臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第2491號
原 告 姚宥程
訴訟代理人 翁晨貿律師
被 告 林鋙垶
訴訟代理人 吳瑩庭律師
上列當事人間撤銷不動產買賣暨附買回協議書事件，本院於民國
114年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告以彰化縣○○鎮○○段0000地號權利範圍1萬分之117、同段2
954之1地號權利範圍1萬分之299、同段2954之6地號權利範
圍1萬分之182等土地，及其上同段1690建號建物（即門牌號
碼彰化縣○○鎮○○巷00號4樓之3房屋，下稱系爭房屋，合稱系
爭房地）向合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫銀行
）貸款新臺幣（下同）251萬2000元，並積欠和潤企業股份
有限公司（下稱和潤公司）貸款約147萬元（每期需繳納2萬
3434元）、玉山商業銀行貸款55萬元（每期需繳納8512元）
、連線銀行貸款5萬元（每期需繳納1000元）、富邦商業銀
行卡債8萬3513元、台新商業銀行卡債10萬9247元，為清除
上開債務，原告向第三人周偉寅以系爭房地二胎貸款之方式
借款120萬元，然因利率過高（月息2%即年息24%），嗣又遭
詐騙，致原告經濟窘迫。
㈡系爭房地事實上之所有權人為原告母親，原告因擔心系爭房
地遭拍賣取償，遂於網路債務整合之廣告網頁填寫資料，後
即有自稱「理財顧問-石佑鑫」之人與原告聯繫，稱其是銀
行人員，會協助原告清償民間貸款，並轉貸至銀行，利率較
低，請原告於民國113年4月2日至臺中市○○區○○○○路000號「
宏晟地政事務所」會有金主給原告現金塗銷二胎借款等語，
並介紹被告與原告認識。兩造因而於113年4月2日簽訂「不
動產買賣暨附買回協議書」（下稱系爭甲契約）、「不動產
買賣契約書」（下稱系爭乙契約），由原告將系爭房地出賣
予被告，約定買賣價金為446萬2000元，被告於簽約時給付
簽約款195萬元，剩餘尾款251萬2000元則由被告為原告按期
繳付系爭房地所擔保之貸款餘額月付款項以為清償。
㈢惟由系爭甲契約內容以觀，系爭房地之買賣價金雖寫為446萬
2000元，卻僅有約定被告給付原告195萬元之簽約款（且此
筆款項實際上並未給付），並於「貳、指定不動產承租約定
」中約定由原告自113年4月2日起至115年4月2日止，按每月
4萬8700元之代價向被告承租系爭房地（原告得將其中9700
元之租金用以清償系爭房地之貸款，此筆金額其實就是系爭
房地設定予合作金庫之每月清償金額），總租金高達116萬8
800元（計算式：48,700元×24個月=1,168,800元），明顯超
出系爭房地之租賃行情。且，原告若依約欲買回系爭房地，
其回購價格，是在簽約款195萬元之基礎上，再繼承系爭房
地之既有貸款，則至原告於115年4月3日買回系爭房地時，
第一順位抵押債務僅清償23萬2800元（計算式：9700元×24
個月=232,800元），尚剩餘227萬8400元（計算式：2,512,0
00元－232,800元=2,278,400元），亦即原告共需付出539萬7
200元（計算式：1,168,800元＋1,950,000元＋2,278,400元=5
,397,200元）之代價，才能買回原告以446萬2000元出售之
系爭房地，兩者金額價差93萬5200元，等同原告向被告借款
120萬元之期間，須負擔年利率百分之39之利息（計算式：9
35,200元÷1,200,000元÷2=0.39，計算至小數點後第三位四
捨五入）。
㈣又，若原告未能依契約履行，除喪失買回系爭房地之權利，
所支出的租金116萬8800元付諸流水外，更需支付懲罰性違
約金195萬元，以原告向被告借款120萬元為計，等同原告須
於2年間付出高達311萬8800元之利息即年利率百分之130（
計算式：3,118,800÷1,200,000÷2年=1.299，計算至小數點
後第三位四捨五入），顯然不合理。
㈤綜上所述，被告顯假借「出售、租賃、買回」等複雜迂迴之
法律外觀而行高利貸款之行為，並且其他約定條款亦對原告
顯不公平，考量原告簽約時尚有諸多債務，經濟窘迫之情形
，兩造成立系爭甲契約應係被告乘原告急迫、輕率或無經驗
，並依當時情形有顯失公平之狀況，爰依民法第74條暴利行
為之規定請求撤銷為系爭甲契約之法律行為。
㈥並聲明：原告於113年4月2日所簽署如附件1所示之系爭甲契
約之法律行為應予撤銷。
二、被告則以：
㈠依兩造所簽訂之系爭甲契約，原告於租賃期間內可以使用收
益系爭房地，又無需自行支付積欠合庫銀行之債務，倘按時
繳納二年租金，僅需再支付被告195萬元及承擔合庫銀行既
有之貸款餘額，亦即支出買回價金共422萬9200元（計算式
：1,950,000元+936,000元+2,279,200元-39,000元×24個月
），就可買回系爭房地，或選擇不買回逕由被告處分系爭房
地並清償合庫銀行之既有貸款，可見是否承租或附買回之條
件，均為原告之選擇。
㈡原告既將系爭房地出售予被告，則原告享有使用收益系爭房
地權利之同時，負有給付租金之義務，並無顯失公平，且，
縱如原告所述，原告係出於借貸之意思而取得195萬元，亦
應向貸與人支付利息，又有何顯失公平之處?
㈢詎料，被告現金交付原告195萬元之簽約款後，原告竟於113
年4月11日，以簡訊向被告表示不得將系爭房地過戶，更無
故申請補發所有權狀，致被告無法順利取得系爭房地所有權
之移轉登記，甚至尚未返還被告簽約款。今又以訴爭執契約
效力，被告實感無奈。綜上所述，本件被告有何乘原告急迫
、輕率或無經驗，而兩造之約定依當時情形顯失公平之情形
，或就原告主張積欠之各項債務及金額，均應由原告負擔舉
證責任，出於尊重私法自治、契約自由之合約精神，系爭甲
契約不應輕率撤銷，原告之主張無理由等語，資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項（見本院卷第382-383頁）：
㈠兩造於113年4月2日簽訂系爭甲契約，由原告將系爭房地出賣
予被告，約定買賣價金為446萬2000元，並約定被告於簽約
時給付簽約款195萬元，剩餘尾款251萬2000元則由被告為原
告按期繳付系爭房地所擔保之貸款餘額月付款項以為清償方
式。
㈡系爭甲契約並約定原告向被告承租系爭房地，租期自113年4
月2日起至115年4月2日止，每月租金為4萬8700元。
㈢系爭甲契約附有原告得買回系爭房地之權利，行使買回權之
期限為115年4月2日之前，原告買回系爭房地之價金計算，
為：簽約款195萬元＋93萬6000元＋原告應承擔行使買回權當
時既有之系爭房地貸款餘額－（若原告繳付租金無遲延，則
為原告已繳付租金期數×每期3萬9000元）之金額。
㈣兩造於113年4月2日同時有就系爭房地簽訂系爭乙契約，由原
告將系爭房地出賣予被告，買賣價金為446萬2000元。
㈤原告至今為系爭房地之所有權人，被告尚未取得系爭房地之
所有權移轉登記。
四、爭執事項（見本院卷第383頁）：
原告主張系爭甲契約之性質非單純之買賣或消費借貸，而係
包含清償、買賣、租賃、買回等複雜迂迴之法律關係，且系
爭甲契約關於租金之約定顯然高於系爭房地之租金行情，又
依系爭甲契約關於買回權之價金計算，原告買回系爭房地之
代價顯然過高，被告顯有假借「出售、租賃、買回」之法律
外觀而行高利貸款之行為，並且其他約定條款亦對原告顯不
公平，考量原告簽約時尚有諸多債務，經濟窘迫之情形，兩
造成立系爭甲契約顯然有乘原告急迫、輕率或無經驗，並依
當時情形顯失公平之狀況，原告依民法第74條規定請求撤銷
為系爭甲契約之法律行為，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得
因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付；前項
聲請，應於法律行為後一年內為之，民法第74條第1項及第2
項分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事
實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。是本
件當應由原告就其主張兩造間成立系爭甲契約，「被告有乘
原告急迫、輕率或無經驗之情事」，以及「系爭甲契約關於
給付之約定，依當時情形顯失公平」等事實負舉證之責。
㈡原告並未舉證就兩造成立系爭甲契約，被告有何乘原告急迫
、輕率或無經驗之情事：
⒈查，依系爭甲契約第壹、二條第（六）項關於原告既有貸款
餘額之記載，可認原告於113年4月2日簽訂系爭甲契約時，
確實尚積欠合庫銀行貸款本金251萬2000元、積欠訴外人周
偉寅144萬元（含違約金）（見本院卷第25頁）。復依本院
函詢和潤公司、玉山商業銀行、連線銀行、富邦商業銀行及
台新商業銀行關於原告於113年4月2日尚積欠上開公司、金
融機構之債務情形，經上開公司、金融機構函覆本院及檢附
之相關帳務明細資料，可認原告當時尚積欠和潤公司分期付
款債務168萬7248元（其中本金130萬元）、積欠玉山商業銀
行信用貸款債務55萬元、積欠連線銀行循環信用貸款額度50
萬元、積欠富邦商業銀行信用卡債務8萬3513元、積欠台新
商業銀行信用卡債務6萬5361元（見本院卷第323、325、345
、353、355、359、361頁）。而可認原告主張其於簽訂系爭
甲契約當時積欠上開諸多借款債務等情，應屬事實。
⒉然，為了處理個人自身債務問題，將個人之資產處分變現（
如持有股票、汽車或不動產），以換得資金，此種動機、行
為實為我國一般民間社會常見，則於本件，縱使原告係因原
告當時個人債務甚多，為了換取資金而與被告簽訂系爭甲契
約、系爭乙契約，亦屬原告欲解決自身債務所為之處分資產
決定，實難以此背景、動機而認原告於簽訂系爭甲契約當時
，有何急迫、輕率或無經驗之情形，亦難認被告有何乘原告
上開情形藉此與原告簽訂契約之主觀情事。
⒊再者，原告於簽訂系爭甲契約時為28歲，原告之教育程度為
二、三專畢業，均有原告之個人戶籍資料可稽（附於本院卷
不公開證物袋）；又原告於與被告簽訂系爭甲契約前，已分
別向合庫銀行申請房地抵押貸款、擔保最高限額債權350萬
元，並曾向周偉寅借貸120萬元，亦有系爭房屋之建物登記
第一類謄本、借款契約書在卷可佐（見本院卷第49、267頁
），是依上可知原告於與被告簽訂系爭甲契約前，已有與金
融機構、民間借款之相關經驗，更曾提供系爭房地設定抵押
權與金融機構，並且原告之年紀並非甫成年之人，教育程度
亦非甚低，均難認原告於與被告簽訂系爭甲契約時，有何民
法第74條第1項所定出於急迫、輕率或無經驗之情形。
㈢系爭甲契約關於給付之約定，並無按當時情形有顯失公平（
給付失衡）之處：
⒈原告主張：系爭甲契約約定之租金總計高達116萬8800元（計
算式：48,700元×24個月=1,168,800元），明顯超出系爭房
地之租賃行情；原告若欲買回系爭房地，原告共需付出539
萬7200元（計算式：1,168,800元＋1,950,000元＋2,278,400
元=5,397,200元）之代價，才能買回原告以446萬2000元出
售之系爭房地，兩者金額價差93萬5200元，等同原告向被告
借款120萬元之期間，須負擔年利率百分之39之利息；若原
告未能依契約履行，除喪失買回系爭房地之權利，所支出的
租金116萬8800元付諸流水外，更需支付懲罰性違約金195萬
元，而認系爭甲契約關於給付之約定顯失公平等語。
⒉然，按系爭甲契約第壹、六條第(四)項約定記載：「甲方（
按為被告）同意取得指定不動產後，依乙方（按為原告）意
願，按約定條件將指定不動產出租予乙方。乙方意願：□乙
方無意願回租。□乙方同意承租指定不動產。□乙方同意買
回約定。」，原告並勾選「乙方同意承租指定不動產」、「
乙方同意買回約定」；又按同契約第參、二條第（三）約定
記載：「乙方於民國115年4月2日前未行使買回權者，或乙
方稱要買回卻未能於前述期日內履行買回條件者，喪失買回
之權利。」（見本院卷第27、31頁），可知依上開契約約定
，原告於簽約時得自行選擇是否向被告回租系爭房地，以及
是否增加買回之約定，且原告選擇增加買回約定後，亦必須
再115年4月2日前行使買回權，否則亦喪失買回權利。既原
告係自行決定除與被告成立買賣契約（即系爭甲契約與系爭
乙契約）外，另與被告約定，由原告向被告承租系爭房地，
並且附有原告得於一定期限內買回之權利，實難認此回租約
定或買回權之約定，有何對原告顯失公平之處。
⒊原告固主張其若欲買回系爭房地，共需付出539萬7200元（計
算式：1,168,800元＋1,950,000元＋2,278,400元=5,397,200
元）代價，才能買回總價446萬2000元系爭房地，此顯失公
平等語。惟，依系爭甲契約第參、三條第（一）項，原告行
使買回權，所須支付予被告之金額，其計算方式為：「⑴本
合約所定之簽約款；加上⑵936000元；加上⑶乙方承擔買回當
下既有貸款餘額；⑷若乙方無任一期遲延繳付租金之情者，
甲方按繳付租金之期數，以每月39000元之方式，扣減之」
（見本院卷第31頁）。依此約定，假定原告於115年4月2日
行使買回權，並以原告自行計算至該時原告尚積欠合庫銀行
之貸款債務227萬8400元為基礎，經計算後，原告於115年4
月2日行使買回權所須支付予被告之金額為422萬8400元【計
算式：簽約款1,950,000元＋936,000元＋2,278,400元－(39,00
0元×24）＝4,228,400元】，而非原告所稱之539萬7200元，
是實難認系爭甲契約關於原告行使買回權所需支付之買回金
額約定，有何顯失公平之情形。又，原告自行提出之計算式
中關於金額「116萬8800元」部分，實係將原告於承租系爭
房屋期間所應支付租金總額，算入原告行使買回權所支付之
價金，而與系爭甲契約之約定不符，並且亦未考慮其主張之
金額「116萬8800元」實屬原告承租系爭房地之對價性質，
而非行使買回權之買賣價金性質，是原告此部分主張亦不可
採。
⒋基上所述，系爭甲契約關於給付之約定，並無按當時情形顯
失公平之處。
六、綜上所述，原告並未舉證就兩造成立系爭甲契約，被告有何
乘原告急迫、輕率或無經驗之情事，又系爭甲契約關於給付
之約定，亦無按當時情形有顯失公平（給付失衡）之處，原
告依民法第74條規定，請求本院撤銷兩造關於成立系爭甲契
約之法律行為，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁
，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
民事第五庭 法 官 潘怡學
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
書記官 蔡秋明