臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第5005號
原 告 歐維勲
歐陳美佐
共 同
訴訟代理人 高晟剛律師
被 告 露易莎馬術運動管理顧問有限公司
兼
法定代理人 葉繡華
共 同
訴訟代理人 胡可成
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年4月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路000號1樓房屋騰空遷讓
返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣95萬元，及被告葉繡華自民國113年1
0月15日起，被告露易莎馬術運動管理顧問有限公司自民國1
13年11月19日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告應自民國113年11月19日起至騰空遷讓返還本判決第1項
房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣21萬元。
四、被告露易莎馬術運動管理顧問有限公司應將公司登記地址及
營業稅籍登記地址，自本判決第1項房屋辦理遷出登記，並
向主管機關註銷地址登記。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第1項於原告以新臺幣40萬6,000元為被告供擔保後，
得假執行；但被告以新臺幣121萬7,418元為原告預供擔保，
得免為假執行。
七、本判決第2項於原告以新臺幣31萬7,000元為被告供擔保後，
得假執行；但被告以新臺幣95萬元為原告預供擔保，得免為
假執行。
八、本判決第3項於原告按月以新臺幣7萬元為被告供擔保後，得
假執行；但被告按月以新臺幣21萬元為原告預供擔保，得免
為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同
意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案
之言詞辯論者，視為同意變更或追加，此觀民事訴訟法第25
5條第1項但書第1款、第2項規定自明。原告歐維勲起訴時之
聲明為：㈠被告葉繡華應將門牌號碼臺北市○○區○○○路000號1
樓之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付租金
新臺幣（下同）9萬2,284元，並自民國113年2月22日起至遷
讓之日止，按月賠償9萬2,284元。㈡被告葉繡華應將戶籍和
公司營利事業登記自系爭房屋遷出。嗣追加原告歐陳美佐及
被告露易莎馬術運動管理顧問有限公司（下稱露易莎公司）
，並變更及追加聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還
予原告。㈡被告應給付原告95萬元，及被告葉繡華自起訴狀
繕本送達翌日起，被告露易莎公司自113年11月19日起，均
至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自原告113年11
月5日民事追加當事人暨更正聲明狀（下稱系爭書狀）繕本
送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給
付原告21萬元。㈣被告露易莎公司應將公司登記地址及營業
稅籍登記地址，自系爭房屋辦理遷出登記，並向主管機關註
銷地址登記。㈤第1至3項聲明，願供擔保請准宣告假執行（
見本院卷第104頁、第113至115頁），被告於訴之變更及追
加無異議而為本案言詞辯論（見本院卷第167至169頁），依
上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告及被繼承人歐佩珊為系爭房屋之所有權人，原告及歐佩
珊共同與被告於112年5月22日就系爭房屋簽訂租賃契約（下
稱系爭租約），租賃期間自同日起至115年5月22日止，每月
租金10萬5,000元，押租金2個月共21萬元，嗣歐佩珊於113
年1月7日死亡，由繼承人即原告歐維勲繼承歐佩珊一切權利
義務。詎被告積欠112年8月、12月及113年1至10月租金共12
6萬元（計算式：10萬5,000×12=126萬元），經原告催告後
仍未清償，嗣原告以系爭書狀繕本為終止系爭租約之意思表
示，並於113年11月18日送達被告，系爭租約即於113年11月
18日終止，被告迄未返還系爭房屋而無權占有系爭房屋。且
被告迄今仍積欠下列款項：⒈積欠租金126萬元扣除押租金21
萬元及被告於113年7月29日給付原告之10萬元後，尚積欠租
金95萬元（計算式：126萬-21萬-10萬=95萬元）。⒉系爭租
約終止後，被告未依約返還系爭房屋，應依約自終止租約之
翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2倍租金
之懲罰性違約金21萬元（計算式：10萬5,000×2=21萬元）。
又被告露易莎公司之公司登記地址及營業稅籍登記地址均為
系爭房屋之地址，系爭租約既已終止，則露易莎公司即應將
其公司登記地址及營業稅籍登記地址，自系爭房屋辦理遷出
登記，並向主管機關註銷地址登記。
㈡爰擇一依系爭租約第7條第3項、第4項約定、民法第455條、
第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返
還予原告；擇一依系爭租約第3條約定、民法第439條規定，
請求被告應給付原告95萬元，及被告葉繡華自起訴狀繕本送
達翌日起，被告露易莎公司自系爭書狀繕本送達翌日即113
年11月19日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；依系
爭租約第7條第4項約定，請求被告應自系爭書狀繕本送達翌
日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告
懲罰性違約金21萬元；依民法第767條第1項中段規定，請求
被告露易莎公司應將公司登記地址及營業稅籍登記地址，自
系爭房屋辦理遷出登記，並向主管機關註銷地址登記等語，
並聲明如前所述。
二、被告則以：系爭租約之當事人應僅有被告露易莎公司，被告
葉繡華並非承租人。被告露易莎公司確實有積欠租金，但積
欠之期間較原告所述更短，且被告露易莎公司未繳租金期間
原告即擅自將系爭房屋斷電，使被告露易莎公司無法以電動
遙控器開門使用系爭房屋，況被告露易莎公司已清空系爭房
屋內物品，並將門的遙控器放在原告家門口，系爭房屋已返
還原告等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲
請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
。
三、經查，原告及被繼承人歐佩珊為系爭房屋之所有權人及系爭
租約之出租人；系爭租約之租賃期間自112年5月22日起至11
5年5月22日止，每月租金10萬5,000元，押租金2個月共21萬
元；嗣歐佩珊於113年1月7日死亡，由繼承人即原告歐維勲
繼承歐佩珊一切權利義務等情，為兩造所不爭執，並有系爭
租約、歐佩珊除戶謄本、死亡證明書、本院113年7月10日北
院英家合113年度司繼字第786號函（見本院卷第11至12頁、
第77至81頁）可證，堪信為真實。
四、原告主張系爭租約於113年11月18日終止，被告迄未返還系
爭房屋而無權占有系爭房屋，應依系爭租約第7條第3項、第
4項約定、民法第455條、第767條第1項前段規定返還系爭房
屋予原告；被告依系爭租約第3條約定、民法第439條規定，
應給付積欠之租金95萬元，並應依系爭租約第7條第4項約定
，自系爭租約終止翌日即113年11月19日起至返還系爭房屋
之日止，按月給付懲罰性違約金21萬元；系爭租約既已終止
，則依民法第767條第1項中段規定，被告露易莎公司即應將
其公司登記地址及營業稅籍登記地址，自系爭房屋辦理遷出
登記，並向主管機關註銷地址登記等情，為被告所否認，並
以前詞置辯。經查：
㈠按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字
致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重
要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本
於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究
。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節
，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資
料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先
本於文義為真意之探究（最高法院108年度台上字第370號判
決意旨參照）。原告主張系爭租約之承租人為被告等語，查
：
⒈查系爭租約之承租人欄位以手寫文字記載為「葉繡華」、
「露易莎馬術運動管理顧問有限公司」，並於「露易莎馬
術運動管理顧問有限公司」手寫文字旁加蓋被告露易莎公
司之公司章及葉繡華之印章（見本院卷第11至12頁），復
參諸被告露易莎公司之法定代理人為被告葉繡華，此有經
濟部商工登記公示資料查詢（見本院卷第83頁）可考，足
見系爭租約之承租人已記載為被告，被告露易莎公司亦以
加蓋公司大小章之方式表明由被告葉繡華代理被告露易莎
公司簽約，堪認系爭租約之承租人確為被告。
⒉至被告雖辯稱：系爭租約係以被告露易莎公司名義簽約，
被告葉繡華僅係因是公司負責人始在系爭租約上簽名等語
。然系爭租約已記載明確，且觀諸原告歐維勲與被告訴訟
代理人胡可成之對話紀錄（見本院卷第127頁），可知系
爭租約112年5月22日簽立時，僅有被告葉繡華記載為承租
人，因嗣後被告露易莎公司於112年7月26日設立，始再記
載被告露易莎公司為承租人，而系爭租約原記載之承租人
「葉繡華」亦未經兩造刪除，被告復未就系爭租約文義與
當事人真意不符提出其他事證，揆諸前揭說明，自應以系
爭租約已明確之文義為契約解釋，是被告前揭所辯，殊難
採信。
㈡原告主張被告積欠112年8月、12月及113年1至10月租金共126
萬元，經原告催告後仍未清償，嗣原告以系爭書狀繕本為終
止系爭租約之意思表示，並於113年11月18日送達被告，系
爭租約即於113年11月18日終止，被告應依系爭租約第7條第
4項約定返還系爭房屋予原告等語。經查：
⒈系爭租約第7條第3項約定：「乙方（即被告）違反約定方
法使用房屋，或遲付租金之總額達二個月之租額，其租金
約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾二個月，經甲
方（即原告與訴外人歐佩珊）定相當期間催告限期繳納仍
不支付時，不待期限屆滿，甲方得提前終止租約」、同條
第4項約定：「……乙方應於租約期滿或終止時，將房屋遷
讓交還甲方，不得藉任何理由繼續使用本房屋，亦不得要
求任何搬遷費或其他名目之費用。……」（見本院卷第12頁
），而原告已於113年10月25日以存證信函催告被告應於
函到7日內給付112年8月、12月及113年1至10月之租金，
被告迄未清償，原告復以系爭書狀繕本為終止系爭租約之
意思表示等情，有原告113年10月25日存證信函、系爭書
狀（見本院卷第65至75頁、第91頁）可考，被告復自陳於
113年11月18日收受系爭書狀（見本院卷第108頁），足認
系爭租約業經原告依系爭租約第7條第3項約定於113年11
月18日終止，被告自應依系爭租約第7條第4項約定返還系
爭房屋予原告。而原告依系爭租約第7條第3項、第4項約
定所為請求既屬有據，其另依民法第455條、第767條第1
項前段規定所為同一請求，自毋庸審究，併予敘明。
⒉至被告雖辯稱：在被告欠繳租金期間，原告將系爭房屋斷
電，使被告不能使用系爭房屋等語。然系爭租約第9條已
約定系爭房屋之電費係由被告負擔（見本院卷第12頁），
且被告亦自陳：系爭房屋之電費帳單確實是寄到系爭房屋
，再由被告自行依帳單繳納電費等語（見本院卷第106頁
），則原告主張系爭房屋斷電係因被告未繳電費所致等語
，尚非虛枉，被告復未就其所辯提出任何事證，是其辯稱
應無可採。
⒊被告另辯稱：被告已於113年8月間返還系爭房屋予原告，
故系爭租約已於113年8月終止等語，然被告亦自陳：我有
將系爭房屋清空，並將門的遙控器放在原告家門口等語（
見本院卷第106頁），足見被告僅係未經原告同意，擅自
將系爭房屋之遙控器放置於原告住處門口，而未與原告進
行確認屋內現況、是否已搬遷完畢等點交事宜，且被告亦
未就其已騰空、解除占有系爭房屋之情提出任何事證，故
難認系爭租約已於113年8月間終止且被告已依系爭租約第
7條第4項約定返還系爭房屋予原告。
㈢原告主張被告積欠之租金126萬元扣除押租金21萬元及被告於
113年7月29日給付原告之10萬元後，尚積欠租金95萬元，被
告應依系爭租約第3條約定給付積欠租金95萬元，並應依系
爭租約第7條第4項約定，自系爭租約終止翌日即113年11月1
9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付懲罰性違約金21萬
元等語。經查：
⒈系爭租約第3條約定：「租金：每月租金新臺幣105000元，
每月25日以前繳納。……」（見本院卷第11頁），則被告自
應依系爭租約第3條約定給付尚積欠之租金共95萬元予原
告。被告固辯稱租金積欠之期間較原告所述更短等語，然
被告並未提出任何事證以證其說，故其所辯尚難採信。而
原告依系爭租約第3條約定所為請求既屬有據，其另依民
法第439條規定所為同一請求，自毋庸審究，併此敘明。
⒉次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條定有明文。又按違約金有賠償總額預定性質及
懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額
，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為
強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時
，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或
不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，後者非
以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約
時之一切情狀斷之（最高法院109年度台上字第1013號判
決意旨參照）。查系爭租約第7條第4項約定：「……乙方應
於租約期滿或終止時，將房屋遷讓交還甲方。……乙方如不
即時交還房屋，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿
之翌日起至遷讓完竣之日止按房租貳倍計算之違約金」（
見本院卷第12頁），足見兩造已約定被告於系爭租約終止
後未返還系爭房屋之違約金性質為懲罰性違約金，則揆諸
上開說明，本院依據卷內現存事證，審酌原告因被告迄未
返還系爭房屋，除受有不能使用系爭房屋之損害，尚須支
出提起本件訴訟所費之勞力、時間、費用，以及被告違約
情節等一切情狀，應認兩造所約定按原定房租2倍計算之
違約金並無過高。是原告依系爭租約第7條第4項約定，請
求被告自系爭租約終止翌日即113年11月19日起至返還系
爭房屋予原告之日止，按月給付依租金2倍計算之懲罰性
違約金21萬元，核屬有據。
㈣復按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767
條第1項中段定有明文。查系爭租約既經原告終止，被告即
無權使用、收益系爭房屋，則為系爭房屋所有權人之原告主
張被告露易莎公司應依民法第767條第1項中段規定，將其公
司登記地址及營業稅籍登記地址，自系爭房屋辦理遷出登記
，並向主管機關註銷地址登記，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約第7條第3項、第4項、第3條約定
、民法第767條第1項中段規定，請求㈠被告應將系爭房屋騰
空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告95萬元，及被告葉繡
華自起訴狀繕本送達翌日即113年10月15日（見本院卷第55
頁）起，被告露易莎公司自113年11月19日（即系爭書狀繕
本送達翌日）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢
被告應自系爭書狀繕本送達翌日即113年11月19日（見本院
卷第108頁）起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按
月給付原告21萬元。㈣被告露易莎公司應將公司登記地址及
營業稅籍登記地址，自系爭房屋辦理遷出登記，並向主管機
關註銷地址登記，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明就聲明第1至3項願供擔保聲請宣告假執行或免為
假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予
以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，
經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列
，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 林修平
法 官 張庭嘉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 1 日
書記官 蔡庭復
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