臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度訴字第709號
原 告 林詰皓
李珮綺
上 二 人
訴訟代理人 李如龍律師
被 告 机新月
訴訟代理人 林德昇律師
邱靜怡律師
被 告 恆昌不動產企業社
法定代理人 鄒淑琴
被 告 曾國熏
上 二 人
訴訟代理人 楊漢東律師
上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國114年4月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告机新月應給付原告林詰皓新臺幣(下同)141,177元，及自民
國113年9月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用除減縮部分外，由原告林詰皓負擔41%，原告李珮綺負
擔25%，被告机新月負擔34%。
本判決第一項得假執行，被告机新月以141,177元為原告林詰皓
預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但二、請
求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明
者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限(民
事訴訟法第255條第1項第2、3、7款)。
二、查，原告於113年9月10日起訴請求「㈠被告机新月應給付原
告林詰皓112萬元，給付原告李珮綺30萬元，及均自起訴狀
繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡
被告恆昌不動產企業社、曾國熏應連帶給付原告林詰皓17萬
元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%
計算之利息。㈢被告恆昌不動產企業社應給付原告林詰皓51
萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息
5%計算之利息」。嗣後更正為如聲明所示，以上有原告書狀
可證(本院卷第9、10、371頁)。核屬原告上述所為係減縮應
受判決事項之聲明，且請求之事實同一，亦不礙被告之防禦
及訴訟之終結，應許原告為訴之變更。
一、原告起訴主張：
(一)原告林詰皓於民國112年11月12日經被告恆昌不動產企業社(
即中信房屋嘉義公明加盟店，下直稱恆昌不動產)所雇用房
屋仲介即被告曾國熏居間仲介，與被告机新月簽訂不動產買
賣契約書(下稱系爭買賣契約)，向机新月購買其所有建物門
牌號碼嘉義市○區○○路000巷00號房屋(下稱系爭房屋)及其坐
落土地應有部分，價格為1,120萬元，並已付清價金。於買
賣系爭房屋之過程中，被告机新月、曾國熏等皆從未提及系
爭房屋有漏水情形，原告方以市價購入系爭房屋。簽訂系爭
買賣契約時，机新月亦在系爭買賣契約附錄之不動產說明書
現況調查表第34點「是否有滲漏水情形」之欄位勾選「否」
，並簽名確認。嗣後机新月於113年1月12日將系爭不動產所
有權移轉登記予原告林詰皓，恆昌不動產與曾國熏則於113
年1月24日向原告收取仲介服務費17萬元。
(二)原告於113年7月26日當天下雨後發現系爭房屋多處漏水，被
告机新月就系爭房屋漏水之瑕疵，依民法第354條第1項前段
、第359條前段、第360條之規定，負無過失之瑕疵擔保責任
，且無法認定机新月與林詰皓有以系爭買賣契約第15條其他
約定事項第4點之約定排除物之瑕疵擔保責任。原告林詰皓
得依民法第359條前段、第179條之規定，請求机新月返回溢
付之價金。
(三)原告李珮綺原係系爭買賣契約之當事人，之後方以附約之方
式終止對系爭買賣契約之權利，而由林詰皓單獨成為系爭買
賣契約之買受人及系爭不動產之單獨登記名義人。李珮綺因
漏水瑕疵，導致無法使用一樓孝親房與二樓後房間，受有相
當之精神損害，依民法第227條之1準用第195條第1項，第18
4條第1項前段、第195條第1項之規定，請求机新月賠償非財
產上損害10萬元。
(四)訴之聲明：
1、被告机新月應給付原告林詰皓141,180元，暨自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2、被告机新月應給付原告李珮綺10萬元，暨自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3、被告恆昌不動產企業社、曾國熏應連帶給付原告林詰皓17萬
元整，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計
算之利息。
4、訴訟費用由被告負擔。
5、如獲勝訴判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：
(一)被告机新月：
1、系爭房屋是96年4月4日已經建築完成，至113年1月12日雙方
簽立買賣契約時，使用了將近17。依系爭買賣契約書第15條
其他約定事項第4點約定漏水瑕疵保固6個月。且系爭房屋交
屋後，經歷6個月又3夭，遇到颱風來襲，原告才發現有滲漏
水，但之前已經歷下雨的天氣，並無滲漏水發生，顯見本次
之滲漏水為颱風、地震造成，並非被告買賣當時有隱瞞滲漏
水情形。且保固期間6個月已屆滿，被告不負漏水瑕疵擔保
責任。
2、不動產說明書現況調查表第34項「是否有滲漏水情形」，應
解釋為買賣當時是否有滲漏水而未修繕完成，而非保證從無
漏水，因此過去曾有漏水情形而已經修繕完成，在買賣當時
已無漏水情形，賣方勾選「否」，合乎事實。
3、原告李珮绮並非本件系爭不動產買賣契約之當事人，亦即非
買方，無任何契約上之權利可得主張，故原告李珮綺之請
求亦無理由。
(二)被告恆昌不動產企業社、曾國熏：
1、系爭房屋並非由恆昌不動產企業社之員工曾國熏負責開發本
件仲介買賣之業務，且與仲介委託人即出賣人机新月接洽之
人並非曾國熏，机新月雖有告知被告恆昌公司另一員工有關
委售之房屋一樓房間水平橫樑蓋鐵皮位置曾發生漏水並告知
頂樓已有施做，但机新月告知漏水處他們已找抓漏水的師傅
完成修繕好了，所以机新月在簽買賣契約時，在不動產說明
書現況調查表第34項有關「是否有滲漏水情形」欄位，机新
月才勾選「否」並簽名確認房屋現況無漏水。不動產說明書
現況調查表第34項之調查事項是針對房屋之「現況」作調查
，而非針對房屋「過去」之紀錄作調查，故被告恆昌不動產
企業社及接洽机新月之業務人員(不是曾國熏)就出賣人机新
月在調查表第34項勾選「否」，認為並無與房屋現況不符，
也沒有故意隱瞒房屋會漏水之瑕疵。
2、系爭房屋交屋給原告半年多，原告都沒有發現有漏水，直到
113年7月26日是因風雨大且持續下雨多天，才發現有漏水，
這種現象也不能證明會漏水的原因在買賣訂約時就已存在，
可能是交屋後才又因其他客觀因素產生漏水。原告以交屋逾
半年之後發現會漏水，被告並無隱瞞系爭房屋有會漏水之瑕
疵，被告僅有無契約責任之問題，但不符合消保法第7條與
第51條規定可以加倍請求懲罰性賠償之要件。
(三)訴之聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、被告願供擔保請准免於宣告假執行。
三、爭點事項：
(一)不爭執事項：
1、原告林詰皓、李珮綺與被告机新月於112年11月12日就嘉義
市○○段 000000○000000○000000○000000○00000○00000○0○○地
○○○段000○號建物即門牌號碼簽嘉義市○區○○路000巷00號房
屋立不動產買賣契約。
2、原告林詰皓、李珮綺與被告机新月於112年12月8日簽署不動
產買賣契約書(附約)將112年11月12日之不動產買賣契約書
之買方，原為林詰皓、李珮綺二人，變更為林詰皓一人。
3、系爭房屋於113年1月12日已完成移轉登記為林詰皓所有、於
113年1月24日點交予林詰皓。
4、系爭房屋於96年4月4日建築完成，96年5月7日完成登記。
5、系爭買賣契約第15條其他約定事項4：「賣方應負6個月之漏
水保固責任」。
(二)爭執事項：
1、系爭房屋是否有漏水？
2、若系爭房屋有漏水，漏水形成之原因及時間點為何？
3、被告机新月是否應負漏水瑕疵擔保責任？
4、原告林詰皓請求被告机新月返還溢付價金141,180元；原告
李珮綺請求非財產上損害10萬元，有無理由？
5、原告林詰皓請求被告昌不動產企業社、曾國熏連帶返還服務
費17萬元，有無理由？
四、得心證之理由：
(一)系爭房屋是否有漏水？
1、原告林詰皓、李珮綺與被告机新月於112年11月12日就嘉義
市○○段 000000○000000○000000○000000○00000○00000○0○○地
○○○段000○號建物即門牌號碼簽嘉義市○區○○路000巷00號房
屋立不動產買賣契約。林詰皓、李珮綺與机新月於112年12
月8日簽署不動產買賣契約書(附約)將112年11月12日之不動
產買賣契約書之買方，原為林詰皓、李珮綺二人，變更為林
詰皓一人。最後買賣之主體為林詰皓、机新月。又系爭房屋
於113年1月12日已完成移轉登記為林詰皓所有，並於113年1
月24日點交予林詰皓。以上之事實為兩造所不爭執，並有不
動產買賣契約書、不動產買賣契約書(附約)、土地及建物謄
本可證(本院卷第27-44、188頁)。堪信為真實。故系爭房屋
最後買賣之主體為林詰皓、机新月，李珮綺並非買賣契約之
當事人。
2、系爭房屋有漏水之瑕疵，有相片及錄影檔可證(本院卷第48-
61、201頁)，且經送鑑定後，其漏水形成之原因如附表一鑑
定結果(三)1所示之漏水瑕疵，此有社團法人嘉義市建築師
公會之鑑定報告書可證(鑑定報告書第5、6頁)，兩造對該鑑
定報告書亦未爭執(本院卷第365、366頁)，故系爭房屋確實
存有漏水之瑕疵。
(二)系爭房屋漏水形成之原因及時間點為何？
1、系爭房屋造成漏水之原因：
⑴因增建加蓋變更(外推空間)1樓房間廚房、1樓後側陽台外推
變更為室内臥房。2樓後側陽台外推變更為室内臥房，上開
漏水形成之原因：係因增建加蓋因混凝土澆置舊新時間間隔
太久，後澆置混凝土與先澆置之混凝土組織無法充分黏結合
成一體，以致形成黏結不良之脆弱面，新的混凝土與舊的(
已澆置)混凝土間產生不必要之施工縫(稱為冷缝)。漏水形
成之時間點因要回溯房屋陽台外推增建時施工缝(稱為冷縫)
的時間點，故而鑑定之建築師現場無法得知確切時間。
⑵窗戶周邊及四角滲漏原因：①窗戶轉角處乾燥收縮鋼筋補強不
足。②窗戶周邊混泥土搗實不足或施工縫灌注不確實。
⑶2、3樓前臥室角窗鋁框上滲漏水之原因：①為原鋁窗組裝鋁框
接合密實問題。②為玻璃貼合組裝矽利康老化接合密實問題
造成滲水問題。
⑷以上有鑑定報告書可證(鑑定報告第5、6頁)。又系爭房屋僅
後陽台有外推，房屋前面之陽台並無外推，此有鑑定報告書
所附之相片可證(鑑定報告書相片編號3、4)。而系爭房屋後
面1樓增建、3樓鐵窗增建是本件買賣之前即已增建，亦為兩
造所不爭執(本院卷第366頁)。可見系爭房屋陽台外推增建
時施工時間點，是在本件買賣契約之前。再依上述漏水之形
成原因所示，並非因時間經過老化所呈現之自然瑕疵，而是
屬於本件買賣之前所存在房屋建造、增整建過程施工上之瑕
疵所致，可見系爭房屋漏水形成之原因，均係在買賣契約成
立時既已存在。
2、依原告林詰皓與漏水師傅113年7月27日之對話：
漏水師傅：因為之前漏水也是在1樓房間的水平橫樑。
原告林詰皓：之前就是樓下那個水平橫樑在漏水對?
漏水師傅：就是因為1樓房間的水平橫樑在漏水，所以才會
改成這個白鐵板，但現在有點傷腦筋，不知道
是不是那隻排水管的關係，現在外面包成這個
樣子，水平橫樑也打過發泡劑。
原告林詰皓：那邊也打過發泡劑。
漏水師傅：對，到下個月剛好滿3年。
漏水師傅：我有跟原屋主說過，一般我在打發泡劑，我看
到的保固期限都是1年，很多客戶都會詢問，打
發泡劑沒有用，打這個可以撐幾年，我做這麼
久，只要1年撐幾年，都可以再撐很久，問題
他 這個保固已經經過了，要第3年了，第1年沒
事 ，大部分都沒事。
原告林詰皓：前一陣子下雨沒有這種情形，因為只要下雨
我都會巡一下房間看有無漏水。
漏水師傅：這次雨下那麼多，太多漏水。
原告林詰皓：對太多了，很多人都有反應，像我們做裝
潢，客人家也都說會有漏水。
以上有對話錄音、譯文可證(本院卷第75-77頁)。依該對話
所示，原告雖然表示前一陣子下雨沒有漏水的情形，但並不
表示房屋完全無漏水之瑕疵。而況系爭房屋經鑑定後確實存
有漏水之瑕疵，故不得以原告上開對話，即可表示系爭房屋
並不存有漏水之瑕疵。
3、據上可證，系爭房屋漏水之瑕疵，於本件買賣契約時即已存
在。
(三)被告机新月是否應負漏水瑕疵擔保責任？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵(民法第354條第1項)；民法關於買
賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、
限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責
任，另有特約者，原則上自應從其特約。又當事人就買賣瑕
疵擔保責任所約定之「保固條款」，其法律效果為何？應視
個案情形，探求當事人之真意，並依誠信原則，斟酌交易習
慣，綜合契約整體內容判斷之(參照最高法院104年度台上字
第550號民事裁判)。
2、原告林詰皓得依民法359條之規定請求權減少價金：
⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，
解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金(民法第359
條)；買賣契約雙方約定賣方應負擔於6個月內漏水保固責任
，此有買賣契約書第15條之附加條款可證(本院卷第173頁)
。
⑵如前所述，系爭房屋漏水之瑕疵，於本件買賣契約時即已存
在。審酌房屋之效用係供人居住，倘發生漏水情事，居住情
形必受影響無法為正常居住使用，即依一般交易觀念，無漏
水情形本為吾人期待房屋應具之通常品質，故系爭房屋存有
系爭漏水情事要屬物之瑕疵無疑。又系爭房屋於113年1月12
日已完成移轉登記為林詰皓所有，於113年1月24日點交予林
詰皓，原告於113年9月10日提起本件訴訟，以上為兩造所不
爭執，並有本院收文章可證(本院卷第9頁)。是原告雖於系
爭房屋點交後逾6個月始提起訴訟。但如上所述，系爭房屋
漏水之瑕疵，於本件買賣契約時即已存在，可見系爭房屋於
保固期間內即存有瑕疵，故出賣人机新月依上開規定即應負
瑕疵擔保。
⑶被告机新月辯稱於系爭房屋買賣時，並未刻意隱瞞系爭房屋
現況云云。惟系爭契約成立時，系爭房屋存在系爭漏水瑕疵
，而物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負
之法定無過失責任，買賣標的物倘於移轉時具有瑕疵，出賣
人原則上即應負責，與其是否故意隱匿無關。故机新月前開
抗辯，無從解免其應負之瑕疵擔保責任。
(四)原告林詰皓請求被告机新月返還溢付價金141,180元，及原
告李珮綺請求被告机新月給付非財產上損害10萬元，有無理
由？
1、原告林詰皓得依民法360條之規定得請求損害賠償：
⑴買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契
約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意
不告知物之瑕疵者亦同(民法第360條)；買受人得向出賣人
請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之
品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱
有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請
求損害賠償，此觀之民法第359條、第360條之規定自明(參
照最高法院83年度台上字第1205號民事裁判)。又買賣契約
雙方約定賣方應負擔於6個月內漏水保固責任，此有買賣契
約書第15條之附加條款可證(本院卷第173頁)。
⑵依不動產說明書現況調查表第34項是否有漏水情形勾選「否
」(本院卷第34頁)，可見買賣契約机新月表明房屋並無漏水
，但此與實際系爭房屋有漏水之事實，並不相符。
⑶机新月在不動產說明書現況調查表第34項是否有漏水情形勾
選「否」，並親自簽名確認。足見其確有保證系爭房屋並無
滲漏水瑕疵之情事。然系爭房屋有系爭漏水情形，且於交屋
前即已存在，而不具机新月所保證之品質，則原告林詰皓依
民法第360條規定，請求机新月負損害賠償之責，亦屬有據
。
2、原告林詰皓不得依民法第179條不當得利規定為請求：按無
法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同(民法第179條
)。系爭房屋固然存有漏水之瑕疵，而會減少系爭房屋之價
值，並造成林詰皓之損害，但机新月收受買賣之價金，係本
於買賣契約而來，並非無法律上之原因，故原告以不當得利
請求，並無所據，應予駁回。
3、原告林詰皓不得依民法第227條準用231條第1項不完全給付
之規定為請求：
⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給
付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償(民法第227
條)；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損
害。前項債務人，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，
亦應負責。但債務人證明縱不遲延給付，而仍不免發生損害
者，不在此限(民法第231條)；出賣人就其交付之買賣標的
物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生
，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕
疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任(參
照最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議要旨)。是
買賣標的物如係特定物，而瑕疵雖於契約成立時既已存在，
就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為
給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完
全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不
完全，始同時發生債務不履行責任。
⑵如前所述，系爭房屋漏水之瑕疵，於本件買賣時即已存在。
是系爭房屋雖有漏水之瑕疵，但此瑕疵於契約成立時既已存
在，出賣人机新月將系爭房屋交付，即屬依債務本旨而為給
付，只對物之瑕疵負瑕疵擔保負其責任，並不構成不完全給
付問題。故原告依不完全給付請求，亦無理由。
4、系爭房屋存有漏水之瑕疵，其修復費用經鑑定後為141,177
元，此有鑑定報告書可證(鑑定報告書卷第7頁)。而机新月
應負民法第359、360條之瑕疵擔保責任，從而林詰皓請求机
新月給付141,177元，為有理由。
5、原告李珮綺不得依民法第227條準用195條第1項之規定為請
求：按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱
私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人
雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額(民法第195條
第1項前段)。林詰皓買受之系爭房屋固然存有漏水之瑕疵，
但此部份是出賣人應否負物之瑕疵擔保責任，並非侵害民法
195條第1項所規範之法益，故李珮綺此部分請求與民法第19
5條第1項之要件不符。且李珮綺並非買賣契約之當事人，亦
非系爭房屋之所有權人，故系爭房屋縱有漏水之瑕疵，李珮
綺亦無契約上或所有物受侵害之請求權，故其依上開法規請
求机新月給付10萬元，為無理由。
6、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴，或依督促程序送達支付命令，與催告有同一之效力(
民法第229條第1、2項)；又遲延之債務，以支付金錢為標的
者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率
較高者，仍從其約定利率(民法第233條第1項)；應付利息之
債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分
之5(民法第203條)。查原告林詰皓請求被告机新月應給付之
金額，並未定有給付之期限，原告林詰皓請求自起訴狀繕本
送達被告之翌日起，按年息5%計算之利息，並未逾上開規定
之範圍，自無不合。又原告林詰皓上開起訴狀繕本係於113
年9月27日送達予机新月收受，有送達回證附卷可稽(本院卷
第123頁)。從而，原告林詰皓請求被告机新月給付141,177
元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年9月28日起至清償日止
，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。原告林
詰皓逾上開範圍之請求，均為無理由，應予駁回。
7、原告林詰皓勝訴部分為141,177元，因未逾50萬元，依民事
訴訟法第389條第1項第5款之規定，法院應依職權宣告假執
行，原告林詰皓就其勝訴部分所為假執行之聲請，應視為僅
促使法院發動其職權，爰依職權宣告假執行。至於原告2人
敗訴部分，其假執行之聲請，已無所據，應予駁回。
(五)原告林詰皓請求被告恆昌不動產企業社、曾國熏連帶返還服
務費17萬元，有無理由？
1、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反
保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證
明其行為無過失者，不在此限(民法第184條)；居間人關於
訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履
行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。
以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立
該約之能力，有調查之義務(民法第567條)；居間人違反其
對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違
反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請
求報酬及償還費用(民法第571條)；經紀業因經紀人員執行
仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經
紀業應與經紀人員負連帶賠償責任(不動產經紀業管理條例)
；從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於
提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服
務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或
服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應
於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違
反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠
償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠
償責任(消費者保護法第7條)。
2、被告恆昌不動產企業社、曾國熏否認是與被告机新月接洽之
業務人員，原告亦未提出與机新月接洽之業務人員為曾國熏
之相關證明，故無法證明本件房屋仲介與机新月接觸服務之
人員為曾國熏。則原告林詰皓以被告恆昌不動產企業社之業
務人員曾國熏違反上開法規，而請求其連帶給付17萬元，並
無理由。
3、依上開原告與漏水師傅之對話，及原告之書狀表示(本院卷
第11頁)，原告是在113年7月26日當天下雨始發現系爭房屋
有漏水之情事。而在此之前若有下雨，原告林詰皓都有去巡
視，但未發現有漏水之情形，顯然系爭房屋是否漏水，並不
明顯。而依氣象局嘉義氣象站嘉義地區113年4月25日雨量為
81毫米、5月28日雨量為78毫米、6月2日雨量為97.5毫米、7
月17日雨量為89.5毫米，在上述下雨之期日，原告巡視系爭
房屋但未發現有漏水之情事。而7月24日雨量為131毫米、7
月25日雨量為480.5毫米、7月26日雨量為246毫米。可見原
告113年7月26日發現系爭房屋會漏水，導因於連日暴雨所致
。故原告居住在系爭房屋有6個月之久，於平日之下雨均未
能查知系爭房屋有漏水之瑕疵，而原告是因連日暴雨而發現
系爭房屋會漏水，故系爭房屋是否會漏水，並不明顯。則未
居住在系爭房屋之曾國熏何以得知系爭房屋會漏水，故難以
認定被告恆昌不動產企業社、曾國熏於系爭房屋買賣之服務
過程中，有故意或過失隱瞞房屋會漏水之瑕疵，致未盡當時
專業水準可合理期待告知原告之義務。
4、綜上所述，無法證明系爭房屋之買賣與原告接觸服務之仲介
人員為曾國熏；亦無法證明曾國熏於系爭房屋買賣之服務過
程中，有故意或過失隱瞞房屋會漏水之瑕疵，致未盡當時專
業水準可合理期待告知原告之義務。從而，原告林詰皓以被
告恆昌不動產企業社之業務人員曾國熏違反上開法規，而請
求其連帶給付17萬元，並無理由。其假執行之聲請，亦無所
據，併予駁回。
(六)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，不影響先、
備位聲明裁判要旨同此見解之結果，爰不一一論述，併予敘
明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第第79條。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第三庭法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成。
如不服本裁判要旨同此見解，應於送達後20日內，向本院提出上
訴狀(須按對造人數提出繕本)及表明上訴理由，並依上訴利益繳
交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁
判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 17 日
書記官 張簡純靜
附表一：鑑定結果(鑑定報告書第4、5頁)：
(一)嘉義市育人路615巷19號建物有無漏水？
建築物因增建使用，新舊建物間因施工材料物理性質，材料
間相互有接合冷縫問題，故有滲漏水情形。
(二)漏水之處所：
1、1樓處所位置：
⑴1樓後左側房間牆壁有滲漏水情形。
⑵樓後左側房間牆壁與天花板及梁新舊交接處有滲漏水情形。
⑶1樓增建窗戶窗角有滲漏水情形。
2、2樓處所位置：
⑴2樓後臥室外推增建牆壁滲漏水情形。
⑵2樓後左側房間牆壁與天花板新舊交接處有滲漏水情形。
⑶2樓原陽台與地板新舊交接處有漏水情形。
⑷2樓增建窗戶窗角有滲漏水情形。
⑸2樓前臥室角窗鋁框上有滲漏水情形。
3、3樓處所位置：
⑴3樓前臥室角窗鋁框上有滲漏水情形。
(三)漏水形成之原因及時間點(鑑定報告書第5、6頁)。
1、漏水形成之原因：
⑴因增建加蓋變更(外推空間)1樓房間廚房、2樓後側陽台外推
變更為室内臥房漏水因增建加蓋因混凝土澆置舊新時間間隔
太久，後澆置混凝土與先澆置之混凝土組織無法充分黏結合
成一體，以致形成黏結不良之脆弱面，新的混凝土與舊的(
已澆置)混凝土間產生不必要之施工縫(稱為冷縫)。
⑵窗戶周邊及四角滲漏原因：
窗戶轉角處乾燥收縮鋼筋補強不足及窗戶周邊混泥土搗實不
足或施工縫灌注不確實。
⑶臥室角窗鋁框上有滲漏水之原因：
①為原鋁窗組裝鋁框接合密實問題
②為玻璃貼合組裝矽利康老化接合密實問題造成滲水問題。
2、漏水形成之時間點：
要追房屋陽台外推增建時施工缝(稱為冷縫)的時間點，現場
無法得知確切時間。
(四)該建物因漏水造成之價值減損為何(鑑定報告書第6、7頁)？
該建物因漏水瑕疵造成之價值經缺失維護修繕後，價值應依
現況時勢屋價應無價值減損問題。如以修復費所影響之交易
價值減損差可依以下論斷：
1.履約保證金比率(3%)修復費概估約13.599萬元。
2.建築工程之比率表(3.1%)修復費概估約14.052萬元
3.詳細工程項目修復費概估約141,177元。
依上述取最大值修復費概估約14.118萬元。
附表二：瑕疵修補費用：
編號 滲漏部位 修復費用(元) 1樓滲漏水修復部分 1 1樓後左側房間牆壁外推增建牆壁有滲漏水修復 12,600 2 1樓房間增建牆壁與天花板及梁新舊交接處有冷縫漏水修復 20,085 3 1樓增建窗戶窗角有滲漏水修復 19,680 1樓總修復費用合計 52,365 2樓瑕疵修復部分 1 2樓後臥室將陽台外推增建牆壁滲漏水 13,290 2 2樓牆壁與梁新舊交接處有冷縫漏水 13,290 3 2樓原陽台與地板新舊交接處有施工縫漏水 12,485 4 2樓後臥室窗戶窗角有渗漏水 17,725 5 2樓前臥室角窗鋁框上有滲漏水 13,955 2樓修復費合計 70,745 3樓瑕疵修復部分 1 3樓前臥室角窗鋁框上有滲漏水 13,955 3樓修復費合計 13,955 其他(職業安全衛生管理費、工程保險費、 工程品質管理費) 4,122 瑕疵修復費總計 141,177