臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第563號
原 告 卓明秀
訴訟代理人 陳家祥
呂奕賢律師
楊蕙謙律師
被 告 張芝菡
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號三樓之二B室
之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百一十二年十月一日起至返還第一項房屋之日止
，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟肆佰元。
被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟陸佰元，及自民國一百一十二年
十二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬捌仟元為被告供擔保後，
得假執行。但被告如以新臺幣柒拾肆萬肆仟元為原告預供擔保，
得免為假執行。
本判決第二項於原告就各到期部分以新臺幣肆仟貳佰元為被告供
擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣壹萬貳仟肆
佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣貳萬玖仟伍佰元為被告供擔保後，
得假執行。但被告如以新臺幣捌萬捌仟陸佰元為原告預供擔保，
得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為坐落臺北市○○區○○○路○段000巷0○0號3樓之2房屋之所
有權人，於民國111年12月23日將上開房屋內其中雅房B室（
下稱系爭房屋）出租予被告，兩造並簽立房屋租賃契約書（
下稱系爭租約），約定租賃期間自112年1月1日起至112年12
月31日止，租金為每月新臺幣（下同）6,200元，房租於每
月1日前繳納，擔保金為6,200元。詎被告未給付112年5月份
租金，原告遂於112年5月31日寄發土城郵局存證號碼221、2
22、223號存證信函催告，惟經郵局多次通知招領，被告均
拒領，更於112年6月26日寄發臺北成功郵局存證號碼633號
存證信函（下稱系爭633號存證信函）通知原告拒絕給付，
並自112年7月起未再支付任何租金，原告乃以112年7月6日
土城郵局存證號碼271號存證信函、112年8月7日土城郵局存
證號碼316號存證信函再次催告給付租金，被告仍拒領，而
被告扣除擔保金後積欠租金已逾2個月，原告乃以112年8月3
0日土城郵局存證號碼347號存證信函（下稱系爭347號存證
信函）通知被告自112年10月1日終止系爭租約，復以112年1
0月17日土城郵局存證號碼396號存證信函催告被告給付租金
及命被告於112年10月1日搬離系爭房屋，被告仍拒領存證信
函且迄今仍未遷離。又原告另以簡訊通知被告給付積欠租金
及終止系爭租約，被告仍不為給付且繼續占有系爭房屋拒絕
遷出，原告自得依系爭租約第7條第1項約定及民法第767條
第1項前段、中段規定，終止系爭租約並令被告遷出系爭房
屋。
㈡系爭租約已於112年10月1日合法終止，則被告占有系爭房屋
即屬無法律上原因，依民法第179條規定，被告自應給付原
告相當於租金之不當得利，即按月給付原告6,200元至被告
遷出並返還系爭房屋之日止；又依系爭租約第7條第2項約定
，系爭租約終止，被告不即時騰空遷讓交還系爭房屋時，應
按月給付原告2倍租金作為懲罰性違約金，則被告自112年10
月1日起即應按月給付原告懲罰性違約金12,400元（計算式
：6,200元×2＝12,400元）。是被告合計應按月給付原告18,6
00元，自被告遷出並返還系爭房屋之日止。
㈢系爭租約終止前，被告已積欠112年5月、7月至9月租金，扣
除被告之擔保金，尚積欠18,600元；又因被告違約行為，原
告已支出律師費70,000元，依系爭租約第7條第1項約定，得
向被告請求。是被告合計應給付原告88,600元（計算式：18
,600元＋70,000元＝88,600元）。
㈣爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條、第439條規定
及系爭租約第3條、第7條第1項、第2項約定，提起本訴。並
聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應自112年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付原告18,600元。
⒊被告應給付原告88,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造簽立系爭租約時，原告已口頭承諾被告得承租系爭房屋3
年，且其他房客不得帶男女朋友進入租屋處，然其他房客違
約時，原告均無管理作為，違反民法第153條第1項之規定，
被告方寄發系爭633號存證信函表示拒絕給付租金，況被告
既以系爭633號存證信函通知原告拒絕給付租金之意思表示
，依民法第95條第1項前段規定，原告其後寄發之存證信函
均已不生效力，原告卻意圖以其後寄送之存證信函作為得以
提前解約之理由，自屬無據，違背論理法則及經驗法則。又
系爭租約為定型化契約，且僅有利於原告，基於權益平等原
則，被告得類推適用系爭租約第7條第2項約定請求原告給付
懲罰性違約金。另被告雖有數件拒付租金之民事案件，惟係
因承審法官均為組織犯罪首謀者指揮犯罪下之參與犯罪者，
始作成顛倒法理之不公判決。
㈡並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告請求騰空遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、
第2項分別定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返
還租賃物。所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還
之，民法第455條前段、第767條第1項前段規定甚明。
⒉原告主張其為系爭房屋所有權人，被告承租系爭房屋卻積欠1
12年5月、7月至9月租金，已達2個月以上，原告乃以存證信
函催告被告於期限內給付租金，被告仍未清償，原告遂以系
爭347號存證信函及簡訊通知被告於112年10月1日終止系爭
租約，惟系爭租約終止後，被告迄今仍居於系爭房屋內等情
，業據其提出系爭房屋建物登記第一類、第二類謄本、建築
改良物及土地所有權狀、系爭租約、存證信函暨回執、簡訊
擷圖、照片擷圖、存摺明細等件為證（見訴字卷第99-102、
115-117頁、北補卷第21-23、27-38、41-62、115頁），而
被告並未否認欠繳租金及迄今仍居住於系爭房屋內之事實，
此部分事實自堪信為真。
⒊依系爭租約第7條第1項前段約定「乙方（即被告）違反約定
方法，遲付租金之總額達二個月之金額……，經由甲方（即原
告）催告及限期改正，而仍未改正或改正不完全時，甲方得
終止租約」（見北補卷第29頁），本件原告以存證信函催告
被告限期給付租金，然經被告以系爭633號存證信函（見北
補卷第39-40頁）為拒絕之表示，依前開約定，原告自得以
被告積欠2個月以上租金為由終止系爭租約。雖原告寄發予
被告之存證信函均經招領逾期而退回，惟按表意人將其意思
表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不
獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相
對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人
受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力
，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上大字
第908號裁定意旨參照）。本件系爭347號存證信函回執所載
投遞不成功之原因為「收件人要求招領」、「未妥投原因：
依收件人要求/處理方式：暫存招領」（見北補卷第54-55頁
），由此可知被告確係居住於系爭房屋內且存證信函均已送
達，然因被告要求，郵務機關始以招領逾期為由退回存證信
函，依前開說明，被告倘未能證明其客觀上有不能領取之正
當事由，應認被告受招領通知時，原告催告被告給付租金及
終止系爭租約之意思表示已到達被告而發生效力，不以被告
實際領取為必要。是原告對被告寄發存證信函為催告繳納租
金之通知及終止租約之意思表示，業經被告受領，則系爭租
約已於112年10月1日合法終止，被告當無繼續占有使用系爭
房屋之權利，故原告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據
。被告空言辯稱其以系爭633號存證信函拒絕給付租金，原
告之後寄發之存證信函均不生效力，且原告已口頭承諾租期
為3年，自不得終止系爭租約云云，顯乏所據，不足為憑。
㈡原告請求系爭租約終止後之相當於租金之不當得利及違約金
部分：
⒈按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可
能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61
年台上字第1695號裁判要旨參照）。又依系爭租約第7條第2
項約定「乙方於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即
將租賃標的物恢復原狀騰空遷讓並清潔打掃，保持家電家具
完整性交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時
騰空遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照房屋租金貳倍
按月計算之懲罰性違約金，計算至遷讓之日止。」（見北補
卷第29頁）。查系爭租約業經原告於112年10月1日合法終止
，且被告迄今並未返還系爭房屋等情，業經本院認定如前，
被告已無占有系爭房屋之正當權源，仍無權占用系爭房屋，
自受有相當於租金之不當得利，是原告依民法第179條規定
及系爭租約第7條第2項之約定，請求被告自112年10月1日起
至返還系爭房屋之日止，按月給付未返還系爭房屋期間相當
於月租金之不當得利及違約金，核屬有據，應予准許。
⒉系爭租約約定被告每月應給付租金金額為6,200元，有系爭租
約在卷可稽。另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當
之數額，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高
情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債
權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權
為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第
1612號判決要旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，
須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及
債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標
準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少
其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債
權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違
約金是否過高。查，兩造約定之違約金係每月按相當月租金
額2倍計算，惟本院依職權審酌被告於租期屆滿後，未履行
遷讓返還房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常
為租金之收入及租金轉投資之收益，以及被告不依約搬遷，
導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，考量本件
原告除請求被告給付違約金外，併另請求被告按月給付相當
於月租金金額，並參酌內政部所訂定之「住宅租賃定型化契
約應記載及不得記載事項」第15條第3項「租賃關係消滅時
，承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求
未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算
之違約金至返還為止」之規定，認本件違約金應酌減至按月
以租金之1倍即6,200元計算，較為妥適，爰依前揭規定酌減
之。是原告請求被告給付未返還系爭房屋期間之金額為每月
月租金6,200元加上月租金1倍之違約金6,200元，合計1萬2,
400元。
㈢原告請求系爭租約終止前之積欠租金及律師費部分：
⒈按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明文
。次按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債
務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務
不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於
抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年
度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）
。又系爭租約第3條約定「租金每個月新台幣6,200元整，乙
方應於每個月1日前繳納。每次應繳納1個月份……擔保金新台
幣6,200元整。（最高不得超過2個月租金之總額）……㈣承租
人未繳清之相關費用，出租人得由擔保金（押金）中扣抵。
」（見北補卷第28頁）。查被告積欠112年5月、7月至9月租
金合計2萬4,800元（計算式：6,200元×4月＝24,800元），扣
除被告前已支付之擔保金6,200元，原告請求被告給付積欠
租金1萬8,600元（計算式：24,800元－6,200元＝18,600元）
，自應准許。
⒉又系爭租約第7條第1項約定「乙方違反約定方法，遲付租金
之總額達二個月之金額……，經由甲方催告及限期改正，而仍
未改正或改正不完全時，甲方得終止本租約，因乙方違約致
甲方權益受損害時，須賠償甲方之損害，如因此而涉訟，其
律師費、訴訟費用均由乙方負擔。」（見北補卷第29頁）。
查被告於系爭租約終止後並未遵期騰空遷讓返還系爭房屋，
而有違約情事，原告因此提起本件訴訟支出律師費用7萬元
，此有收據1紙為憑（見北補字卷第93頁），則依系爭租約
第7條第1項約定，被告自應負擔律師費用7萬元，原告此部
分主張洵屬有據，為有理由。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之
債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算
之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項前段、第233條
第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對於被告就系
爭租約終止前已發生之積欠租金及律師費合計88,600元請求
權，屬於未定給付期限之金錢債權，而本件起訴狀繕本於11
2年12月11日送達被告，有本院送達證書在卷可考（見北補
卷第117頁），揆諸前揭說明，原告請求被告給付自起訴狀
繕本送達被告之翌日即112年12月12日起至清償日止，按週
年利率5%計算之法定遲延利息，自屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應
將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；另依民法第179條規定及
系爭租約第7條第2項約定，請求被告應自112年10月1日起至
返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬2,400元；依系爭租
約第3條、第7條第1項約定及民法第439條，請求被告給付88
,600元，及自112年12月12日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬
無據，應予駁回。
五、本件就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准、
免為假執行，均核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予
論駁。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
民事第八庭 法 官 陳威帆
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
書記官 黃文芳