臺灣彰化地方法院民事判決
113年度訴字第544號
原 告 洪當舞
訴訟代理人 郭承昌律師
複代理人 江倍銓律師
被 告 洪純榮
訴訟代理人 林更祐律師
邱宇彤律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年4月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新台幣4,889,149元，及自民國113年7月24
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔86%，餘由原告負擔
。
四、本判決第1項於原告以新台幣1,630,000元供擔保後得假執行
。但被告如以新台幣4,889,149元為原告預供擔保，得免為
假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結
者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別
定有明文。本件原告於起訴狀送達後擴張聲明請求被告給付
新台幣（下同）4,909,485元及遲延利息，嗣後追加請求被
告給付委任報酬80萬元及遲延利息，後又減縮聲明（本院卷
第123、241、387頁），與上開規定相符，應予准許。
二、原告主張：
㈠訴外人洪文封於民國96年成立彰化縣○○鎮○○段000地號土地自
辦市地重劃，98年間被告與洪文封協議，如洪文封將來為被
告爭取分得臨仁愛路土地，被告願以每坪4萬元出售予洪文
封。訴外人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）對於被
告、訴外人謝生發分配臨仁愛路之土地提出異議，導致被告
、謝生發及台糖公司臨仁愛路土地遭市府凍結限制移轉登記
。被告於100年間透過洪文封介紹認識原告，希望原告幫忙
處理前述爭議問題，被告於104年間仍無法取得重劃後臨仁
愛路土地出售予洪文封，遂與洪文封解除買賣契約，轉而將
其中約50坪出售予原告，原告基於互信，未注意簽約日期，
兩造間沿用被告與洪文封於98年2月19日土地買賣契約書之
版本，簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），僅將買
賣標的面積手寫改為「原地主洪純榮以分配面積全部予洪當
舞承購大約50坪左右」，即被告將重劃後臨仁愛路土地所分
配之約50坪土地出售予原告（因當時地段號尚未編定，故契
約上之地號暫予空白），由原告代被告償還洪文封已支付之
100萬元訂金，作為應付買賣價金之一部。
㈡原告於111年4月9日收到被告存證信函要求解約，原告於111
年4月14日回覆存證信函拒絕，並要求被告履行契約。原告
於112年6月25日拜訪被告，詢問土地登記進度，被告改口希
望補償原告100萬元了事，原告於112年7月3日打電話向彰化
縣政府詢問，發現被告於112年2月10日取得臨仁愛路50.5坪
即彰化縣○○鎮○○段000地號土地(下稱系爭土地)，並完成登
記。原告於112年8月11日調閱土地登記謄本，發現被告於11
2年6月6日已將系爭土地連同其他同段701、702、703地號土
地出售予訴外人黃忠保。被告就系爭土地之移轉登記給付義
務已給付不能，爰依民法第226條第1項規定，請求被告賠償
損害。
㈢系爭買賣契約約定被告取得重劃後之土地以每坪4萬元之價格
出售予原告，簽約當時只知道大約50坪，後來才知道確定是
50.508425坪，因此被告應以2,020,337元(50.508425坪×4萬
元)之價格出售系爭土地予原告，原告已給付價金100萬元，
尚餘1,020,337元未付。依民法第216條規定之損害賠償範圍
，參考實價登錄，被告將系爭土地以每坪11.7萬元價格出售
，則原告如獲得系爭土地50.508425坪（以登記面積166.97
平方公尺換算），價值為5,909,486元（50.508425坪×117,0
00元/坪=5,909,486元），扣除倘被告依約過戶系爭土地時
原告應給付之尾款1,020,337元（2,020,337元扣除已付之10
0萬元），被告依民法第226條規定，應賠償原告4,889,149
元（5,909,486元-1,020,337元=4,889,149元）。
㈣被告於108年4月7日簽立委任授權同意書(下稱系爭委任授權
同意書)，委由原告處理重劃爭議事宜，其中第4條約定，80
萬元係訴訟手續勞務費，亦即被告委任原告訴訟代理之報酬
，並非民事訴訟法所定之訴訟費用，同條亦約定受任辦理至
「判決定讞為止」，並非以勝訴為要件，兩造之買賣契約更
非以「原告要為被告取得土地」為契約之停止條件。而本院
108年度訴字第1119號被告對彰化縣政府起訴請求所有權移
轉登記事件（下稱另案），被告起訴後不配合繳納一審裁判
費而遭駁回（本院108年度訴字第447號），經原告努力抗告
才成功而發回原審（臺灣高等法院臺中分院108年度抗字第2
23號），至於被告一審敗訴後不上訴，不是原告所能決定，
原告有盡到委任義務，處理完另案一審訴訟，被告自應給付
報酬。爰依系爭委任授權同意書約定，請求被告給付80萬元
委任報酬等語。並聲明：⑴被告應給付原告4,889,149元，及
自113年7月24日（即擴張聲明狀繕本送達翌日）起至清償日
止，按年息5%計算之利息。⑵被告應給付原告80萬元，及自1
13年11月21日（即追加狀繕本送達翌日）起至清償日止，按
年息5%計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：
㈠被告為重劃前彰化縣○○鎮○○段000○00000○000○00000○00000○0
0000地號土地之所有權人，經洪文封遊說參與「二林鎮豐田
自辦市地重劃區重劃會」，聲稱可以協助與周圍地主協調分
配重劃土地，並於分配後將重劃後所分配得土地出售予洪文
封。洪文封於重劃會中擔任理事，將重劃後彰化縣○○鎮○○段
000○000○000○000○000地號土地分配予被告，於重劃會做出
分配決議後，遭同為重劃會內之成員台糖公司認為分配不公
而提起訴訟，雙方纏訟多年，經臺灣高等法院臺中分院100
年度重上字第3號民事判決認為重劃會分配決議應予撤銷，
導致被告所有之土地均遭列為暫緩登記，無法出售，也無法
進行移轉登記。
㈡重劃會分配決議經法院撤銷後，洪文封表示無法繼續協助被
告處理土地移轉登記事宜，而與被告解除買賣契約。原告聲
稱能協助被告與台糖公司進行協調、訴訟，將被告應分配取
得之土地喬定，而可進行買賣與移轉登記，要求收取80萬元
之「處理費」，被告與原告簽訂系爭買賣契約及系爭委任授
權同意書，約定只要原告完成分配土地之訴訟或協調和解，
便同意將分配取得之部分土地出售予原告。系爭買賣契約應
與系爭委任授權同意書合併為一份契約解讀，需由原告完成
使被告取得重劃後土地所有權移轉登記之條件，被告才將系
爭土地出售予原告。
㈢系爭買賣契約記載「甲方座落二林鎮儒林段重劃後實得面積
壹佰壹拾貳點肆參坪，願以每坪新台幣肆萬0仟元出售給乙
方，總價款新台幣肆佰肆拾玖萬柒仟元。」，與原告主張契
約出售標的為50.51坪不同，顯見兩造對於契約必要之點毫
無合致，土地買賣契約難謂已成立（最高法院40年台上字第
1482號判例意旨參照）。
㈣兩造簽訂系爭買賣契約及委託授權同意書後，被告即給付80
萬元予原告。原告雖曾協助被告進行另案訴訟，卻以敗訴收
場，與台糖公司進行之協調也毫無下文，以致被告因重劃取
得之彰化縣○○鎮○○段000○000○000○000○000地號均持續處於
無法進行移轉登記之狀態。而於另案民事判決敗訴後，被告
一再要求原告進行系爭土地移轉登記，原告卻表示無其他辦
法、也無意繼續處理，請被告自行尋找其他有力人士想辦法
協調，進而同意被告解除系爭買賣契約，被告獲得原告同意
解除系爭買賣契約後，才又在友人介紹下，由黃忠保協助與
台糖公司進行多次協調解決上揭土地無法移轉登記之困境，
被告依與黃忠保之買賣契約，將彰化縣○○鎮○○段000○000○00
0○000○000地號土地出售予黃忠保。又縱使原告未同意解除
系爭買賣契約（假設語氣），因原告自始未能完成系爭委託
授權同意書約定之條件，系爭買賣契約之出售土地條件並未
成就，經被告催告履行而原告不予理會之後，系爭買賣契約
亦已解除。
㈤系爭買賣契約第4條約定「本契約書系經由雙方同意訂立，任
何一方不得借故反誨，若不履行契約願以訂金的壹倍款項賠
對方的損失」，即兩造約定以一方債務不履行為條件之違約
損害賠償，亦約定返還達價金2分之1之金額，應已預訂包含
所有損害額度之性質，屬於損害賠償預定性質之違約金。且
系爭買賣契約並無另外載明「本條所規定之違約金，並不妨
礙損害賠償請求權之行使」或「為懲罰性違約金」等條款，
則解釋當事人真意之法則，並依民法第250條規定，系爭買
賣契約約定之違約金即屬債務不履行損害賠償總額預定之違
約金（最高法院101年度台上字第956號、105年度台上字第2
289號判決意旨參照），倘認被告違約不賣（假設語氣），
則除系爭買賣契約第4條約定違約金200萬元外，原告不得另
行請求損害賠償。
㈥如認系爭買賣契約第4條違約金損害賠償條款非屬損害賠償之
預定（假設語氣），則實際損害賠償額應以原告真正受損害
金額為損害賠償請求之依據。原告接手洪文封之土地重劃談
判工作，兩造間之系爭買賣契約約定與當初出售與洪文封相
同，依系爭買賣契約及原告自行寄出之北投文林郵局存證號
碼24號存證信函記載，出售之價金約定為4,497,000元。又
系爭土地之漲價與否與被告之拒絕給付間之相當因果關係，
應由原告負舉證之責（最高法院101年台上字第1497號民事
判決意旨參照）。原告請求所失利益之損害賠償，應先舉證
證明系爭土地有原訂之經營計畫、或早已預定獲得之利益始
得為之，而非以被告土地出售價格為所失利益之請求依據（
最高法院93年度台上字第1225號判決要旨參照）。另原告以
被告出售土地之實價登錄金額系爭土地價值5,909,485元為
損害賠償計算基準，然所失利益既為計算出售所得額，應扣
除被告取得系爭土地之成本（臺灣臺南地方法院107年度訴
字第1417號民事判決參照）。倘認原告受有預定利益之損失
，則原告損失利益之計算，應扣除「尚未給付之土地價金」
以及「取得系爭土地之必要費用」。被告為出售系爭土地，
花費80萬元處理與台糖公司間訴訟爭議、花費60萬元與台糖
公司達成和解、花費系爭土地移轉代書費用135,297元，及
繳納土地增值稅486,901元，均屬取得系爭土地之必要費用
，應於原告計算預期可得利益時從中扣除。則被告出售之土
地價格5,909,485元，扣除原告尚未給付之價金3,497,000元
，再扣除上開取得土地之必要費用2,022,198元。原告實際
所失利益至多應為390,287元（5,909,485-3,497,000-2,022
,198=390,287），超過此金額部分應無理由。
㈦原告於98年年初時向被告毛遂自薦，自稱是土地重劃專家，
又兼為前立委林重謨之助理，有辦法解決前述都更重劃爭議
，被告因此以高於一般訴訟行情甚多之報酬，與原告簽訂系
爭委任授權同意書，全權委託原告進行訴訟。原告既以訴訟
代理人自居，自然如同律師般要求先給付委任報酬，否則即
不願意為被告進行訴訟，是被告於委任契約簽立當下即已給
付80萬元報酬，原告始為被告進行土地訴訟。原告既已完成
另案訴訟，自足證其已收取委任費用80萬元。
㈧縱使被告未曾給付80萬元，惟原告並無律師資格，卻與被告
於108年4月7日簽訂系爭委任授權同意書，約定被告將其與
彰化縣政府間民事事件委由原告為代理人，由原告負責與彰
化縣政府談判協商並一切調解、和解、調處、仲裁、民刑事
訴訟。則原告與被告簽訂系爭委任授同意書辦理民事事件，
且有給付報酬之約定，難認其辦理該民事事件無營利之意圖
。原告於另案訴訟訊問時聲稱自己為被告之「親堂弟」，而
受另案法官准許為訴訟代理人，然其非被告親堂弟，兩造並
無親屬關係，原告因此使另案法官准其得於訴訟中代理，進
而收取包攬訴訟等費用。原告以擔任民事土地案件訴訟代理
人之手法，實乃其慣例。是原告無律師資格，與被告簽約，
受任辦理訴訟事件，且有給付報酬約定，該契約內容顯然違
反律師法第127條第1項之規定，應屬無效，被告無依約給付
之義務。
㈨退萬步言之，縱認系爭委任授權同意書非為無律師證書之人
意圖營利而辦理訴訟，為合法有效成立之契約，然依其中第
2條約定「…委任人洪純榮先生同意全權授權由洪當舞先生代
理訴訟產權確認移轉相關事宜，不含其他代書費用。」，應
認原告需為被告辦理至系爭土地所有權登記完備為止。惟原
告代理被告進行另案訴訟一審敗訴判決後，即不問不理，不
僅未對該判決提出上訴，也未繼續為被告進行土地之協商。
後續全賴被告另行委託他人與台糖公司協商完成系爭土地登
記，原告未完成與被告之委任約定，不得請求報酬等語。並
聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保，請准
宣告免為假執行。
四、爭點整理：
㈠兩造不爭執之事實：
1.兩造於104年間簽訂系爭買賣契約，原告已給付100萬元。
2.被告於112年6月6日將系爭土地出售予黃忠保，價金5,909,4
85元。
3.被告於108年4月17日簽立系爭委任授權同意書，委任費用80
萬元。
4.原告於另案訴訟擔任被告訴訟代理人。
㈡本件爭點：
1.原告依民法第226條規定，請求被告賠償被告出售系爭土地
所造成原告損害，有無理由？如有理由，原告損害金額為何
？
2.原告依系爭委任授權同意書之約定，請求被告給付80萬元及
遲延利息，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠關於給付不能損害賠償部分：
1.原告主張兩造簽訂系爭買賣契約，約定被告應將重劃後取得
之土地出售予原告，被告於重劃後將其登記取得系爭土地及
其他土地出售予訴外人黃忠保等事實，業據其提出系爭買賣
契約、土地登記謄本等為證（見本院卷第27、75頁），且為
被告所不爭執，應堪認為真實。
2.被告雖辯稱系爭買賣契約記載面積112.43坪，與原告主張契
約出售標的為50.51坪不同，兩造對於契約必要之點毫無合
致，買賣契約不成立云云。惟原告主張系爭買賣契約係延用
被告與洪文封之契約，在面積部分手寫改為「原地主洪純榮
以分配面積全部以予洪當舞承購大約50坪左右」等語，則兩
造買賣之土地面積尚待登記完成後始能確定，而該面積既屬
可得確定，堪認兩造已特定買賣標的，不能認買賣契約不成
立。又被告辯稱系爭買賣契約應與系爭委任授權同意書合併
為一份契約解讀，需由原告完成使被告取得重劃後土地所有
權移轉登記之條件，被告才將系爭土地出售予原告云云，惟
系爭買賣契約與系爭委任授權同意書並未有相關記載，被告
此部分所辯亦無可採。另被告辯稱系爭買賣契約已解除云云
，惟其並未證明兩造已合意解除契約，而被告所辯因原告未
能完成系爭委任授權同意書約定之條件，與系爭買賣契約無
關已如前述，被告主張其得解除契約亦無所據。系爭買賣契
約既已成立、未經解除，被告依約負有移轉土地所有權予原
告之義務，則其將土地出售予第三人，致給付不能，屬可歸
責於被告之事由，是原告依民法第226條第1項規定，請求被
告賠償其損害，應屬有據。
3.被告雖辯稱系爭買賣契約第4條約定，屬於損害賠償預定性
質之違約金，原告除系爭買賣契約第4條約定違約金200萬元
外，不得另行請求損害賠償云云。按債務人因債務不履行，
依民法第226條第1項規定，對於債權人負損害賠償責任，係
採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，
該損害賠償之目的在於填補債權人因而所生之損害，其應回
復者，並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事
故發生後之變動狀況考慮在內（最高法院106年度台上字第3
42號裁判意旨參照 )。本件原告係請求被告給付不能之損害
，非依系爭買賣契約第4條約定請求被告給付違約金，自應
以原告因被告給付不能所受損害為何認定之。
4.原告主張兩造所約定土地買賣價金為每坪4萬元，按系爭土
地登記面積換算為50.508425坪，系爭土地買賣價金為2,020
,377元。被告雖辯稱依系爭買賣契約及原告之存證信函（見
本院卷第31頁）記載，出售之價金約定為4,497,000元云云
。惟系爭買賣契約係延用自被告與洪文封之契約，而依原有
記載面積112.43坪、每坪4萬元計算為4,497,000元，則兩造
簽約時已手寫修改面積為大約50坪左右，參照原告所提其與
被告太太於112年8月6日對話錄音譯文，被告太太表示價金
為50坪、一坪4萬元乙情（見本院卷第49頁），可認系爭土
地之買賣價金應為2,020,337元(50.508425坪×4萬元=2,020,
337元）。則原告主張以被告出售系爭土地予第三人之價金5
,909,486元為系爭土地價值，扣除原告尚應給付被告之價金
1,020,337元，原告受有4,889,149元損害（5,909,486元-1,
020,337元=4,889,149元），應屬有據。
5.被告辯稱原告之損害金額，尚應扣除被告為取得系爭土地花
費80萬元處理與台糖公司間訴訟爭議、花費60萬元與台糖公
司達成和解、花費系爭土地移轉代書費用135,297元、及繳
納土地增值稅486,901元等必要費用等情，為原告所否認。
經查，被告所稱80萬元為系爭委任授權書約定之報酬，而60
萬元和解費用，雖經被告提出宏保開發有限公司收據為證（
見本院卷第225頁），並經證人陳菁萍證述被告因要與台糖
公司協調補償，有支出60萬元等語（見本院卷第380頁）。
惟被告所稱之上開80萬元及60萬元，係被告為取得重劃後之
土地支出之訴訟及和解費用，兩造簽訂系爭買賣契約書，並
未約定應由原告負擔。又被告所提代書事務所收費明細表之
付款人為黃忠保（見本院卷第227、229頁），證人陳菁萍雖
證稱是被告付的代書費用，惟由陳菁萍證述：是代書叫伊蓋
章，伊忘記有沒有拿錢，伊覺得被告有付一些，應該各一半
吧等語（見本院卷第380-382頁），可認證人陳菁萍並不知
代書費用支付情形，亦不能證明被告有支出上開代書費用。
另依彰化縣二林地政事務所函所附土地增值稅繳款書（見本
院卷第331、333、351-357頁），被告所稱之土地增值稅486
,901元係系爭土地及同段700、701、702、703地號等土地之
稅金，系爭土地之土地增值稅為132,428元（見本院卷第351
頁），而土地增值稅係出賣人應負擔，亦難認原告應負擔被
告出賣系爭土地之增值稅，是被告辯稱應扣除上開費用，為
無可採。
㈡關於委任報酬部分：
1.原告主張兩造簽訂系爭委任授權同意書，約定被告委任原告
訴訟代理之報酬80萬元之事實，業據其提出委任授權同意書
為證（見本院卷第37頁），且為被告所不爭執，應堪認為真
實。被告辯稱其已給付80萬元予原告，為原告所否認，被告
未舉證以實其說，其所辯尚無可採。
2.按109年1月15日修正公布前之律師法第48條第1項規定「未
取得律師資格，意圖營利而辦理訴訟事件者，除依法令執行
業務者外，處1年以下有期徒刑，得併科新臺幣3萬元以上15
萬元以下罰金」（109年1月15日修正公布之律師法第127條
第1項規定「無律師證書，意圖營利而辦理訴訟事件者，除
依法令執行業務者外，處1年以下有期徒刑，得併科新臺幣3
萬元以上15萬元以下罰金。」）。上開規定立法意旨載明：
無律師資格而執行律師業務者，嚴重破壞司法威信且損害司
法人員形象，自有加以規範防制之必要，增列非律師不得
執行業務之範圍及罰則規定，期使非律師非法執業現象，得
以徹底消除，以維司法威信，保障人民權益。可見我國法制
係禁止未取得律師資格之人意圖營利而執行律師業務，上開
修正前律師法第48條第1項規定，係屬於民法第71條第1項所
稱之禁止規定。
3.依系爭委任授權同意書第1條、第2條、第4條記載，被告係
委任原告處理土地重劃分配登記爭議訴訟，訴訟手續勞務費
共80萬元至判決定讞為止，不含所衍伸其他稅務之額外費用
，堪認兩造約定之80萬元係被告委任原告擔任另案訴訟代理
之報酬。而原告對其無律師資格及兩造無親屬關係均不爭執
，其雖辯稱另案法官准其代理云云，惟原告於另案陳述「我
是原告（即本件被告）的親堂弟，且當初都是我去協調的，
對於本案有所瞭解。」，另案法官因此准其為訴訟代理人，
此有被告所提訊問筆錄影本為證（見本院卷第283頁），並
經本院調卷查明屬實，堪認原告於另案係因陳述不實而獲准
代理訴訟。是原告無律師資格，且與被告無親屬關係，不得
擔任訴訟代理人，其意圖營利而辦理訴訟事件，與被告約定
為另案訴訟代理人，由被告給付報酬80萬元，違反前開律師
法規定，依民法第71條規定，應屬無效。從而，原告依系爭
委任授權同意書約定，請求被告給付報酬80萬元，自屬無據
。
㈢綜上所述，原告依民法第226條第1項規定，請求被告給付4,8
89,149元，及自擴張聲明狀繕本送達（見本院卷第291頁）
翌日即113年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲
延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由
，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就
原告勝訴部分均無不合，爰分別酌定相當金額宣告之。又原
告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予
駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
書記官 卓俊杰
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