臺灣宜蘭地方法院民事判決
113年度訴字第626號
原 告 張惟超
訴訟代理人 閻道至律師
尤文粲律師
被 告 張泰峯
訴訟代理人 楊仲強律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年3月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101年11月30日向被告購買宜蘭縣○○
鎮○○段000○號建物（重測後：羅東鎮新群一段518建號，門
牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路0段000巷0號，下稱系爭房屋）及其
坐落之宜蘭縣○○鎮○○段00000地號土地（重測後：羅東鎮新
群一段1407地號土地，下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭
不動產），約定買賣價金為新臺幣（下同）720萬元，雙方
業已完成系爭不動產之買賣交易（下稱系爭契約）。嗣原告
於111年7月13日將系爭不動產以9,425,399元之價格售予訴
外人陳育群，並於111年8月12日完成系爭不動產之所有權移
轉登記。惟交屋後陳育群發現系爭不動產存有傾斜之瑕疵，
遂於112年4月5日向原告起訴請求解除系爭不動產買賣契約
並返還買賣價金及不動產登記等費用之損害賠償，經本院以
112年度重訴字第22號民事事件（下稱另案）受理。被告出
售系爭房屋予原告時，於系爭房屋之標的物現況說明書中項
次21「是否有龜裂或傾斜情形欄」中勾選「否」，是原告遭
陳育群於另案起訴後始知悉系爭房屋存有傾斜之瑕疵。且另
案審理時本院曾囑託宜蘭縣建築師公會就系爭房屋之傾斜情
形等事項為鑑定，並做成113宜縣建師鑑法院字第241號鑑定
報告書（下稱系爭鑑定報告書），經鑑定人分析系爭房屋傾
斜之瑕疵於該建物木作裝潢前即被告交付系爭房屋予原告前
即已存在。被告未依債之本旨給付，且系爭房屋缺少其所保
證之品質，原告本蒙受房屋修補支出及交易價值減少之損害
，又原告於另案與陳育群達成調解並支付200萬元之和解金
，是原告確因系爭房屋之傾斜瑕疵受有財產上之損害。原告
自得依民法第360條規定向被告請求系爭房屋必要之修補費
用1,399,090元，又系爭房屋縱經修正補強，其傾斜狀況仍
無法回復原狀，仍會造成使用不便、交易價值減損，原告自
得請求交易價值減損之損害賠償1,440,000元，共計應賠償
原告2,839,090元。系爭房屋之傾斜瑕疵於兩造間買賣契約
成立前即存在，原告亦得依民法第227條第1項準用第226條
第1項規定，請求被告給付債務不履行之損害賠償2,839,090
元。請求擇一為原告有利之判決。並聲明：被告應給付原告
2,839,090元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行
。
二、被告則以：原告雖於另案與陳育群達成調解並支付200萬元
之和解金，惟和解為雙方磋商彼此能接受之條件，並不等於
實際所受損害，原告既未經判決認定應負損害賠償責任，自
無損失可言。且系爭不動產於101年11月30日出售予原告時
並無傾斜之情形，原告持有並居住系爭房屋長達十數年之久
，期間亦從未向被告提出系爭房屋有傾斜之情，益證系爭房
屋於101年間交屋時並無原告所稱之瑕疵。系爭房屋於101年
11月30日移轉登記予原告，至原告於111年7月13日賣予陳育
群期間，宜蘭縣共計發生673起地震，系爭房屋發生傾斜極
有可能係因自然災害所致，與被告無關。又系爭房屋交付原
告迄原告提起本件訴訟業已長達12年，原告依民法第360條
規定之損害賠償請求權早已罹於民法第365條第1項所定時效
，原告依物之瑕疵擔保之規定請求被告給付2,839,090元於
法無據。被告於88年11月30日向原屋主購買系爭房屋，屋內
即已有裝璜，並非被告所裝設，原告未能舉證證明被告於10
1年11月30日將系爭房屋賣予原告前，系爭房屋即存有傾斜
之瑕疵，亦未能舉證證明被告故意或過失不告知瑕疵而具有
可歸責性，被告自不負不完全給付之損害賠償責任等語，資
為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原告主張其於101年11月30日向被告購買系爭不動產，嗣於1
11年7月13日再將系爭不動產售予訴外人陳育群等情，有不
動產買賣契約書等件為證（見本院卷第11至28頁），且為被
告所不爭，自堪信為真實。至原告主張系爭房屋於101年11
月30日因買賣契約成立而交屋時即存有傾斜之瑕疵，則為被
告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：原告依民法第
360條或第227條規定請求被告賠償2,839,090元是否有理由
？茲分述如下：
㈠、原告不得依民法第360條之規定請求被告賠償損害：
⒈按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其
解除權或請求權，於買受人依民法第356條規定為通知後6個
月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條
第1項定有明文。又按買受人因買賣標的物缺乏出賣人所保
證之品質，依民法第360條規定，請求損害賠償，非依同法
第365條規定請求減少價金，無同法第365條所定期間適用（
最高法院76年度台上字第1449號判決意旨參照）。則依民法
第365條之文義觀之，係關於買受人因物有瑕疵，行使解除
契約權或減少價金權之規範；至於買受人因物有瑕疵，行使
民法第360條規定之損害賠償權，則不在上開規定規範之範
圍內。則買受人依民法第360條規定，請求被告賠償，應無
民法第365條第1項所定期間之適用。又民法第360條規定之
損害賠償請求權，其請求權之時效期間，因法律並無特別規
定，依民法第125條規定，應為15年。本件原告於113年10月
16日依民法第360條之規定起訴請求被告損害賠償，距系爭
房屋交付時即101年11月30日尚未逾15年時效期間，被告就
此為時效抗辯，尚屬無據，合先敘明。
⒉然按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其
物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出
賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金
，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者
，亦同，民法第354條第1項本文、第2項、第360條分別定有
明文。又按民法第360條之規定，係就約定物之瑕疵擔保責
任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定
，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人
始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種
約定，縱其物有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常
效用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契
約或請求減少其價金（最高法院71年度台上字第208號判決
意旨參照）。查，原告固主張被告在現況說明書關於系爭房
屋「是否是否有龜裂傾斜情形」項目勾選「否」，係保證系
爭房屋無傾斜之瑕疵等語。惟現況說明書僅係出賣人就買賣
標的物現況之說明，尚難逕認即為出賣人向買受人保證品質
之意思表示。再依系爭契約之約定，在擔保責任方面，僅在
系爭契約第9條第1項約定「乙方（按：即被告）保證本約標
的物產權清楚，絕無一屋數賣、占用他人土地、第三人占用
等情事」、第3項「無滲漏水∕交屋時若有滲漏水時由乙方負
修復責任，交屋後由甲方（按：即原告）自行負責」、第4
項「其他未經申請建築執照之增改建：三樓。甲、乙雙方已
確實知悉甲方不得向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償」、第5
項則為非凶宅之保證（見本院卷第13頁），以上各款約定，
均未將「房屋無傾斜」列入其保證之品質。至同條第2項所
約定「乙方應擔保本約標的物交付予甲方時，無滅失或減少
其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用
之瑕疵（民法第354條參照）」，僅為民法第354條規定之重
申，與民法第360條係規範物是否有出賣人所保證之品質不
同。綜合兩造訂約內容及意旨，並未約定被告有保證房屋不
傾斜之品質。據此，縱認原告所主張之瑕疵存在（原告未能
證明，詳下述），原告固得主張有減少其價值或通常效用之
瑕疵，而依民法第359條規定請求減少價金（惟於本件已罹
於時效），然此與依民法第360條所規定欠缺保證之品質仍
屬有間，是原告依民法第360條之規定請求損害賠償，尚屬
無據。
㈡、原告不得依民法第227條規定請求被告賠償：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227
條第1項定有明文。此項不完全給付責任成立之要件為：債
務人之給付不符合債務本旨；債務人具可歸責性；債權人因
而受有損害。次按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已
發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵
於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為
給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履
行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。
又民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或
其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。而是否
符合債務本旨，應就各個債之關係，綜合當事人訂約之目的
、給付之性質、交易之習慣及誠實信用原則等，就具體事實
判斷之（最高法院112年度台上字第1295號判決意旨參照）
。至物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依
通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質
，所應負之法定無過失責任。二者之法律性質、規範功能及
構成要件均非一致，在實體法上為不同之請求權基礎，在訴
訟法上亦為相異之訴訟標的，法院於審理中自應視當事人所
主張之訴訟標的之法律關係定其成立要件。又出賣人就其交
付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約
成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人
除負物的瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履
行責任，亦即此際物的瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不
履行責任，形成請求權競合之關係，當事人得擇一行使之。
倘其主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求
損害賠償時，應無民法第356條、第365條規定之適用（最高
法院100年度台上字第1468號、105年度台上字第2245號、94
年度台上2352號判決意旨參照）。又民法第227條規定之損
害賠償請求權，其請求權之時效期間，因法律並無特別規定
，依民法第125條規定，應為15年。則原告依民法第227條之
規定請求被告賠償損害，依上開說明，亦無罹於時效問題，
首應說明。
⒉惟查，原告主張系爭房屋有傾斜，被告所為給付為不完全給
付，係以另案之系爭鑑定報告書為據。惟查，系爭鑑定報告
書係於113年7月14日做成，距兩造訂立買賣契約時已近12年
，依系爭鑑定報告書所載，「系爭房屋於81年興建，屋齡31
年，鑑定人檢視現況室內裝潢的狀況較新，可能係房屋竣工
使用一段期間後所做，唯無法查知確切的施工時間」、「系
爭房申請建築當時，北側的鄰房尚未興建」、「系爭房屋基
地附近之地質自地面至地下10公尺左右為灰色黏土質粉土與
黏土互層夾粉土質細砂，土質軟弱」、「鑑定人判斷系爭房
屋本身完工後，即可能因建築物重量對土壤壓密作用產生沉
陷，然後在北側的四層樓鄰房施工時，因基礎附近土壤擾動
和鄰地的壓密沉陷開始產生往北傾斜情形；當系爭房屋左右
鄰房都建築完成，周圍土壤不再受新的擾動或增加重大載重
負荷，則基礎附近土壤壓力逐漸趨於平衡，房屋沉陷和傾斜
的情況即趨於穩定不再變化。此與現場勘查所見系爭房屋原
結構體傾斜，目前的裝潢木作並無傾斜的情況相符」（見系
爭鑑定報告書第4至5頁），故鑑定結果認：「系爭房屋確有
向北傾斜情形，整體建築物的傾斜率約為1/78，東、西方向
尚無傾斜情形；根據垂直和水平測量結果推估的房屋北側沉
陷量約4到6公分左右。系爭房屋現況的傾斜率大於1/100，
沉陷量則尚在法規規範容許值之內，未受裝潢遮蔽得以檢視
之結構體損害輕微（受裝潢遮蔽部分未能檢視），且房屋沉
陷情形在前次裝潢之後已呈現穩定狀態，未有顯著變化，雖
有影響結構安全之虞，有必要以適當方式進行修補，但尚無
立即危險。根據室內裝潢的情形判斷，在裝潢工程施作之前
，系爭房屋已發生傾斜，而現況之室內裝潢是本次房屋交易
（按：原告與陳育群間之交易）前所做，因此可確認系爭房
屋於111年7月13日簽訂系爭不動產買賣契約（按：原告與陳
育群間之不動產買賣契約）時，已有傾斜情形」等語（見系
爭鑑定報告書第10頁）。則依系爭鑑定報告書，僅能證明系
爭房屋於111年7月13日原告與陳育群簽訂不動產買賣契約時
，已有傾斜情形，尚無法推知於約9年前，即101年10月14日
系爭契約成立時（見本院卷第16頁），即已有如系爭鑑定報
告書所示之傾斜情形。又房屋是否傾斜，並非不能目視即知
，此有系爭鑑定報告書所稱「陳育群購屋後，因發現建物傾
斜情形，尚未進行修繕裝潢，未居住使用」（見系爭鑑定報
告書第3頁）、「系爭房屋東向外觀，外牆有水平向裂縫，
窗角隅有斜向裂縫；房屋往北傾斜，現況很靠近鄰房」（見
系爭鑑定報告照片編號4）可以佐證。況本件為中古屋買賣
，其屋況之缺損、瑕疵或老舊等情形，大多已形諸於外而得
以檢視，而兩造間於101年11月30日就系爭房屋係依現況點
交，有系爭契約第16條第3款之紀錄可佐（見本院卷第14頁
），且當時依標的物現況說明書所載，斯時系爭房屋並無龜
裂傾斜情形，復經兩造於標的物現況說明書上簽認（見本院
卷第17頁）。況原告取得系爭房屋之占有已十餘年，不能排
除系爭房屋於長達十餘年期間是否因地震、鄰房興建工程之
影響等因素而產生如系爭鑑定報告書所指之傾斜情形。據上
，原告不能證明系爭房屋於交屋時即有足以減損其價值或房
屋通常效用之傾斜情形，原告又未提出其他事證證明被告明
知系爭房屋傾斜而故意不告知，再者，若認房屋傾斜之瑕疵
係於契約成立後始發生，原告復未能主張或舉證係因可歸責
於被告之事由所致者，則難認被告有可歸責之事由而未依債
之本旨提出給付之情形，是原告主張依民法第227條之規定
，向被告請求不履行之損害賠償，自屬無據。
四、綜上所述，原告之訴，為無理由，應予駁回。又原告之訴既
經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，
經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 2 日
民事庭 法 官 謝佩玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 2 日
書記官 黃家麟