臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第3300號
原 告 彭坤宗
訴訟代理人 林彥霖律師
被 告 杜建華
訴訟代理人 馬中琍律師
被 告 許金中
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣壹佰陸拾玖萬肆仟玖佰參拾壹元，及
自民國一百一十四年三月十五日起至清償日止，按週年利率百分
之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾陸萬伍仟元為被告供擔保後，
得假執行。但被告如以壹佰陸拾玖萬肆仟玖佰參拾壹元為原告預
供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
原告起訴原聲明：㈠被告杜建華應將門牌號碼臺北市○○區○○○
路○段000號12樓之房屋及臺北市○○區○○○路○段000號地下2層
編號6號之平面停車位（下合稱系爭房屋）騰空遷讓返還予
原告。㈡被告杜建華、許金中應自民國113年1月23日起至騰
空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下
同）19萬2,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行等語（見本
院卷第7頁）。嗣於114年3月14日撤回上開第一項聲明，變
更聲明為：㈠被告杜建華、許金中應連帶給付原告253萬8,65
5元，及自民事撤回暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告
假執行等語（見本院卷第273頁）。核原告變更訴之聲明部
分，屬擴張或減縮或應受判決事項之聲明，且其所請求之基
礎事實仍屬同一，參諸前揭規定，應予准許。
二、本件被告許金中經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一
造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋原為訴外人楊強蓉所有，原告於111年9
月21日向本院拍定系爭房屋，因楊強蓉前將系爭房屋出租予
物外人曹小均，故系爭屋不點交予原告，原告嗣依法對曹小
均終止租賃契約，訴請曹小均騰空遷讓返還系爭房屋勝訴，
並經本院以112年度司執字第128686號遷讓房屋強制執行事
件於112年11月21日執行遷讓點交予原告完畢。被告杜建華
於112年11月23日邀同被告許金中為連帶保證人與原告簽訂
租賃契約（下爭系爭租約），向原告承租系爭房屋，約定租
賃期限為112年11月23日至113年1月22日，共計2個月，租金
每月為6萬4,000元。惟被告杜建華於租期屆滿後並未立即騰
空遷讓返還系爭房屋，截至114年2月26日始將系爭房屋點交
予原告，期間自屬無權占有。依系爭租約第5條第2項約定，
被告杜建華使用系爭房屋所生之水、電、瓦斯及管理費等費
用應由被告杜建華負擔，被告杜建華截至114年2月26日系爭
房屋點交前，積欠電費329元（113年12月25日至114年2月20
日）、1月份管理費3,780元、2月份管理費3,375元，合計7,
484元未給付，業由原告代為清償，被告杜建華應此受有不
當得利，應返還之。另依系爭租約第11條第3項原告併得請
求被告杜建華給付自113年1月23日起至114年2月25日止，按
月給付相當月租金額及相當月租金額二倍之違約金，合計25
3萬1,171元。又被告許金中為系爭租約連帶保證人，依系爭
租約第6條第5項約定，應與被告杜建華就系爭租約所生債務
負連帶責任等語。並聲明：㈠被告杜建華、許金中應連帶給
付原告253萬8,655元，及自民事撤回暨變更訴之聲明狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供
擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠杜建華：系爭房屋原為楊強蓉所有，出租予曹小均使用，租
期自110年3月15日起至115年3月14日止，因楊強蓉積欠債務
，系爭房屋遭本院拍賣，由原告於111年9月28日拍定，並於
111年10月26日登記為原告所有。原告告知楊強蓉、曹小均
系爭房屋可轉租，被告遂與楊強蓉於112年9月間就系爭房屋
簽訂租約，約定租賃期間為112年11月1日起至113年1月31日
止，每月租金4萬元，被告已給付12萬元租金予楊強蓉，並
於112年9月間就系爭房屋為室內裝潢及購置傢俱，包含電路
系統配置、冷氣、木工、窗簾、壁紙、傢俱、廚房設備、衛
浴設備等花費約100餘萬元。嗣原告對曹小均興訟請求點交
系爭房屋，被告不得已於112年11月23日與原告就系爭房屋
再簽訂租賃契約，約定租賃期間為112年11月23日至113年1
月22日，兩造間租賃關係雖因租期屆滿而消滅，被告應返還
系爭房屋，惟原告亦受有被告裝修系爭房屋之不當得利，依
被告現留存單據計算，原告應致少返還被告30萬2,636元，
爰就此與原告得請求被告給付之租金數額為抵銷，且被告並
無違約，若認被告有違約之情，違約金亦應予酌減等語置辯
。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請
准宣告免為假執行。
㈡許金中：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明
或陳述。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告杜建華於112年11月23日邀同被告許金中為連帶
保證人與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，約定租
賃期限為112年11月23日至113年1月22日，共計2個月，租金
每月為6萬4,000元，兩造間就系爭房屋之租賃關係已因租期
屆滿而消滅。被告杜建華業114年2月26日將系爭房屋點交返
還予原告等情，有系爭租約、點交證明書為證（見本院卷第
23至30頁、第257頁），為被告杜建華不爭執（見本院卷第7
4頁），復未據被告許金中到庭爭執而視同自認，堪信真實
。
㈡原告請求被告杜建華、許金中連帶給付253萬8,655元，有無
理由？
⒈電費、管理費計7,484元部分：
經查，被告杜建華使用系爭房地所生之水、電、社區大樓管
理費等，應由被告杜建華負擔，為系爭契約第5條第2項1款
所明定（見本院卷第24頁）。系爭房地截至被告杜建華點交
予原告前一日即114年2月25日止，應繳之電費329元（113年
12月25日至114年2月20日）、1月份管理費3,780元、2月份
（計至2月25日）管理費3,375元，合計7,484元，業經原告
代為繳付等情，有原告提出之繳費憑證、管理費收費單在卷
為證（見本院卷第281、287頁），被告杜建華自受有毋庸繳
納電費、管理費之利益，原告依民法第179條規定請求被告
杜建華如數返還，當屬有據。
⒉相當於月租金及違約金計253萬1,171元部分：
⑴系爭租約第11條第1、3項約定：「租期屆滿或租賃契約終止
時，乙方（即被告杜建華）應騰空本租賃標的物返還甲方（
即原告）。乙方並應將本租賃標的物清潔至交屋時之原有態
樣，如有違反，甲方得自第四條之擔保金(押金）中扣抵清
潔費用（清潔費用視髒亂情節而定，雙方同意以甲方提出之
清潔公司報價單為準）。」、「乙方未依第一項約定返還本
租賃標的物時，甲方得向乙方請求未返還本租賃標的物期間
之相當月租金額外，並得請求相當月租金額二倍（未足一個
月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」（見本院卷
第27頁）。系爭租約租期既於113年1月22日屆滿，被告杜建
華自應依上揭約定遷出並交還系爭房屋，被告杜建華既未依
約履行，則原告依上開約定請求被告杜建華給付未返還系爭
房屋期間即自113年1月23日起至114年2月25日止之相當月租
金及違約金，自屬有據。
⑵系爭租約約定被告杜建華每月應給付租金金額為6萬4,000元
，有系爭租約在卷可稽，且為被告杜建華不爭執，如前所述
。另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院
即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給
付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得
由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決
要旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客
觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能
依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已
為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘
違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上
所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過
高。查，兩造約定之違約金係每月按相當月租金額2倍計算
，惟本院依職權審酌被告杜建華於租期屆滿後，未履行遷讓
返還房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租
金之收入及租金轉投資之收益，以及被告杜建華不依約搬遷
，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，考量本
件原告除請求被告杜建華給付違約金外，併另請求被告杜建
華按月給付相當於月租金金額，並參酌內政部所訂定之「住
宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第3項租
賃關係消滅時，承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得
向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當
月租金額計算之違約金至返還為止」之規定，認本件違約金
應酌減至按月以租金之1倍即6萬4,000元計算，較為妥適，
爰依前揭規定酌減之。是原告請求被告杜建華給付未返還系
爭房屋期間之金額為每月月租金6萬4,000元加上月租金1倍
之違約金6萬4,000元，合計12萬8,000元。
⑶從而，原告依系爭租約第11條第3項約定，請求被告杜建華給
付自113年1月23日起至114年2月25日止之相當於月租金及違
約金共168萬7,447元【計算式：①113年1月23日起至同年1月
31日止，共9日，月租金+違約金為3萬7,161元(＝12萬8,000
元÷31日×9日）；②113年2月1日起至114年1月31日止，共12
月，月租金+違約金為153萬6,000元（＝12萬8,000元×12月）
；③114年2月1日起至同年月25日止，共25日，月租金+違約
金為11萬4,286元（＝12萬8,000元÷28日×25日）；①＋②＋③＝168
萬7,447元（元以下四捨五入）】，為有理由，逾此範圍，
即非可採。
⒊基上，原告請求被告杜建華給付電費、管理費、租期屆滿後
至點交返還系爭房屋止之相當於月租金及違約金合計169萬4
,931元（計算式：7,484元＋168萬7,447元＝169萬4,931元）
，即屬有據。逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。又依
系爭租約第6條第5項約定，被告許金中為系爭租約之連帶保
證人（見本院卷第25頁），自應就被告杜建華基於系爭租約
之法律關係所負上開使用系爭房屋期間所生費用、租金、違
約金債務，負連帶給付責任，故原告請求被告許金中與被告
杜建華連帶給付169萬4,931元，亦屬有據，逾此範圍，則屬
無據。
㈢被告抵銷抗辯為無理由：
⒈按二人互付債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項
前段定有明文。又債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為其
要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可
言（最高法院104年度台上字第1699號判決意旨參照）。
⒉被告杜建華固抗辯伊向原告前手屋主楊強蓉承租系爭房屋後
就系爭房屋進行室內裝修並添置傢俱設備，原告就此受有裝
修及傢俱設備之不當得利30萬2,636元，請求以之與原告得
請求之金額為抵銷云云。惟被告杜建華明知系爭房屋於111
年10月26日即登記為原告所有，卻仍於112年9月與楊強蓉簽
訂3個月短期租賃契約後即進行其所稱大型室內裝修，期間
未曾知會所有權人即原告，於112年11月21日原告與本院執
行處到場向曹小均執行遷讓現況點交房屋，未曾事先或事後
向本院執行處聲明異議或提起第三人異議之訴，末於112年1
1月23日簽訂系爭租約時，亦於第8條第3項約定，依現況返
還租賃標的物，被告杜建華所辯與楊強蓉簽約、裝修、權利
主張過程，明顯悖離常情，難認有據。另觀被告杜建華提出
之所謂裝修、購置單據，部分為估價單或報價單，無法作為
支出之憑證；發票記載之買受人為旭瑞文化傳媒股份有限公
司，與被告杜建華無關；施工照片無法確認是否於系爭房屋
內施工，亦無法看出施工期間、項目；對話紀錄、匯款存摺
明細、匯款單之內容均與被告杜建華無涉，被告杜建華所提
證據亦均難證明有實際支出或實際施作於系爭房屋內之情，
其主張原告受有裝修及傢俱設備之不當得利並以之為抵銷之
抗辯，自非可取。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203
條分別定有明文。查本件原告請求被告杜建華、許金中連帶
給付費用、租金及違約金債權，核屬未定給付期限之金錢債
權，而民事撤回暨變更訴之聲明狀繕本係於114年3月14日送
達於被告（見本院卷第273頁），依前揭規定，原告併請求
被告杜建華、許金中給付自民事撤回暨變更訴之聲明狀繕本
送達翌日即114年3月15日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息，亦為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約第5條第2項第1款、第6條第5項
、第11條第3項約定、民法第179條規定，請求被告杜建華、
許金中連帶給付169萬4,931元，及自114年3月15日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。至
逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准予、免為假執行，就原告
勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原
告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗
，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證
據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論
述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
民事第七庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
書記官 蔡斐雯