臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第339號
原 告 蔡沂蓁
訴訟代理人 鍾添錦律師
被 告 彭康治
訴訟代理人 廖克明律師
複代理人 曾雍博律師
上列當事人間交付房屋事件，本院於民國114年3月24日辯論終結
，判決如下：
主 文
原告於給付被告新台幣100萬元同時，被告應將座落於新竹縣○○
鄉○○段0000地號土地上，門牌號碼:新竹縣○○鄉○○路000巷0巷0號
房屋交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告提供新臺幣168,000元擔保後，得假執行
，被告如以新臺幣502,600元為原告預供擔保後，得免為假執行
。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同
意者、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第1、2款訂有明文。查原告於本件起訴時，係據兩
造於民國（下同）109年9月21日所簽立之原證3所示之協議
書（下稱系爭協議書），主張被告未依約償還其支付之部分
買賣價金即新臺幣（下同）600萬元，即應依系爭協議書之
約定，自行搬離坐落新竹縣○○鄉○○段0000地號土地上、門牌
號碼湖口鄉新湖路586巷8弄1號之房屋（下稱系爭房屋，與
坐落之上開土地合稱系爭房地），乃以民法第348條第1、2
項之規定為本件請求權基礎，請求被告履約搬離系爭房屋。
原告嗣於本件審理期間，具狀主張其已於109年8月19日取得
系爭房屋所有權，因被告迄今猶無權占有系爭房屋而請求被
告返還，進而追加民法第767條為其請求權基礎（見本院卷
第130頁）。查其主張之原因事實，兩者之基礎事實並不相
同，且經被告當庭表示原告上開追加請求權基礎部份，已為
本院110年度重訴字第173號、臺灣高等法院111年度上易字
第684號民事確定判決（下分別稱系爭前案一、二審判決，
合稱系爭前案確定判決）既判力效力所及，是不同意上開追
加。復查本件亦無民事訴訟法第255條第1項第3至6款各款所
列情形，原告此部分追加即非合法，而應予駁回。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告前多次向原告及原告配偶林寶順借款，因而
與原告於108年1月11日就被監護人即被告母親邱八美所有系
爭房地簽訂原證1所示之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣
契約書），約定由邱八美之監護人即被告代理邱八美以730
萬元之價金出售系爭房地予原告。嗣原告數度向被告催討債
務清償未果，乃與被告協商後達成將其間借款轉換為系爭房
地買賣價金之合意。復於邱八美在109年1月23日死亡後，邱
八美之全體繼承人即於109年7月21日辦妥系爭房地分割繼承
登記至被告名下，兩造並於109年8月1日再行簽立系爭房地
之土地登記申請書及所有權買賣移轉契約書（下稱系爭登記
及所有權移轉契約書），由原告於同年月19日據被告提供之
上開親簽資料，辦妥系爭房地買賣所有權移轉登記（下稱系
爭買賣移轉登記）至原告名下。兩造並於109年9月21日再行
簽立系爭協議書，其上載明由被告出售系爭房地予原告、原
告迄至斯日當日止已合計給付被告630萬元、被告須於110年
7月31日前償還600萬元予原告，否則應由系爭房屋自行搬離
等語。按此，可知原告尚欠被告100萬元之系爭房地買賣價
金（計算式：730萬元-630萬元=100萬元），而被告迄今猶
未還款、亦未如期搬離系爭房屋，爰據系爭協議書及所有權
之法律關係，依民法第264、348、767條之規定，提起本件
訴訟等語，並聲明：㈠、原告於給付被告新台幣100萬元同時
，被告應將系爭房屋交付原告。㈡、原告願供擔保，請准予
宣告假執行。
二、被告則以：被告前係向林寶順借款，被告母親與原告間、抑
或兩造之間實均無借貸關係存在，又被告雖不否認系爭買賣
契約書、系爭土地登記申請書及所有權買賣移轉契約書、系
爭協議書均為其所親簽，然系爭買賣契約書係因被告不諳法
律用詞、於未詳加思索下即予簽字，實並無買賣系爭房地之
真意存在，且因系爭買賣契約書所涉重要事項多未填載、所
涉權利更異亦因不符邱八美之利益而足認定被告為無權代理
、且亦未經法院依民法第1101條第1項第2款之規定就上開債
權契約許可，是系爭買賣契約書依法當非有效。而系爭登記
及所有權買賣移轉契約書亦係林寶順數度向被告逼債並訛稱
僅作為其間「借款債務之擔保」之用、不會持之辦理移轉登
記，且其上對於系爭房地之買賣價金、支付方式等重要事項
均未詳予記載，被告方於未看清楚文件的狀況下輕率簽立，
就此亦無買賣真意存在。又於一般不動產買賣交易常情中，
「公契」及「私契」同時存在方屬正常現象，然被告斯時簽
立「公契」即系爭登記及所有權買賣移轉契約書時，兩造間
尚未簽立「私契」即系爭協議書，是系爭登記及所有權買賣
移轉契約書之真意為何，當屬有疑。而兩造簽立系爭協議書
時，系爭房地之所有權實已形式登記於原告名下，與一般先
簽立買賣契約後辦理移轉登記之買賣常情亦屬有違，且若兩
造前有將其間借款轉換為系爭房地買賣價金之合意乙節為真
，則被告自已還清其間所有債務，兩造又何需於系爭協議書
第2款約定其間債務之清償期限，足認原告主張與系爭協議
書之內容顯有矛盾而未能採信，是原告自難以系爭協議書推
認兩造間就系爭房地存有買賣關係存在，則原告據此請求被
告履約返還系爭房屋云云，當屬無據等語置辯，並聲明：㈠
、原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願提
供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告以其母親邱八美之監護人身份，於108年1月11日代理邱
八美就邱八美所有系爭房地與原告簽訂系爭買賣契約書，約
定以730萬元出售系爭房地予原告，系爭買賣契約書迄未經
法院核可。邱八美嗣於109年1月23日死亡，系爭房地因分割
繼承於同年7月21日全部登記至被告名下。兩造於109年8月1
日簽立系爭登記及所有權移轉契約書，被告據上開文件於同
年8月19日以買賣為原因，移轉系爭房地所有權登記至被告
名下，並於移轉登記同日就系爭房地設定最高限額抵押權90
0萬元登記。兩造於同年9月21日再行簽立系爭協議書。系爭
買賣契約書、系爭登記申請書及所有權買賣移轉契約書、系
爭協議書均為兩造所親簽（見本院卷第37-45頁）。
㈡、系爭協議書即原證3上載明:「彭康治(以下稱甲方)於民國109
年9月21日收到蔡沂蓁(以下稱乙方)現金新台幣30萬元整，
收訖無誤，特立此書為憑。甲方出售座落新竹縣○○鄉○○路00
0巷0巷0號之房屋土地予乙方。雙方協議如下:一、乙方已支
付新台幣600萬元整予甲方，甲方收訖無誤。二、雙方協議
，若未於民國110年7月31日前，償還新台幣600萬元，則甲
方同意自行搬離並無異議」（見本院卷第45頁）。嗣被告未
於110年7月31日前償還原告600萬元，亦迄今未曾將系爭房
屋交付原告占有。
㈢、被告曾向臺灣新竹地方檢察署，以原告、林寶順等共同對其
為重利及詐欺之行為提起告訴，嗣經該署以110年度調偵字
第204號為不起訴之處分，經被告不服，聲請再議，經臺灣
高等檢察署以110年度上聲議字第7929號駁回其再議，業經
本院依職權調取上開刑事卷宗核閱無訛。
㈣、原告前依民法第767條第1項前段規定之規定，以系爭移轉登
記取得系爭房屋所有權，主張被告無權占有系爭房屋，向本
院請求原告遷讓房屋，經兩造就所涉系爭買賣契約書、系爭
登記申請書及所有權買賣移轉契約書、系爭協議書之真偽及
法律效力等事項充分攻擊防禦、本院實質審理後，以110年
度重訴字第173號民事判決（即系爭前案一審判決）認定，
上開買賣契約均為兩造親簽且具買賣真意而合法有效，且兩
造有將其間借款轉換為系爭房地買賣價金之合意，是系爭移
轉登記為合法有據，因而判決被告應返還系爭房屋並給付相
當於租金之不當得利。嗣被告就此上訴，原告於系爭前案二
審準備程序終結後追加民法第348條為其請求權基礎，主張
被告未依系爭協議書如期償還600萬元，自應履約搬離系爭
房屋等情，惟經系爭前案二審法院認定兩者之基礎事實並不
相同，且原告迨至行言詞辯論程序方為上開訴之追加而顯然
延滯訴訟為由，裁定駁回其追加之訴，並以縱原告上開主張
為真，然兩造就系爭房屋既迄未點交、被告即非無權占有為
由廢棄一審判決，而以臺灣高灣法院111年度上易字第684號
民事判決（即系爭前案二審判決）改判原告勝訴，因不得上
訴而確定，有系爭前案一、二審判決及裁定影本在卷可憑（
見本院卷第47-93頁），並經本院依職權調取上開卷宗核閱
無訛。
四、得心證之理由：
㈠、按所謂爭點效，乃法院於前訴訟之確定判決理由中，就訴訟
標的以外當事人主張之重要爭點，本於辯論結果而為判斷者
，除有顯然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷
顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形外
，應解為在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起之本
訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作
相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。惟於當事
人對第二審判決提起第三審上訴時，該第二審判決就重要爭
點之判斷理由，須經第三審裁判予以維持者，始屬具有爭點
效之前訴訟確定判決理由。倘第二審判決就重要爭點之判斷
理由，經第三審裁判敘明「原判決贅列之其他理由，無論當
否，要與裁判結果不生影響」者，該贅列部分非屬法院於前
訴訟之確定判決理由，尚不得作為爭點效而援用，有最高法
院111年度台上字第885號判決意旨參照。
㈡、查原告主張被告前陸續向其借款未還，因而於上揭時點簽立
系爭買賣契約書、系爭登記申請書及所有權買賣移轉契約書
、系爭協議書等，其間並有將借款轉換為系爭房地買賣價金
之合意，且業經其以系爭移轉登記取得系爭房地之所有權，
惟被告迄未還款、亦未將系爭房屋交付予原告，且上情為系
爭前案一審判決審理之主要爭點，而業經兩造充分攻擊防禦
、承審法院實質審理認定為真實，當具爭點效等情，業據原
告提出系爭買賣契約、系爭協議書、系爭房地謄本、系爭前
案一、二審判決與裁定等件為佐（見本院卷第21-93頁），
被告則以前詞置辯。本院審酌本件之主要爭點及兩造之各項
主張、答辯及所提證據，雖與系爭前案一審判決相同，且經
兩造於該案充分攻防、亦經承審法院逐一詳實審認，惟因系
爭前案二審判決僅就被告尚未交付系爭房地給原告，則系爭
房地之收益權依民法第373之規定即仍歸屬於被告享有，被
告即非無權占有或不當得利可言，因而改判被告無庸返還系
爭房地，查其判決理由確未再就原一審判決認定之上開事實
予以審認，並援引為其裁判之基礎事實，是據上開實務見解
，原告主張之上開事實即不具爭點效，而無從於本件當然拘
束本院之認定，合先陳明。
㈢、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段有明文規定。第按若負舉證責任
之人先不能舉證，以證實自己主張之事實之真實，則他造就
其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，法院亦不
得為負舉證責任之人有利之認定。又原告對於自己主張之事
實已盡證明之責後，被告就所抗辯之事實，亦應負證明之責
，此為舉證責任分擔之原則，如被告就此利己之抗辯事實並
無確實證明方法，應為其不利益之裁判，有最高法院100年
度台上字第1187號、106年度台上字第2536號判決意旨參照
。次按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物
所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領
標的物之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待
給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，
不在此限，民法第348條第1項、第367條、第264條第1項分
別定有明文。經查，原告就其主張於本件業提上開證據資料
在卷可稽，被告於本件就系爭買賣契約書、系爭登記申請書
及所有權買賣移轉契約書、系爭協議書均為其所親簽乙節亦
不爭執，是原告上開主張，已堪信為真。被告雖以兩造之間
並無借貸，係受原告催債還款威迫之下方為簽立、其間並無
買賣真意等語置辯，然就其所言亦未提出任何具體事證以實
其說，本院核難採信。被告復以系爭房地所有權於其簽立系
爭協議書時已移轉登記於原告名下乙節，因有違一般不動產
交易常情而屬有疑云云，然查不動產交易基於買賣雙方各自
考量，實不以「公契」及「私契」均俱、遑論同時存在為必
然，當無所謂「私契」晚於「公契」簽立者，即足表示其間
不具買賣真意之推論。被告另以與原告間並無債務關係，況
其間若曾有借款轉換為系爭房地買賣價金之合意，當不會再
於系爭協議書第2款約定其間債務之清償期限云云，然細觀
被告親簽之系爭協議書的文義內容可知，即被告出售系爭房
地給原告、原告已支付600萬元予被告，被告若未於110年7
月31日前償還，即應自行搬離系爭房屋等語，實已足表彰被
告已確認並同意系爭房地所有權已因買賣關係而歸原告取得
，被告若仍未如期清償其間債務600萬元，即應將系爭房屋
交付原告使用。綜上，被告既不爭執系爭協議書為其親簽，
亦不爭執其逾期猶未依系爭協議書第2項之約定還款、交付
系爭房屋，則被告既為出賣人，當負有出賣人之義務，從而
原告依系爭協議書，請求於原告給付被告系爭房地剩餘價金
100萬元同時，被告應履約交付系爭房屋予原告，於法即無
不合，當屬有據。
五、綜上所述，原告依據兩造間之系爭協議書、民法第348條第1
項規定，請求被告於原告給付100萬元之同時，將系爭房地
交付予原告，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保聲請
宣告假執行、被告陳明願供擔保免為假執行，認核無不合，
爰酌定相當之擔保金額予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
民事第一庭法 官 黃致毅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
書 記 官 魏翊洳