臺灣新北地方法院民事判決
113年度重訴字第586號
原 告 蕭京娥
訴訟代理人 汪哲論律師
陳憲鑑律師
被 告 薛碧貞
訴訟代理人 簡偉凱律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國113年3月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參佰壹拾萬元，及自本判決確定翌日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零肆萬元供擔保後，得假執行
；但被告如以新臺幣參佰壹拾萬元為原告預供擔保後，得免為假
執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。本件原
告起訴主張被告於民國108年4月15日以新莊幸福郵局存證號
碼第174號存證信函（下稱108年4月15日函）通知訴外人張
雅惠解除被告與張雅惠間就坐落新北市○○區○○段00000地號
土地（權利範圍382/10000）及其上同段2572建號即門牌號
碼同區幸福東路117號建物（權利範圍全部，下稱系爭房地
）於107年11月22日訂立之不動產買賣契約（下稱系爭買賣
契約），並沒收張雅惠已付價金新臺幣（下同）1,240萬元
後，張雅惠與被告於108年4月15日後某日成立被告承諾將張
雅惠已付價金1,240萬元以及張雅惠就系爭房地已支出裝潢
費用120萬元共1,360萬元返還張雅惠之口頭契約（下稱系爭
契約），而依系爭契約、債權讓與之法律關係起訴請求被告
給付系爭契約債務餘額1,310萬元本息，嗣主張被告沒收張
雅惠已付價金1,240萬元作為違約金過高而請求本院酌減，
並追加依民法第179條、債權讓與之法律關係請求被告返還
張雅惠已付之價金，核其追加之請求與原請求之基礎事實同
一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，與首揭規定相符，
被告雖不同意（見本院卷第315頁），仍應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：張雅惠與被告於107年11月22日訂立系爭買賣契
約，約定張雅惠以6,200萬元之總價向被告買受其所有之系
爭房地，其後張雅惠指定登記名義人為原告，嗣被告於108
年4月15日以108年4月15日函通知張雅惠解除系爭買賣契約
，並沒收張雅惠已付價金1,240萬元後，張雅惠與被告於108
年4月15日後某日成立系爭契約，但被告僅於109年7月15日
以匯款方式清償50萬元，尚欠1,310萬元未清償，又被告沒
收張雅惠已付價金1,240萬元充作違約金過高請予酌減，酌
減後被告已無受領該已付價金之法律上原因，經張雅惠將對
被告之上開債權讓與原告，爰先位請求權基礎依系爭契約、
債權讓與之法律關係、備位請求權基礎依民法第179條、債
權讓與之法律關係，請求被告給付1,310萬元等語。並聲明
：⒈被告應給付原告1,310萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣
告假執行。
二、被告則以：因張雅惠未依系爭買賣契約約定給付第三、四期
款，業經被告依系爭買賣契約第7條第1、3項約定合法解除
系爭買賣契約，並沒收張雅惠已付價金1,240萬元，又系爭
契約為原告虛捏編造，被告否認有系爭契約存在，被告更未
曾承諾將張雅惠已付價金1,240萬元返還張雅惠，而依張雅
惠於107年12月24日與被告訂立之借屋裝修協議書（下稱系
爭協議）第4條約定，張雅惠於系爭買賣契約解除後並不得
向被告要求任何裝修補貼或賠償，原告自無理由向被告要求
裝潢費用，且系爭買賣契約第7條第3項約定之違約金並未過
高等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回
。
三、經查，以下事實有下列證據可稽，並經證人即系爭買賣契約
地政士饒雅文於本院審理中結證在卷（見本院卷第212頁至
第219頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實：
㈠被告自102年5月1日起移轉登記取得系爭房地所有權，迄今仍
為系爭房地所有權人（見本院卷第69頁至第77頁系爭房地謄
本、地籍異動索引）。
㈡張雅惠與被告於107年11月22日訂立系爭買賣契約，約定張雅
惠以6,200萬元之總價向被告買受其所有之系爭房地，其後
張雅惠指定登記名義人為原告，系爭買賣契約當事人買方為
張雅惠、賣方為被告（見本院卷第157頁至第166頁系爭買賣
契約、第220頁、第204頁、第84頁）。
㈢系爭買賣契約第2條約定買賣總價6,200萬元，第一至四期款
各為620萬元、620萬元、620萬元、4,340萬元，張雅惠已給
付第一、二期款各620萬元共1,240萬元予被告（見本院卷第
160頁系爭買賣契約第2條、第163頁面額620萬元支票、第12
7頁、第202頁、第204頁）。
㈣張雅惠與被告於107年12月24日訂立系爭協議（見本院卷第10
7頁系爭協議）。
㈤被告於108年3月6日以新莊中港郵局存證號碼第2237號存證信
函（下稱108年3月6日函）通知張雅惠於函到7日內支付系爭
買賣契約第三期款620萬元，否則將解除系爭買賣契約並沒
收張雅惠已付價金，該函經郵務機關送達張雅惠當時住居所
新北市○○區○○○路00號，張雅惠於翌日108年3月7日收受該函
（見本院卷第109頁至第111頁、第131頁至第133頁108年3月
6日函暨郵件收件回執正反面、第219頁）。
㈥被告於108年3月19日以新莊幸福郵局存證號碼第143號存證信
函（下稱108年3月19日函）催告張雅惠於函到7日內支付系
爭買賣契約第三期款620萬元，否則將解除系爭買賣契約並
沒收張雅惠已付價金，該函經郵務機關送達張雅惠當時住居
所新北市○○區○○○路00號，因招領逾期被退回（見本院卷第1
13頁、第135頁至第137頁108年3月19日函暨退回信封正反面
、第219頁）。
㈦被告於108年4月2日以板橋文化路郵局存證號碼第572號存證
信函（下稱108年4月2日函）通知催告張雅惠於函到7日內支
付系爭買賣契約包含第三期款620萬元在內之全部價款，否
則將解除系爭買賣契約並沒收張雅惠已付價金，該函經郵務
機關送達當時張雅惠住居所新北市○○區○○○路00號及新北市○
○區○○路000號2樓，送達新北市○○區○○○路00號之該函，因招
領逾期被退回，送達新北市○○區○○路000號2樓之該函，於翌
日108年4月3日由社區管理員代受該函（見本院卷第115頁、
第139頁至第145頁108年4月2日函暨郵件收件回執正反面、
退回信封正反面、第219頁）。
㈧被告於108年4月15日以108年4月15日函通知張雅惠解除系爭
買賣契約並沒收張雅惠已付價金，該函經郵務機關送達當時
張雅惠住居所新北市○○區○○○路00號及新北市○○區○○路000號
2樓，送達新北市○○區○○路000號2樓之該函，於翌日108年4
月16日由社區管理員代受該函（見本院卷第117頁、第227頁
至第231頁108年4月15日函暨饒雅文於113年12月5日作證時
所提向郵務機關申請之投遞記要、第219頁）。
㈨被告於109年7月15日匯款50萬元予張雅惠（見本院卷第27頁
匯款收執聯）。
四、本院之判斷：
㈠系爭買賣契約是否已經被告行使系爭買賣契約第7條第1項之
約定解除權而合法解除？
⒈系爭買賣契約第7條違約責任第1至3項約定「買賣雙方其中一
方如未按本契約條款約定履行，經他方催告通知後仍不履行
時，他方得逕行解除本契約（第1項）。本契約一經簽訂，
買賣雙方均不得有反悔或不履行情事，否則以違約論（第2
項）。買方若有遲延給付之情形，應賠償賣方每日按買賣總
價款千分之0.3違約金。如買方毀約不買或有其他違約情事
時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項（第
3項）」（見本院卷第161頁）；第2條第2項付款方式第三期
款記載「完稅款（土地增值稅單、契稅單核下3日內）【印
刷字體】107年12月28日【手寫記載】買方應支付【印刷字
體】陸佰貳拾萬元【手寫記載】」（見本院卷第160頁）。
⒉有關系爭買賣契約第三期款之清償期，業經證人饒雅文於本
院審理時具結證陳：系爭買賣契約訂立時，買賣雙方張雅惠
、被告約定第三期款最後清償期限為107年12月28日，亦即
第三期款清償期不以完稅為準，我並當場向買賣雙方詢問確
認是否同意此清償期，經買賣雙方均表示同意後，我才在系
爭買賣契約第2條第2項第三期款「買方應支付620萬元」前
面位置手寫記載「107年12月28日」等情明確（見本院卷第2
15頁至第218頁），核與系爭買賣契約第2條第2項第三期之
條款記載現狀相符（見本院卷第160頁），足認兩造確以系
爭買賣契約約定第三期款之清償期為107年12月28日。
⒊按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人
時，發生效力，為民法第95條第1項前段所明定。所謂達到
，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時
可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院112年度台上字第1
566號判決參照）。而表意人將其意思表示以書面郵寄掛號
寄送至相對人之住居所，郵務機關因不獲會晤相對人，而製
作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上
有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意
人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領
取為必要（最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁
定參照）。又受公寓大廈管理委員會僱用之管理員，其所服
勞務包括為公寓大廈住戶接收文件者，性質上應屬全體住戶
之受僱人，郵政機關之郵差送達郵件於住居所、事務所或營
業所，不獲會晤應受送達人，而將郵件付與公寓大廈管理員
者，為合法送達。至該管理員已否、何時將郵件轉交應受送
達人，均非所問，對已生之合法送達效力不受影響（最高法
院111年度台抗字第160號、110年度台抗字第706號、103年
度台抗字第287號裁定參照）。是郵務機關送達郵件於收件
人住居所，不獲會晤收件人，而將該郵件付與公寓大廈管理
員為收件人接收時，該郵件之意思表示已進入收件人之實力
支配範圍，置於收件人隨時可了解其內容之客觀狀態，即已
達到收件人而發生效力，不以收件人實際領取或閱讀該郵件
為必要，且管理員已否或何時轉交該郵件，均無礙於該郵件
之意思表示已到達收件人而發生效力。
⒋兩造以系爭買賣契約約定第三期款應於107年12月28日前給付
，張雅惠卻未依約遵期履行給付第三期款，即屬違約，被告
乃以108年3月6日函定7日期限催告張雅惠給付，經張雅惠於
108年3月7日收受108年3月6日函，逾期仍不履行，被告再以
108年3月19日函定7日期限催告張雅惠給付，108年3月19日
函固因招領逾期被退回，惟原告既未能證明張雅惠客觀上有
何不能領取108年3月19日函之正當事由，應認張雅惠受招領
通知即郵差於108年3月22日製作招領通知單通知張雅惠領取
之時（見本院卷第135頁退回信封正面蓋印之郵局日期章「1
08年3月22日」），108年3月19日定期催告之意思表示已達
到張雅惠而發生效力，不以張雅惠實際領取或閱讀為必要，
張雅惠逾期拒不履行，被告復以108年4月2日函定7日期限最
終催告張雅惠給付包含第三期款在內之全部價款，經張雅惠
所在社區管理員於108年4月3日為張雅惠代收108年4月2日函
，被告繼以108年4月15日函通知張雅惠解除系爭買賣契約並
沒收張雅惠已付價金，則經張雅惠所在社區管理員於108年4
月16日為張雅惠代收108年4月2日函，揆之前揭說明，郵差
於108年4月3日、108年4月16日因不獲會晤張雅惠而將108年
4月2日函、108年4月15日函付與張雅惠所在社區管理員時，
被告以108年4月2日函所為最終催告之意思表示及以108年4
月15日函所為解除系爭買賣契約並沒收已付價金之意思表示
，各已進入張雅惠之實力支配範圍，置於得期待張雅惠可隨
時了解其內容之客觀狀態，即各已達到張雅惠而發生效力，
堪認系爭買賣契約業於108年4月16日經被告行使系爭買賣契
約第7條第1項之約定解除權而合法解除無誤。
㈡原告主張之系爭契約是否存在？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張張雅惠與
被告於108年4月15日後某日成立系爭契約，為被告所否認，
原告自應舉證證明系爭契約存在之事實。
⒉本院依原告聲請二度通知證人黃群英、黃曾冊、龔淑修於114
年1月23日、114年3月19日言詞辯論期日到庭作證，前開證
人於前述期日皆未到庭受訊問，已無從證明原告主張為真，
而被告固於109年7月15日匯款50萬元予張雅惠，然交付金錢
之原因多端，被告既已否認此金錢之交付與系爭買賣契約或
系爭協議等紛爭有關（見本院卷第129頁），尚非得徒憑此
交付金錢之事實即推論被告與張雅惠間當然必有系爭契約存
在，至兩造於112年11月14日在新北市新莊區調解委員會調
解之調解不成立筆錄雖載有出席之被告代理人訴外人路世安
「稱款項已撥還聲請人」等語（見調解事件卷宗影卷），姑
不論該記載與被告代理人路世安於該調解期日之陳述內容是
否相符（被告已有所爭執），以及所謂「『款項』已撥還」語
意不明，金額亦不詳，此記載復與被告迄未返還已沒收價金
1,240萬元予張雅惠之事實相齟齬，參之民事訴訟法第422條
規定「調解程序中當事人所為之陳述或讓步，於調解不成立
後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎」，其立法意旨係因當
事人於調解時所為之陳述或讓步，僅係提出調解條件，縱有
拋棄自己權利或為委曲求全之陳述，均係以雙方互相讓步為
前提條件，若無互相讓步，調解不成立，其後訴訟應不受先
前所為不利於己之陳述或讓步所拘束，鄉鎮市調解條例就此
縱無明文，亦應為與民事訴訟法第422條相同解釋，該調解
不成立筆錄之記載自不得援為本件裁判之基礎，原告復未提
出其他證據以實其說，自不能認為原告主張系爭契約存在之
事實為真實。
⒊黃群英雖於本院114年3月19日言詞辯論終結後之114年3月24
日以陳報狀陳述：被告承諾於南部建案完成後才能有資金可
返還系爭房地買賣已預收之款項云云（見本院卷第317頁）
，惟該陳報狀係於言詞辯論終結後始提出，本院本無庸審究
，況黃群英前經本院二度通知，始終拒絕到庭具結受訊並以
刑事偽證罪責擔保其陳述之真實性，卻逕自於法院外以該陳
報狀為陳述，未得兩造同意，依民事訴訟法第305條第3項規
定反面解釋，亦不得作為證據，且該陳報狀僅以隻字片語空
泛謂被告承諾返還已收款項云云，卻未具體敘明被告承諾返
還已收款項之時間、地點、在場者及確切金額，以及黃群英
有無在場親眼見聞，否則係於何時何地因何緣由得知等節，
而黃群英所稱被告承諾返還已收款項，與原告主張之系爭契
約內容，被告除應返還已收價金1,240萬元外，尚應返還張
雅惠已支出裝潢費用120萬元則未盡一致，復審之被告既於1
08年4月15日以108年4月15日函通知張雅惠依系爭買賣契約
第7條第1、3項約定解除系爭買賣契約，並沒收張雅惠已付
價金1,240萬元，殊難想像被告有何動機及理由會於108年4
月15日後某日復事承諾願無因負擔返還該1,240萬元予張雅
惠之債務，而張雅惠裝潢系爭房屋前，業於107年12月24日
訂立系爭協議，表明若系爭買賣契約解除不得向被告要求任
何裝修補貼或賠償（見本院卷第107頁），被告依系爭協議
更得斷然拒絕張雅惠要求返還、補貼（償）、賠償裝潢費用
之請求，豈有復事應允返還、補貼（償）、賠償裝潢費用12
0萬元予張雅惠之理及必要，綜上足徵張雅惠與被告間並無
系爭契約存在甚明，亦核無再開言詞辯論調查之必要。
㈢原告先位請求權基礎依系爭契約、債權讓與請求被告給付1,3
10萬元有無理由？金額若干？
原告既未證明原告與被告間有系爭契約存在，則原告先位請
求權基礎依系爭契約、債權讓與之法律關係，請求被告給付
1,310萬元本息，非屬正當，不能准許。
㈣被告依系爭買賣契約第7條第3項沒收張雅惠已付價金1,240萬
元充作違約金是否過高而應酌減？原告備位請求權基礎依民
法第179條、債權讓與請求被告給付1,310萬元有無理由？金
額若干？
⒈系爭買賣契約第7條第3項約定「賣方於解除本契約後得沒收
買方已給付之全部款項」，而因張雅惠有不依約履行之違約
情事，經被告依系爭買賣契約第7條第1項約定合法解除系爭
買賣契約，業如前述，被告自得依同條第3項約定沒收張雅
惠已付之價金作為違約金。
⒉惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第251條、第252條所明定。契約當事人約定之違約金是否
過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上
所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一
切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。
⒊本院審酌張雅惠未依約如期給付價金，被告通常所受之損害
，乃延後使用、收益該金錢之損失，以及張雅惠不依約履行
，致被告需耗費勞力、時間、費用支出相關成本追索等不利
益，倘若張雅惠依約即時給付，被告通常可享受之利益，則
為即時使用、收益該金錢之利益，然被告既尚未為對待給付
，亦即系爭房地未曾移轉登記予張雅惠或張雅惠指定之人，
則被告所受損害及所失利益，應屬有限，並斟酌一般客觀事
實、社會經濟狀況，以及參照行政院內政部所頒於系爭買賣
契約訂立時有效之000年0月0日生效『成屋買賣定型化契約應
記載及不得記載事項』壹應記載事項第12條第3項與000年00
月00日生效『成屋買賣契約書範本」第11條第3項均規定「賣
方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付
價款以不超過房地總價款15％為限」，該違約金上限乃係行
政院內政部基於促進契約公平化等旨所訂客觀合理標準，應
得於本件援用等一切情狀，因認被告依系爭買賣契約第7條
第3項約定沒收張雅惠已付價金1,240萬元全部充作違約金過
高，應酌減至系爭買賣契約總價6,200萬元之15％即930萬元
（計算式：6,200萬元×15％）方為適當，是被告抗辯沒收張
雅惠已付價金1,240萬元充作違約金並未過高，不應酌減云
云，殊非有理。
⒋按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條亦有明定。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減
至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，
如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被
扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此
項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生
，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意
（最高法院102年度台上字第1330號判決參照）。另債權人
得將債權讓與於第三人。債權之讓與，非經讓與人或受讓人
通知債務人，對於債務人不生效力。但法律另有規定者，不
在此限。受讓人將讓與人所立之讓與字據提示於債務人者，
與通知有同一之效力，民法第294條第1項前段、第297條第1
項、第2項規定甚明。
⒌本件違約金應酌減至930萬元始為適當，已如前述，則被告沒
收保有張雅惠已付價金1,240萬元全部，於逾930萬元部分，
即310萬元部分之法律上原因已不復存在，而原告已自張雅
惠受讓系爭買賣契約因解約所生之債權請求權，有債權請求
權轉讓暨抵償債務協議書可查（見本院卷第29頁），該轉讓
協議書已附於起訴狀繕本內提示交付被告（見本院卷第41頁
送達證書），足認該債權請求權已經張雅惠讓與原告，並對
被告發生效力，原告自得依不當得利、債權讓與之法則，請
求被告返還，惟此不當得利返還請求權於本判決確定時始告
發生，清償期亦始屆至，被告則於本判決確定翌日起始負遲
延責任，從而，原告僅得請求被告給付310萬元，及自本判
決確定翌日起算之法定遲延利息；逾此範圍之請求，則屬無
據，不應准許。另被告既自陳109年7月15日匯款50萬元與系
爭買賣契約紛爭或張雅惠已付價金之返還無涉，被告前揭應
返還之不當得利數額，自無庸再扣減該50萬元，併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第179條、債權讓與之法律關係，請
求被告給付310萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，
按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分
之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分與規
定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告
得預供擔保免為假執行；至原告其餘假執行之聲請，因訴之
駁回而失所依據，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌
後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 30 日 民事第四庭 法 官 陳佳君以上正本係照原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 5 月 1 日 書記官 郭于溱