臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第2514號
原 告 王香薇
訴訟代理人 申哲律師
被 告 臺北市政府財政局
法定代理人 陳志銘
訴訟代理人 古明峯律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於中華民國106
年7 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
本件原告之法定代理人原為蘇建榮，嗣於本件訴訟繫屬中變 更為陳志銘，陳志銘並於民國105年6月29日具狀聲明承受訴 訟，此有民事聲明承受訴訟狀暨臺北市政府105年5月11日府 授人任字第1053059402號函在卷可稽（見本院卷第23至24頁 ），核與民事訴訟法第170條、第175條、第176條規定相符 ，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：臺北市○○區○○段○○段000 地號土地內如附 圖編號甲所示面積126 平方公尺土地（下稱系爭土地）為臺 北市政府所有，並由被告管理。原告業已向被告承租系爭土 地10餘年，並居住使用其上門牌號碼為臺北市○○區○○街 0 段0 巷00號之建物（下稱系爭房屋）。嗣兩造於103 年7 月16日又就系爭土地簽訂臺北市市有非公用土地租賃契約（ 下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自103 年7 月1 日起至 108 年6 月30日止，租金每月19,425元。惟被告於104 年7 月23日以系爭租賃契約第15條第1 款興建臺北市南港區中南 段公共住宅政策（下稱系爭公共住宅）為由，來函片面於10 4 年8 月1 日起終止系爭租賃契約，然因系爭租賃契約第15 條約定違反土地法第103 條強制規定，依民法第71條規定， 應屬無效，故被告依系爭租賃契約第15條約定終止租約，顯 非合法。再者，原告應待興辦之事業得法令許可、奉准興辦 事業或工程計畫決定後，始該當系爭租賃契約第15條第1 款 約定之「興辦公共事業需要」此要件，而原告並未檢附任何 具體計畫，亦未為補償或搬遷說明，另參酌臺北市歷來興建 公共住宅之歷程，系爭公共住宅於被告為終止契約之意思表 示時，實難認已屬成形之工程計畫，其終止顯無理由，應不 生終止之效力。尤有甚者，原告擴張解釋系爭租賃契約第15
條第1 款約定之文義而行使終止權，屬權利濫用之行為，自 不生效力等語，為此提起本件訴訟，並聲明：確認兩造就系 爭土地之租賃關係存在。
二、被告則以：依地方制度法第18條第2 款第4 目規定，直轄市 財產之經營及處分為直轄市自治事項。又臺北市政府據此訂 有臺北市有財產自治條例，依該條例第57條第1 款明定如系 爭租賃契約第15條第1 款約定，即因政府舉辦公共事業需要 者得終止租約，故系爭租賃契約之合法性自無疑義，且亦無 對原告顯失公平之處。再者，基地租賃契約，出租人收回基 地之事由，非以土地法第103 條規定為限，且系爭租賃契約 第15條亦可認屬收回土地之解除條件。又系爭土地業前列為 系爭公共住宅計畫用地後，臺北市政府於104 年7 月9 日已 將細部計畫函送臺北市都市計畫委員會審議，並於104 年8 月20日、105 年4 月7 日議決通過。後臺北市政府於105 年 7 月6 日上網招標系爭公共住宅新建工程委託規畫設計暨監 造技術服務案，於105 年8 月26日決標，而該案之建築執照 亦於106 年7 月12日經臺北市都市發展局核發在案，另系爭 公共住宅新建工程亦於106 年7 月19日決標，訂於106 年9 月開工，是被告確因興建公共事業而需收回系爭土地，被告 爰以106 年7 月21日言詞辯論意旨狀之送達為終止系爭租賃 契約之意思表示，系爭租賃契約業已終止等語，茲為抗辯， 並聲明：原告之訴駁回。
三、經本院於105 年12月22日協同兩造整理本件之不爭執事項如 下（見本院卷第86頁）：
㈠、臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（面積2,698 平方 公尺，下稱系爭829 地號土地）為臺北市政府所有、被告管 理之臺北市有非公用土地，並於簽約當時編列為臺北市土地 使用分區管制規則所規範之第三種住宅區，有土地登記第二 類謄本1 份在卷可考（見本院卷第44頁）。
㈡、兩造於103年7月16日簽定系爭租賃契約，約定由原告承租系 爭房屋所坐落之系爭土地，租賃期間自103 年7 月1 日至10 8 年6 月30日，租金為每月19,425元，有系爭租賃契約1 紙 附卷可稽（見本院臺北簡易庭105 年度北補字第208 號卷【 下稱北補卷】第9 至12頁）。
㈢、原告為系爭房屋之事實上處分人。
㈣、被告依系爭租賃契約第15條第1 款約定，於104 年7 月23日 以北市財管字第10431038100 號函通知原告將於104 年8 月 1 日終止系爭租賃契約，有上開函文1 份足佐（見本院卷第 13頁）。
四、得心證之理由：
原告主張被告依系爭租賃契約第15條第1 款終止契約為無效 等語。被告則分別以上開情詞置辯。是本件應審酌者為：㈠ 、系爭租賃契約第15條第1 款是否因違反土地法第103 條、 民法第247 條之1 而無效？㈡、被告得否依系爭租賃契約第 15條第1 款終止契約？㈢、被告終止契約之行為是否因權利 濫用而無效？現就本件之爭點析述如后：
㈠、系爭租賃契約第15條第1款是否因違反土地法第103條、民法 第247條之1而無效：
⒈按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其 建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承 租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋 為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之 房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意 旨（最高法院74年台上字第2562號判例意旨參照）。又縱地 上房屋係於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租 用該基地，仍無礙租地建屋之本質（最高法院91年度台上字 第2154號判決意旨參照）。經查，原告主張系爭房屋為姓名 不詳之訴外人於30年前所興建，原告自10餘年前起向被告承 租系爭土地等節，為被告所不爭執，此部分應堪認定屬實。 又觀諸系爭租賃契約第4 條第1 項約定：「土地上之建物因 天災、事變或其他不可抗力之事由致毀損或滅失，致不達使 用目的及用途，或依法拆除者，除有第4 條第2 項第1 款之 情形外，本約即行終止，乙方（即原告）應即返還土地」等 節，堪認被告出租系爭土地之目的即為供原告使用其上建物 即系爭房屋無疑。揆諸上開說明，系爭租賃契約應屬租地建 屋契約，而有土地法第103 條之適用，合先敘明。 ⒉次按，土地法第103 條之規定，並非禁止租用基地建築房屋 之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，自 不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之 效果（最高法院40年台上字第1636號判例意旨、90年度台上 字第1077號判決意旨參照）。是土地法第103 條之規定旨在 保障承租人租地建屋之基地不致任意遭出租人收回，但並不 排除契約當事人間附有解除條件、或為保留解除權或終止權 之特別約定，以謀求承租人之保護與契約自治間最大調和。 查，系爭租賃契約第15條約定：「有下列各款情形之一者， 甲方（即被告）得隨時終止契約，乙方不得向甲方請求任何 賠償或補償：㈠、因政府舉辦公共事業需要或公務需要或依 法變更使用。……」（見北補卷第10頁反面），雖屬土地法 第103 條各款規定以外之情形，但此既為兩造之特別約款， 當非不得解釋為係兩造對被告保留終止權特約之約定，揆諸
前揭說明，該約定應屬有效。是原告主張系爭租賃契約第15 條規定違反土地法第103 條之規定，屬違反強制規定而無效 云云，尚非可採。
⒊又按，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契 約，為於他方當事人有重大不利益之約定，按其情形顯失公 平者，該部分約定無效，民法第247 條之1 第4 款定有明文 。而所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生 之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平 之情形而言。原告主張被告本得依市政規劃選擇締結租賃期 間較短之租賃契約，而本件系爭租賃契約既已約定為5 年， 嗣以空泛事由終止契約，對原告顯有重大不利益，並顯失公 平云云。然查，系爭租賃契約第15條第1 款約定係被告一方 事先擬就用於同類契約之定型化契約條款等節，固為被告所 不爭執，然財產權之保障雖為我國憲法第15條所明定，其行 使亦不得妨害公共利益，縱屬私人所有之土地，於國家因公 共事業需要，尚非不得經由法定程序予以剝奪，況系爭土地 屬臺北市所有財產，則政府機關就其所有且出租他人之土地 ，為因應施政之公益需求乃終止租賃契約，實難認有何顯失 公平之處。且上開約定與臺北市市有財產管理自治條例第57 條第1 款：「非公用財產之不動產出租時，其租賃契約應載 明有下列情形之一者，得予終止租約：因政府舉辦公共事 業需要，或依法變更使用者」之規定，亦為合致，並無另對 原告有何不利之處，是系爭租賃契約第15條第1 款，既係兩 造就終止系爭租賃契約所為約定，核與民法第247 條之1 所 定情形並不相符，又原告復未提出其他事證以實其說，是其 主張系爭租賃契約第15條第1 款約定，依民法第247 條之1 規定應屬無效云云，並無理由。
㈡、被告得否依系爭租賃契約第15條第1款終止契約： ⒈被告前於104 年5 月20日以北市財管字第10433874500 號函 通知原告系爭土地已列入系爭公共住宅計畫儲備基地，被告 將依系爭租賃契約第15條第1 款約定，擬於104 年7 月1 日 終止系爭租賃契約，復於104 年7 月23日以北市財管字第10 431038100 號函文通知原告將於104 年8 月1 日終止系爭租 賃契約，再於105 年10月20日本院準備程序當庭為終止契約 之意思表示（見本院卷第32頁），末於106 年7 月21日以民 事言詞辯論意旨狀終止系爭租賃契約，並經原告收受等情， 有上開函文、本院準備程序及言詞辯論筆錄、被告民事言詞 辯論意旨狀等件附卷足佐（見本院卷第32頁、第57至58頁、 第124 頁、第129 頁），且為兩造所不爭執，自應認被告就 終止系爭租賃契約之意思表示業經到達被告。
⒉至被告所為終止系爭租賃契約之意思表示是否合法，則應審 酌者為被告是否確有系爭租賃契約第15條第1 款所指「因政 府舉辦公共事業需要」之終止事由存在。查，臺北市政府將 系爭土地劃為系爭公共住宅計畫用地，臺北市都市發展局於 104 年5 月6 日召開「中南段」土地公共住宅基地興建計畫 研商會議，又臺北市都市計劃委員會於104 年8 月20日召開 第674 次會議審議「變更系爭829 地號土地第三種住宅區為 第三種住宅區（特）細部計畫案（下稱系爭細部計畫案）」 ，又於105 年4 月7 日召開第684 次會議再次審議系爭細部 計畫案，並依修正案通過，嗣臺北市政府就系爭公共住宅新 建工程委託規畫設計暨監造技術服務案為限制性招標，並於 105 年9 月20日由闕河彬建築師事務所得標在案，再臺北市 政府都市發展局就系爭公共住宅申請建築執照，並於106 年 7 月12日准予核發106 建字第123 號建築執照（下稱系爭建 築執照），另臺北市政府就系爭公共住宅新建工程辦理第二 次公開招標，並於106 年7 月19日由訴外人統營營造股份有 限公司得標等節，有上開會議紀錄、更正決標公告、公開招 標公告、系爭建築執照、決標公報等件附卷可考（見本院卷 第55至56頁、第59至79、第95至101 頁、第127 頁、第134 至138 頁），而依系爭公共住宅工程預定進度表所示，於新 建工程招標後，即擬開始相關工程之興建，且系爭建築執照 於預計開工日期欄明載：「自領照日起六個月內開工」，並 於規定竣工期限欄記載：「自申報開工日起57個月內竣工」 ，此有上開進度表及系爭建築執照各1 份在卷為憑（見本院 卷第88頁、第127 頁），從而，自系爭公共住宅工程興建計 畫整體以觀，至遲於被告106 年7 月21日民事言詞辯論意旨 狀送達原告時，系爭土地確有為舉辦公共事業需要而收回之 必要甚明，是被告以此事由提前終止系爭租賃契約，應屬合 法，原告主張稱本件並無系爭租賃契約第15條第1 款所示情 形，故被告終止租約於法不合云云，洵無足取。㈢、被告上開行為是否因權利濫用而無效：
末按，權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，固為民 法第148 條所明定。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利 益，但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之 內。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利 人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利 行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己 所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得 視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所
必然之解釋（最高法院45年台上字第105 號、71年台上字第 737 號判例參照）。所謂誠實信用之原則，係在具體的權利 義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容， 避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義 務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用 ，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64 號裁判要旨參照）。查，被告收回系爭土地係為作為公共住 宅用地，具相當之公益性，而原告於其上使用者僅為未辦理 保存登記之違章建築，據此衡量兩造利益，被告本於兩造間 之系爭租賃契約而為終止之意思表示，應為權利之正當行使 ，且非以損害他人為其目的，自不生權利濫用或違反誠信原 則之問題，原告此部分主張，同無理由。
五、綜上所述，被告所辯為可採。又系爭租賃契約第15條第1 款 並無如原告所主張違反土地法第103 條、民法第247 條之1 無效之情形，且被告業已依系爭租賃契約第15條第1 款合法 終止系爭租賃契約。從而，原告訴請確認系爭租賃契約存在 ，為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 8 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 陳智暉
法 官 林幸怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 30 日
書記官 鄧竹君