臺灣士林地方法院民事判決
114年度訴字第39號
原 告 李芊靚
訴訟代理人 劉惠利律師
黃鈺甯
被 告 吳碧珠
李生一
兼 上 二人
共同代理人 李仁川
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告李生一、吳碧珠、李仁川應自門牌號碼臺北市○○區○○○
路○段000巷00號2樓房屋遷出，並將該房屋遷讓返還原告。
二、被告李生一、吳碧珠、李仁川應自民國113年7月13日起至返
還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬8,000元。
三、訴訟費用由被告李生一、吳碧珠、李仁川負擔。
四、本判決第一項，於原告以新臺幣69萬元為被告李生一、吳碧
珠、李仁川供擔保後，得假執行。但被告李生一、吳碧珠、
李仁川如以新臺幣205萬元為原告預供擔保後，得免為假執
行。
五、本判決第二項，於原告按月以新臺幣6,000元為被告李生一
、吳碧珠、李仁川供擔保後，得假執行。但被告李生一、吳
碧珠、李仁川如按月以新臺幣1萬8,000元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號2樓房屋
(下稱系爭房屋)係伊經本院110年度司執字第4879號分割共
有物強制執行事件(下稱系爭執行事件)拍賣而取得，且經核
發權利移轉證書，伊為系爭房屋之所有權人(即事實上處分
權人)，被告吳碧珠、李生一、李仁川(下若單獨稱之，則各
逕稱姓名，3人合稱被告)乃無權占有系爭房屋，侵害伊就系
爭房屋所有權完整性，且被告受有利益，致伊受有損害，伊
得請求被告自系爭房屋遷出，並自起訴狀繕本送達翌日起至
返還系爭房屋之日止，按月給付伊相當於不當得利之租金新
臺幣(下同)1萬8,000元。為此，爰依民法第767條第1項、第
179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應自系爭房
屋遷出，並將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應自起訴狀繕
本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬8,0
00元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊等為系爭房屋之所有權人，伊等就系爭房屋有
以伊等名義申請水電使用，並居住在系爭房屋，伊等並未同
意出售系爭房屋，且未收取買賣價金等語，資為抗辯。並為
答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判
決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張系爭房屋為未辦理保存登記之建物，其為系爭房屋
所有權人(即事實上處分權人)，被告乃無權占有系爭房屋，
其得依民法第767條第1項規定，請求被告自系爭房屋遷出，
並將系爭房屋遷讓返還原告部分：
⒈查，系爭房屋為未辦理保存登記之建物，原為原告、訴外人
李進利及吳碧珠共有，經原告向法院訴請分割共有物即系爭
房屋，嗣經本院士林簡易庭移付調解，且李進利、吳碧珠委
任李仁川為該案之代理人，與原告進行調解，經本院士林簡
易庭以109年度士簡移調字第49號分割共有物事件調解成立
，內容為：「一、兩造(即指本件原告與訴外人李進利、本
件被告吳碧珠)同意共有臺北市○○區○○○路○段000巷00號2樓
建物(即系爭房屋)變價分割，變價所得價金按聲請人(即本
件原告)四分之一，相對人吳碧珠四分之一、李進利二分之
一比例分配。二、聲請人其餘請求拋棄。…」等情，有本院
士林簡易庭109年度士簡移調字第49號調解筆錄(下稱系爭調
解筆錄)可稽(附於系爭執行事件卷宗，未編頁碼)；嗣原告
持系爭調解筆錄為執行名義，聲請本院民事執行處為強制執
行拍賣系爭房屋，就價金依系爭調解筆錄所載比例分配之(
即強制執行變價分割並分配價金)，經本院民事執行處以系
爭執行事件受理而為強制執行拍賣系爭房屋，由原告以205
萬元得標而拍定；且於原告拍定後，原系爭房屋之其餘共有
人即李進利、吳碧珠均未主張優先承買權，並經原告依本院
民事執行處通知繳納拍定價金後，本院民事執行處遂核發權
利移轉證書予原告，將系爭房屋所有權(即事實上處分權)移
轉予原告，並辦理稅籍登記變更為原告；嗣本院民事執行處
將拍賣所得依各原共有人之應有部分比例計算分配金額，各
共有人所得分配金額，經扣除各共有人應負擔之房屋稅及執
行費用後，已通知李進利、吳碧珠陳報匯款帳戶以便電匯案
款即應分配款，且於111年3月16日下午3時至系爭房屋執行
點交，經吳碧珠之配偶即李生一稱願將系爭房屋點交予拍定
人即債權人(即原告)等語，司法事務官亦諭知將系爭房屋點
交予債權人(即原告)，請鎖匠換鎖等語；又本院民事執行處
已將李進利可獲得分配款匯至李進利陳報之帳戶，而吳碧珠
未依限陳報匯款帳號，而將吳碧珠之應分配款提存於本院提
存所後，並已通知吳碧珠可自提存所領取等情，有系爭執行
事件執行筆錄、本院民事執行處函可佐(系爭執行事件卷，
未編頁碼)，且經本院調閱系爭執行事件卷宗查證屬實。足
認原告主張其經系爭執行事件拍賣而取得系爭房屋所有權(
即事實上處分權)等語，堪信為真實。
⒉被告雖不否認伊等占有系爭房屋之事實，惟辯稱：其為系爭
房屋所有權人云云。惟如前述，系爭房屋原為原告、李進利
、吳碧珠三人所共有，原告訴請分割共有物即系爭房屋，經
本院士林簡易庭移付調解，李進利及吳碧珠委任李仁川為代
理人，與原告進行調解成立，系爭房屋原所有權人(事實上
處分權人)既已經調解成立即同意將系爭房屋為變價分割，
就賣得價金，依前述比例分配予原告、李進利、吳碧珠；又
於系爭執行事件進行點交時，亦係由吳碧珠之配偶即李生一
在場表示同意將系爭房屋點交予原告，則被告辯稱未同意出
售系爭房屋云云，顯與事實不符，難認可採。又系爭房屋原
所有權人(事實上處分權人)即原告、李進利及吳碧珠所達成
系爭調解筆錄內容之調解成立，乃成立訴訟上之調解，與確
定判決具有同一效力，原告執系爭調解筆錄為執行名義，向
本院民事執行處聲請依系爭調解筆錄為變價分割系爭房屋，
以分配價金，民事執行處於執行拍賣變價後，並已核發系爭
房屋權利移轉證書予原告，李進利及吳碧珠即喪失系爭房屋
之所有權(即事實上處分權)，系爭房屋顯已非吳碧珠所有。
而李仁川既代理吳碧珠、李進利進行調解，且成立系爭調解
筆錄內容，吳碧珠、李仁川於系爭調解筆錄成立時早已知系
爭房屋業經原共有人調解成立，共有人均同意變價分割系爭
房屋，是倘若李仁川、李生一、吳碧珠實為系爭房屋之所有
權人，焉何李仁川會代理吳碧珠成立系爭調解筆錄內容，且
於系爭執行事件執行時，李仁川、李生一均未提出第三人異
議之訴，吳碧珠亦未提出債務人異議之訴或為異議，而主張
系爭房屋實際上為其所有，又於本院民事執行處進行點交時
，李生一卻在場表示同意點交予債權人(即原告)，故被告上
開所辯，與事實明顯不符，難認可採。另被告辯稱其就系爭
房屋有以其名義申請水電，並繳納水電費，故伊等有合法占
有系爭房屋之權利云云，惟縱認系爭房屋係以被告名義申請
水電使用，且由被告繳納水電費等情均屬實，然因系爭房屋
於交付前即由被告占有使用，而水電之申請裝設之名義人及
實際支付水電費用之人，不一定須為系爭房屋之所有權人(
即事實上處分權人)始得為之。故尚難以被告有為水電申設
名義人及有繳納系爭房屋之水電費，即逕認被告為系爭房屋
所有權人或有占有系爭房屋之合法權源。
⒊又被告抗辯原告與訴外人李進發於103年間就系爭房屋及同棟
1樓簽立房地產買賣合約書(下稱系爭不動產買賣契約)，約
定原告購買系爭房屋所有權權利範圍20萬元分之5000(即4分
之1)時，已於系爭不動產買賣契約第14條第4項約定本買賣
結案後，買方(即原告)同意此標的繼續由賣方使用至社子島
開發時，賣方承諾過社子島開發時，須無條件配合遷離並不
得主張任何權利與補償，並提出系爭不動產買賣契約書為據
(本院卷第100至112頁)。惟查，系爭不動產買賣契約之當事
人，買方為原告，賣方為李進發，原告向李進發購買系爭房
屋所有權應有部分(即事實上處分權應有部分)，原告否認系
爭不動產買賣契約仍有效存在，然縱認系爭不動產買賣契約
現仍有效存在，惟系爭不動產買賣契約為債權契約，基於債
權相對性原則，原告亦僅同意出賣人李進發占有使用系爭房
屋至社子島開發止，而未同意非系爭不動產買賣契約之當事
人之被告得以占有系爭房屋至社子島開發時止。故尚難認被
告基於系爭不動產買賣契約而有占有系爭房屋之合法權源。
⒋基上，被告抗辯其為系爭房屋所有權人(即事實上處分權人)
，且於原告拍定並取得系爭房屋所有權(即事實上處分權)後
，其仍有合法占有使用系爭房屋之權源云云，難認可取。
⒌按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前
段、中段定有明文。系爭房屋為原告所有，被告所舉之證據
並無法證明其有占有系爭房屋之合法權源，則原告主張被告
無權占有系爭房屋等語，應為可採。而被告無權占有系爭房
屋，且妨害原告就系爭房屋所有權之完整性，是原告依上開
規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋遷讓返還予
原告，洵屬有據。
㈡原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得
利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。是依不當得利之法則請求
返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損
害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益
為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地或
房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。土地法第97條
所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，土地法
施行法第25條前段亦有明定。而土地法第148條規定，土地
所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，是土地法第97
條所謂土地之申報總價額，係指土地法上之申報地價而言。
另按土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金
，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額
而言。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須
斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經
濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，
並非必達申報總地價年息百分之10最高額。
⒉查，被告自起訴狀繕本送達後，仍無權占有系爭房屋供其居
住使用，業據被告自承在卷(本院卷第94頁)，自屬無法律上
原因而獲有相當租金之利益，致原告受有損害，依前揭規定
及說明，原告自得依不當得利之規定，請求被告給付相當於
租金之不當得利。本院審酌系爭房屋為未辦保存登記之建物
，坐落於臺北市士林區，且坐落地段屬變更臺北市士林社子
島地區主要計畫案，附近土地使用上除違章工廠外，大部分
維持原有住宅及農業使用，呈現低度發展之情形；惟區域內
道路及水電等維生設施良好，基礎教育設施富安國小、福安
國中可及性高；而公共設施有臺北市立圖書館社子島智慧圖
書、富州河濱公園，整體而言公共設施不足；又以延平北路
8段為主要聯外道路，有4路公車行經，發車間距為每15至20
分鐘1班，公共交通設施尚可；且該區除原有聚落外，道路
兩旁多老舊住宅建物，其餘違章工廠分佈各處，復因大臺北
防洪計畫之故，而被劃為限制發展區，致使居民無法翻新老
舊建築，發展受到限制，故未來發展不致於過大變化，有系
爭執行事件內秉華不動產估價師事務所不動產估價報告書可
參(附於系爭執行事件卷宗，未編頁碼)；且依原告陳報之系
爭房屋所在附近區域之不動產房屋租金行情查詢資料，亦可
知每坪租金單價約360至1,287元間(本院卷第32頁)等情。是
依系爭房屋位置、使用狀況及經濟價值、生活機能及交通便
利性、工商業繁榮程度，及系爭房屋面積為103.30平方公尺
(約31.25坪，小數點2位數以下四捨五入)等一切情狀，綜合
判斷，認原告請求以每月1萬8,000元計算被告無權占有系爭
房屋所受相當於租金之不當得利金額，以及伊所受損害金額
，應為適當。是原告請求被告自本件起訴狀繕本送達翌日即
113年7月13日(本院卷第38、40、42頁)起至返還系爭房屋之
日止，按月給付其相當於租金之不當得利1萬8,000元，亦屬
有據。
四、從而，原告依民法第767條第1項及民法第179條之規定，請
求：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋遷讓返還原告
；以及㈡被告自113年7月13日起至返還系爭房屋之日止，按
月給付1萬8,000元，均為有理由，應予准許。
五、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核
均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證
據，經審酌後核與本件判決結果均不生影響，無不再逐一論
列，附此敘明。
七、裁判費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項前段。
八、據上論結，原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 9 日 民事第四庭
法 官 陳月雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 4 月 9 日 書記官 李佩諭