爭雅房為違法使用、違反
租約、損壞系爭雅房或附著財物而不為賠償等情事（見本院
卷第97頁至第99頁），揆諸前揭規定，原告自不得終止租約
及收回系爭雅房。至原告所陳被告生活習慣不佳、與其他室
友相處不睦等情（見本院卷第12頁），未經原告具體主張如
何合於土地法第100條各款事由，復未據原告舉證以實其說
。另原告所陳被告曾拒絕原告進入系爭雅房裝設其他房間冷
氣電路管線等情事（見本院卷第99頁），則顯與土地法第10
0條各款事由或兩造租賃契約無涉。綜上，本件查無土地法
第100條各款情事，原告主張其已終止與被告之租賃契約，
請求被告遷讓返還系爭雅房，於法不合，無可准許。
㈡樓梯間清潔費部分：
被告抗辯其已於112年9月1日、113年11月9日併同當月房租
，一併匯款繳清樓梯間清潔費等情，業據提出合作金庫商業
銀行歷史交易明細查詢結果2份、合作金庫銀行自動櫃員機
交易明細單為證（見本院卷第135頁、第139頁）。此外，原
告係委託妻子郭美利（即本件原告訴訟代理人）管理系爭房
屋出租事宜（見本院卷第103頁委託書），觀諸郭美利及被
告間LINE對話紀錄，被告於112年9月19日傳送「7500房租／6
00 12個月的樓梯清潔費 2519最新一期的水電費 已轉入
房東奶奶（按：指郭美利）的指定帳戶了」、「總共轉了三
次帳，請確認／金額在上方，請核對／謝謝房東奶奶」，郭美
利於同日回傳：「都已清楚了！感謝！」；另郭美利亦於11
3年11月13日傳送LINE訊息與被告稱：「113：11：09入帳的
房租7500元和113年的樓梯間清潔規費600元，共8100，元已
受到了，謝謝！」，有上開LINE訊息記錄存卷可參（見本院
卷第137頁、第141頁）。可徵被告抗辯其已清償2年份之之
樓梯間清潔費，核屬可採。是原告請求被告給付2年份之樓
梯間清潔費1,200元，即屬無據。
五、綜上所述，原告本於租賃契約及所有物返還請求權之法律關
係，請求被告遷讓返還系爭雅房及給付原告1,200元，為無
理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，
經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 2 日
民事第二庭 審判長 法 官 蔡政哲
法 官 鄧晴馨
法 官 林志洋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 2 日
書記官 洪仕萱