臺灣臺北地方法院刑事判決
112年度訴字第265號
公 訴 人 臺灣臺北地方檢察署檢察官
被 告 黃嘉萍
選任辯護人 翁偉倫律師
童兆祥律師
葉姸廷律師
被 告 李貞儀
選任辯護人 黃慧仙律師
被 告 林純正
選任辯護人 黃啟銘律師
被 告 石鏞正
選任辯護人 柯士斌律師
上列被告因詐欺等案件，經檢察官提起公訴（110年度偵續字第4
76號、111年度偵字第25156號），本院判決如下：
主 文
李貞儀犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以
新臺幣壹仟元折算壹日。
如附表所示之物及犯罪所得新臺幣拾陸萬捌仟元沒收，於全部或
一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
黃嘉萍、林純正、石鏞正均無罪。
事 實
一、李貞儀於民國105年1月間，以每月新臺幣（下同）42,000元
之租金，向黃嘉萍承租借名登記在謝建忠名下，門牌號碼臺
北市○○區○○街00巷0弄0號1樓及其坐落基地應有部分（以下
合稱本案房地，此租賃契約下稱租約1），並經黃嘉萍同意
轉租收取價差，而於106年4月前以每月65,000元出租予邱品
叡經營「超濃牛肉麵」店。嗣於106年4月間，李貞儀為賺取
佣金，主動向黃嘉萍表示可代為出售本案房地，黃嘉萍應允
並告知底價為3,500萬元，李貞儀遂委由不知情之永慶房屋
仲介潘麗桂居間出售房屋。
二、適有盧俊諺委由不知情之永慶房屋仲介陳威宇尋找現有租金
8萬元以上之店面投資，李貞儀明知本案房地如經以較高之
租金出租，將增加本案房地在市場上之價值及成功售出之機
會，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財、行使偽造私
文書之犯意，先於不詳時、地，偽造謝建忠與李貞儀所簽訂
之不實租約，約定李貞儀向謝建忠以每月租金8萬元，承租
本案房地（下稱租約2）。嗣於盧俊諺對本案房地出價3,200
萬元，進行交易磋商時，李貞儀再指示不知情之林純正擔任
簽約代理人，提出租約2供盧俊諺查看以行使，並由陳威宇
、潘麗桂於標的物現狀說明書及租賃現況確認表不實登載「
承租方立約人李貞儀」、「租期起始日105年5月15日」、「
租期到期日108年1月14日」、「每月租金80,000元」、「押
金160,000」之內容，供林純正簽章後交付予盧俊諺。盧俊
諺誤信上開記載，認本案房地經以每月8萬元之租金出租，
陷於錯誤而於106年4月8日簽立買賣契約（下稱本案買賣契
約），以3,730萬元之價金買受本案房地。李貞儀復以本案
房地售出為由，向黃嘉萍索取價金高於底價3,500萬元部分
扣除仲介服務費後之全額84萬元作為報酬，黃嘉萍未予同意
，雙方協調後約定報酬168,000元，黃嘉萍並以抵銷李貞儀
對其之債務方式給付完畢。
三、本案買賣契約成立後數日，本案房地尚未交付時，邱品叡經
營之「超濃牛肉麵」不再承租本案房地，經招租後，盧柏旭
經營之「三角三韓式烤肉店」有意承租，李貞儀為避免盧俊
諺在交屋後發覺上開虛增租金情事，指示不知情之石鏞正擔
任人頭，於106年5月8日出面與盧柏旭簽立租約（下稱租約4
），約定每月租金73,000元。石鏞正再於106年6月3日稱其
經營「三角三韓式烤肉店」，以承租人名義與盧俊諺完成換
約手續（下稱租約3），約定每月租金8萬元。盧俊諺於租約
3到期後，自108年1月15日起將本案房地之租金提高為每月8
3,000元，石鏞正簽約後即未依約繳納租金，經盧俊諺要求
說明後，石鏞正告以其僅為李貞儀指派簽約之人頭，盧俊諺
始知受騙。
理 由
壹、有罪部分：
一、按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159
條之1至之4規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法
院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，
亦得為證據；又當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時
，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終
結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第159條之5定有
明文。本判決下列所引用屬於言詞陳述及書面陳述之傳聞證
據部分，檢察官、被告李貞儀、辯護人於本院行準備程序時
，對於證據能力均未加爭執（見本院訴字卷一第246頁），
嗣於本院審理程序調查各該傳聞證據，加以提示並告以要旨
時，檢察官、被告李貞儀、辯護人亦均未於言詞辯論終結前
聲明異議，本院審酌上開證據資料作成時之情況，認均與本
案待證事實具有關聯性，且尚無違法不當及證明力明顯過低
之瑕疵，而認為以之作為證據應屬適當，自均得為證據，而
有證據能力。至卷內所存經本院引用為證據之非供述證據，
與本案待證事實間均具有關聯性，且無證據證明係公務員違
背法定程序所取得，是依刑事訴訟法第158條之4之反面解釋
，認均有證據能力。
二、認定犯罪事實所憑之證據及理由：
㈠、訊據被告李貞儀坦承：１、其於105年1月間，以每月42,000元
之租金，向被告黃嘉萍承租借名登記在謝建忠名下之本案房
地，並經被告黃嘉萍同意轉租收取價差，而於106年4月前以
每月65,000元轉租邱品叡經營「超濃牛肉麵」店。106年4月
間，被告黃嘉萍委任被告李貞儀出售本案房地，被告李貞儀
遂委由永慶房屋仲介潘麗桂居間出售（見本院訴字卷一第24
6頁至第247頁）。２、其於告訴人盧俊諺對本案房地出價3,2
00萬元，進行交易磋商時，指示被告林純正擔任簽約代理人
，提出租約2供告訴人查看，並由陳威宇、潘麗桂於標的物
現狀說明書及租賃現況確認表不實登載「承租方立約人李貞
儀」、「租期起始日105年5月15日」、「租期到期日108年1
月14日」、「每月租金80,000元」、「押金160,000」之內
容，供被告林純正簽章後交付予告訴人。告訴人於106年4月
8日同意簽立買賣契約，以3,730萬元之價金買受本案房地（
見本院訴字卷一第247頁）。３、租約2為被告李貞儀自行製
作。租約3、租約4則為被告李貞儀委任被告石鏞正，分別與
盧柏旭、盧俊諺簽約等情（見本院訴字卷一第247頁、本院
訴字卷三第115頁至第116頁）。惟否認有行使偽造私文書、
詐欺犯行，辯稱略以：被告黃嘉萍出租本案房地給我時，因
2人間交情，我只需給付每月42,000元之租金，並可轉租收
取價差，惟被告黃嘉萍與我約定，若本案房地出售後，我必
須向屆時之所有權人給付每月8萬元之租金，才符合該地點
之行情；因此被告黃嘉萍出賣本案房地予告訴人後，我依上
開約定給付每月8萬元租金予告訴人，買賣契約上記載每月
租金8萬元乙節並無不實；租約2之契約書是本案房屋實際所
有人被告黃嘉萍授權我製作，亦非偽造；至於被告石鏞正為
我經營公司之員工，且當時我另有要事，故請被告石鏞正簽
立租約3、租約4，租約3之租金我都按時繳納，其後換約之8
3,000元租金雖有遲繳，但沒有避不見面等語。辯護人辯護
意旨則以：１、在本案買賣時，本案房地之租金行情即在8萬
元以上，告訴人買受本案房地後，「三角三韓式烤肉店」之
周宥杰給付之租金為每月73,000元，且由承租人給付稅捐，
則加計稅額後實已達8萬元，而告訴人則由被告石鏞正處每
月收得8萬元租金，符合告訴人買受本案房地前之預期；２、
又因被告李貞儀經被告黃嘉萍同意，轉租本案房地予「三角
三韓式烤肉店」，而約定每月租金為73,000元（不含稅），
加計稅額後為80,300元，被告李貞儀並於106年4月11日以Li
ne訊息獲得被告黃嘉萍授權後，始製作租約2之契約書，並
未偽造。且被告李貞儀亦委任被告石鏞正與告訴人簽立租約
3，並按月給付租金8萬元直至約定租賃期間屆至，均無任何
不實；３、買賣契約所附之租賃現況確認表記載：租賃契約
之內容或賣方與承租方之約定，不需特別告知買方等語，可
見本案房地之出租金額，並非告訴人決定購買本案房地之必
要之點，與詐欺罪之法定要件不符等語。
㈡、經查，被告李貞儀於105年1月間簽立租約1，以名義上之所有
權人謝建忠為出租人，被告李貞儀為承租人，實際上向被告
黃嘉萍承租本案房地，並約定每月租金為42,000元，又經被
告黃嘉萍同意，而於106年4月前以每月65,000元轉租本案房
地予邱品叡經營「超濃牛肉麵」店；被告李貞儀於106年4月
間受被告黃嘉萍委任出售本案房地，其遂委由永慶房屋仲介
潘麗桂居間出售，適有告訴人委由永慶房屋仲介陳威宇尋找
可投資之店面，於告訴人對本案房地出價3,200萬元，進行
交易磋商時，被告李貞儀再指示被告林純正擔任簽約代理人
，被告林純正當場提出租約2供告訴人查看，並由陳威宇、
潘麗桂於標的物現狀說明書及租賃現況確認表不實登載「承
租方立約人李貞儀」、「租期起始日105年5月15日」、「租
期到期日108年1月14日」、「每月租金80,000元」、「押金
160,000」之內容，供被告林純正簽章後交付予告訴人；告
訴人於106年4月8日同意簽立買賣契約，以3,730萬元之價金
買受本案房地；又租約2為被告李貞儀自行製作，租約3、租
約4則為被告李貞儀委任被告石鏞正，分別與盧柏旭、盧俊
諺簽約等情，業據被告供承屬實（見本院訴字卷一第246頁
至第247頁、本院訴字卷三第115頁至第116頁），且與證人
謝建忠、周宥杰、陳威宇、潘麗桂、鄭朝鶴、黃信誠於偵查
及本院審理中之證述、證人即告訴人於本院審理中之證述（
見9167號偵查卷、490號偵查卷、第28頁、476號偵查卷第87
頁至第89頁、第125頁至第127頁、1019號偵查卷第27頁至第
28頁、第203頁至第204頁、本院訴字卷二第157頁至第211頁
、第212頁至第226頁、第245頁至第270頁）、證人即被告林
純正於偵查及本院審理中之證述、證人即被告石鏞正於偵查
中之證述、證人即被告黃嘉萍於本院審理中之證述相符（見
9167號偵查卷第37頁至第38頁、476號偵查卷第55頁至第57
頁、本院訴字卷三第97頁至第111頁、第126頁至第130頁）
，並有被告黃嘉萍、李貞儀及被告黃嘉萍、江德成之Line對
話紀錄截圖、證人陳威宇、告訴人及黃俊明之Line對話紀錄
截圖（見9167號偵查卷第90頁至第100頁、第106頁至第107
頁、第113頁至第115頁、1019號偵查卷第21頁至第29頁、第
57頁）、租約1、租約2、租約3、租約4之契約書、本案房地
之不動產買賣契約書、租賃現況確認表（見9167號偵查卷第
4頁至第7頁、第116頁、490號偵查卷第23頁、第41頁至第45
頁、第112頁、第101頁至第105頁、1019號偵查卷第73頁至
第77頁）、告訴人與被告石鏞正之通話錄音譯文、被告李貞
儀配偶簽發予被告黃嘉萍給付租約1租金之支票、永慶房屋
「重要注意事項」在卷可稽（見9167號偵查卷第20頁至第24
頁、第75頁至第89頁、第108頁至第111頁、490號偵查卷第2
1頁），上開事實先堪認定。
㈢、本案房地售出之後，李貞儀曾向被告黃嘉萍要求給付價金高
於底價3,500萬元部分扣除仲介服務費後之全額84萬元，作
為其受任出賣本案房地之報酬，被告黃嘉萍因認從未承諾給
付被告李貞儀以上開方式計算之報酬，且已經給付永慶房屋
相當之仲介服務費而未予同意，雙方協調後約定被告黃嘉萍
給付168,000元報酬予被告李貞儀，黃嘉萍並以抵銷李貞儀
對其之債務方式給付完畢等情，經證人黃嘉萍於審理中證述
明確（見本院卷三第109頁至第110頁），並有被告黃嘉萍、
李貞儀之Line對話紀錄、江德成居中協調之Line對話紀錄在
卷可稽（見9167號偵查卷第114頁至第115頁、本院訴字卷一
第365頁、本院訴字卷二第45頁至第71頁），此部分事實亦
堪認定。由此可見，被告李貞儀於本案房地售出後，曾向被
告黃嘉萍索取84萬元之報酬，依其當時之計畫，本案房地如
能加速售出，則能提早取得報酬，對其顯有利益。然而，被
告黃嘉萍已訂定3,500萬元之底價，故被告李貞儀無法以降
價方式吸引潛在之買方，而具有提升本案房地在市場上價值
之動機。
㈣、被告李貞儀雖辯稱：被告黃嘉萍同意其以每月42,000元租金
承租本案房地，惟約定日後如本案房地出售予他人，且被告
李貞儀繼續承租，應給付新出租人每月8萬元之租金，被告
黃嘉萍依此約定，而於106年4月11日以Line訊息授權伊自行
製作租約2之契約書云云。惟查：
１、證人黃嘉萍於本院審理中證稱：我那時候只是想要幫助被告
李貞儀，我就跟他說租她5萬元，她就說不然42,000元好不
好，我說好啊，反正她開口我就回；除了42,000元以外沒有
約定其他租金；完全沒有約定本案房地後來賣掉的話租約要
如何處理；對於李貞儀上述「雙方約定本案房地賣出之後要
按照每月8萬元的租金履行」的講法，我覺得完全沒有這個
講法，而且我這個房子賣3,500萬元，就算不用8萬元的租金
，行情就是有超過3,500萬元的價值，所以我不可能叫被告
李貞儀去履行什麼，這是不可能的等語（見本院訴字卷三第
106頁），已否認有被告李貞儀主張之上開約定。
２、再查，被告李貞儀於簽立本案房地買賣契約後，在106年4月9
日以Line訊息向被告黃嘉萍要求提供租賃契約，被告黃嘉萍
於106年4月11日下午1時許回覆：「我沒租約」、「租約給
你附給永慶」，又於同日晚間6時許回覆：「黃大哥會打給
你問8萬租約的事」、「你們聊一下」，有上開Line對話紀
錄在卷可參（見9167號偵查卷第97頁至第99頁）。被告李貞
儀雖辯稱：被告黃嘉萍以上開Line訊息授權其自行製作租約
2之契約書，然由上開Line對話紀錄無法認定被告李貞儀上
開辯解內容屬實，反而與被告黃嘉萍陳稱：其知悉並同意被
告李貞儀承租期間轉租予邱品叡經營「超濃牛肉麵」店，但
不知租金數額，因而要求被告李貞儀將出租予「超濃牛肉麵
」店之租約自行提供予仲介之情節相符。況且，如被告黃嘉
萍、李貞儀確有8萬元租約之約定，且被告黃嘉萍已於106年
4月9日以Line訊息授權被告李貞儀製作租約2之契約書，則
被告李貞儀逕將製作完成之租約交付仲介即可，被告黃嘉萍
何須於106年4月11日再傳訊息予被告李貞儀稱：「黃大哥會
打給你問8萬租約的事」、「你們聊一下」，而要求被告李
貞儀與證人黃信誠商談此事，故被告李貞儀之主張實難採信
。
３、證人黃信誠於本院審理中亦證稱：被告黃嘉萍出賣本案房地
時，因為她本身代書業務量很繁忙，我本身有投資買斷的經
驗，幫她稍微分擔一下準備流程；當時確認買賣契約內記載
兩戶共用1顆水錶、租約有8萬元這2件事情，我有問她，因
為二房東最後租給租客的租金，被告黃嘉萍一定不曉得，所
以我要問她知不知道或是有沒有租約，被告黃嘉萍說她沒有
租約也不知道此事，叫我直接問二房東被告李貞儀；我當下
就打給被告李貞儀，我說：現在租金是租了多少，然後租約
我們這邊沒有，請被告李貞儀附給仲介；被告李貞儀說她目
前出租的租金是8萬元，租約她再附給仲介等語（見本院訴
字卷二第249頁至第252頁），亦堪認被告黃嘉萍當時不知被
告李貞儀將本案房地出租予邱品叡之租金是否達8萬元，亦
未授權被告李貞儀自行製作租約2之契約書。
４、末查，證人謝建忠於本院審理中亦證稱：我是本案房地的登
記名義人，實際所有權人是被告黃嘉萍；檢察官在本案偵查
中曾給我看2份租約，4萬多那一份我那時有印象，印章也是
那時我的印章，但是8萬多這一份，我一點印象都沒有，我
就問被告黃嘉萍為什麼有8萬多這一份，她說她也不知道有
這一份；我打電話給被告李貞儀，強調8萬元的租約是從何
而來？我忘記被告李貞儀如何回答；（問：請看第二份蓋手
印的租約【即租約2】，你有無印象你在簽署任何文件時蓋
過手印？）我出門上班都會帶自己的印章，不論是印鑑章或
是便章我都有，我從事地政士；不會蓋手印等語（見本院訴
字卷三第70頁至第75頁），足見被告李貞儀於自行製作租約
2之契約書時，除未經本案房地實際所有權人被告黃嘉萍同
意外，亦未經租約2上載之出租人謝建忠同意，其未經授權
而以他人名義製作契約書，並將之提供予仲介，進而向告訴
人主張租約2存在之事實，係行使偽造私文書之行為，至為
明確。
㈤、被告李貞儀、辯護人雖以前詞置辯，而否認詐欺取財之犯行
，惟查：
１、不動產買賣時，標的物是否存有租賃契約、租金金額、租賃
期間長短等事實，皆會影響買受人預期之投資報酬率，及該
不動產在市場上之流通性，進而影響在市場上之價值，故通
常係不動產買賣交易時，攸關締約與否之重要事項。告訴人
於106年4月8日與代理人被告林純正簽立之不動產賣賣契約
書第17條特別約定事項第7點約定：「甲、乙雙方確認，本
標的物現況有租賃情事，月租金新台幣捌萬元整（含稅）、
押租保證金新台幣壹拾陸萬元整、租期至民國108年1月14日
止，乙方確認無其他影響甲方權益重要條款，甲方同意依現
況承接，雙方約定於甲方代償乙方貸款前，乙方應協同甲方
依原條件與承租方完成換約手續，租金以交屋日分算，自交
屋日起歸甲方所有。押租保証金，甲方並得逕行自尾款中扣
除」、「乙方應於民國106年4月13日前交付租賃契約書予代
書作為買賣契約書附件」等情（見9167號偵查卷第6頁），
足見在本案買賣契約中，契約當事人確實將本案房地現有租
賃契約約定之內容，作為締約及後續履約時之重要事項。證
人即告訴人於本院審理中復證稱：我是退休，這個當作退休
用的生活費，我把士林區2間房子委託仲介賣掉，賣得的價
金就放在履約帳戶裡面不用拿出來，我委託他們直接幫我找
店面，當時我問他們，如果大概3,000多萬元，最多可以買
到租金多少的店面，仲介陳威宇、黃俊明就說：大概最高8
萬元，我就同意，朝8萬元這個目標去努力；我買這個房子
就是要租金8萬元，他們介紹給我的物件也都是在8萬元；如
果租金不是8萬元，我不會用這個價錢去買本案房地，因為
沒有那個投資報酬率；當時我沒有想到8萬元是實拿還是含
稅；那差一點點，應該是還好，租金8萬元就可以了等語（
見本院卷二第158頁至第211頁），一再強調其買受本案房屋
係以投資為目的，每月收取之租金須達8萬元，始達預期之
投資報酬率。至於本案買賣契約所附之租賃現況確認表中雖
以勾選方式約定：租賃契約書內容或賣方與承租方之約定不
須特別告知買方等情（見490號偵查卷第23頁），惟此與告
訴人及代理謝建忠、被告黃嘉萍之林純正在本案買賣契約書
第17條特別約定事項之約定不符，而締約雙方既有文意明確
之特別約定，在契約解釋上，自應以特別約定之內容為準，
況後續被告李貞儀亦依此履行，並提供偽造之租約2作為附
件。因此，租賃現況確認表中之約定，無從為有利被告李貞
儀之認定。
２、依本院前揭認定之事實，被告李貞儀明知在被告黃嘉萍出賣
本案房地時，其出租予邱品叡經營「超濃牛肉麵」店之租金
為每月65,000元；後續委由被告石鏞正擔任出租人，將本案
房地自106年5月8日起出租予盧柏旭經營「三角三韓式烤肉
店」之租約4，約定之租金73,000元，均未達8萬元。然於受
被告黃嘉萍委任出賣本案房地時，竟佯稱本案房地出租之租
金為每月8萬元，並將此不實之事項，委由不知情之被告林
純正向告訴人主張，藉以增加告訴人購買本案房地之意願，
促成買賣契約之成立。被告李貞儀後續並偽造租約2之契約
書，以履行本案買賣契約第17條特別約定事項第7點之約定
。從而，被告李貞儀於締約之際，虛構告訴人如買受本案房
地每月可收取8萬元租金之重要事項，再以偽造之租賃契約
向告訴人行使以佐證上情，使告訴人因而陷於錯誤，而締結
本案房地為標的物之買賣契約並交付價金，被告客觀上施用
詐術使告訴人交付財物，主觀上具有不法所有之意圖、詐欺
之故意，而為詐欺取財之行為，應堪認定。
㈥、被告李貞儀、辯護人雖另主張：當時本案房地之租金在市場
行情確有8萬元以上，且於108年2月1日至111年1月31日期間
，「三角三韓式烤肉店」之周宥杰與告訴人約定之租金，含
稅已達8萬元，被告李貞儀以石鏞正名義向告訴人承租時，
亦均依約給付每月8萬元租金，故本案買賣契約之約定並無
不實，告訴人亦無損害云云，經查：
１、按刑法上之詐欺得利罪，係以施用詐術而圖得財產上不法之
利益為成立要件。是倘行為人以虛構事實、扭曲或隱匿等方
式，向他人傳達與事實不合之資訊，使之陷於錯誤，而為具
有財產上價值之處分等行為，因而不法取得財物以外之財產
上利益者，即足構成；且詐欺罪為即成犯，縱行為人事後試
圖填補相對人所受財產損害，亦不影響本罪之成立（最高法
院110年度台上字第5006號判決要旨參照）。經查，本案房
地在本案買賣契約簽訂時，實際上約定之租金金額，除直接
影響出租人當下可收取之款項外，亦為未來之承租人、買受
人議定租金、買賣價金之依據。各類之估價方法均無法替代
實際交易之事實，被告李貞儀、辯護人以不動產估價報告書
主張：本案房地理論上確實具有每月收取81,400元（含稅）
租金之價值乙節(見本院訴字卷二第75頁)，實無解於本院認
被告李貞儀於於締約之際，虛構較高租金金額之行為，係屬
締約詐欺之結論。
２、承上所述，告訴人所願買受每月收取租金可達8萬元之店面，
除目前應有租賃契約約定每月租金8萬元外，自係指在店面
租賃市場中，依行情有一般承租人願以8萬元承租者。被告
李貞儀為避免其虛構租約2一事遭發現，固委由被告石鏞正
與告訴人訂立租約3，並自106年6月3日起至108年1月14日止
，依租約3之約定每月給付告訴人8萬元租金，然該租約並非
依市場機制約定租金金額，而係比照被告李貞儀虛構之租約
內容。實際上依市場行情訂立之租賃契約，不論是邱品叡經
營之「超濃牛肉麵」或盧柏旭（其後變更為周宥杰）經營之
「三角三韓式烤肉店」，約定承租本案房地之每月租金均未
達8萬元。因此，被告李貞儀後續雖委由被告石鏞正與告訴
人簽立並履行租約3，使告訴人於租約3存續期間每月可收得
8萬元租金，仍不能改變本案房地於告訴人買受時，被告李
貞儀向告訴人虛構租賃狀況，致告訴人陷於錯誤而決定締約
之認定。
３、至於被告李貞儀、辯護人主張經營「三角三韓式烤肉店」之
盧柏旭、周宥杰給付之租金含稅亦達8萬元，與租約2之約定
相符云云。然查，租約4第2條約定租金為每月73,000元，且
同契約第18條約定：「印花稅各自負責，房屋之捐稅由甲方
負擔，乙方電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔」（見91
67號偵查卷第12頁至第13頁），又出租人租賃所得之所得稅
，未經約定本應自行負擔，故自租約4之約定觀之，並無被
告李貞儀、辯護人主張之情事。告訴人發覺本案事實，而於
108年2月間與周宥杰簽立之租賃契約中，亦約定租金為每月
73,000元，且無承租人周宥杰應另外為告訴人給付稅金之約
定（見1019號偵查卷第97頁至第105頁），告訴人於本院審
理中對辯護人之詰問「稅金的部分是三角三韓式烤肉店自己
付」雖回答「是」；然辯護人接續詰問稱：「如果一般含稅
你付的話，租金你扣掉的話，大概也是這個錢對嗎？大概只
有72,000元而已，你有何意見？」時（見本院訴字卷二第18
7頁），就經營「三角三韓式烤肉店」之盧柏旭、周宥杰究
竟同意負擔何項稅捐、攤提至每月之金額為何均未確認，即
逕為告訴人計算實拿金額與含稅之8萬元租金相近，實難憑
採。況告訴人隨即證稱：這個不一樣，因為你們那個好像就
是考試作弊一樣等語（見本院訴字卷二第187頁），已否認
辯護人在詰問時自行在問句中陳述之上開內容，被告李貞儀
、辯護人此部分之主張，自無理由。
㈦、綜上所述，被告李貞儀上開所辯均無足採，其犯行洵堪認定
，應依法論科。
三、論罪科刑：
㈠、核被告李貞儀所為，係犯刑法第刑法第216條、第210條之行
使偽造私文書罪及同法第339條第1項之詐欺取財罪。其偽造
租約2契約書之行為，為行使該私文書之高度行為所吸收，
不另論罪。公訴意旨雖認被告李貞儀構成刑法第339條之4第
1項第2款之三人以上共同詐欺取財罪，惟本院認被告黃嘉萍
、林純正、石鏞正未與被告李貞儀共同犯本案犯行（詳後述
），僅可認被告李貞儀所為係犯刑法第339條第1項之詐欺取
財罪，本院於審理程序中已告知被告李貞儀、辯護人可能構
成刑法第339條第1項之詐欺取財罪，無礙其防禦權。
㈡、被告利用不知情之陳威宇、潘麗桂、林純正，對告訴人行使
偽造之租約2契約書，實行詐欺行為，為間接正犯。
㈢、被告所為行使偽造私文書之行為，係為遂行與告訴人簽立本
案買賣契約而詐欺取財之目的，應依刑法第55條前段規定，
從一重之行使偽造私文書罪處斷。
㈣、爰審酌被告李貞儀為獲得被告黃嘉萍於本案房地成功出賣而
給付之報酬，向告訴人施用如事實欄所示詐術，致告訴人陷
於錯誤而買受本案房地，並基於錯誤之事實商議買賣之價金
，所為實值譴責，惟考量被告李貞儀佯稱本案房地出租之每
月租金為8萬元，實際上亦有73,000元，差距尚非甚鉅，再
考量被告李貞儀於偵審程序中均否認犯行，亦未賠償告訴人
之損害，兼衡被告李貞儀之前案紀錄、其於本院審理程序中
自述之智識程度、生活狀況（見本院卷三第252頁）等一切
情狀，量處如主文第1項所示之刑，並諭知易科罰金之折算
標準。
四、沒收：
㈠、按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之。前二項之沒收， 於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。告 訴人固因被告李貞儀行使偽造私文書、詐欺行為，而陷於錯 誤，給付3,730萬元之價金予被告黃嘉萍買受本案房地，然 被告黃嘉萍為犯罪行為人以外之人，且無刑法第38條之1第2 項所列之各項情形，自不得對被告黃嘉萍宣告沒收。至於被 告李貞儀取得被告黃嘉萍以抵銷方式給付之報酬168,000元 ，為被告李貞儀之犯罪所得，雖未扣案，爰依上開規定宣告 沒收，並於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其 價額。
㈡、被告李貞儀所偽造之租約2契約書，為其犯罪所生之物，且為 其所有，又依被告黃嘉萍提出其與仲介鄭朝鶴之對話紀錄（ 見9167號偵查卷第111頁），被告李貞儀提出供作為本案買 賣契約附件之租約2契約書僅有第1頁影本，則偽造之原本係 由被告李貞儀保管，雖未扣案，爰依刑法第38條第2項、第4 項之規定宣告沒收，並於全部或一部不能沒收或不宜執行沒 收時，追徵其價額。
貳、無罪部分：
一、公訴意旨另以：
被告黃嘉萍可預見同意他人製作本案房屋之不實租約，將虛 增本案房屋之價值，可能欺騙買方而遂行詐欺犯行，仍基於 與被告李貞儀、林純正、石鏞正共同遂行詐欺取財犯罪亦不 違反其本意之不確定故意及行使偽造私文書之犯意聯絡，先 偽造租約2之契約書，於告訴人出價3,200萬元，在進行交易 磋商時，由被告黃嘉萍、李貞儀指示被告林純正擔任簽約代 理人，提出每月租金8萬元之租約2供告訴人查看，並由不知 情之仲介陳威宇、潘麗桂依租約2之內容不實登載本案房屋 標的物現狀說明書及租賃現況確認表，由被告林純正於買賣 契約簽章後，交付予告訴人，致告訴人陷於錯誤，於106年4 月8日同意簽立本案買賣契約，以3,730萬元之價金購入本案 房屋。俟告訴人於106年6月3日進行租約換約時，因已改由 「三角三韓式烤肉店」承租本案房地經營，被告石鏞正即偽 稱其為該店之股東，以承租人名義與告訴人換約。迨於租約 3到期後，告訴人自108年1月15日提高租金為每月83,000元 ，被告石鏞正仍到場簽約，惟於簽約後即不繳納租金，且避 不見面。告訴人嗣後始循線查悉本案房地於106年5月8日以 租約4出租予盧柏旭經營「三角三韓式烤肉店」，並由被告 石鏞正出面與盧柏旭簽約，與出售本案房地時說明之情形不
符，被告4人為圖掩飾，始由被告石鏞正於106年6月3日出面 換約，致告訴人以高價購買本案房屋而受有損失。因認被告 黃嘉萍、林純正、石鏞正均與被告李貞儀共同實行本案犯罪 ，故均涉犯刑法第339條之4第1項第2款之三人以上共同詐欺 取財罪、刑法第216條、第210條之行使偽造私文書罪嫌。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。次按事實之認定， 應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不 能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定犯罪事實，所 憑之證據，無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於 通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程序者 ，始得據之為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而 有合理性懷疑之存在時，即無從為有罪之認定。三、被告之答辯、辯護人之辯護意旨：
㈠、訊據被告黃嘉萍固坦承委任被告李貞儀代為出售借名登記在 謝建忠名下之本案房地，惟堅詞否認與被告李貞儀共同為本 案行使偽造私文書、詐欺取財犯行，辯稱：我不清楚106年4 月間以前，被告李貞儀係以每月65,000元租金轉租他人經營 「超濃牛肉麵」店一事，是被告李貞儀主動向我表示可以出 售本案房地，我完全信任她，故授權她協助出售；我不曾同 意被告李貞儀、林純正製作內容不實之租約2契約書，告訴 人提告後，我查閱資料才知道本案買賣契約附有約定每月租 金之租約2；我當時並不急於出售本案房地，我想可能是被 告李貞儀想要超出我開出的3,500萬元底價，超出的部分扣 掉永慶房屋4%服務費後，剩下的被告李貞儀就要求將84萬元 支付給她，我並未同意等語。辯護人辯護意旨則以：１、租 約2契約書係由被告李貞儀偽造，被告黃嘉萍並無偽造之動 機，且該契約書在106年4月8日被告林純正與告訴人簽立本 案買賣契約之現場即已存在，不可能是被告黃嘉萍於106年4 月11日始透過Line訊息指示被告李貞儀製作。２、被告黃嘉 萍當時不知道所謂8萬元租約一事，甚至不知道被告李貞儀 將本案房地轉租予「超濃牛肉麵」店之租金，其後續之行為 ，包含傳送上開Line訊息予被告李貞儀要求其自行提供租約 予仲介，及請託黃信誠去詢問被告李貞儀之行為，均與此情 相符。
㈡、訊據被告林純正固坦承擔任本案買賣契約之簽約代理人，且 因曾經被告李貞儀告知本案房地出租之每月租金有8萬元， 故在見標的物現狀說明書及租賃現況確認表不實記載此情時 ，不覺有異，仍於本案買賣契約簽名並交付予告訴人完成交
易等語，惟堅詞否認與被告李貞儀共同為本案行使偽造私文 書、詐欺取財犯行，辯稱：我只是到場負責簽約，我不知道 被告黃嘉萍與被告李貞儀談論本案租賃之過程等語。辯護人 辯護意旨則以：１、租約2之契約書並非被告林純正製作，且 被告林純正沒有參與被告黃嘉萍、李貞儀間有關租約之磋商 ，故未參與偽造該文書。２、被告林純正於簽立本案買賣契 約當天擔任簽約代理人，但其在當天第1次看到租約2之內容 ，且租約2之記載與本案買賣契約所附文件之內容相符，其 主觀上依照該等內容向告訴人說明本案房地情形，並無施用 詐術之故意。
㈢、訊據被告石鏞正固坦承其受被告李貞儀指示擔任人頭，於106 年5月8日出面擔任出租人，與盧柏旭簽立租約4，再於106年 6月3日，自稱為「三角三韓式烤肉店」之股東，以承租人名 義與盧俊諺簽立租約3，約定每月租金8萬元。惟堅詞否認與 被告李貞儀共同為本案行使偽造私文書、詐欺取財犯行，辯 稱：其受被告李貞儀指示擔任人頭，始出面簽立契約，對於 本案交易均不了解等語。辯護人辯護意旨則以：被告石鏞正 完全沒有參與本案房地出售之過程，僅受被告李貞儀指示， 出面擔任租約3之承租人、租約4之出租人，然因實際上均係 被告李貞儀與他人交易，與被告石鏞正無關，其並未細究契