臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第1856號
原 告 李亞青
被 告 孫珮珊
簡淵源
共 同
訴訟代理人 陶秋菊律師
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，經本院於民國114
年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張:其於民國(下同)111年5月17日經由鈞院110年
度司執星字第128896號強制執行事件（下稱系爭執行事件）
中，拍得原所有權人盧淑貞所有坐落新北市○○區○○段0000地
號（應有部分2分之1）及其上建物即新北市○○區○○○路0段00
0巷0號建物（建號340，一層52.8平方公尺，下稱系爭房屋
）及未辦理保存登記之增建物即7803號建號，於111年6月1
日領得不動產權利移轉證書，詎系爭房屋遭被告以9之1號2
樓房屋，無權占用做為室內梯、樓梯走道，大門作為通往9
之1號2樓房屋而受有損害，爰依民法第767條、第179條、第
185條之規定，請求被告應將系爭房屋上之室內梯、樓梯走
道、大門如新北市板橋地政事務所之土地複丈成果圖之面積
（7.14平方公尺）拆除將土地返還原告。被告應自111年6月
11日至返還日止，按月給付租金新臺幣(下同)8000元予原告
。
二、被告則以：系爭房屋與9之1號2樓房屋之屋主於61年間興建
，嗣後辨理分割登記，並數度分別易手，被告於108年間向
前手胡重信買受9之1號2樓房屋，買受後系爭房屋與9之1號2
樓房屋均如現況，被告並未變動，原告經由拍賣購買系爭房
屋之面積為15.97坪，包括增建部分面積已達21.11坪，拍賣
公告記載增建部分為5.14坪，並無限縮原告室內空間之情形
，況系爭房屋之室內梯、樓梯走道，大門，已存在數十年，
直到原告拍定前，均無爭執，且自系爭房屋之外觀及原告已
於拍定前現場觀察可知，原告於拍賣前早已知悉系爭房屋之
室內梯、樓梯走道，大門位置，而胡重信之父親胡金明已於
64年間與系爭房屋之前住戶達成和解，同意以目前狀況使用
，共有人顯已就上開現況有無償使用之分管協議，原告應受
拘束。原告增建5.14坪之建物占用兩造共有土地5.14坪，被
告自得請求給付不當得利之租金，與原告請求不當得利金額
抵銷，被告自毋庸再給付。被告占用面積僅2.16坪，如拆除
後，將造成被告無法通行9之1號2樓之損害，原告之主張為
權利濫用等語置辯，並聲明:駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項:（見本院卷第217頁、113年10月15日筆錄
）
(一)原告係於111 年5 月17日經由本院110 年度司執字第128896
號執行處經由法院拍賣程序取得系爭房屋物及未辦理保存登
記建物(7803 建號)(提示本院卷第143 頁之拍賣公告) ，於
111 年6 月11日入住。
(二)被告孫珮珊係經於108年11月25日向前手胡重信買受新北市
○○區○○○路0段000巷000號建物及其基地即1724號建物
(見112他5146號偵查卷第55-58頁) 。
四、本件爭點:原告依民法第767條、第179條、第185條之規定，
請求被告應將系爭房屋上之室內梯、樓梯走道、大門如新北
市板橋地政事務所之土地複丈成果圖之面積（7.14平方公尺
）拆除將土地返還原告。被告應自111年6月11日至返還日止
，按月給付租金8000元予原告，是否有理由?茲分述如下:
(一)債權關係原則上僅存於特定人與特定人之間，契約當事人間
之約定對於第三人並無任何拘束力，就債權人與第三人契約
自由的基本權衝突，債權原則上採取債務不履行的體系（內
部保護），而在特定情形下始賦予債權對抗第三人之效力，
藉以防禦特定第三人之妨礙（外部保護）。區分所有建物所
有人就其專有部分與其他區分所有人間所締結約定共用之契
約，係物權關係上就區分所有建物用益之約定，非以發生區
分所有建物之物權變動為內容，亦非區分所有建物之物權負
擔，應屬債權契約，基此所生之債權既已表徵財產上的經濟
利益，即應受憲法第15條財產權所保障。至於就該區分所有
建物之受讓人而言，如該約定共用契約得拘束受讓人，即無
法就該專有部分共用契約之「締結與否」、「締約對象」及
「締約內容」，依其意志自主決定，應屬憲法所保障「私法
自治」及「契約自由」範疇。因此專有約定共用契約得否突
破債之相對性而拘束該區分所有建物之受讓人，即發生私人
間「財產權」與「私法自治」及「契約自由」的基本權衝突
。如認債權人得以其債權對抗第三人，某種程度上即發生債
權不受第三人受讓取得物權影響而繼續存在之效果，此即學
理上所謂「債權物權化」，應係限制人民受基本權保護之私
法自治及契約自由，須符合憲法23條規定之「法律保留原則
」。98年7月23日修正施行之民法第799條之1第4項規定：「
區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其
依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明
知或可得而知者，亦同。」稽其立法意旨係規範區分所有人
相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，
以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人
及其繼受人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否，
均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之
安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其概括繼
受人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保
護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束。
則上開增修之規定，經斟酌其立法政策、社會價值及法律體
系精神，合於區分所有物之性質，維護債權既有用益現狀，
不受物權變動影響，同時平衡兼顧第三人對其物權享有的支
配、排他、處分等利益，避免債權原則上欠缺公示外觀，第
三人卻因債權具有對抗效力而蒙受不測損害，應係合乎事物
本質及公平原則，為價值判斷上本然或應然之理。是於前開
規定施行前發生之事實，非不得以之為法理而依民法第1條
規定予以適用（最高法院113年度台上字第1117號民事判決
意旨參照）。
(二)原告於本院審理時自認「（法官問:原告拍定前是否有去現
場察看現狀如偵卷第24-26 頁之情形?）我去現場勘查兩次
，第一次勘查的時候，我有看到樓上住戶從一樓樓梯進出，
我去旁邊鄰居319 巷3 號、5 號、7 號、9 號、11號，都是
透天厝的建物，只有9 號分售兩戶，我問鄰居，以前的人很
窮買不起透天，只能夠買一層樓，所以前屋主有做分割才會
有兩個門牌，兩個建號，分售二戶。」、「(法官問:原告是
否曾入內查看? 從外觀看起來，是否可以知悉通往2 樓之樓
梯占用一樓之空間?）1.沒有辦法入內，法拍屋沒有辦法看
現場。2.看得出來，因為9 號一樓的門，本來是位於被告的
門，請法官參閱鈞院207 頁照片，從照片可以看出來應該我
家的大門，變成被告通往二樓樓梯的大門。」等語（見本院
卷第219頁），足見，原告拍定系爭房屋之前，即已自系爭
房屋之照片及直接現場勘查系爭房屋之外觀，即知悉系爭房
屋之一部分係作為被告孫珮珊所有9之1號2樓之進出大門，
則此使用狀態，被告孫珮珊與系爭房屋之買受人間，存有將
系爭房屋之專有部分一部約定作為樓梯之默示合意，被告孫
珮珊係作為通往9之1號2樓之用途，原告於買受系爭房屋時
，明知系爭房屋內設置室內梯，為原告所自認，自應受分管
協議之拘束。被告孫珮珊與系爭房屋間之約定，雖非規約，
然仍屬民法第799條之1第4項後段規定之依其他約定所生之
權利義務，足見被告孫珮珊應受保護之債權合法存在。原告
經由該公示外觀，明知或可得而知該債權存在，則依民法第
799之1第4項後段之法理，原告應受該約定之拘束，被告孫
珮珊之債權即應優先受保護，具有對抗原告之效力，因而該
債權既有利益狀態不受影響。準此，原告對被告孫珮珊行使
不當得利返還請求權或侵權行為損害賠償請求權，該債權對
抗上訴人的結果，即是被告孫珮珊有法律上之原因而受利益
，或其行為不具備違法性，均不負返還或賠償責任。
(三)被告簡淵源並非9之1號2樓房屋之所有權人，並無占用系爭
房屋之事實，原告請求被告簡淵源拆除室內梯、樓梯走道、
大門及請求給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁
回。
五、綜上述，原告依民法第767條、第179條、第185條之規定，
請求被告應將系爭房屋上之室內梯、樓梯走道、大門如新北
市板橋地政事務所之土地複丈成果圖之面積(7.14平方公尺)
拆除將土地返還原告。被告應自111年6月11日至返還日止，
按月給付租金8000元予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核
與判決結果無涉，爰不一一論述。
七、結論：原告之訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 8 日 民事第三庭 法 官 徐玉玲以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 4 月 8 日 書記官 林昱嘉