臺灣宜蘭地方法院民事判決
113年度訴字第480號
原 告 樂成不動產經紀有限公司
法定代理人 楊政軒
訴訟代理人 許瑞生
被 告 邱燕雪
訴訟代理人 邱燕聰
上列當事人間請求給付仲介服務費事件，本院於中華民國114年3
月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國113年5月16日、113年6月1日先後與
原告簽訂不動產一般委託銷售契約、不動產專任委託銷售契
約書（後者下稱系爭仲介契約），委託原告銷售其所有宜蘭
縣○○市○○○段0000○0000地號土地及同段1063建號（即門牌號
碼宜蘭縣○○市○○路0段000號）建物（下合稱系爭不動產），
並約定如有買方出價達2,010萬元則被告同意出售，嗣於113
年6月2日上午，被告與訴外人劉惠玲在台灣房屋礁溪特許加
盟店見面進行協商，經原告斡旋後劉惠玲同意以2,020萬元
購買，雙方並達成買賣意思表示合致，買賣契約已告成立，
嗣被告雖拒絕於書面之不動產買賣契約書上簽名，然不影響
買賣已然成立之事實，是被告依兩造間系爭仲介契約第8條
、第5條之約定，自應給付原告仲介服務報酬（即成交價202
0萬元之4%）808,000元。為此，爰依兩造間系爭仲介契約之
約定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告808,000
元，及自113年6月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之
利息。
二、被告則以：被告雖有簽署系爭仲介契約，然被告於簽署系爭
仲介契約時，未經原告給予3日之審閱期，是系爭仲介契約
應不拘束被告，又被告固有於113年6月2日上午與劉惠玲見
面協商，並經劉惠玲出價2,020萬元欲購買系爭不動產，然
劉惠玲除表示願購買以外，尚要求於契約書上增列三項特約
事項包含：①系爭不動產1樓隔間由被告負責拆除，被告並應
負2樓窗戶防水保固責任1年、②貸款需8成，如劉惠玲無法貸
得，則劉惠玲得選擇無條件解約、③買方給付之簽約款待貸
款確定後始匯入履約保證帳戶。而被告對該特約事項未能同
意，故未於不動產買賣契約書上簽名，雙方未成立買賣意思
表示合致，本件既未買賣成交，被告自毋庸支付仲介服務報
酬等語。並聲明：如主文所示。
三、本院之判斷：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院110年度台上字第464號裁判要旨參照）。又按「居間人 ，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民 法第568條定有明文。再「買賣成交時，乙方【本院按：指 原告】得向甲方【本院按：指被告】收取服務報酬，其數額 為實際成交價百分之肆。」本件兩造所簽立之不動產專任委 託銷售契約書（即系爭仲介契約）第5條亦約有明文（見本 院卷第29頁）。是無論依法律之規定或前揭兩造間之系爭仲 介契約，原告之居間仲介報酬請求權，均以原告已因被告之 媒介而契約成立者為要件。本件原告主張被告與劉惠玲已因 其媒介而達成系爭不動產之買賣契約成立，即系爭不動產業 已出售成交，並據以主張被告應依系爭仲介契約之約定給付 服務報酬等情（見本院卷第96-97頁），為被告所否認，揆 諸前開說明，自應由被告先就被告與劉惠玲間之買賣契約業 已成立乙節負舉證責任，苟原告先不能舉證，則被告就其所 抗辯其簽署系爭仲介契約未經合理審閱期間部分無論是否已 有舉證，均應駁回原告之請求。
(二)按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必 要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必 要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之 。」民法第153條定有明文。是依此規定，契約因法律規定 而推定成立者，係指當事人對於契約必要之點意思一致，而 對於非必要之點「未經表示意思」者；至當事人如對於於契 約必要之點意思一致，而對於非必要之點「意思表示不一致 」者，仍無從依上開規定推定契約已為成立。又民法第345 條第2項固規定「當事人就標的物及其價金互相同意時，買 賣契約即為成立。」惟此規定意旨應非在排除上述民法第15 3條之解釋適用，僅在補充買賣契約中之必要之點係指買賣 之標的物及其價金，亦即買賣雙方如已就其買賣之標的物及 價金業互相同意，則買賣契約必要之點之意思表示已告一致 ，則其買賣契約即為成立，並不因其他非必要之點如付款方 式、過戶程序、稅金負擔等未為合意，即謂買賣尚未成立；
惟如兩造雖就買賣之標的物及價金有共識，然對於付款之方 式、契約解除權之約定、物之瑕疵擔保責任之範圍等非必要 之點意思表示不一致，仍無從因民法第345條第2項之規定即 認定兩造間之買賣已然成立。
(三)查原告主張被告與劉惠玲已就系爭不動產之買賣達成意思表 示合致，無非以不動產買賣契約書、證人簡晢颺之證詞及11 3年6月2日議約現場錄音檔按為其證據。惟查本件依原告所 提出之不動產買賣契約書（見本院卷第37-47頁），其上雖 確已載明買賣之標的為系爭不動產、價金為2,020萬元，並 有被告所稱之前揭3項特約事項及買方劉惠玲之簽名蓋章， 然卻無賣方被告或其代理人之簽名或蓋章，是憑原告所提此 份契約書，實難認定被告已有同意該契約書上所載之內容而 與劉惠玲達成意思表示合致；又證人簡晢颺亦於本院言詞辯 論時亦具結證稱：我是負責被告與劉惠玲間買賣契約之地政 士，當天簽約時我有將契約書上所載之特約事項共3點念給 買賣雙方聽，買方有同意，但是賣方說會再考慮，當天賣方 沒有簽名，所以契約不算成立等語（見本院卷第122-123頁 ），是證人簡晢颺此部分證述，不但無法證實原告所主張之 事實，反與被告所抗辯其因有3項特約事項未能同意而未簽 約等情相符；又原告雖提出議約現場之錄音檔案及其譯文（ 見本院卷第129-597頁），然原告亦自陳：該檔案未錄到地 政士就特約事項逐條朗誦並為被告同意之證據等語（見本院 卷第129頁）。是本件依原告所援引之上述證據，不但無以 見得被告與劉惠玲已達成買賣契約全部條件意思表示合致， 就連原告所主張被告與劉惠玲已就買賣之標的物及價金互相 同意乙節，亦無從證實，自難認定被告與劉惠玲間已成立系 爭不動產之買賣契約。且退步言之，縱認本件被告與劉惠玲 於磋商中就買賣之標的物（系爭不動產）及買賣之價金（2, 020萬元）已有共識，惟被告既就劉惠玲所提出之上揭3項特 約事項表示無法同意或欲再思考，則堪信被告與劉惠玲就買 賣契約中契約解除權之約定、物之瑕疵擔保責任之範圍等已 有意思表示不一致之情形，則揆諸前開說明，亦難認定被告 與劉惠玲間之買賣契約已然成立。
(四)綜合前述，本件依原告所提證據，尚難認被告與劉惠玲已就 系爭不動產成立買賣契約，則原告主張被告因其居間仲介而 達成買賣成交，因而依兩造間系爭仲介契約之約定請求仲介 服務報酬，即難認為有據。
四、綜上所述，原告本於兩造間系爭仲介契約之法律關係，請求 被告給付808,000元，及自113年6月6日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 4 月 15 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張文愷 以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 4 月 15 日 書記官 翁靜儀
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