臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第3908號
原 告 周秀萍
訴訟代理人 張世興律師
張宇馨律師
被 告 嚴志強
訴訟代理人 吳妙白律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於中華民國106 年7 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 ○00地號（分割自同 小段737 地號，737 地號重測前為臺北市○○區○○○段00 0 地號）土地，面積為2,175 平方公尺，其中應有部分為18 38/10000，即372 平方公尺（下稱系爭土地）為原告所有， 惟被告買賣取得坐落系爭土地上門牌號碼為臺北市○○區○ ○街000 巷00弄0 號5 樓房屋，主建物及陽台面積各為79.3 8 、10.04 平方公尺，無法律上原因占用系爭土地，占用面 積為29.145平方公尺（其同棟、面積均相同之二、三層房屋 ，占用系爭土地面積均同為2,175 平方公尺之134/10000 ， 即29.145平方公尺《計算式：2,175 ×134/10000 ＝29.145 》，下稱系爭房屋），藉以出租房屋牟利，侵害原告之權利 ，致原告受有損害。
㈡原告與系爭土地原所有人即訴外人祭祀公業周芬（下稱祭祀 公業周芬）洽談購買系爭土地時知悉有地上物，祭祀公業周 芬因當時民國96年12月12日公布之祭祀公業條例，為免日後 繼承導致處分資產發生困擾，決議處分名下所有土地，並陸 續於98年度全部處分完畢，係在兩造間民事訴訟起訴前即為 洽談，其表明可以收相當於不當得利之租金而對被告提起訴 訟，原告在主觀上知悉得收取地租之情形下陸續購買包括系 爭土地在內之幾筆不動產，並辦理所有權移轉登記，此時第 一審訴訟仍在進行中未有任何判決，因此非專為便利本件訴 訟而與祭祀公業周芬通謀虛偽購買系爭土地，亦無惡意受讓 之情形。又祭祀公業周芬與建商福星建設股份有限公司（下 稱福星公司）間之合建契約，依最高法院105 年度台上字第 389 號判決意旨，僅於該當事人間有其效力，土地買受人即 原告並無繼受前手祭祀公業周芬與福星公司間之債權關係， 且被告係建物買受人，亦非原建物所有人，被告不得持該合
建契約作為有權占用之抗辯。從而本件被告並未辦理系爭土 地之所有權登記，被告自不得以與他人間之債權關係對抗原 告。再者，被告所舉其與祭祀公業周芬間，及原告與陳梅英 間之另案訴訟，其法律見解違背債之相對性理論，與本件訴 訟之當事人、訴訟標的、攻擊防禦方法、訴訟資料等等，均 不相同，其判決效力並不及於原告與本件訴訟。 ㈢被告及其前手使用系爭土地均從未支付任何地價稅及享受土 地之利益，也未購買系爭房屋坐落基地應有部分之土地，明 知未取得系爭土地權利，顯非善意，應無保護之必要，不得 主張有權占有系爭土地。又若被告取得系爭房屋所有權後， 倘得主張對系爭土地之使用權源，原告也可類推適用民法第 425 條之1 規定，推定兩造間為租賃關係。原告為系爭土地 所有權人，依法對於使用土地之人有收取租金之權利，請求 相當於租金之不當得利或給付使用土地之對價，且非以損害 他人為主要目的之拆屋還地，並無權利濫用之情形。系爭房 屋為區分所有建築物，系爭房屋所有權人就基地之應有部分 ，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，即建築 基地包括供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地 ，不得以系爭房屋坐落之建築基地部分遭他人占用做為減縮 系爭房屋就建築基地之應有部分之計算。而被告所有系爭房 屋係牟利出租他人使用並非供自住使用，並收取每月新臺幣 （下同）1 萬3,500 元租金之利益，不適用土地法第97條及 第105 條房租及地租最高限制之拘束。爰依民法第184 條侵 權行為及第179 條不當得利規定，請求被告給付損害金及相 當於租金之不當利得。系爭土地每平方公尺地價為新臺幣（ 下同）20萬7,000 元，被告占用面積為29.145平方公尺，但 僅請求就起訴狀訴之聲明所載27.84 平方公尺，計算占用土 地總價為576 萬2,880 元（計算式：20萬7,000 元×27.84 ㎡＝576 萬2,880 元）。又系爭房屋係供出租營利使用，原 告依占用土地總價年息百分之10計算本件損害金及不當利得 ，請求被告給付起訴前5 年之損害金及不當利得合計288 萬 1,440 元（計算式：576 萬2,880 元×10﹪《年息》×5 年 ＝288 萬1,440 元）暨其法定利息，以及自105 年9 月1 日 起按月給付原告4 萬8,024 元（計算式：576 萬2,880 元× 10﹪《年息》÷12月＝4 萬8,024 元）等語。 ㈣並聲明：⑴被告應給付原告288 萬1,440 元及自105 年9 月 1 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；⑵被告應自 105 年9 月1 日起按月給付原告4 萬8,024 元；⑶願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告所有系爭房屋係因祭祀公業周芬前於67年6 月1 日與福 星公司簽訂合建契約（採用分屋方式分配利益），同意福星 公司於系爭土地上建築房屋，並約定地主與建商相互取得分 得房屋與基地之使用、收益權，依合建契約目的，此使用權 不限於在建造房屋期間。祭祀公業周芬未將系爭房屋之基地 持分移轉予福星公司，造成福星公司未能履行買賣契約將系 爭房屋基地持分移轉登記予被告之前手，被告因而亦無法取 得系爭土地之持分權利。然前經福星公司建造房屋完成並辦 理完畢建物保存登記（即第一次所有權登記），應認福星公 司已因相當於買賣或互易之法律關係，取得祭祀公業周芬之 基地使用、收益之權能，且合建契約現仍有效存在，則被告 支付價金包含系爭房屋及基地使用權，因買賣關係承受福星 公司所分得房屋對基地之使用、收益權，具使用系爭土地之 法律上原因，非原告所稱未支付任何使用土地之對價。又原 告之前手祭祀公業周芬前以其為系爭土地所有人，對被告提 起系爭房屋無權占有系爭土地事件，業經鈞院以97年度訴字 第1007號判決認定被告所有系爭房屋有權使用系爭土地，並 非無權占有，嗣經臺灣高等法院以98年度上字第1219號判決 、最高法院以100 年度台上字第1549號裁定駁回祭祀公業 周芬上訴確定，足認被告有權使用系爭土地，並無侵權行為 情事。又系爭土地上建有合法建物及道路存在其上，祭祀公 業周芬雖然將系爭土地持分移轉登記予原告，然原告並無因 而取得系爭土地收益權，自無受損害可言，是以原告請求被 告返還不當得利，顯無理由。
㈡原告知悉系爭房屋基於合建契約興建於系爭土地上，興建完 成20餘年，於系爭土地登記謄本上記載有大批合法建物，根 本無法使用收益，且原告與訴外人陳梅英間之訴訟中，亦自 陳知悉被告與祭祀公業周芬間於96年12間有返還不當得利案 件繫屬於法院。原告於97年6月1日向祭祀公業周芬買受系爭 土地應有部分10000 分之1838，並於97年7 月15日以買賣為 原因移轉登記，係以1,750 萬元價購，此價格遠低於當期公 告現值4,157 萬5,040 元，原告顯為惡意買受。縱祭祀公業 周芬迂迴以移轉系爭土地所有權方式予原告，企圖以債權相 對性為由，規避原告不受合建契約之拘束，然原告惡意受讓 系爭土地，該拘束祭祀公業周芬之合建契約、系爭土地使用 同意書，已經原告前手即祭祀公業周芬出具，則應同樣拘束 系爭土地受讓人之原告，始足維持法律秩序之安定性與公共 利益。原告對被告主張系爭房屋無權占有部分之系爭土地， 訴請被告應給付損害賠償或請求不當得利，顯屬民法第148 條規定之權利濫用，有違誠信原則。
㈢系爭土地興建數棟建築外之空地，為他人興建鐵皮屋違建使 用或為一樓住戶增建違章建物使用，或被圈圍使用，非系爭 房屋使用基地面積（17.884平方公尺）之範圍，原告將基地 外之空地列入為系爭房屋使用基地面積為29.145平方公尺， 與事實不符，應不可採。被告出租系爭房屋予他人，與承租 攤位不僅使用攤位之對價尚包含享受整個市場之特殊利益之 對價不同，原告稱土地法第105 條準用第97條適用之前提限 於自住使用，不受所訂房租及地租最高限制之拘束，應不可 採。原告主張以系爭土地105 年1 月公告現值年息百分之10 計算起訴前5 年租金或不當得利，已違反土地法第105 條及 第97條，不得超過申報地價年息百分之10規定。若被告應給 付租金，因系爭土地位於吳興街山坡旁，亦應以國有財產局 出租土地按申報地價百分之5 計算始為合理。另原告主張被 告倘得主張對系爭基地有使用權源，則原告主張類推適用民 法第425 條之1 規定，推定兩造間為租賃關係云云，乃涉訴 之追加，被告不同意其訴之追加。倘被告所有系爭房屋與祭 祀公業周芬所有系爭土地間具有民法第425 條之1 規定之法 定租賃關係，依民法第426 條之2 第1 項規定及土地法第10 4 條第1 項規定及內政部函釋，被告就祭祀公業周芬出賣系 爭土地具有優先購買權，然基地出賣人祭祀公業周芬始終未 曾將其出賣原告之事實及出賣條件（諸如買賣標的、範圍、 價金、付款、瑕疵擔保等事）以書面通知被告，依上開民法 第426 條之2 第3 項及土地法第104 條第2 項之規定，祭祀 公業周芬與原告間簽訂買賣契約雖已辦妥所有權移轉登記， 亦不得依此對抗基地優先購買權人即被告，原告受讓系爭土 地所有權之登記不得據以對抗被告，應屬無效，是原告請求 被告給付租金亦屬無理由等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⑴原告之訴及假執行聲請均駁回；⑵如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 ○00地號（分割自同小 段737 地號，737 地號重測前為臺北市○○區○○○段000 地號）土地，面積為2,175 平方公尺，其中應有部分為1838 /10000計372 平方公尺（即系爭土地），原為祭祀公業周芬 所有，嗣於97年6 月1 日將其所有系爭土地出售予原告，並 於97年7 月15日以買賣為原因移轉登記予原告所有（見本院 卷第98至102 頁）。
㈡系爭土地之原所有權人祭祀公業周芬前於67年6 月1 日與建 商福星公司簽訂合建契約，同意提供系爭土地供福星公司建 築房屋，被告之前手買受福興公司依合建契約分得之系爭房
屋，坐落於系爭土地上，福星公司為原始起造人（見本院卷 第23頁）。
㈢被告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋主建物及陽台面積各 為79.38 、10.04 平方公尺，並出租他人使用（見本院卷第 72頁、第121 至124 頁）。
㈤祭祀公業周芬曾於96年12月13日以其為系爭土地所有權人， 訴請被告給付相當於租金之不當得利，業經前案訴訟（即本 院97年度訴字第1007號、臺灣高等法院98年度上字第1219號 判決及最高法院100年度台上字第1549號裁裁判）以被告所 有系爭房屋占有系爭土地，並非無法律上原因，而駁回祭祀 公業周芬之訴確定。
㈥祭祀公業周芬與福星公司簽訂系爭合建契約書時之管理人為 訴外人周江生，周江生死亡後由其子即訴外人周國賢擔任祭 祀公業周芬管理人，原告為周江生之女、周國賢之胞姐。四、得心證之理由：
原告主張其為系爭土地之所有人，被告所有之系爭房屋無權 占用系爭土地，爰起訴請求被告給付損害金及相當於租金之 不當得利等語，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。則本 件所應審究者厥為：㈠被告所有系爭房屋有無合法占有系爭 土地之權源？㈡原告主張被告給付損害金及相當於租金之不 當得利，是否有據？茲分別析述如下：
㈠被告所有系爭房屋有無合法占有系爭土地之權源部分： ⒈原告所有系爭土地，係訴外人祭祀公業周芬於97年6 月1 日 出售原告，並於97年7 月15日以買賣為原因移轉登記予原告 所有，而被告所有系爭房屋坐落在系爭土地上，係因系爭土 地原所有權人祭祀公業周芬前於67年6 月1 日與建商福星公 司簽訂合建契約，同意提供系爭土地供福星公司建築房屋， 被告之前手買受福興公司依合建契約分得之房屋，為兩造所 不爭執，已如前述。又福星公司依上開合建契約所分得包括 系爭房屋在內之房屋，係以移轉祭祀公業周芬分得房屋基地 應有部分為對價，即合建契約雙方依約而相互取得房屋與基 地之使用、收益權，相當於買賣或互易之法律關係，福星公 司依合建契約對系爭土地有使用權，得於系爭土地上建造房 屋，且依合建契約目的，此使用權不限於在建造房屋期間得 無償使用系爭土地，是福星公司依合建契約將房屋建造完成 並辦畢建物保存登記後，應認所建造之房屋有權占有系爭土 地，被告前手向福星公司買受系爭房屋，係本於買賣契約自 屬有權占有使用系爭房屋基地，該系爭房屋使用基地，即非 無法律上之原因等情，亦為前案訴訟判決所認定，有被告提 出之本院102 年度訴字第1136號、臺灣高等法院103 年度上
字第97號判決在卷可稽（見本院卷第42至55頁）。足見被告 所有系爭房屋占有使用系爭土地，係因系爭土地原所有權人 祭祀公業周芬依合建契約提供其土地供福星公司建築房屋， 福星公司依合建契約將分得之系爭房屋銷售予被告之前手， ，被告之前手本於與福星公司間有償之買賣而有權占有使用 系爭土地，嗣被告向該前手買受系爭房屋而占有使用系爭土 地，並非無權占有，是以原告主張被告占有使用系爭土地， 係無法律上而受有利益云云，並非事實。
⒉雖原告主張其於97年間買受系爭土地而為所有權人，與被告 間並無任何債權或物權關係，依債之相對性，被告占用系爭 土地並無法律上原因而受有利益，致原告受有損害云云，並 引用最高法院105 年台上字第389 號民事判決為據。惟： ⑴按「民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定 人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就 該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有 權者，參照民法第一百四十八條第二項所揭櫫之誠信原則， 該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束，權利濫用禁 止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支 配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原 則之精神」、「上訴人明知系爭土地，其前手已出具土地使 用同意書，將系爭土地提供訴外人幸０公司及購屋之被上訴 人通行使用，復自前手受讓系爭土地之上訴人而言，自仍應 受該土地使用權同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定 性與公共利益，及避免系爭土地之前手以債權相對性為由， 藉由迂迴移轉所有權登記之稅法行為，以達到系爭土地後手 不受前手拘束之不當結果。則被上訴人自得依該土地使用權 同意書對上訴人主張通行權利」此有最高法院100 年台上字 第463 號、98年台上字第1424號判決參照。 ⑵經查，原告為系爭土地原所有權人祭祀公業周芬管理人周國 賢之胞姐，且為祭祀公業周芬前管理人周江生之女，其父周 江生將包括系爭土地在內之土地與福星公司合建房屋，直至 全部取得建物使用執照長達5 年之久，原告焉有不知之理？ 又原告於97年6 月1 日與祭祀公業周芬訂立買賣契約，並於 97年7 月15日以買賣為原因移轉登記為系爭土地所有權人， 當時坐落系爭土地上包括系爭房屋在內之合建房屋業已興建 完成，且原所有權人祭祀公業周芬與被告間之前案訴訟已於 96年12月13日繫屬法院，原告於另案對系爭土地上門牌號碼 臺北市○○區○○街000 巷00弄0 號4 樓房屋之所有權人陳 梅英主張無權占有請求返還不當得利事件訴訟中，亦自陳其 知悉上開祭祀公業周芬與被告間有前案訴訟（見臺灣高等法
院103 年度上字第97號原告與陳梅英返還不當得利訴訟卷第 195 頁），並有原告提出之系爭土地及系爭房屋登記謄本在 卷可參（見本院卷第7 、8 頁），足見原告買受系爭土地並 登記為該土地所有權人時，對系爭土地上已包括有系爭房屋 在內之合建房屋，且系爭土地原所有權人祭祀公業周芬與被 告間之前案訴訟已繫屬法院等情，實難諉為不知。揆諸上開 判決意旨，自應認原告受讓系爭土地為惡意受讓，是仍應受 原讓與人祭祀公業周芬出具使用同意書及原訂合建債權契約 之拘束，故原告主張其與被告間並無任何債權或物權關係， 被告縱因其前手與福星公司間之買賣契約而有權占有使用系 爭土地，原告亦不受拘束云云，並不足取。
⑶況原告向祭祀公業周芬買受系爭土地僅係臺北市○○區○○ 段0 ○段000 ○00地號土地之持分，且土地上有大批合法建 物，此有該土地登記謄本土地標示部記載地上建物建號75棟 （見本院卷第56頁），且存在已20餘年，一直無法使用收益 ，原告何以購買系爭無法使用之土地？且原告之胞弟周國賢 於其父周江生死亡後，接任祭祀公業周芬之管理人，隨後以 祭祀公業周芬為系爭土地所有權人對被告等買受合建房屋者 訴請返還不當得利，而該案一審訴訟中祭祀公業周芬以買賣 為原因於97年7 月15日將系爭土地移轉登記予原告，然祭祀 公業周芬於該返還不當得利事件訴訟，仍訴求該案被告自97 年1 月1 日起按月給付相當租金之不當得利，並非僅請求至 97年7 月15日之不當得利（見本院卷第28頁反面及第29頁） ，且於該訴訟中始終未提及系爭土地出賣原告之事，原告如 非惡意受讓，怎會坐令祭祀公業周芬請求系爭土地於所有權 移轉登記予原告之後每月之不當得利？在在均啟人疑竇。 ⑷再依被告提出於另案101 年度簡上字第108 號原告與陳梅英 返還不當得利事件卷宗內之臺北市松山地政事務所檢送本院 有關祭祀公業周芬與原告間關於系爭土地於97年7 月15日所 有權移轉登記申請資料以觀（見本院卷第98至102 頁），其 中土地所有權買賣移轉契約書填載系爭土地買賣價款總金額 （即依該土地公告現值計算）為41,575,040元；然查原告於 該案自承其與祭祀公業周芬就系爭土地之買賣總價金為1750 萬元，並提出97年6 月1 日簽訂之不動產買賣契約書供參（ 見本院卷第101 至102 頁），二者價差竟高達2,407 萬5,04 0 元，遠低於依當期公告現值計算之價格甚多。矧原告於其 前手祭祀公業周芬與被告間就系爭土地請求返還不當得利事 件，經最高法院於100 年9 月15日以100 年度台上字第1549 號裁定駁回上訴敗訴確定後，旋即對該案另一被告陳梅英主 張所有建物與系爭土地為無權占有訴請返還不當得利之訴訟
（即本院102 年度訴字第1136號案件），益徵原告係惡意受 讓系爭土地，應無疑義。
⑸從而原告知悉其父周江生曾以管理人身分代理祭祀公業周芬 與建商福星公司就系爭土地簽訂合建契約，以分配合建房屋 為代價提供系爭土地興建房屋，因此被告買受之系爭房屋係 基於合建契約所興建之房屋，並已辦理所有權移轉登記，乃 合法占有系爭土地，原告卻仍受讓系爭土地之所有權，自係 惡意受讓，業如前所述。揆諸上開最高法院裁判意旨所示， 系爭土地受讓人之原告仍應受讓與人祭祀公業周芬原出具使 用同意書及原訂合建契約之拘束，始足以維持法律秩序之安 定性與公共利益，避免以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所 有權登記之脫法方式，以達系爭土地之後手不受前手拘束之 不當結果。是被告抗辯原告係惡意受讓系爭土地，依民法第 148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，原告仍應受讓與人原訂債 權契約之拘束，故原告主張其與被告間並無任何債權或物權 關係，被告占用系爭土地係無法律上原因受有利益，致原告 受有損害云云，並無足取。
㈡原告主張被告給付損害金及相當於租金之不當得利是否有據 之部分：
⒈被告所有系爭房屋占有使用系爭土地，係因系爭土地原所有 權人祭祀公業周芬依與建商福星公司之合建契約提供土地建 築房屋，雙方有買賣或戶易之法律關係，而被告之前手向福 星公司買受系爭房屋，再賣予被告，皆有買賣法律關係而來 ，並非無權占有，而原告受讓系爭土地所有權，屬惡意受讓 ，仍應受讓與人祭祀公業周芬與被告前手間原訂買賣債權契 約之拘束，業如前述，被告所有系爭房屋占用系爭土地既非 無法律上原因而受有利益，故原告主張被告給付損害金及相 當於租金之不當得利，並非有據。
⒉至原告雖補充法律意見（非追加請求權）表示其所有系爭土 地應類推適用民法第425 條之1 規定，認與被告所有系爭房 屋間，應推定兩造間為租賃關係存在云云（見本院卷第126 頁反面），亦不足採信：
⑴按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 ，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。是以須土 地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人 之情形，始有該條之適用；倘土地及房屋並非同屬一人所有
，並無上開規定之適用。」最高法院93年度台上字第2554號 、90年度台上字第1366號民事裁判意旨參照。本件被告所有 系爭房屋係祭祀公業周芬與建商福星公司間簽訂合建契約後 在系爭土地上興建之房屋，系爭房屋係福星公司依合建契約 分得之房屋，販售予被告之前手，再輾轉由被告買受，而原 告所有系爭土地則購自祭祀公業周芬，是以該系爭土地及房 屋，從未同屬一人所有，原告主張其所有系爭土地，應適用 民法第425 條之1 規定，認與被告所有系爭房屋間有法定租 賃關係存在云云，核與上開法律明文規定不符，自不足採。 ⑵又原告主張其所有系爭土地與被告所有系爭房屋間，應類推 適用民法第425 條之1 規定認有法定租賃關係存在云云。惟 按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性 質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通 念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用 而補充之問題，換言之，因兩事項間具有本質上之類似性， 依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏 洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定 類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用，是以 未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探 求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基 於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該 未經法律規範之事項。查民法第425 條之1 關於土地及其土 地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他 人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定， 尋繹其立法理由所揭櫫：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與 他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上 見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人 繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質， 當屬租賃」之本旨，係因土地所有權人及房屋所有權人本屬 同一人時，房屋常無使用土地之法律關係，以致土地及房屋 分別讓與他人時，土地及房屋之受讓人無法承受任何法律關 係，為免房屋遭到拆除或房屋無償使用土地而不利於社會經 濟及正義之要求，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化 之體現，並基於房屋既得使用權保護原則及土地效用之考量 ，由法律推定兩人間有租賃契約關係存在，並由法院酌定租 金，藉以調和土地與建物之利用關係及所有權人間之利益。 是在土地所有權人與房屋所有權人間已有有償之法律關係存 在時，非但不屬民法第425 條之1 之範疇，亦無類推適用該 條之餘地。本件系爭土地原所有人祭祀公業周芬係因合建契 約與建商相互取得房屋與基地之使用、收益權，相當於買賣
或互易之法律關係而提供系爭土地，並就其依合建契約所分 得房屋銷售，被告之前手向福星公司以有償之買賣契約買受 系爭房屋而占有使用系爭土地一情，已如前述，足認祭祀公 業周芬顯已取得相當之對價而同意包括系爭房屋在內之合建 房屋使用系爭土地，又原告於97年7 月15日向祭祀公業周芬 買賣而取得系爭土地，認原告受讓該土地係惡意受讓，依繼 受取得之法理，仍應受讓與人祭祀公業周芬與被告之前手間 原訂買賣債權契約之拘束等情，亦詳如前所述，是堪認兩造 間就系爭房屋使用系爭土地一節，亦存在有償之契約關係， 與前開民法第425 條之1 所欲規範之情形不同，要無類推適 用該條規定於本件之可能。是原告此部分所指，亦不能准許 ，附此敘明。
五、綜上所述，原告依侵權行為或不當得利之法律關係，請求： ⑴被告應給付原告288 萬1,440 元及自105 年9 月1 起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息、⑵被告應自105 年9 月1 日起按月給付原告4 萬8,024 元，均無理由，應予駁回 。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，併予敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
書記官 林玗倩