臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第922號
原 告 徐鏡婷
訴訟代理人 陳慶尚律師
複代理人 劉冠妤律師
被 告 呂淑芬
上列當事人間修復漏水等事件，本院於民國113年3月25言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、被告應容忍原告及原告指定之人進入門牌號碼臺北市○○區○○
路000巷0弄0號3樓之房屋內，施作如台北市土木技師公會案
號000000000號鑑定報告書附件七所示之工程。
二、被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬伍仟參佰伍拾伍元，及自民
國一一二年一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第二項於原告以新臺幣柒萬壹仟元為被告供擔保後，
得假執行；但被告如以新臺幣貳拾壹萬伍仟參佰伍拾伍元為
原告預供擔保，得免為假執行。。
事實及理由
壹、程序方面
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正
事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟
法第256條定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明原為：㈠
被告應自行修繕其區分所有門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0
弄0號三樓房屋(下稱系爭3樓房屋)之浴廁防水層及排水管線
至不漏水狀態。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)355,700元，
及本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五
計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。㈣訴訟費用
由被告負擔（見本院卷第9頁）。嗣於民國113年7月31日以
民事變更訴之聲明狀更正訴之聲明第一、二項為：㈠被告應
容許原告及原告指定之人進入系爭3樓房屋內，施作如台北
市土木技師公會案號000000000號鑑定報告書附件七所示之
工程。㈡被告應給付原告215,355元，及本起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本
院卷第229頁）。經核原告變更後之聲明第一項係就請求確
認之範圍等為補充、更正其聲明，應屬補充、更正事實上之
陳述；第二項部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭
說明，應予准許。
二、次按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣50萬
元以下者，適用本章所定之簡易程序；又當事人對於訴訟程
序規定之違背，得提出異議。但已表示無異議或無異議而就
該訴訟有所聲明或陳述者，不在此限，民事訴訟法第427條
第1項、第197條第1項定有明文。查本件起訴時之訴訟標的
價額逾50萬元，應適用通常訴訟程序審理，嗣雖經原告減縮
其請求致訴訟標的價額減縮為50萬元，原應改依簡易程序審
理，惟當事人就本院依通常程序繼續審理並無異議，是本件
訴訟程序仍屬合法，併此敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：原告所有門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0弄0號2
樓建物（下稱系爭2樓房屋）與被告所有之系爭3樓房屋上下
相鄰。因系爭3樓房屋浴廁防水層失效及排水管線漏水，導
致系爭2樓房屋內天花板有多處漏水及鋼筋露出之情形。原
告多次向被告反應有滲漏水之情形，被告皆置若罔聞，滲漏
水情形日益嚴重。原告曾請訴外人建興防水工程進行漏水檢
測，認定系爭3樓房屋管線漏水及防水層失效，惟被告仍無
端爭執，否認該檢測結果。爰分別依公寓大廈管理條例第6
條第1項第2款、第3項規定，請求被告容忍原告及原告所指
定之人進入系爭3樓房屋施作修繕工程，及依民法第184條第
1項前段、第213條第1、3項、公寓大廈管理條例第10條第1
項規定，請求被告賠償等語。並聲明：㈠被告應容許原告及
原告指定之人進入系爭3樓房屋內，施作如台北市土木技師
公會案號000000000號鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)附件
七所示之工程。㈡被告應給付原告215,355元，及本起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於110年9月18日表示系爭2樓房屋浴廁牆面
有水漬，因當時正逢燦樹颱風豪大雨侵襲，推測可能是建物
老舊經年地震，結構或有隙縫所致，被告遂建議原告待天晴
再觀察情況，此後原告即未曾再提滲水之事。詎原告於111
年10月14日尼莎颱風豪大雨來襲時再度表示牆面出現水漬，
此兩次均逢颱風豪雨期間，且相距時間長達1年，故原告所
稱滲漏水情形顯係受豪雨所致，係獨立事件且並無持續性，
足證系爭2樓房屋滲漏水與系爭3樓房屋無關。被告雖曾同意
建興防水工程為同棟及鄰棟住戶進行檢測，惟建興防水工程
未提供估價單及報告等文件，其專業與公信力令人懷疑。被
告已另諮詢水電師傅並依其建議，於111年10月25、26日維
護施作以提升被告居住環境，原告已完全知悉被告已善盡維
護之情。又原告請求215,355元之金額有誤，蓋依系爭鑑定
報告附件七之工程估價單，尚應就材料費為折舊計算，且有
依法應扣除項目，包括獨立物件沿用、應剔除內容不明之雜
項費等，故修繕費用應為89,618元等語，資為抗辯。答辯聲
明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，原告與被告分別為系爭2樓房屋、系爭3樓房屋之所有
人，系爭2樓房屋確有天花板有多處漏水之情形等情，有系
爭2樓房屋之所有權權狀、LINE對話紀錄截圖等件可參（見
本院北簡卷第27、117至123頁），被告對上開事實亦不爭執
，堪可採信。
四、得心證理由：
原告主張其所有之系爭2樓房屋天花板有多處漏水，係被告
所有之系爭3樓房屋浴廁防水層失效及排水管線漏水所致，
依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項規定，主張被
告應容忍原告及原告所指定之人進入系爭3樓房屋施作修繕
工程，及民法第184條第1項前段、第213條第1、3項、公寓
大廈管理條例第10條第1項規定，請求被告給付215,355元等
語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
(一)系爭2樓房屋之漏水現象確係因系爭3樓房屋之浴廁防水層老
化部分失效所致：
1.系爭天花板之漏水之原因，經本院囑託兩造合意之臺北市土
木技師公會為鑑定，其鑑定結果略以：「(一)本案於112年8
月16日上午10時30分以水分偵測儀量測系爭(2樓)之漏水位
置並記錄其數值(為0~2.8)，然於11時再由3樓浴廁陽臺地板
灌水到下午2時30分止，量測上開系爭之位置水分，卻有增
加(為0.6~3.1)之趨勢…，研判2樓系爭之位置除後陽臺天花
板外確因3樓浴廁地板滲漏至2樓客、浴廁之天花板…。(二)
綜上，本案漏水原因擬述如下：(a)本案房屋系為老舊建物
，浴廁之防水功能因屋齡關係而部分失效所致。(b)又經本
案現場以水份計量測，結果確有因3樓浴廁地板灌水後滲水
到2樓之關聯；後陽台天花板除外…。」等語，有系爭鑑定報
告書附件七所示之工程在卷可參（見外放系爭鑑定報告第3
至4頁），徵諸系爭鑑定報告係由鑑定技師實地勘查確認漏
水位置，並於系爭3樓房屋之浴廁及後陽臺地板實施浸放水
測試，輔以科學儀器（水分偵測儀）檢測，本於其專業知識
、經驗研判漏水原因，對照勘查檢測時所拍攝現場照片，尚
無不符，自堪採為認定本件漏水原因之證據。準此，系爭2
樓房屋內天花板之漏水現象，堪認是因系爭3樓房屋之浴廁
防水層老化而部分失效所致。
2.被告雖辯稱因鑑定人僅就鑑定當日拍照照片之部分為對照，
未提供完整之照片予說明與佐證，且系爭鑑定報告之量測點
位置、量測數值、附件六照片及佐證等內容，均有增、漏、
缺、誤、不符、不足等情，致鑑定結果及結論失真，被告當
日拍攝之錄影足以還原事實云云，並提出錄影光碟及照片為
據。惟觀之被告所提錄影光碟內檔案並未連續錄影，亦無法
確認錄影之確切時間為何，實無從判斷其錄影內容究為鑑定
人前往為灌水測試之前或之後所錄；而被告雖自行提出照片
，惟其拍攝時間、位置為何，亦難確認，被告執其自行拍攝
、確切時間及位置均難以認定之錄影及照片內容，據以爭執
由專業鑑定機關檢測後製作之系爭鑑定報告之可信度，尚難
採憑。被告另辯稱系爭鑑定報告所示系爭2樓房屋之所有量
測數值(0~3.1)，均遠低於正常值6，屬正常合理範圍之極低
數值及極乾燥程度，且數值變化趨勢不明顯，而測量當日下
豪大雨，相對溼度高達92~98%，混凝土含水量會隨環境因子
(大氣溫度、大氣濕度、環境水源…等)不同而有差異，並非
水分計數值有變化即代表有漏水云云，惟其辯詞均為臆測推
論之詞。且審酌台北市土木技師公會實為被告建議之鑑定單
位（見本院卷第28頁），而該公會亦指定具備專業知識之土
木技師進行鑑定，土木技師依其學識、經驗，並依兩造提出
之照片，並親至現場會勘後提出系爭鑑定報告，並經本院函
詢後再為補充說明（見本院卷第365頁），其鑑定意見應較
被告上開片面臆測之詞為為可採。被告另聲請傳喚鑑定人說
明及聲請補充函詢，惟被告前開質疑已難認有據，實無再行
傳喚鑑定人及再為函詢之必要，併此敘明。
(二)原告主張被告應容許原告及原告指定之人進入系爭3樓房屋
內，施作如系爭鑑定報告附件七所示之工程，為有理由：
1.按他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線
，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕
；住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶得按其性
質訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第6條第1項第
2款、第3項分別定有明文。揆諸其立法理由在於明確規範區
分所有權人間之相鄰關係，以杜紛爭，故倘非進入或使用相
鄰區分所有權人之專有部分、約定專用部分，即無以完成其
維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，該相鄰區
分所有權人自有容忍之義務。
⒉系爭2樓房屋內天花板之漏水現象係因系爭3樓房屋之浴廁防
水層老化而部分失效所致，已如前述，而依系爭鑑定報告認
定：「至系爭2樓漏水情形其修復方法應從3樓之浴廁地板拆
除重新施作防水，及2樓天花板拆除重新施作防水(打針)及
恢復其原狀等來進行」（見外放之系爭鑑定報告第4頁），
有系爭鑑定報告及其附件足參，應認其附件所示修繕項目為
修繕系爭2樓房屋漏水現象之適當方法。準此，原告依公寓
大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項規定，主張被告應容
忍其指派之修繕人員進入系爭3樓房屋，俾依系爭鑑定報告
附件七所示之修復方法進行修繕工程，應屬有據。
(三)原告請求被告給付215,355元，為有理由：
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復顯有重
大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第184條第1項前段、
第213條第1項、第215條分別定有明文。而專有部分、約定
專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定
專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例
第10條第1項亦有明定。
2.查，系爭2樓房屋因系爭系爭3樓房屋之浴廁防水層老化而部
分失效導致漏水並受有系爭損害，且被告為系爭3樓房屋之
所有人，揆諸上開說明，應就系爭3樓房屋善盡修繕、管理
及維護義務，被告未盡此等注意義務致生漏水情事，其維護
確有過失，且與系爭2樓房屋漏水受損間具有相當因果關係
，則原告依民法第184條第1項前段之規定，請求被告負侵權
行為損害賠償責任，應屬有據。次查，依系爭鑑定報告認定
：「…系爭2樓漏水情形其修復方法應從3樓之浴廁地板拆除
重新施作防水及2樓天花板拆除重新施作防水(打針)及恢復
其原狀等來進行，三樓浴廁地坪面積為2*1.6m之範圍，二樓
天花板面積為2*1.1m(上下雙層)修復費用為新台幣215,355
元整(未稅)…。」（見外放之系爭鑑定報告第4頁），而系爭
鑑定報告之附件七並列有修復費用估算表，堪認附件七所示
各項目均為使系爭2樓房屋日後不再漏水之建議施作工項，
所需費用215,355元亦為系爭鑑定報告估算得出，足徵原告
依附件七所列項次進行修繕，必須支出如附件七所示費用，
其確屬為使系爭2樓房屋回復至漏水損害發生前之原狀之必
要費用，原告依民法第213條第1、3項規定，請求修繕費用2
15,355元，亦屬有據。
3.被告雖辯稱系爭鑑定報告附件七工程估價單中，項次一之9
、10、13非屬耗材應可延用，項次一之14、項次二之5所指
內容不明，均應剔除；項次一之7、11、項次二之2、4應扣
除折舊云云。惟查，修理材料本身不具獨立價值，僅能附屬
他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部者，更
換新品之結果，既無獲取額外利益之可言，且市場上復無舊
品之交易市價可供參酌時，侵權行為被害人以新品修繕，就
其價額請求賠償，仍屬必要與相當，無須予以折舊。觀之被
告辯稱應折舊之項次一之7、11係系爭三樓房屋之成分，項
次二之2為天花板損壞修復，項次二之4為油漆修補工料之費
用，均屬修補系爭2樓房屋之瑕疵使該房屋達於堪用之狀態
，回歸該建築物之基本效用，即不漏水、無瑕疵之應有狀態
，該等上開修繕項目所用材料，均係附屬於建物之零件材料
，於附屬他物而存在或與他物結合，方能形成功能之一部，
自無須扣除材料折舊。至被告辯稱項次一之9、10、13非屬
耗材應可延用、項次一之14、項次二之5內容不明，應予剔
除云云，惟被告僅空言爭執，並未提出相關證據，其辯詞均
無足採。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3
項、民法第184條第1項前段、第213條第1項、第215條規定
，請求被告容許其指派之修繕人員進入系爭3樓房屋，施作
系爭鑑定報告附件七所示之工程，並給付原告215,355元，
及起訴狀繕本送達翌日（見北簡卷第91頁）即112年1月7日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法有據
，應予准許。兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假
執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣
告。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經
審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 8 日
民事第四庭 法 官 杜慧玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 16 日
書記官 葉愷茹