臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第178號
原 告 張慶保
訴訟代理人 鄧湘全律師
潘紀寧律師
被 告 范佩茹
訴訟代理人 李克欣律師
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國114年3月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告與被告之代理人劉伊峯於民國111年3月
15日就被告所有門牌為桃園市○○區○○路○段000○00號4樓之建
物（即桃園市○○區○○段000○號）及坐落之土地（即桃園市○○
區○○段0000地號土地）（下稱系爭房地）以新台幣（下同）
2,800,000元訂立不動產買賣契約書（下稱系爭賣契約）。
然原告已分別於110年5月3日、6月10日、11月24日分別匯款
60萬元、10萬元、25萬元及於111年3月15日交付現金10萬元
，因此劉伊峯在系爭買賣契約書上簽屬收受105萬元現金。
被告收受頭期款後，經原告數次催告被告之代理人劉伊峯，
被告仍遲未辦理系爭房地所有權移轉登記予原告。亦未辦理
塗銷系爭房地上於106年1月20日及同年3月20日所設定擔保
債權設額總計372萬元之最高限額抵押權，更於112年9月8日
透過配偶朱哲永告知原告已經系爭房地出售予郭晉廷，並以
LINE傳送買賣契約予原告。被告企圖一屋二賣將使自己對原
告陷於給付不能。原告得請求被告辦理移轉系爭房地權移轉
登記予原告，取得系爭抵押權清償證明及抵押權塗銷同意書
正本協同原告原告辦理塗銷登記，如認塗銷登記部分無理由
，則被告應給付原告372萬元賠償原告之權利瑕疵損害，爰
依民法第348條第1項、系爭買賣契約第2條第2款、民法第34
9條、353、227、353、226條提起本件訴訟等語。並聲明：
第1項聲明：（一）被告應將系爭房地之所有權移轉登記予
原告。（二）願供擔保，請准宣告假執行。第2項聲明先位
聲明：（一）被告應取得台灣新光商業銀行股份有限公司就
第1項聲明之土地及建物於106年1月20日及同年3月20日設定
登記之最高限額抵押權出具之清償證明及抵押權登記塗銷同
意書正本，並協同辦理前開二最高限額抵押權之塗銷登記。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。第2項備位聲明：（一
）被告應給付原告372萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告答辯略以：被告並無簽訂系爭買賣契約，亦無授權劉伊
峯簽訂，因此系爭買賣契約對於被告不生效力。原告主張款
項交付給劉伊峯，無一是被告收取，故原告主張被告收取買
賣價金105萬元，亦無足踩。既然被告並不是系爭買賣契約
之當事人，因此系爭賣契約對於被告不生效力，原告請求被
告履行契約義務，顯無理由等語置辯。並答辯聲明：原告之
訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，
民事訴訟法第277條定有明文。此項規定，固已揭示舉證
責任分配之方向，惟其規定，尚無具體標準，仍應視各別
事件情形之不同而為具體之認定，使舉證責任公平合理分
配於兩造負擔。此於當事人就發生法律上效果所必要之事
實，如可分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時
，其主張法律效果存在者，自應就其特別要件事實負舉證
責任，始符上揭條文所定之趣旨（最高法院101年度台上
字第995號判決要旨參照）。次按當事人主張有利於己之
事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有
明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸
負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之
事實負舉證責任（最高法院86年度台上字第891號及105年
度台簡字第16號民事判決要旨參照）。又按一造當事人於
主張之事實已有相當之證明，而他造當事人對於抗辯事實
並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事
實非真正（最高法院87年度台上字第730號判決意旨參照
）；民事訴訟之證明程度僅須達「相當之證明」為已足，
即主張該事實存在之當事人所提出之證據，證明程度已與
使法院認定該事實存在之心證相當，且優於主張該事實不
存在之他造當事人，即應認該事實存在，係採優勢證據法
則，非如刑事訴訟須對事實存在達到「無合理之懷疑」之
證明程度。
（二）系爭房地是登記雖被告名下，然實為劉伊峯借名登記於被
告，此為雙方所不爭執。雖然實質所有權為劉伊峯所有，
然既然登記予被告名下，依照土地法之規定，仍屬被告名
下之財產，需有被告具名才能處理系爭房地。
（三）原告主張與第三人劉伊峯簽約時，劉出示證件及系爭房地
所有權狀正本，向原告稱：「范佩茹授權我代表他來跟你
簽約」，並複印所有權狀交付原告。然依照原告所提出之
系爭買賣契約書，其上劉伊峯雖在契約上簽署為代理人，
然並無被告委託劉伊峯代理出售系爭房地之任何文件，不
能僅憑劉伊峯持有系爭房地所有權狀之正本，即認為被告
有委託劉伊峯代理出售系爭房地。再者，被告僅於106年1
月25日經公證人公證委託劉伊峯處理系爭房地之委託事項
公證，劉伊峯隨即於106年2月7日公證與原告之配偶許淑
惠以受託人之身分就系爭房地成立租任契約，此有民間公
證人詹孟龍事務所於114年1月16日回函所附之公證內容（
詳見本院卷第432至448頁）。既然被告就系爭房地委託劉
伊峯處理之事項已經完成，則無再委託劉伊峯處理系爭房
地之可能。其次，系爭委託係於106年，原告與劉伊峯簽
訂系爭買賣契約時，劉伊峯並無出示系爭委託公證書，而
公證委託之時間與簽訂買賣契約之時間相距五年多，原告
難道不要求劉伊峯提出新的委託書嗎。原告既無提出任何
證據足以證明被告有何表現代理人之情事，故原告主張被
告應負表現代理人之責任，顯無可採。
（四）原告主張分別於110年5月3日、6月10日、11月24日分別匯
款60萬元、10萬元、25萬元，共計95萬元給劉伊峯，嗣於
簽訂買賣契約當天再給付10萬元，合計105萬元為頭期款
。然雙方係於111年3月15日簽訂系爭買賣契約，為何原告
在前一年之共給付95萬元給劉伊峯呢？給付之原因為何？
原告在給付金錢時，難道不懷疑劉伊峯是否有權代理被告
出售系爭房地嗎？當初劉伊峯收受金錢時，是代表被告收
受嗎。為何雙在簽訂系爭買賣契約時，劉伊峯收受之款項
變成買賣契約之頭期款呢？均未見原告提出任何證據足以
證明，故原告主張劉伊峯代表被告收受買賣價金105萬元
，顯無可採。
（五）從而，原告所提出之證據均無法證明被告有授權劉伊峯幫
忙出售系爭房地，代理被告簽訂系爭買賣契約，因此系爭
買賣契約對於被告不生效力。故原告主張基於買賣契約或
民法買賣及表現代理之相關規定，請求被告如上之第1項
聲明、第2項聲明之先、備位聲明，均為無理由，應予駁
回。
四、綜上所述，原告基於民法第348條第1項、系爭買賣契約第2
條第2款、民法第349條、353、227、353、226條提起本件訴
訟等語。並聲明：第1項聲明：（一）被告應將系爭房地之
所有權移轉登記予原告。第2項聲明先位聲明：（一）被告
應取得台灣新光商業銀行股份有限公司就第1項聲明之土地
及建物於106年1月20日及同年3月20日設定登記之最高限額
抵押權出具之清償證明及抵押權登記塗銷同意書正本，並協
同辦理前開二最高限額抵押權之塗銷登記。第2項備位聲明
：（一）被告應給付原告372萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。均為無理由，不應
准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失
所附麗，應併予駁回，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證
據，經本院審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論述
，併予敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日 民事第三庭法 官 張益銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 5 月 1 日 書記官 李毓茹
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