臺灣新竹地方法院民事判決
114年度訴字第92號
原 告 廖政祥
訴訟代理人 路春鴻律師
複代理人 葉文海
被 告 鍾享錡
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年4月8日辯論終
結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○里○○○路000號房屋騰空遷讓
返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬元。
三、被告應自民國一百十四年三月三日起至騰空返還第一項房屋
之日止，按月給付原告新臺幣壹拾貳萬伍仟元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項，於原告以新臺幣肆拾柒萬貳仟元為被告供擔
保後，得假執行。
六、本判決第二項，於原告以新臺幣貳拾柒萬元為被告供擔保後
，得假執行。
七、本判決第三項於原告就已到期部分，按期分別以新臺幣肆萬
壹仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國（下同）113年2月7日簽訂房屋租賃
契約書（下稱系爭租約），由原告將所有新竹縣○○市○○里○○
○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自113年2
月1日起至128年1月31日止，租金則為每月12萬5,000元。詎
自113年8月起被告即遲延給付租金，迄113年12月底，被告
已連續3個月餘未依約繳租，總計積欠54萬元。原告遂於113
年12月5日催告被告如數給付，並於113年12月19日發函終止
系爭租約，請求被告給付積欠之租金並返還系爭房屋予原告
，惟不獲置理。原告已依法終止系爭租約，被告自應返還系
爭房屋予原告，而被告於系爭租約終止後，已無繼續占有系
爭房屋之正當權源，原告自得依民法第767條第1項前段規定
請求被告返還系爭房。次查，被告積欠之租金總額為54萬元
，而其於租賃契約終止後無權繼續占有系爭房屋，在其未返
還系爭房屋前，顯係無法律上之原因而受利益，致原告受有
無法使用系爭房屋之損害，應依民法第179條前段規定返還
其利益，惟因占有之利益不能返還，依同法第181條但書之
規定，應償還其價額。而無權占有他人房屋，可獲得相當於
租金之利益，是為方便與衡平，爰依系爭房屋每月租金12萬
5,000元計算被告應返還之利益。為此聲明：如主文第一、 二項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告對其自113年8月起至同年12月底止，已積欠54萬元租金 未付不爭執，惟辯稱：系爭房屋伊已裝潢七、八百萬元，希 望可以將積欠的租金給付後繼續承租等語。並聲明：原告之 訴駁回。
三、原告主張被告於113年2月7日向原告承租系爭房屋，租賃期 間自113年2月1日起至128年1月31日止，兩造間簽有系爭契 ，依系爭契約第3條約定，被告應於每月5日前給付租金12萬 5,000元。詎被告自113年8月起即遲延給付租金，迄113年12 月底，被告已積欠租金54萬元。經原告於113年12月5日以存 證信函催告被告仍未給付等情，業據提出系爭租約、建物登 記謄本、存證信函及回執為證（本院卷第13至29頁），並為 被告所不爭，自堪信為真正。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；又承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段及 第455條前段分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本 於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃 物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律 關係，請求返還租賃物，最高法院75年台上字第801號裁判 意旨亦可供參照。查被告自113年8月起即未依約繳足租金， 至114年2月28日止，合計積欠租金79萬元，經扣抵押2個月 押租金25萬元後，尚積欠54萬元，已逾2個月租金總額之事 實，業為兩造所不爭（見本院卷第43頁），顯見被告支付租 金之義務已陷於給付遲延，依法原告自得於限期催繳無效後 為終止租約。而原告主張以起訴狀繕本送達為終止租約之意 思表示（見本院卷第43頁），且本件起訴狀繕本係於114年3 月3日送達被告，有送達證書附卷可稽（本院卷第39頁）， 準此，依民法第440條第1項及第2項規定，系爭契約已經原 告於114年3月3日終止而消滅，應堪認定。從而，原告請求 被告給付之積欠租金54萬元，並依民法第767條前段所有物 返還請求權之規定，請求被告遷讓交還系爭房屋，為有理由 ，應予准許。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情 形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書 分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金
之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還 不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為 其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度， 非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695 號判決參照）。查系爭房屋位被告承租作為經營海鮮、肉品 批發使用，亦經被告自承在卷（見本院卷第44頁）；再斟酌 兩造於系爭契約約定之每月租金數額、兩造利用系爭房屋之 經濟價值及所受利益等一切情狀後，認原告所請求相當於租 金之不當得利數額，按月以12萬5,000元計算，應為合理適 當。故原告請求被告自契約終止日即114年3月3日起至遷讓 系爭房屋之日止，按月給付原告12萬5,000元，亦有理由。六、從而，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179 條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付原告 54萬元，及自114年3月3日起至遷讓系爭房屋之日止，按月 給付原告12萬5,000元，均有理由，應予准許。原告陳明願 供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額 准許之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，原告其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日 民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 4 月 25 日 書記官 郭家慧