臺灣彰化地方法院民事判決
113年度訴字第938號
原 告 柯宏霖
訴訟代理人 黃耀南律師
被 告 許秋娟
訴訟代理人 董怡辰律師
複代理人 謝碧衣律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年4月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾肆萬零伍佰陸拾壹元，及自民國113
年11月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10分之9，其餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；
但被告如以新臺幣柒拾肆萬零伍佰陸拾壹元為原告預供擔保，得
免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款
及第7款、第256條分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明為
：⒈被告應將坐落門牌彰化縣○○市○○里○○路000巷000弄00號
之房屋（系爭房屋實際位置面積，請囑託彰化地政事務所勘
測複丈，其基地坐落彰化縣○○市○○段○○○○段0000號地號土地
，基地面積1,455平方公尺（部分使用），權利範圍1分之1
）全部遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告新臺幣（下同）7
17,361元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率百分之五計算之利息。⒊被告應自民國113年6月1日起
至返還第一項建物之日止，按月給付原告28,000元。⒋被告
登記之○○企業社之商業登記（商業統一編號：00000000）應
自坐落門牌彰化縣○○市○○里○○路000巷000弄00號遷出。於11
3年9月13日以民事言詞辯論意旨(及含撤回訴之一部)狀撤回
訴之聲明第1項、第4項。復於114年1月6日言詞辯論期日更
正聲明第1項為：被告應給付原告784,561元，及自113年11
月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，更正聲
明部分其請求基礎事實同一，與前揭規定相符，於法有據，
自應准許。
貳、實體部分
原告起訴主張：
㈠原告於111年4月6日與被告簽訂租賃契約，約定由原告將其
所有上開建物房屋坐落地址門牌為彰化縣○○市○○里○○路00
0巷000弄00號（下稱系爭租賃物）出租予被告作廠房使用
，租賃期間為5年，自000年0月0日起至116年5月31日止，
每月租金新臺幣(下同)2萬8000元，兩造約定每1期1個月
每期5日前承租人繳付，水電費及營業上必須繳納之費用
由被告自行負責。詎被告自112年5月起迄113年5月份仍未
繳累計積欠13個月合計36萬4千元及積欠應繳電費35萬336
1元，二者合計71萬7361元，屢經催繳仍未繳，業經原告
於113年3月26日以員林郵局存證號碼000000號催告於函到
7日內繳清，如屆期仍未繳清積欠租金及電費將終止系爭
租約及訴請返還系爭租賃物。被告於同年3月28日收到上
開存證信函卻仍置之不理，爰於113年4月16日再以員林郵
局存證信函存證號碼第000000號函知被告自113年5月31日
終止系爭租約，被告於同年4月18日收到上開存證信函，
並請自動返還系爭租賃物，惟被告仍置之不理，系爭租約
已自113年5月31日正式終止租約，被告已於113年9月12日
遷讓系爭房屋完畢。
㈡按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社
會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例意
旨可資參照）。經查被告承租系爭租賃物既已於113年5月
31日終止系爭租約，則被告於租約終止翌日即113年6月1
日起仍無權占有系爭租賃物，其受有利益而原告之所有權
及占用使用收益權受有損害，且無法律原因存在，自堪認
定，爰被告租賃系爭租賃物係屬建物，其租金每月28,000
元，從而原告請求被告給付自113年6月1日起至遷讓返還
系爭房屋之日即如上述113年9月12日止，按月給付28,000
元。
㈢被告主張於111年5、6月連日大雨(原告否認)系爭房屋漏水
，致機器損壞部分：
⒈經兩造查系爭租約自000年0月0日起生效，而被告所提照
片係111年5月27日、5月18日，此係在系爭租約000年0
月0日生效前之照片，且無法證明該機台係在同年0月0
日後在系爭房屋處遭漏水受損害，顯與000年0月0日系
爭租約生效後情形不同，合應非可歸責於原告。且原告
從未收到被告有通知修繕之情事、否認被告已明確告知
原告盡到告知義務，被告長子所謂系爭機器因房屋漏水
而損壞云云，亦與事實不符，應無可採。
⒉上開111年5月18日之該台機台照片，應係被告於上一個
舊房東租賃屋處已遭漏水損害了，豈能扭曲事實推責給
原告。
⒊原告無承諾被告自5月1日就可搬遷，係被告再三請求自5
月中旬即搬進，但系爭機器遭漏水云云，早在搬遷前在
前廠房就損壞，當初在前廠房漏水時，○○○有向原告詢
問如何處理，原告有詢問搭鐵皮的廠商（○○○○工程實業
社○○○先生），當初在前廠房已有漏水情況，並非在系
爭房屋遭漏水致損壞，此可傳訊○○○○工程實業社○○○先
生可作證，以及被告之父親○○○亦可傳訊到庭作證。
⒋被告主張5月中旬遭逢連日大雨云云，原告亦概予否認，
被告所提照片並無法證明系爭房屋有漏水，細看照片為
舊水漬痕跡，並無漏水現象，被告自000年0月0日起並
無所謂漏水現象，此原告之父親○○○也可到庭作證。
⒌被告主張其於搬進系爭廠房前，曾於113年3月31日系爭
機器業經○○○○公司之○姓服務人員檢查調整、測試，被
告主張於111年5月中旬搬進系爭房屋後，未久即遭逢漏
水致系爭機器進水損壞云云，原告否認之，核應請○姓
服務人員到庭作證，及提供其維修費用估價單為憑，被
告配偶○○○及被告兒子○○○既非專業服務人員，自無作證
之必要性。
⒍被證16其機器機型機號為94C2F6、965133，其服務時間1
11年5月18日，此與被證17其載系爭機器機型機號為SW2
0-94C001，其服務時間113年3月31日，此二者機號既不
同，難以證明那一台系爭機器遭漏水致損害云云，原告
否認其真正性，況其維修日期均在000年0月0日系爭租
約生效前之情事，且上開111年5月18日之機器服務確認
單所載故障情形：1.機台移廠2.全軸原點跑掉，並無記
載系爭機器遭漏水致損壞情形，尚難以證明因在系爭房
屋遭漏水遭致損害之情事，足見概與原告無關。
㈣被告主張原告負有提供電力協助被告遷讓系爭房屋之後契
約效力義務部分：
⒈被證3所附簡訊對話，原告之代理人即父親○○○傳給被告
代理人○○○對話中，可證原告係再三催促被告搬遷，並
無阻攔搬遷情事：
⑴8月4日晚上9點52分：2024年8月2日已確認恢復供電，
剛剛到現場確認電燈已亮，但無人回應且手機無法撥
通，請問何時退還廠房? 。
⑵8月4日晚上10點28分：請回覆是否已經恢復供電，以
及於三天內搬遷返還廠房。
⑶8月5日晚上9點29分：請問預計何時開始搬遷，煩請提
供相關時間點。
⑷8月6日下午1點26分：當然不會斷電，請七天?十天?自
動搬遷完畢。
⑸8月17日中午12點04分：郭先生你的機器都已搬遷剩下
一些小東西，請問你什麼時間可以把廠房及鑰匙交還
給我。
⒉被告所提機器修理費用單據，原告否認其真正性，既與
斷電無關，亦非被告之支出。
⒊被告謂於8月底9月初又發現系爭房屋斷電，乃與事實不
符，應予否認，此乃被告扭曲事實，應是原告母親於11
3年6月18日下午彰化調解委員會後，委請房客○先生協
助復電，但因房客○先生不熟悉操作有所失誤，導致其
復電失敗，原告之代理人○○○也有於113年6月18日下午1
6時26分特別發手機簡訊給被告通知已於6月18日下午4
時15分復電，而被告卻失聯一直未回電沒電而置之不理
，此乃可歸責被告，而後原告於8月2日得知系爭廠房仍
然沒電，當天馬上處理復電，並經原告等人確認復電成
功，並非被告所言於「8月底9月初房客按錯開關導致斷
電」云云，且按諸一般非專業水電人員對電力無熔絲開
關，都會謹慎保持距離，不可能無故去碰觸。倘若8月
底9月初又斷電，為何被告不發手機簡訊告知原告？且
此乃對被告有利證據，並未見被告提出證據反駁。蓋如
前述原告向來再三催促被告何時遷讓系爭房屋，自不可
能再斷電，故被告上開主張亦顯與事實不符，復有違常
情與經驗法則，應不可採。
⒋被告再三藉故拖延遷讓系爭房屋，原告早於113年1月13
日洽商被告及其代理人○○○得知被告將於113年3月底結
束營業搬遷，詎知被告再三藉故拖延，原告不得已於11
3年4月16日發函預告被告於113年5月31日正式終止契約
並催請遷讓系爭房屋，被告仍置之不理，才不得已於11
3年6月1日下午7點左右斷電，其目的在於催促被告遷讓
，如被告要遷讓廠房，原告當馬上復電，絕無阻攔搬遷
之理，且自113年6月1日下午7點左右斷電後，被告夫婦
就失聯置之不理，如同被證8所示被告之客戶○○○○股份
有限公司於113年6月5日之E-Mail載「貴公司電話、傳
真及手機都不通」等語，被告亦從無主動表示何時要遷
讓系爭房屋，原告才不得已於113年6月7日正式具狀起
訴遷讓房屋等事件，原告並也主動早於113年5月間先向
彰化縣彰化市調解委員會聲請調解，113年6月18日彰化
市調解委員會調解日，但被告仍無表示要遷讓系爭房屋
，且按「租約經合法終止後，出租人即無再依民法第42
3條以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人之義務…
」(最高法院88年台上字第2929號民事判決要旨參照)，
況且被告已積欠電費自111年8月至112年6月份電費總計
：35萬3361元，又113年6月1日斷電前原告及代理人○○○
曾再三聯絡被告均無法連絡上，才於113年6月1日下午6
點24分由原告代理人即父親○○○以通訊軟體通知被告代
理人即被告配偶○○○將斷電，已達到被告可知悉狀態。
查被告主張沒更換通訊軟體，既然沒更換軟體，為何都
未讀取原告及○○○訊息，顯然在逃避債務問題及解決問
題，此乃可歸責於被告。
⒌兩造系爭租約業於113年5月31日因被告違約積欠租金而
合法終止租約在案，系爭斷電時間在6月1日下午7點左
右，足見係在系爭租約經合法終止後，原告為了催促被
告遷讓系爭房屋才為斷電，並非為了阻攔搬遷而斷電，
故與被告答辯狀所舉臺灣高等法院98年重上更(一)字第
114號民事判決及臺灣高等法院102年度重上更(二)字第
40號民事判決、臺灣高等法院103年重上更(二)字第134
號民事判決之個案事實為阻攔搬遷而斷電與本案原告係
為催促被告搬遷情形而不得已才於契約終止後113年6月
1日斷電，二者迥然不同，本案係可歸責於被告再三藉
故拖延不搬遷，且被告也可用手拉鏈開啟鐵捲門開大門
搬遷機器等情，故亦不影響搬遷事宜，自無所謂附隨義
務之情形，合應自不受上開判決法律見解之拘束，當亦
不能比照援引。
⒍本件系爭租約既經合法終止後，原告即應無供電之義務
，亦應自無被告所謂附隨義務之存在可言，始符公平合
理原則與誠信原則。
⒎被告坦承於113年6月4日（終止租約後）自行以手拉鏈手
動拉起鐵捲門（手拉鍊並無故障）約15分鐘餘，將程泰
機械SW20CNC走心車床搬遷予買方，可見被告並不因斷
電而影響其搬遷機器，自更無所謂附隨義務之情形。
⒏被告主張113年6月4日係在買方搬遷人員3名壯丁協助下
，才勉強將已故障之鐵捲門拉起，並且該鐵捲門寬約5
米，高約8米云云，惟查系爭鐵捲門並無故障，其高僅4
米非8米，原告1人就可以拉起，故並不影響被告之搬遷
事宜。
⒐被告在113年6月2日電話與原告之母聯絡請其復電，並告
知若不復電無法搬遷云云，乃與事實不符，被告並無告
知若不復電無法搬遷，且原告再三催促搬遷，原告當然
一定會復電，被告113年6月4日既可自行拉起鐵捲門大
門搬出一台車床機器出售，卻仍再三拒遷，可見被告扭
曲事實，推卸責任而已。
㈤被告主張因原告斷電致系爭機台損壞部分：
⒈系爭機器受損係因被告於112年12月5日至同年12月7日及
113年2月6日曾遭台電無預警停電所致，尚非因113年6
月1日預告斷電所致，應非可歸責於原告。
⒉被告於112年12月7日後因遭台電無預警斷電而有損害，
自其用電量降低可證，113年1月起用電降到3,360度，2
月更降到3,240度，足見其確實生意不好，早已準備好
要結束營業了。被告尚難以此率定因原告113年6月1日
之斷電而造成系爭機器受損，實亦欠缺科學專業之認定
，應無可採。
⒊原告於113年11月29日向台電公司查詢系爭房屋於112年
至113年停電期間一案，嗣經台電公司於113年12月9日
函覆「旨揭地址112年至113年停電期間為113年2月6日
至113年2月6日及112年12月5日至112年7日」。
⒋被告車床機台應於上開台電停電期間早就受損，可見縱
然如被告所言其車床機台因斷電而受損，應與上開台電
停電斷電有關，亦非可歸責原告，應與原告113年6月1
日後斷電無關，被告應向台電公司求償，而這段期間因
被告常因未繳電費及遲繳電費，以致台電公司常找原告
催討等情況，已嚴重影響原告的生活品質及浪費許多時
間在跟台電公司通話，故被告主張其機器因原告斷電遭
受損害等情，亦與事實不符。
㈥被告主張電費差價並抵銷原告起訴請求金額部分：
⒈被告之代理人○○○坦承將於113年3月底結束營業之事實，
原告才會對其電費差價予以優惠，詎知被告仍再三藉故
拖延至113年9月12日才肯遷讓系爭房屋完畢，且在租賃
期間於112年9月間就出售1台車床機器64萬元，及於113
年5月31日終止契約後之113年6月4日又再出賣一台車床
機器36萬元，二者計獲得100萬元價金，被告亦都未清
償積欠租金、電費等費用，其心態可議，故被告上開主
張有失公平合理原則及誠信原則。
⒉當初固有承諾會協助變更成工業用電，但無被告所言「
用工業用電計價才承租」之情事，且被告明知是原告長
期墊付電費（111年8月到112年6月的電費由原告墊繳金
額為35萬3,361元），被告從來亦無要求部分減免或如
何清償電費等情事，當時111年10月17日被告代理人○○○
說要跟原告結算電費，被告亦都無履約結算，而一直積
欠電費，此有原告與被告代理人○○○於111年10月16日及
17日Line通訊軟體對話截圖可證。另被告夫婦也都承諾
要分期還款卻都不誠信履行，卻反而要求減免債務及抵
銷債務，顯失公平合理與有違誠信原則。
⒊據上，被告上開主張扣除差價，洵無理由，惟被告如有
誠意願以扣除電價差價為和解條件，原告當願以電價差
價8萬1,029元再扣除被告應負擔供電容量設置費82,500
元（變更為契約容量計價，其設計規劃費＋手續費+施工
費由原告負擔，原告雖承諾協助用電，並無承諾無償協
助變更用電，照例此費用也是被告負擔，但為盡最大誠
意由原告吸收）；而供電容量設置費【規費】則由被告
負擔，按慣例是使用者付費(供電容量設置費計算：30
千瓦馬力×2,750元＝82,500元），故被告須再給原告1,4
71元加上積欠租金、不當得利金及電費78萬4,561元總
計78萬6,032元，被告主張要按照契約容量計算，就需
全部按契約容量計價，不能用電多時用契約容量計算，
而用電量少時又改回表燈計算，所以後期被告用電量少
時，也需用契約容量計價，始為公平合理。又原告雖承
諾協助變更用電，但無承諾被告負擔供電容量設置費規
費，仍由被告負擔，所以計算後被告還須再付原告1,47
1元，並予被告於1年內分期清償完畢，惟被告所提和解
條件尚包括機器維修費及所謂訂單之所失利益約在250
萬元至300萬元之間，反而原告要賠償被告之損害250萬
元到300萬元間，被告之和解條件顯失公平合理及誠信
原則，原告自無法接受。
⒋至被告所提電費差價乙節：111年8月至112年6月差價13
萬8,745.4元及112年8月至113年10月之電費差價1萬7,4
63元並不合理，其理由如下：
⑴被告生活用電佔比例極低，且被告當時搬遷過來時一
樣是五台車床機器，並無減少，合應當以之前舊廠房
的30千瓦馬力做計算始為合理。蓋被告係採用20千瓦
馬力計算，其目的在壓低基本電費夏季每個月就減少
2,362元，非夏季則減少1,732元，故應採用30千瓦馬
力計算始為合理。30千瓦馬力計算契約容量的算法：
基本電費加流動電費；基本電費就是馬力數乘上236.
2元（夏月用電）或是173.2元（非夏月用電）；流動
電費則是用電總度數乘上流動費率，此外還會看是否
有超過約定容量，超過會另有額外罰款。
⑵復查前舊廠房的30千瓦馬力並非原告代為申請，是被
告和那位之前舊房東去協調申請，且被告剛搬來時仍
然有家人同居，白天時被告及其長女也都會來系爭廠
房工作，當初被告並無要求申請20千瓦馬力，加上車
床機台一樣五台，並無縮減規模之情事，故應依照往
常，按用30千瓦馬力計算電費差價，應予澄清。又當
初經過討論，建議被告把原先10千瓦馬力的容量提升
到30千瓦馬力，以免超過被罰款，後續則由被告去跟
前房東處理增加容量的相關作業，其新增的供電容量
設置費一樣是由被告自行繳納。
⑶被告出售機台是112年9月間與113年6月4日足證當時搬
過來時仍然維持五台車床機器（其中一台在前房東舊
廠房處已受有漏水損害，若如被告主張搬遷時有要求
申請容量為20千瓦馬力，則足證該遭漏水損害機台早
於搬遷來系爭房屋處前就有受損害了，豈能推責給原
告）。
⑷被告的計價方式有誤，台電公司於112年4月已有調漲
電價，此為公開資訊，被告卻主張用112年4月1日前
未調漲的電價計算，故顯然有誤。另電費被告計算中
，連同自己遲繳的金額也算入，顯失公平合理，應當
扣除。功率因數調整費也不應計入，其因是不同用電
類，其功率因數的結果也不同。即對於未知的項目不
能就此一併納入計算，就如原告也無主張被告可能超
過契約容量被罰然後加入計算。
⒌被告於112年間生意好，其系爭房屋用電度數高達1萬多
度，但自113年1月起用電度已降到3,360度、3月更降到
3,240度、6月份（計費期間113/03/25-113/05/23）電
度數也僅4,360度數，顯見其生意不好，將準備結束營
業，被告如係113年3月中若有接到所謂3筆訂單，但其
電費並沒特別提高之處，是有違常情及經驗法則。況且
被告主張所謂3筆訂單之損失可得預期利益計820萬7184
元云云，更有違常情，蓋其尚須扣除相關原料成本、工
資人事成本、水電費、機台維修費、稅捐等等支出成本
，其營業淨利所得應不超過5%左右，故被告主張其損失
可得預期利益820萬7,184元云云，亦無可採。
⒍被告固同意以30千瓦為計算基礎所核算用電之差價為81,
029元，但此乃以已經台電核准變更工業用電為計算前
提，被告要主張工業用電差額81,029元之抵銷，當自須
負擔供電容量設置費，才符公平合理原則。
㈦被告臨訟而生3筆訂單部分：
⒈被告早已於113年1月中就準備於113年3月底結束營業，
且其機器已出售二台，早已故障一台，僅剩2台機器可
用，豈有能力再多筆接單，此乃有違常情及經驗法則，
可見被告之之三筆訂單及新提之訂單，顯與事實不符，
原告否認其真正性，況查被證13之採購單都是同一家○○
○○器材股份有限公司，另一家○○○○股份有限公司前已列
在被證8中，並非被告所謂1至5月多家廠商採購單，是
與事實不符。又被告已於113年4月18日接到原告正式終
止系爭租約之存證信函，被告已可預見將於5月31日終
止系爭租約，足證三張訂單是臨訟主張，乃合乎常情與
經驗法則。
⒉被告成本之計算表，其可得預期利益高達3,704,396元，
其利潤近高達45%左右，但查112年度同業利潤標準淨利
率也才8%，二者差距過大，顯有違常情。
⒊被告固提○○企業社之商業登記為被告所獨資，所以○○企
業社與被告○○○為同一權利主體云云，但查被告三家廠
商之採購單及附件之聯絡對象均為被告配偶○○○。又如1
13年6月4日之買賣契約書，乙方出賣人代表人為○○○，
足證實際負責人應為被告之配偶○○○，被告僅是名義上
負責人，實際負責人應為被告之配偶○○○。○○企業社商
號與被告○○○自然人二者是不同當事人之權利主體，被
告主張抵銷應不符抵銷之要件。
⒋被告主張雖於112年9月出售二台機器，原告否認之，應
為112年9月6日僅出售一台機器，另1台係113年6月4日
出售，且所謂112年10月之用電度數量10,680度，其計
費期間112年7月21日至9月20日間，其僅於112年9月6日
出售一台，且當時生意尚好，又逢夏季期間，故其用電
度達10,680度，至112年12月帳單6,280度，其計費期間
112年9月21日至112年11月21日，更可證其接單量已少
很多之事實。
㈧被告主張原告有水電專業部分：
原告本人從事水電業才幾年，並非資深，隔行如隔山，術
業有專攻，因水電業與車床業本係不同行業類別，其二者
者行業職業性質迥然不同，豈會知道其車床電子設備之情
形，顯然不符「眾所皆知」之情形，故被告上開主張，亦
與事實不符，無可採。
㈨爰依給付租金請求權及不當得利之法律關係等情，並聲明
：⒈被告應給付原告784,561元，及自113年11月18日起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息，⒉訴訟費用由被
告負擔。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：
㈠原告固主張本件租賃契約終止後因被告仍占有系爭房屋致
原告無法使用收益受有損害，而被告受有利益為由，依民
法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利云云
。然查：
⒈原告明知被告從事五金製造業，出租系爭房屋係作為廠
房之用，亦明知工廠內放置多台大型CNC控制車床及大
型機器，搬運皆須由鐵捲門大門進出，原告卻不曾告知
，即於系爭租約113年5月31日終止之翌日（6月1日）將
系爭房屋電力私下逕自斷電，以致鐵捲門大門無法開啟
，造成被告無法搬遷返還系爭房屋。原告有關系爭房屋
之租賃事宜皆委由其父親和母親處理，是被告發現斷電
後旋於6月2日電話與被告之母親聯絡，告知需要原告恢
復電力始得搬遷及出貨，且若無電力廠內之精密電子機
器會因多日缺電而耗損損壞，並向原告父親聯絡請求復
電，惟原告仍未復電。被告不得已於6月3日至轄區彰化
縣警察局彰化分局○○派出所向原告提起妨害自由、強制
罪等告訴，原告雖經員警通知製作筆錄及告知提告緣由
，卻仍不復電。本件租賃糾紛嗣經彰化縣彰化市調解委
員會於6月18日進行調解，調解時，被告將斷電等上情
再次告知到場之原告及其父親○○○，並請求復電俾能搬
遷，惟原告仍不復電、置之不理。7月31日被告之配偶○
○○先生再次傳簡訊予被告父親○○○請求復電：「柯先生
，自6/1號你將我方工廠斷電至今已2個月，於6/18日調
解未果後，你有傳簡訊說已於當日復電，卻無此事實，
我方已於6月下旬簽約別處廠房，準備搬遷廠房並歸還
廠房給你，卻因你一直沒有實現恢復電源，致至今尚無
法搬遷，返還工廠給你，請你收到此訊息盡快恢復電源
，讓我方盡快搬遷…」），原告始於8月2日復電，惟嗣
後又無預警斷電數次。
⒉然因被告為五金製造業，工廠內大型機器甚多，一般習
慣上合理之搬遷期間至少需時1個月。況且，工廠內之
大型車床機器係由精密電子元件所驅動，因在長期斷電
無電力之情況下，已造成機器內部電子元件衰弱損壞（
按：眾所周知，製造廠及電子廠縱逢年節假期，亦皆維
持機器開機不斷電狀態，以避免機器衰弱耗損），被告
雖於8月17日將大型機器從彰化跨縣市搬遷至位於台中
市之新廠房，但因原告要求被告遷出商業登記，而新商
業登記需要廠房所在台中市政府之核准公函，及國稅局
人員親至現場履勘機器設備確有實際運轉生產才會發給
，故被告搬遷後首需聯絡維修廠商前來修復車床機器設
備，惟適逢凱米颱風造成中部嚴重災情，多家工廠進水
嚴重，維修廠商異常忙碌，被告多次催請廠商進場維修
，終至8月24日機器設備方能正常運作，嗣經國稅局派
員於8月27日現場履勘後，於8月29日終獲國稅局之核准
函同意變更營業所在地地址，顯見被告無法搬遷及遷出
商業登記，實因原告未曾告知逕予斷電且拒不復電所致
。是以，原告對於租約終止後系爭房屋無法使用損害之
發生或擴大，顯然與有過失，且重大之損害原因，為被
告所不及知，而原告不預促被告注意或怠於避免或減少
損害，係屬與有過失，依民法第217條規定應得減輕或
免除賠償金額。
㈡被告對於原告有下列債權請求存在，被告主張就原告起訴
請求金額予以抵銷：（ㄧ）系爭房屋租賃期間有漏水瑕疵
，致機器設備損壞，依民法第227條第2項規定，請求賠償
機器損害280,000元及機器修理費用37,310元，共計317,3
10元；（二）原告於113年6月1日逕將系爭房屋斷電，致
工廠內機器耗損，依民法第184條第1項請求賠償所受機器
損害約1萬餘元，及所失利益8,207,184元；（三）依租賃
契約書第三條第2項之約定，請求返還保證金28,000元：
⒈漏水瑕疵部分：
⑴本件系爭房屋雙方約定供作廠房使用，是原告應提出
合於一般工廠使用狀況之建築物，此為出租人之主給
付義務。惟查，本件被告於000年0月0日搬遷至系爭
房屋後，適逢雨季連日大雨，被告始發現系爭房屋有
漏水情事，故原告給付之房屋具有漏水瑕疵甚明，而
雖經被告通知原告修繕，然未修繕前被告之大型機器
乙台（○○機械，SW20型CNC走心車床）已因前開漏水
瑕疵而進水，導致機器主機螢幕及電路板損壞。又查
，被告原有2台○○機械SW20型CNC走心車床之機器，其
中未損壞之一台被告於112年9月處分該機器時以640,
000元出售，然遭漏水受損之本件機器，於113年6月4
日出售時售價僅為360,000元，故該機器受有價值減
損之損失280,000元（計算式：640,000-360,000=280
,000）；且因該機器主機電路板損壞損壞部分，因需
搬遷至買家的工廠試機後始知損壞程度，該機器之買
賣契約書中約定維修費由賣方（即被告）負擔，故被
告因而支出修復機器費用37,310元(計算式：13,440+
19,270+4,600=37,310元)，受有37,310元之維修費損
失。是以，被告因原告給付之標的物漏水致機器受損
，共計損失317,310元(計算式：280,000+37,310=317
,310元)，被告得依民法第227條第2項向原告請求賠
償。
⑵被告111年5、6月連日大雨後發現系爭房屋有漏水時，
已即時通知原告修繕，並非沒有通知原告：
①本件被告於111年5、6月搬遷至系爭房屋後，因連日
大雨，系爭房屋屋頂有漏水現象，並因而導致被告
機器受損。被告發現後即時告知原告代理人○○○，
伊當下回覆被告表示：「我的房屋雖然漏水，但是
機器受損是因為你們自己沒有將機器覆蓋防水布，
機器滲水你們應該自己負責…」云云。
②經查，被告有將機器覆蓋防水布，但機器仍因漏水
瑕疵而進水損壞，此有系爭房屋屋頂漏水照片、被
告機器覆蓋防水布之照片可稽。而由上開原告代理
人○○○之回應，可見被告於系爭房屋漏水時即通知
原告，並非原告指稱未予通知；被告告知原告系爭
房屋有漏水瑕疵、原告回覆及嗣後原告修繕漏水屋
頂時，被告之配偶及長子皆在場，均得證明之。
⑶搬遷後遭系爭房屋漏水而損壞，導致螢幕無法開啟，
原告應對被告負不完全給付責任及侵權行為損害賠償
責任：
①兩造於111年4月6日簽訂系爭房屋之租賃契約，雖起
租日約定為同年6月1日，然因被告從事五金製造業
遷廠程序複雜，且民間租賃習慣中，工廠租賃通常
會給予1個月之搬遷整理期，故簽約時原告承諾被
告可以自5月1日起陸續搬遷至系爭房屋。經查，本
件被告係於111年5月中旬將全部5台CNC機器委託業
者搬進系爭房屋，此有111年5月18日被告因CNC機
台移場而委請機器廠商前來調整設定機器之機械服
務確認單可資證明。故「被證10」111年5月18日及
111年5月27日照片，確為在系爭房屋所拍攝之照片
，並非在舊廠所拍攝之照片。
②一般工廠決定遷廠後會預作準備，機器檢修是項目
之一，可保證搬遷新廠後接上電源、校正完畢即可
上線生產。本件被告決定遷廠至系爭房屋後，便請
機械公司維修人員預作機器檢查，系爭機器（SW-2
0 94C001）經檢修後為正常可使用，此有系爭機器
之機械服務確認單可資證明。故系爭機器搬遷至系
爭房屋時係正常可用，原告稱系爭機器在舊廠時即
已損壞云云，並非事實，係毫無依據而不可信。
③被告5月中旬搬遷至系爭房屋後遭逢連日大雨，系爭
房屋竟於屋頂原設置排風口處有2、3處發生漏水、
滴水現象，造成廠房內多處物品及地板潮濕進水，
而系爭機器位於某一排風口設置處正下方，被告發
現系爭機器遭屋頂漏水而進水後，雖有覆蓋防水布
遮擋繼續進水、在機器旁放置臉盆接水，但系爭機
器仍已進水損壞，被告配偶○○○及被告長子○○○當時
均在場，○○○立即將漏水情形電話告知原告代理人○
○○，○○○約1、2小時後到系爭房屋查看，故○○○當時
已知悉廠房屋頂漏水及系爭機器因而遭到進水情事
，○○○請○○○、○○○將廠房內地板漏水處標記起來，
表示俟其工作告一段落後他會來處理，嗣後111年6
月間○○○至少3-4次至系爭廠房屋頂塗抹防水漆、修
補漏水處，且系爭機器開機要使用時，發現機器螢
幕進水損壞無法開啟，○○○再次告知○○○，○○○請被
告先找人修修看。以上足證就系爭房屋漏水導致系
爭機器進水損壞乙事，被告已明確告知原告盡到告
知義務，並非未告知；又原告明知系爭房屋有漏水
現象，且明知系爭機器遭進水而以帆布覆蓋遮擋漏
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