臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第6003號
原 告 沈秀英
訴訟代理人 張立宇律師
複 代理人 王品舜律師
林靜歆律師
被 告 郭勁初
訴訟代理人 鄭昱廷律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國114年3月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國113年10月5日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國113年5月31日簽立不動產買賣契約( 下稱系爭契約)，由原告買受坐落於門牌號碼臺北市○○區○○ 路000巷00號、同巷26號地下層之不動產（下合稱系爭不動 產）中被告持分權利。原告已於簽約時將第一期款新臺幣( 下同)210萬元匯入履保帳戶，之後並將第三期款105萬元匯 入履保帳戶，已支付315萬元，尚餘尾款735萬元，但因原告 經濟拮据，無法支付尾款，嗣經被告以違約為由依系爭契約 第8條第2項沒收已支付之價款315萬元作為違約金，因顯失 公平，違反民法第247條之1第2款、第4款無效，原告自得依 民法第179條請求被告返還不當得利315萬元；縱認系爭契約 第8條第2項之約款並非全部無效(原告仍爭執之)，但參照成 屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，應認超過房地總 價15％部分約定無效，原告仍得依民法第179條請求被告返還 不當得利；另原告亦主張依民法第252條請求法院將違約金 酌減至零，酌減後原告亦得依民法第179條請求被告返還不 當得利。並聲明：㈠被告應給付原告315萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡ 原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告配偶沈鳳英與原告係姊妹關係，95年1月間母親過世，原
告、沈鳳英、沈美英、沈富華四人共同繼承母親遺產，當中 即包含系爭不動產，四人各繼承四分之一，但自繼承發生後 ，原告獨自長期占用系爭不動產超過十年，沈鳳英基於姊妹 情誼只能隱忍，但沈鳳英已於112年7月17日過世，由被告繼 承沈鳳英之遺產，之後，被告多次與原告協調，希望能夠共 同出售系爭不動產，以終結原告長期獨占系爭不動產之不公 平狀況，原告多次應允後反悔，被告迫於無奈自行尋找買方 ，而以1050萬元之價格將被告對系爭不動產之持分權利出售 給訴外人丁秉忠，並簽署買賣契約書，被告並於113年4月24 日通知原告是否行使共有人優先購買權，原告於113年5月4 日回函表示願行使優先購買權，故兩造方簽署系爭契約，原 告雖依約分別給付210萬元、105萬元，但原告本應給付尾款 735萬元卻未給付，經被告寄發存證信函催告後，原告經過 催告期限仍然不理，因而依系爭契約第8條第2項解除系爭契 約，並沒收原告已支付315萬元價款做為違約金，被告已經 以存證信函通知原告。
㈡系爭契約內容與訴外人丁秉忠簽署之買賣契約內容完全不同 ，並非被告預定用於同類契約而作成，兩造均係自然人而非 公司，系爭契約並非針對不特定人訂立，具特定性，無重複 性，被告也無多筆同種不動產得再次、重複買賣之可能，系 爭契約不具有反覆、統一適用、預先所作之特徵，自非定型 化契約。尤其，系爭契約第7條第7項之約定，足見雙方均有 修改及磋商契約條款能力，雙方訂約時立於平等地位，原告 並非處於附合地位，系爭契約並非定型化契約，不適用民法 第247條之一第2款、第4款之規定，系爭契約並非企業經營 者與消費者所訂定型化契約，自無內政部所頒成屋買賣定型 化契約應記載及不得記載事項第12項之適用。再者，原告主 張優先購買權，目的為阻撓被告將系爭不動產持分出售第三 人，原告獨占系爭不動產超過十年，於被告將系爭不動產持 份出售第三人時，才主張優先購買權，簽約購買後，卻拒付 尾款，可知原告目的僅在破壞被告與第三人簽訂之買賣契約 ，被告沒收315萬元違約金未能彌補所失利益損害，應無酌 減之必要。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，被告願 供擔保請准宣告免予假執行。
三、本院得心證之理由：本件兩造簽立系爭契約，由原告買受被 告對於系爭不動產之持分權利，原告已經支付315萬元，但 原告對於尾款735萬元，逾期並未支付，遭以違約為由沒收 已支付價款315萬元作為違約金等情，有系爭契約書在卷可 憑，並為兩造所不爭，堪以認定。經查：
㈠原告對於系爭契約應給付買賣尾款735萬元，逾期並未支付，
已如前述，原告遭催告仍逾催告期限未支付尾款，自屬違約 甚明，被告依系爭契約第8條第2項解除系爭契約，沒收原告 已支付315萬元價款做為違約金，自屬有據，被告雖辯稱系 爭契約為附合契約、定型化契約，系爭契約第8條第2項顯失 公平無效云云，但本院經核系爭契約並非被告預定用於同類 契約而作成，兩造係自然人而非法人，系爭契約為兩造針對 系爭不動產之持分權利買賣磋商而訂立，並非針對不特定對 象，被告也無多筆不動產權利得再次、重複買賣之可能，系 爭契約不具有反覆、統一適用、預先所作之特徵，而依系爭 契約第7條第7項之約定，兩造並經磋商後修改條款文字內容 加以註記，足見雙方仍保有修改契約條款之能力，而本件並 無事證可認原告於訂約時處於附合地位，系爭契約自非附合 、定型化契約，自不適用民法第247條之一之規定，系爭契 約亦非企業經營者與消費者所訂定型化契約，自無原告所稱 之內政部所頒成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之 適用，被告所辯自不可採。
㈡又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即 得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為 之，亦得由債務人訴請法院核減。違約金是否過高，應就債 務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡 量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當， 須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形， 以為酌定標準。查，兩造於系爭契約第8條第2項約定原告違 約時，被告得解除系爭契約，可歸責於原告時，被告得沒收 原告已支付價款做為違約金，本院審酌原告固然違約，但兩 造履約前即存在糾紛，於本件判決後，被告就系爭不動產之 持分權利仍能再次出售，系爭契約總價款1050萬元，被告沒 入款項為315萬元，高達總價款三成，並衡諸誠信原則、社 會經濟狀況及一般交易常態，認被告沒入之違約金數額確實 過高，應予酌減至165萬元，超過部分150萬元，被告應無沒 入之權利，原告依不當得利請求被告返還，應屬有據。四、綜上所述，原告依不當得利規定，請求被告返還如聲明所示 ，僅其中150萬元及利息部分，為有理由，應予准許，逾此 範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保請求宣告假執行，於原告勝訴部分核無不 合，爰酌定相當擔保金額宣告之，併酌定被告得供相當擔保 免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據 ，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結
果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 114 年 4 月 9 日 民事第四庭法 官 陳正昇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 4 月 9 日 書記官 翁挺育