臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第3202號
原 告 范順蘭
訴訟代理人 劉喜律師
複代理人 黃邦哲律師
被 告 洪德壽
訴訟代理人 林怡婷律師
張麗芬
被 告 洪臣灃
美樂家有限公司
上1人
法定代理人 沈文昌
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年3月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按民事訴訟法第256條規定：「不變更訴訟標的，而補充或
更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」。
原告起訴時原列「永慶不動產國光大里加盟店」為共同被告
，嗣於民國113年11月27日言詞辯論期日當庭以言詞更正被
告名稱為「美樂家有限公司，法定代理人甲○○」，並經記明
筆錄在卷(參見本院卷第232頁)。本院審酌原告上開變更共
同被告名稱，其訴訟標的法律關係並未變更，僅係更正起訴
對象名稱之事實上陳述而已，並非訴之變更，依首揭法條規
定，尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、原告經由被告美樂家有限公司(下稱美樂家公司)人員即被
告乙○○仲介，於110年4月11日向被告丙○○購買坐落南投縣
○○鎮○○○段000地號土地(下稱系爭土地)，及門牌號碼南投
縣○○鎮○○路00巷00號房屋(下稱系爭房屋，與系爭土地合
稱系爭不動產)，並訂立原證2即不動產買賣契約書(下稱
系爭契約)，總價金為新台幣(下同)270萬元，原告已付清
全部價金，被告丙○○亦已交付房屋，及於110年6月3日辦
妥系爭不動產所有權移轉登記。
2、嗣原告發現系爭不動產有3處瑕疵，即：
(1)系爭房屋因占用訴外人即黃彥毓所有坐落南投縣○○鎮○○○
段000地號土地(下稱630地號土地)，經黃彥毓向臺灣南投
地方法院(下稱南投地院)請求拆除地上物即原告所有系爭
房屋及房屋外延伸之鐵皮、紅磚圍牆等物，經南投地院以
112年度投簡字第283號請求拆除地上物等事件受理後，囑
託南投縣草屯地政事務所(下稱草屯地政所)測量結果，認
定原告買受系爭房屋確有無權占用630地號土地，占用位
置及面積如原證3即草屯地政所112年4月20日草土字第426
00號土地複丈成果圖暫編地號630，面積7.79平方公尺，
並經確定(下稱另案確定判決)，因黃彥毓聲請強制執行，
系爭房屋之紅磚圍牆、鐵皮雨棚遭拆除。
(2)系爭房屋之大門、圍牆另占用鄰地即同段618地號土地，
占用寬度東側約寬95公分，西側約寬75公分，被告丙○○、
乙○○遂僱工拆除此部分占用鄰地之地上物，致系爭房屋南
側目前無圍牆可使用，購屋用以供靜心休養之目的無法達
成。
(3)又系爭土地北面另遭鄰地即同段594地號其上建物之大門
及圍牆無權占用，侵害原告對系爭土地所有權可使用範圍
，導致原告無法使用遭第3人占用部分土地。
3、原告對被告丙○○請求部分：
(1)原告因信賴被告乙○○之專業知識，認定被告丙○○出售系爭
房屋及地上物全數坐落在系爭土地，並相信系爭土地未遭
第3人占用，詎被告丙○○出售之系爭房屋圍牆、雨棚、大
門係占用他人土地，該瑕疵實屬重大，使系爭房屋西側、
南側圍牆、雨棚、大門均遭拆除，且系爭土地北側亦遭鄰
居占用，原告日後需重新蓋建西側、南側兩側圍牆、雨棚
、大門，更因系爭土地須退縮重新蓋建圍牆、雨棚及大門
，致原告就系爭土地可使用面積減少，且需支出重新蓋建
之工程費；另因系爭土地北側遭同段594號土地所有人占
用，尚需另溝通拆除圍牆。
(2)被告丙○○上開行為應屬民法第349條規定之權利瑕疵，及
民法第354條規定減少價值、通常效用及未達契約預定效
用物之瑕疵，原告得依民法第354條及第359條規定，對被
告丙○○請求減少價金，及依民法不當得利規定請求返還新
台幣(下同)100萬元：
①系爭房屋之圍牆、雨棚及大門等無權占用他人土地而有物
之瑕疵，而系爭房屋是否具有坐落土地之法律上正當權源
，攸關是否存有遭第3人訴請拆屋還地，致系爭房屋之一
部或全部滅失之風險，自為一般購屋者評價房屋價值及決
定是否購買時所重視，故系爭房屋之圍牆、雨棚、大門等
地上物無權占用他人土地者，應屬減少價值而有最高法院
95年度台上字第2533號民事裁判意旨所稱「物之瑕疵」之
情形。準此，系爭房屋之圍牆、雨棚、大門等地上物既無
權占用西側黃彥毓所有630地號土地、及無權占用南側618
地號土地，遭拆除圍牆、雨棚、大門後，使原告可使用之
系爭土地面積變小，價值因而受有減損，故即應認系爭房
屋存在物之瑕疵。
②被告丙○○應依系爭契約第9條第1款規定負擔保之損害賠償
責任：
依系爭契約第9條第1款約定：「乙方(即被告丙○○，下同)
擔保買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或
占用他人土地或其他糾葛之情事，如有上述任何情事，除
本契約內另有約定外，應由乙方於甲方(即原告， 下同)
支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受
有損害，乙方應負完全賠償責任。」等語，則系爭不動產
確有上開占用鄰地及遭鄰地占用情事，出賣人即被告丙○○
應負賠償責任。又被告丙○○既於簽訂系爭契約時保證系爭
房、地「產權清楚」，事後發現不僅有系爭房屋之地上物
占用他人所有土地，亦有系爭土地遭鄰地占用情事，此均
非於購屋時前往查看之通常程序即可發現，故原告尚難認
有違反「依通常程序從速檢查」之義務。
③被告丙○○應依民法第227條規定負損害賠償責任：
系爭不動產既有上開占用鄰地而遭拆除地上物及遭鄰地占
用等事由，皆可歸責於出賣人即被告丙○○，原告得依民法
第227條第1項不完全給付、第2項加害給付規定請求被告
丙○○應賠償所受損害。
④原告依上揭3種法律關係請求被告丙○○賠償所受損害， 屬
於選擇合併，請鈞院擇一為有利於原告判決。
4、原告對被告乙○○、美樂家公司(下合稱被告乙○○等2人，各
別稱呼時仍以姓名或公司名稱敘述)請求部分：
被告乙○○係被告美樂家公司之受僱人，而系爭房屋確已占
用630、618地號等土地之1部，系爭土地及北側另遭594號
地號土地之大門及圍牆所占用，故原告購買系爭不動產之
範圍，在買賣前原包含占用鄰地部分，且系爭房屋之圍牆
、雨棚、大門等地上物既經拆除而不能供原告使用，顯然
具有減少其價值之瑕疵，原告得依民法第188條、第227條
、第565條、第567條、不動產經紀業管理條例第26條第1
、2項、及系爭契約第9條第1、3款等規定，請求被告乙○○
等2人給付或連帶給付100萬元，應無顯失公平情事。又被
告3人就聲明第1項請求給付之100萬元，係不真正連帶債
務，若其中一被告履行給付，其他被告在已履行範圍內免
給付責任。
5、原告請求被告等人賠償之項目及費用，分別說明如次：
(1)重設圍牆等設備費用：
①圍牆新設費用：與西側630地號土地交界處需新設圍牆20公
尺長，費用為205100元；與南側618地號土地交界處需新
設圍牆7公尺長，費用為134900元。
②大門新設費用：原告購屋時原有大門，被告3人在南投地院
另案測量後，認為被告丙○○出售系爭房屋之圍牆亦有占用
南側618地號土地，故被告丙○○、乙○○僱工將系爭房屋南
側圍牆拆除，連帶使大門亦遭部分拆除而喪失功能，經估
價重設費用為50000元。
③雨棚原架設依附在圍牆，因圍牆拆除致雨棚亦需全部拆除
，雨棚新設費用估價為500000元，嗣主張以不銹鋼採光罩
施工，費用為309750元(參見原證8估價單)。
④系爭土地北側遭594號鄰地占用作為圍牆及大門部分之拆除
及新設圍牆費用約150000元。
⑤以上費用合計為104萬元(計算式：205100＋134900＋50000＋5
00000＋150000＝0000000)，以折舊百分之40計算，原告得
請求金額為416000元。
(2)減少土地可使用空間所受損失部分，此因拆除西側占用63
0號地號土地面積為7.79平方公尺，致原告減少此部分面
積可得使用；又拆除南側占用618地號土地面積6.38平方
公尺，亦減少此部分面積可得使用；而北側遭594號土地
所有人占用面積5.32平方公尺，亦減少此部分面積可使用
；以上合計減少可使用面積19.49平方公尺，換算坪數為5
.895725坪，每坪市價以100000元計算，受有589573元之
損失，或原可預期之使用利益，原告此部分減縮請求金額
為584000元。
(3)原告得請求賠償金額為100萬元(計算式:416000＋584000=0
000000)。
6、並聲明：(1)被告丙○○應給付原告100萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。(2)
被告乙○○等2人應連帶給付原告100萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。(3)上
開被告如其中一人已履行給付，於該給付範圍內，其他被
告免給付義務。(4)願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、系爭契約附件「標的物現況說明書」，其中第34項「土地
現況是否有租賃或被他人占用情形」欄，填載勾選「否」
、第35項「是否有界址糾紛」欄，填載勾選「否」、第39
項「是否有占用他人土地之情形」欄，填載勾選「否」，
足見被告等人說明記載均不實，使原告誤為系爭不動產並
無以上各項缺失情事，而同意購買，詎事後發現確有系爭
占用及被占用情事存在。
2、依草屯地政所114年2月3日草地二字第1140000482號函(下
稱114年2月3日函)檢附土地複丈成果圖(下稱附圖)所示，
被告丙○○出售系爭不動產確有占用他人土地及遭他人占用
土地之情形，致原告購買系爭不動產時原有之圍牆、遮雨
棚等設施均被迫拆除，被告丙○○、乙○○仲介之系爭不動產
範圍與測量後實際面積亦有短少。又其中附圖編號A部分
東側尚有594地號土地之所有人之信箱磚造柱體占用，此
有鈞院卷第481頁照片及第349頁照片左側之信箱磚造柱體
相同。據此，系爭土地尚有遭594地號土地所有人占用之
情形，被告丙○○出售系爭不動產時，未確保系爭土地未遭
他人占用致損害原告之權益至明。
3、原告購買系爭不動產前係依當時現況之外觀、面積為整體
評估後方決定購買，系爭不動產四面有圍牆環繞，有大門
、有遮雨棚可供遮風擋雨，但原告買受系爭不動產後，卻
遭臨地所有人提起訴訟，被迫拆除原有東側、南側、西側
圍牆及大門、遮雨棚，導致現況猶如斷垣殘壁，被告等人
抗辯稱其已負擔拆除及清運費用云云，亦無法回復購買系
爭不動產時之原狀，對於原告之損害甚鉅。另被告等人雖
抗辯稱系爭不動產之圍牆、遮雨棚等部分已逾耐用年限云
云，惟建築物之實際使用年限係高於耐用年限，如總統府
、臺中州廳等等日治時期建築物均已超過法定耐用年限，
何以迄今仍能正常使用？本件係因被告等人出售系爭不動
產前未善盡調查義務，即草率將系爭不動產出售予原告，
致系爭不動產之圍牆、遮雨棚遭拆除，自應負擔回復原狀
之責任。
4、原告依網路查詢系爭房屋附近之房屋實價登錄價額部分，
茲有：(1)南投縣○○鎮○○路00巷00號買賣坪數：29.8坪、
買賣總價：550萬元、每坪價格為184600元。(2)南投縣○○
鎮○○路00巷0號：買賣坪數：34.75坪、買賣總價：800萬
元、每坪價格為230100元。(3)南投縣○○鎮○○路00巷00號
：買賣坪數：43.89坪、買賣總價：1000萬元、每坪價格
為227800元。(4)南投縣○○鎮○○路00巷00弄00號：買賣坪
數：35.14坪、買賣總價：745萬元、每坪價格為212000元
。(5)南投縣○○鎮○○路00巷0號：買賣坪數：35.14坪、買
賣總價：1110萬元、每坪價格為315800元。是系爭不動產
附近之實價登錄價額平均單價為每坪234100元，平均屋齡
40餘年，房屋價值至多僅占房地買賣總價2分之1，原告保
守估計損失土地價格每坪約為100000元。另依原告計算土
地減少面積5.895725坪，受有589573元之損害、或原可預
期之使用利益。
5、原告認為被告等人出售系爭不動產造成損害部分，其損害
數額應無囑託專業機構估價之必要，因不符合經濟效益，
但主張依系爭不動產附近租賃行情計算賠償金額。
二、被告方面：
(一)被告丙○○部分：
1、被告於109年12月3日將其所有系爭不動產委託被告美樂家
公司專任委託銷售，並簽訂專任委託銷售契約，嗣經被告
乙○○居間仲介銷售予原告，被告遂與原告於110年4月11日
以總價金270萬元簽訂系爭契約，並於110年6月10日完成
交屋。詎交屋後，系爭房屋因無權占用黃彥毓所有630地
號土地，經南投地院另案確定判決認定原告應將占用630
地號土地之地上物拆除及騰空返還予黃彥毓。又因系爭土
地於921地震後發生位移，致系爭房屋之大門圍牆占用鄰
地618地號土地，及鄰地594地號之建物占用系爭土地，原
告始提起本件訴訟。惟被告於78年間購買系爭不動產後從
未曾入住，亦未對系爭不動產之樣貌做任何變動、改良，
甚至是增建、改建、修繕等，系爭不動產多年來均係出租
予他人使用，又因被告長期居住在台中，甚少前往系爭不
動產，遂於109年間委託被告美樂家公司出售，故被告從
購入到出售皆不知，亦無從得知原告主張系爭不動產有占
用情事，而係於接獲原告通知系爭不動產遭630地號土地
所有人訴請拆除圍牆後始得知上情，並於知悉後在被告乙
○○居間協調，積極協助原告處理拆除占用部分及全額負擔
拆除費用。
2、原告雖主張系爭房屋占用630地號土地建築鐵皮、紅磚圍
牆，占用南側618地號土地建築大門及圍牆等遭受拆除部
分，請求依民法第354條、第359條規定減少價金100萬元
，惟因上開遭拆除部分非屬物之瑕疵擔保範圍，被告不負
瑕疵擔保責任，原告不得主張不當得利及請求減少價金，
茲說明如次：
(1)依系爭契約第1條約定，不動產標示及買賣權利範圍(本買
賣標的物應移轉範圍、標示等記載如未詳盡，悉依地政機
關登記簿謄本所載及法令規定為準)：「土地標示：南投
縣○○鎮○○○段000地號140.21平方公尺、移轉持分全部；建
築改良物標示：玉成路70巷49號，建號177、樓房層數2層
(1層：49.25、2層49.25、總面積98.50平方公尺)……」，
第2條增建或占用部分：「本買賣標的物現況另有增建或
占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約
定如下：(一)增建或占用範圍：防火巷……」，第17條特別
約定事項：「二、雙方合意……，本買賣標的之固定裝潢、
門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備以現況點交，賣方
不另負瑕疵擔保責任；五、房況騰空點交。」等語，是被
告依系爭契約並未保證非屬契約標的物之品質、價值及效
用。據此，原告主張遭拆除之鐵皮、紅磚牆、大門及圍牆
等，依系爭契約記載並非屬於買賣標的範圍，且被告曾告
知被告乙○○轉知原告關於鐵皮、紅磚牆、大門、圍牆等皆
係被告於78年購買系爭不動產時即已存在，因系爭不動產
為坐落巷弄尾間，始有該增建之鐵皮、紅磚牆、大門及圍
牆等，同區其他房地並未有上開增建存在，是原告買受系
爭不動產內之鐵皮、紅磚牆、大門及圍牆等皆為附贈，被
告不負擔瑕疵擔保責任甚明。况系爭契約第17條特別約定
事項二亦記載門窗、附贈之設備以現況點交等語，原告此
部分主張顯有違誤。
(2)倘原告主張系爭房屋遭拆除之鐵皮、紅磚牆、大門及圍牆
為兩造買賣契約之範圍，因上開部分已逾越系爭契約之書
面約定範圍，原告自應舉證證明兩造間就上開部分另有合
意為買賣標的範圍，但原告迄未提出任何證據證明，其請
求減少價金於法無據，應予駁回。
3、原告主張系爭土地遭鄰地建物圍牆越界占用部分，惟該鄰
地所有人已自行將占用部分圍牆拆除，且被告亦未保證系
爭土地無遭他人占有之權利瑕疵：
(1)依系爭契約第9條第1項約定：「乙方擔保本買賣標的物產
權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其
他糾葛等情事……」，惟該約定並非被告擔保買賣標的物無
遭他人無權占有，而係出賣人擔保無第3人就買賣標的物
對於買受人主張任何權利(所有權、優先承買權、使用權
、占有權等權利)，亦即被告擔保第3人就買賣標的物對於
原告不得主張任何權利(所有權、優先承買權、使用權、
占有權等權利)，此屬被告擔保原告取得權利無缺，係權
利瑕疵擔保之約定，依民法第349條規定自明，故原告主
張系爭契約第9條第1項、第3項約定為被告保證系爭土地
無遭他人無權占用云云，顯屬無據。
(2)又被告辦妥移轉登記予原告之系爭不動產所有權及面積既
然無缺亦無短少，即無物之瑕疵可言，且事實上當時因92
1地震發生土地位移，致系爭不動產南側房屋之大門、圍
牆有占用618地號土地之情事，然同時亦因618地號土地位
移使北側594地號土地之圍牆占用系爭土地(即系爭土地南
側短少面積之同時，於北側土地部分增加面積，此項增減
使原告所有系爭土地面積並無減少，甚至有可能增加)。
另原告主張594地號土地上建物圍牆無權占用系爭土地部
分，並非該建物所有人就系爭土地主張有權占有或對原告
主張有正當占有權源，被告自無違反系爭契約第9條第1
項、第3項約定情事，且該遭占用部分亦經鄰地所有人自
行拆除，原告實際上並無損害可言，此部分甚有可能因多
獲得北側土地而有不當得利之情事。
4、原告主張被告應負不完全給付損害賠償責任，為無理由：
(1)依最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議意旨，
買賣標的物如係特定物，瑕疵雖於契約成立時即已存在，
出賣人如將該特定標的物交付，即屬依債務本旨而為給付
，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全
給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不
完全，始同時發生債務不履行責任。又不完全給付，係指
債務人所為之給付內容不符債務本旨，且有可歸責之事由
，造成債權人之損害應負之債務不履行損害賠償責任。是
不完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而
給付不完全(未符債務本旨)為其成立要件，如債權人於受
領給付後，以債務人給付不完全為由請求債務人賠償損害
，應先由債權人就其所受領給付未符合債務本旨及受有損
害，暨2者間有因果關係存在之要件事實負舉證責任。據
此，原告就此部分主張應對被告具有可歸責原因、給付不
完全、受有損害、及2者間有相當因果關係等成立要件負
舉證責任。
(2)被告自78年間購買系爭不動產，迄至110年間與原告簽訂
系爭契約時已逾30年以上，被告自始不知系爭不動產有占
用及被占用情事，係接獲原告通知後方知悉上情，故被告
無故意過失之可歸責事由存在，且系爭不動產占用他人土
地與遭他人占用之事實狀態係於簽訂系爭契約時即已存在
，被告已依系爭契約之約定現況將系爭不動產交付原告占
有，即屬依債務本旨而為給付，被告應不成立不完全給付
。是原告主張依民法第227條第1項不完全給付規定請求被
告負損害賠償責任，亦屬無據。
(3)另民法第227條規定之不完全給付，包括瑕疵給付(第1項)
、加害給付(第2項)等2種類型，瑕疵給付僅發生原來債務
不履行之損害，加害給付則發生原來債務不履行損害以外
之損害，即履行利益以外(即固有利益)之損害。是原告主
張受有民法第227條第2項加害給付之損害，並請求被告賠
償100萬元云云，僅係空言主張其受有加害給付之損害，
皆未具體說明及負舉證責任，故原告依民法第227條第2項
規定請求損害賠償亦屬無據。
5、原告並未舉證實際上受有何種損害，其請求被告損害賠償
，顯然無據：
(1)原告主張系爭不動產占用西側630地號土地建築鐵皮、紅
磚牆及占用南側618地號土地建築大門及圍牆遭拆除部分
，依前述，上開遭拆除部分皆非屬系爭契約買賣標的範圍
，原告主張此部分損害與被告間並無因果關係。另被告出
售系爭不動產後，基於買賣雙方善意誠信基礎，在原告遭
請求拆除占用部分時主動積極安排拆除工程，並負擔拆除
費用，原告並未支付拆除費用，即無損害可言。再就占用
南側618地號土地及遭北側594地號土地所有人建築圍牆越
界占用土地部分，此占用與被占用之事實係起因於土地位
移所致，故系爭不動產於南側雖占用他人土地而減少土地
面積，但同時於北側亦增加土地面積，實際上系爭土地面
積並未減少，且北側遭594地號土地所有人建築圍牆占用
部分，亦經占用人自行拆除，原告並無損害。
(2)系爭不動產買賣價金僅270萬元，原告主張其受有損害而
請求被告減少價金及賠償損害100萬元，惟原告迄未具體
敘明及舉證其所受損害及所失利益為何？僅泛稱受有100
萬元之損害，此金額高達買賣總價金3分之1以上，顯有違
比例原則。
(3)原告主張系爭土地減少面積5.895725坪，請求賠償589573
元之損害，亦無可採，此從草屯地政所114年2月3日土地
複丈成果圖所示：「①草屯鎮茄荖山段606地號土地之地籍
圖圖上面積為140.21平方公尺與登記面積相符。②同段177
建號土之建物平面圖面積亦與登記面積相同。」等語，而
系爭契約第1條記載土地面積亦為140.21平方公尺，並無
原告主張面積短少之情事，可見原告此部分主張與事實不
符，其請求賠償589573元之損害，自無理由。
6、原告請求被告賠償重設圍牆、大門及雨棚等設備費用並無
理由，而依原告提出之估價單記載品項並非回復原狀所必
要，金額亦過高，且未依行政院所頒「固定資產耐用年數
表」及「固定資產折舊率表」規定計算折舊，應屬無據：
(1)依系爭契約第1條及第2條約定，系爭不動產僅有系爭土地
及系爭房屋，增建或占用部分亦僅有防火巷，並無原告主
張之圍牆、大門及雨棚等物，而系爭契約第17條亦特別約
定附贈物品設備以現況點交，賣方以現況點交，賣方不另
負瑕疵擔保責任。又依民法第411條規定：「贈與之物或
權利如有瑕疵，贈與人不負擔保責任。……」，可知系爭契
約約定之買賣標的範圍不包含圍牆、大門及雨棚等，且被
告乙○○亦於買賣當時明確告知買賣標的範圍僅有土地及建
物部分，而圍牆、大門及雨棚等皆屬附贈物品設備，殘破
需要整理，僅以270萬元出售予原告，並以現況點交不負
瑕疵擔保責任，此從系爭契約未列入圍牆大門及雨棚等設
備，原告民事陳報三狀附件1至5之房地價格為550萬元至1
110萬元，與被告出售之270萬元價金落差甚大可證，顯見
原告請求被告負擔重建費用，毫無依據。
(2)倘鈞院認為原告主張有理由，惟依行政院頒「固定資產耐
用年數表」及「固定資產折舊率表」規定，磚石建造牆之
耐用年數為10年，房屋附屬設備中之自動門設備及其他，
耐用年數為10年、遮陽設備耐用年數為5年，故依平均法
計算每年折舊率為10分之1，另依營利事業所得稅查核準
則第95條第6項規定：「固定資產提列折舊採用平均法者
，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用
之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」
計算折舊【計算式：殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)】。是
被告於78年間購入系爭不動產，購入後未為任何增建，圍
牆、大門及雨棚等設備於購入時即已存在，迄今已使用超
過35年，殘破不堪，此有被證8照片可證，則依前揭折舊
規定，圍牆、大門及雨棚等設備早已逾耐用年限，原告僅
以全新品金額折舊百分之40與司法實務之折舊算法差距甚
大，且原告提出之單據內重設材料及費用皆與原有殘破之
圍牆大門及雨棚材質品項相差甚鉅，其請求非回復原狀所
必要之費用，即不適法。
7、原告依系爭契約第9條第3款約定：「甲方於本買賣標的物
交屋後始發覺上述一及二情事，乙方仍應負完全清運責任
，否則視為違約，若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠
償責任。」，主張被告應負系爭不動產遭他人占用土地或
占用他人土地之擔保責任，惟依被證9收據及照片所示，
原告通知被告有占用他人土地情事，及請求被告負責拆除
占用他人土地之圍牆、大門及雨棚時，被告即依原告請求
負擔完全清運責任，故原告並未因系爭不動產占用他人土
地而受有實際損害(拆除費用全部由被告3人負擔)。至於
他人占用系爭土地部分，亦已拆除占用部分，原告並未實
際受有損害，至多僅有不能使用該5.49坪之使用利益之損
害，倘依另案確定判決記載，原告無權占用630地號土地
應負擔107年至111年間相當於租金之不當得利646元，而
原告係於110年購買系爭不動產，迄今僅有3至4年無法使
用該遭占用之5.49坪所失利益，至多為相當於租金之損害
。據此，被告既依系爭契約第9條約定負擔清運責任，已
無違約情事，原告應舉證證明究竟受有何種損害？
8、被告就原告提出系爭房屋附近之房屋實價登錄資料，認為
其中1筆價值1100餘萬元部分是全新完工房屋，與系爭房
屋為屋齡46年之老舊房屋無法類比，况被告出售系爭土地
之面積並無短少，自不負損害賠償責任。
9、被告就系爭契約之真正無意見。
10、並聲明：(1)如主文第1項所示。(2)如受不利判決，願供 擔保請准免為假執行。
(二)被告乙○○等2人部分：
1、原告主張依民法第188條、第227條、第565條、第567條； 不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項及買賣契約第 9條第1款、第3款對被告2人請求賠償100萬元，顯屬無據 ，茲說明如次：
(1)依不動產經紀業管理條例第4條第4、7款、第23條第1項、 第26條第2項等規定，雖課予不動產經紀人員有以不動產 說明書向買受人解說之義務，惟並非謂不動產說明書之記 載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應 依不動產經紀業管理條例第26條第2項負損害賠償責任， 尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之 事由，及交易相對人有無損害、有無相當因果關係等要件 。是被告美樂家公司與被告丙○○約定，由被告美樂家公司 就被告丙○○委託銷售之系爭不動產為訂約之媒介，雙方成 立委託契約，故被告2人於居間契約成立後，履約過程中 有將訂約事項報告原告及被告丙○○，並積極調查原告及被 告丙○○之信用、行為能力或第3人丁○○是否有代理權等事 項，被告2人於原告與被告丙○○締結系爭 契約前就前開事 項皆已完足調查，此從雙方締結系爭契約及事後點交履約 皆未有任何信用、行為能力及有無代理權之爭議可證。另 系爭契約第17條特別約定事項(手寫部分)：「四、賣方應 於110年4月30日前將鄰地樹木逾界至本標的土地範圍清空 後始進行用印程序，雙方約定屆時如無法順利清空則無條 件解除本買賣契約，……」，可知被告乙○○於系爭契約簽訂 前已帶原告至現場勘查，並逐一確認系爭不動產現況，原
告始另提出須清空之要求，故被告2人已盡履行居間契約 時應盡之照顧、調查與協力義務，並無違背民法第565條 及567條善良管理人注意義務。嗣原告因另案確定判決需 拆除圍牆時，被告乙○○亦積極協助原告處理，除居間與被 告丙○○協調由其負擔相關拆除圍牆費用及拆除事宜，甚至 原告提出相關賠償事宜等要求，被告乙○○亦秉持客戶至上 態度積極協助處理，並於原告與被告丙○○發生買賣紛爭時 ，仍主動居間斡旋，原告卻仍起訴指稱被告2人違背善良 管理人注意義務，顯與事實不符。
(2)又被告2人已依前開不動產經紀業管理條例第23條第1項規 定製作不動產說明書(標的物現況說明書)，該不動產說明 書清楚記載委託人(即被告丙○○)依法應負擔瑕疵擔保責任 ；標的物現況日後如有變更時，應如實告知買方。委託人 (即被告丙○○)已詳閱，並逐一確認本標的現況說明書確實 無誤，此有經原告及被告丙○○雙方於109年12月3日在系爭 契約書簽章確認(參見本院卷第209、210頁)，可知被告2 人已盡以不動產說明書向買受人解說之義務，並無違背不 動產經紀業管理條例第23條第1項規定。另系爭契約所附 標的物現況說明書(成屋)雖於項次34：土地現況是否有租 賃或被他人占用情形勾「否」、項次35：是否有界址糾紛 勾「否」、項次39：是否有占用他人土地之情形勾「否」 、項次47：其他重要事項(針對屋況、產權使用權等有任 何補充)勾「否」，並於買賣契約成立後始發生與現況不 符之情形，然標的物現況說明書乃係依被告丙○○依其個人 認知所填寫，被告乙○○亦已就標的物現況說明書上可查證 者盡調查義務，並分別與原告、被告丙○○確認及說明，惟 因被告乙○○非地政人員，亦非有權利可申請鑑界之人，且 於系爭不動產買賣當時並無任何可查知有占用或被占用之 情事，而依一般買賣房屋時因交易標的物為地上物，交易 情況與單純買賣土地會另為鑑界之情形有別，買賣房屋著 重於地上物是否有瑕疵或違建等情，被告乙○○亦係於買賣 契約成立後數年，因原告與第3人間之訴訟糾紛始知系爭 不動產有越界占用鄰地之情事，被告乙○○就系爭不動產於 買賣當時是否有占用鄰地或被占用之情事，無從得知而預 先告知原告，故被告2人應已盡注意及調查義務而無故意 或過失，就原告主張之損害即無可歸責事由，原告主張被 告2人應依不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第22 7條不完全給付等規定連帶負損害賠償責任，即無可採。 (3)原告固指稱系爭不動產因占用他人土地部分遭拆除、或因 遭他人占用土地而受有損害，然並未具體指明其所受損害
即系爭不動產實際短少面積為何？遭占用無法使用面積為 何？具體損害為何？亦未提出具體損害之計算依據。另據 被告2人曾向地政機關查詢得悉系爭不動產現況與當初買 賣時坪數相同(土地位移並未導致原告取得面積產生變動) ，權利範圍未因占用鄰地而有不同，即原告既未指明所受 損害為何？縱其受有損害與被告2人間之因果關係為何？ 卻向被告2人請求高達100萬元之損害賠償(系爭不動產買 賣價額僅270萬元)，顯然無據。况被告2人於系爭不動產 買賣時並未向原告收取高額仲介費用，僅收取買賣價金1% 即27000元仲介費，原告向被告2人請求連帶給付100萬元 亦顯失公平，有違比例原則。
2、被告2人就原告提出系爭房屋附近實價登錄資料無意見， 但新舊房屋無法比較，需與同排房屋比較，方為合理。又 系爭房屋附近之房屋皆已超過耐用年限，已經老舊不堪使 用，自不能與尚可居住使用之房屋比較。
3、原告雖主張系爭不動產面積有短少部分，然該被占用部分 及占用部分均已排除，且法院於114年1月7日現場履勘時 ，即可見占用部分已排除，被占用部分亦已排除，現場所 見圍牆坐落在系爭土地內。
4、被告2人就草屯地政所114年2月11日草地二字第114000073
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