臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第1896號
原 告 邱一哲即一亨企業社
訴訟代理人 劉帥雷律師
劉子琦律師
黃俊儒律師
被 告 黃泳達
訴訟代理人 林珪嬪律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年3月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國113年4月1日簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭
契約)，委由原告仲介被告所有之門牌號碼桃園市○○區○○○街
00號之房屋（含坐落基地，下稱系爭房屋）出售事宜，委託
期間自113年4月1日起至同年12月31日止，並約定由原告以
開價新臺幣（下同）1,030萬元及底價927萬元對外銷售。原
告依系爭契約投入行銷後，隨即有訴外人即買方白永興願以
930萬元購買系爭房屋。被告卻以「長輩不希望以927萬元為
底價出售」為由，拒絕將系爭房屋出售與白永興，被告並以
存證信函終止系爭契約，致使原告無法再繼續履行系爭契約
。
㈡被告上開所為，應屬故意使條件不成就，依民法第101條第1
項規定，應視為條件已成就而以白永興出價之930萬元為成
交價計算。原告得依系爭契約貳第6條第5項第1、4款約定，
請求被告給付37萬2,000元之服務報酬。又被告片面終止系
爭契約、無端拒絕與達其銷售條件之白永興簽約，原告亦得
依系爭契約貳第7條第1、2項約定，請求被告給付93萬元之
違約金。為此，原告依系爭契約約定，請求被告如數給付服
務報酬及違約金共計130萬2,000元等語。並聲明：被告應給
付原告130萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准
宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造簽立系爭契約時，未依消費者保護法（下稱消保法）審
閱期間規定，讓被告攜回審視，反要求被告當場簽約，而系
爭契約為定型化契約，原告違反消保法關於審閱期間規定，
依消保法第11條之1第3項規定，系爭契約關於被告應負義務
之條款，皆屬無效。再者，倘依系爭契約貳第6條第5項約定
，被告縱未與原告介紹之對象議約談妥買賣條件、成立契約
前，亦不得拒絕簽訂買賣契約書，否則即需依約給付服務報
酬，顯已剝奪被告以更優條件選擇交易對象之自由，是上開
約定排除民法居間規定，顯與居間契約謀求委託人利益之立
法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2款約定。況且，倘
原告可不論磋商結果是否為符合被告之較佳利益，皆得以委
託條件強令被告選擇接受或給付服務費，致被告無選擇之權
利，則原告亦無盡善良管理人義務為磋商之必要，致難達成
系爭契約目的，亦與消保法第12條第2項第3款規定相違。是
系爭契約第6、7條約定均違反消保法第12條第2項第2款、第
3款規定而屬無效，則原告依前開約定，請求伊給付服務報
酬及違約金，自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴
及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准
宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第273-275、288、293頁）：
㈠兩造於113年4月1日就被告所有系爭房屋，簽訂系爭契約及委
託銷售/出租契約內容變更同意書（下稱系爭同意書），委
託期間自113年4月1日起至同年12月31日止，系爭契約約定
系爭房屋價格為1,030萬元，被告另以系爭同意書同意系爭
房屋之出售底價為927萬元。
㈡原告於113年4月18日向被告表示有買家出價850萬元，被告則
於同日向原告表示欲調整底價為980萬元。
㈢被告於113年4月23日寄發存證信函與原告，表示自113年4月2
3日0時0分起解除系爭契約。
四、兩造爭執事項（本院卷第275、288、294頁）：
㈠系爭契約貳第6條第5項第4款之約定，是否違反消保法第12條
第2項第2款、第3款而無效？
㈡原告依系爭契約貳第6條第5項第1、4款等約定，請求被告給
付服務報酬37萬2,000元，有無理由？
㈢原告依系爭契約貳第7條第1、2項等約定，請求被告給付違約
金93萬元，有無理由？
㈣白永興是否於113年4月15日出價930萬元欲購買系爭房地？
㈤系爭契約貳第6、7條關於服務報酬及違約金之定型化契約條
款，是否因原告違反消保法有關審閱期間之規定而無效？
五、本院得心證之理由：
㈠系爭契約為定型化契約：
⒈按消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服
務者。而企業經營者，則指以設計、生產、製造、輸入、經
銷商品或提供服務為營業者。至消費關係，乃指消費者與企
業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。又定型化契約
條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約
之用，所提出預先擬定之契約條款。此觀諸消保法第2條第1
款、第2款、第3款、第7款等規定即明。
⒉查兩造因成立居間法律關係而簽訂系爭契約，約定由原告為
被告仲介銷售系爭房屋，倘系爭房屋經原告售出後，被告應
給付原告服務報酬費等情，有系爭契約在卷可憑（本院卷第
17-29頁）。職是，兩造間之系爭契約係屬消費關係，且系
爭契約係原告所提出預先擬定之契約條款，系爭契約貳第6
條有關服務報酬計算及支付方式之約定，係屬消保法第2條
第7款之定型化契約條款，堪以認定。
㈡系爭委託契約貳第6條第5項第4款之約定，違反消保法第12條
第2項第2款、第3款而無效。故原告依系爭契約貳第6條第5
項第4款之約定，請求被告給付服務報酬37萬2,000元，並無
理由：
⒈按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者
，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯
失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不
予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要
權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。
消保法第12條定有明文。
⒉系爭契約貳第6條第1項、第5項第4款約定：「買賣成交者，
乙方（按即原告）得向甲方（按即被告）收取服務報酬，其
數額為實際成交價之百分之4（最高不得超過中央主管機關
之規定）；有下列各款情形之一者，視為乙方已完成仲介之
義務，甲方仍應支付第1項約定之服務報酬予乙方：㊃甲方同
意出售或乙方所媒介之買方之承購條件已達甲方之銷售條件
，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約
書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由至買方解除買賣契
約者。」等語，然查：
①細繹系爭契約貳第6條第5項第4款約定內容可知，倘原告介紹
買方（訂約對象）出價承購之條件，若與系爭同意書所列委
託銷售底價927萬元相當或較有利於被告時，原告無須再行
通知被告是否願意成立買賣契約，嗣後被告不得拒絕簽訂書
面買賣契約書，否則應給付同條第1項約定之服務報酬。然
依居間之法律性質，買賣雙方不因此喪失議約之權利，此揆
諸民法第565條、第568條規定，居間契約乃屬於以從事服務
或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託
人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則
可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒
介居間（即訂約之媒介）。居間人因單純之報告訂約機會向
委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人，或為訂
約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約
事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報
酬請求權。即民法居間之特性在於居間人之報酬請求權乃繫
於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之
處在於委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之
契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付
約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待
之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三
人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意
思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而訂立契
約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險，此有
別於一般雙務契約。
②是以，系爭契約貳第6條第5項第4款之約定，不待被告之決定
，顯然壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自由。易
言之，原告若僅以委託條件即底價927萬元媒介訂約機會，
即得不顧被告有無成立契約之意思，原告無須再行通知被告
，被告須同意出售系爭房屋，已剝奪被告優於委託條件或選
擇交易對象之自由，而喪失居間契約謀求委託人即被告利益
之立法意旨。基此，系爭契約貳第6條第5項第4款約定排除
民法第568條第1項規定（成立始得請求報酬），顯與居間契
約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2款規定。
③再參以被告簽訂系爭契約之目的，乃透過原告報告訂約機會
或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭房屋
，倘原告可不論磋商結果是否為符合被告之較佳利益，即得
以委託條件即底價927萬元強令被告選擇接受，致被告無取
捨權利，原告亦未盡善良管理人義務為磋商之必要，要難達
成系爭契約目的，亦與消保法第12條第2項第3款規定有悖。
⒊承上所述，系爭契約貳第6條第5項第4款約定違反消保法第12
條第2項第2款、第3款規定，即應推定其顯失公平。據此，
系爭契約貳第6條第5項第4款之約定應屬無效。是原告依系
爭契約貳第6條第5項第4款約定，請求被告給付服務報酬，
自非有據。
㈢原告依系爭契約貳第6條第5項第1款約定，請求被告給付服務
報酬37萬2,000元，有無理由？
⒈系爭契約貳第5條第1項約定：「買賣雙方價金與條件一致時
，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契
約書』，並約定由甲方及買方共同或協商指定地政士辦理所
有權移轉登記及相關手續，如未約明者，由甲方指定之。」
、系爭契約貳第2條第5項約定：「如買方簽立『要約書』（如
附件），乙方應於二十四小時內將該要約書轉交甲方，不得
隱瞞或扣留。但如因甲方之事由致無法送達者，不在此限。
」由上開約定可知，當被告與系爭房屋之第三人買方就買賣
價金與條件達成合意時，被告即應簽立系爭房地之買賣契約
書，然系爭契約約定委託銷售價格之性質，係屬要約之引誘
，於居間人探詢有符合或超過委託銷售價格之第三人買方時
，即應由第三人提出「要約書」，並通知賣方有簽約之機會
，使買賣雙方就買賣價金及條件達成合意再行簽約，並非謂
委託銷售價格即為要約，一經第三人買方出價達委託銷售價
格而為承諾，賣方即有與第三人買方簽立買賣契約之義務。
⒉又系爭契約第6條第1項、第5項第1款約定：「買賣成交者，
乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之
4（最高不得超過中央主管機關之規定）；有下列各款情形
之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第1項
約定之服務報酬予乙方：㊀非因可歸責於乙方之事由，甲方
於委託期間內片面終止本契約者」。再又依系爭契約貳第2
條第7項約定：「本契約成立後，除甲方同意授權乙方代為
收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權」，而遍觀系
爭契約約定全文，並無被告同意授權原告代收定金之約定，
且原告亦未舉證證明被告已同意授權原告代為收受定金，足
認被告並未同意授權於買方出價達於委託價額且承購條件與
本委託書相當或更有利於被告時，原告無須再行通知即可代
收定金。且須被告收受定金或原告代收定金後，因可歸責於
被告之事由而不願或無法簽立不動產買賣契約書時，始得視
為原告已完成居間仲介之義務。據此，原告探詢有第三人買
方出價未達委託銷售價格而已達底價時，尚不能認被告即須
受拘束而不能拒絕簽約，被告仍得與買方進行磋商始決定是
否成立買賣契約，且於被告拒絕簽約時，無從視為原告已完
成居間仲介之義務。
⒊按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定
之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人
如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效
力（最高法院100年度台上字第2065號民事判決意旨參照）
。經查，原告固主張已替被告覓得系爭房屋之買家白永興，
並已收受白永興所給付之定金，有原告提出附停止條件定金
（斡旋金）委託書（下稱系爭斡旋書）在卷可查（本院卷第
31頁）。惟原告未經被告同意，自無代理被告收受定金之權
限。準此，原告無權代理被告與白永興簽訂系爭斡旋書，被
告已為拒絕承認，則系爭斡旋書對被告自不生效力，是其後
被告未與白永興就系爭房屋簽訂買賣契約，並不可歸責於被
告，核與系爭契約貳第6條第5項第1款約定不符。
⒋此外，依系爭委託銷售契約壹第2條第2項銷售總價約定：「
前項之金額未記載者，本契約書無效。本契約書約定之銷售
總價，非經甲、乙雙方書面同意，任一方不得片面調整售價
。」、第3條明定：「第一期：簽約備證，應支付總價款15%
。第二期：簽約備證翌日起算七個工作日內或土地增值稅單
核下三日內，應支付總價款另%。第三期：尾款，應支付總
價款之議%，且甲方同意買方得以金融機構所能核准之最高
額度作為尾款……」；另系爭斡旋書第2條亦將各期付款條件
名列為承購條件，由上開條文各款之約定互核以參，足認買
賣價金、付款條件、支付時期，為買賣雙方之所重視之要素
，且兩造在系爭契約中並未就買賣價金第2、3期給付成數約
有明文，則關於付款條件即各階段價金付款數額之約定，涉
及白永興在日後買賣成交時可能取得之貸款成數、買賣尾款
交付時期及方式等等各該重要交易事項，為系爭房屋買賣重
要事項之一，有待買賣當事人本人互相協議並達成共識，始
可謂雙方已就付款條件已達成意思表示之合致。復參以現今
不動產買賣涉及之交易金額甚鉅，契約當事人對交易內容，
無不更求謹慎，除買賣之標的物與價金外，舉凡付款方法與
時間、稅賦及手續代書費、交付時日，應由何人負擔等細節
，契約當事人雙方於締約過程中，均需費時討論並加以約定
，自無僅因委託仲介公司居間買賣事宜，而可逕認上開事項
非屬不動產買賣交易必要之點，或認委賣價格為委託銷售條
件之唯一內容。準此，買賣付款條件為本件被告與白永興間
買賣契約之必要之點，即便被告與白永興已就買賣價金之數
額有合意，但其他關於買賣之必要之點仍未有意思表示之合
致，自不能認白永興之承買條件已達被告之委託銷售條件。
是原告主張：其已代理被告收受定金，白永興出價已達被告
設定之底價，被告未與白永興簽訂買賣契約係可歸責於被告
，原告受託任務視為履行完成，原告得依系爭契約貳第6條
第5項第1款約定，向被告請求給付服務報酬云云，並非可取
。
㈣原告依系爭契約貳第7條第1、2項之規定，請求被告給付違約
金93萬元，有無理由？
⒈按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條
件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文
。此固為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為之效力，
於因條件成就而受不利益當事人以不正當行為阻止條件成就
時，特設該條件視為已成就之規定。惟對於條件成就施以影
響之行為，究應如何定性其為不正當行為？舉凡故意妨害、
違反法令或違背正義之行為均屬之以外，當視法律行為時當
事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人
所為是否可被允許？其評價之作成，並應考慮該當事人對系
爭條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況
予以認定之。倘系爭條件成就之促成，係以不作為之方式為
之，於評價該不正當性時，更應以作為義務之存在為前提（
最高法院103年度台上字第2068號民事判決意旨參照）。
⒉原告雖主張被告以拒絕簽立買賣契約之方式阻其居間契約之
條件成就云云，惟揆諸上開說明，於評價被告手段之不正當
性時，自應以被告有作為義務之存在為前提，而被告並無與
白永興簽立買賣契約之義務，已如前述，被告自無本條規定
之適用。是原告主張被告有以不正當手段阻其居間契約條件
之成就云云，委無可採。
⒊系爭契約貳第7條第1、2項約定：「前條第五項第㈠款情形，
甲方應另支付乙方按本契約書約定之銷售總價百分之四計算
之違約金。前條第五項第㈢款至第㈥款情形，甲方應支付乙方
按本契約書約定之銷售總價百分之六計算之違約金。」惟查
，被告既未有與白永興簽立買賣契約之義務，則被告拒絕與
白永興簽訂系爭房屋之買賣契約，自無可歸責於被告之事由
，是原告主張被告應負系爭契約第7條第1項之賠償違約金責
任，核與其要件不符；另系爭契約貳第6條第5項第4款違反
消保法第12條第2項第2款、第3款規定而屬無效，業經本院
認定如前，是原告自不得依系爭契約貳第7條第2項請求被告
給付違約金。從而，原告依系爭契約第7條第1、2項之約定
，請求被告給付違約金，要屬無據。
㈤基此，原告既不得依系爭契約貳第6條第5項第1、4款、第7條約定請求被告給付服務報酬及違約金，則就系爭契約是否違反消保法所規定之審閱期間、白永興是否已出價930萬元欲購買系爭房屋等爭點，則無庸審究，附此敘明。
六、綜上所述，原告主張依系爭契約貳第6條第5項第1、4款、第
7條第1、2項，請求被告給付服務報酬及違約金130萬2,000
元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經
駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提
出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
民事第二庭 法 官
得上訴。