臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度簡上字第105號
上訴人即
附帶被上訴人 呂嘉純
訴訟代理人 顏伯奇律師
張耿維
被上訴人即
附帶上訴人 陳冠宏
訴訟代理人 汪玉蓮律師
複代理人 汪銀夏
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於民國112年5
月23日本院嘉義簡易庭111年度嘉簡字第272號第一審判決提起上
訴，被上訴人為附帶上訴，本院合議庭於民國114年4月2日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請，
暨訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應自民國110年9月23日起，至原判決第
二項所示不動產點交之日止，按日再給付上訴人新臺幣155元。
上訴人其餘上訴駁回。
第一審（除已確定部分外）訴訟費用，由上訴人負擔三分之一、
其餘由被上訴人負擔；第二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴
人負擔二分之一、其餘由被上訴人負擔。
被上訴人之附帶上訴駁回。
附帶上訴費用，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
甲、上訴部分
壹、上訴人上訴意旨略以：
一、上訴人於原審主張價值減損：
(一)原判決以上訴人未舉證駁回此主張，上訴人提出相關務見解
，均認為漏水之房屋有交易減損。
(二)此部分請鈞院發函臺灣省土木技師公會補充鑑定之，此部分
主張交易減損金額為新臺幣（下同）25萬元。
二、有關被上訴人未依約點交之違約金：
(一)依據行政院成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12
條「因可歸責於賣方之事由，未依前項所定日期交付標的物
者，買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止，每日按
己支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所
受之損害」。
(二)依照本件買賣契約第八條一：「賣方若未依本約履行各項義
務。每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買
方（自逾期日起至完成給付日止）」，每日616元(308萬元×
萬分之二），每月18,480元，此乃損害預定之違約金，符合
行政院之成屋買賣條款，且18,480元金額已經比市面上之租
金金額更少，原判決逕認每日30元，每月900元實在無法彌
補上訴人無法使用之租金損失。依據歐亞不動產估價報告，
系爭不動產之每月租金為11,695元，每日租金為390元，原
判決認每日30元違約金，與實際租金損害相差甚鉅，有不當
判決之情形。依據買賣契約第八條一計算，違約金為每日61
6元，被上訴人應每日再給付586元（計算式：616元－30元＝5
86元）。
三、並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴及該
部分假執行之聲請暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。㈡上開廢
棄部分，被上訴人應再給付上訴人25萬元及自111年4月28日
起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢上開廢棄部分
，被上訴人應自110年9月23日起至原判決第二項所示不動產
點交之日止，按日再給付上訴人586元。㈣第一、二審訴訟費
用由被上訴人負擔。
貳、被上訴人答辯意旨略以：
一、上訴人(即原告)主張本件有交易減損金額25萬元，顯無理由
：
(一)按本件僅有：1.陽台內牆踢腳板上方牆面油漆剝落與壁癌要
處理。2.廁所外牆踢腳板上方牆面油漆剝落與壁癌要處理。
3.右側空間之廁所洗臉台上方混凝土底板樑處白華要處理。
(二)合計之費用為13,143元。被上訴人(被告)亦願意從履約保證
專戶中扣除。
(三)土木技師公會111年8月5日鑑定報告已載明：「陽台內牆踢
腳板上方、廁所外牆踢腳板上方、右側空間之廁所洗臉台上
方混凝土底板樑處。滲漏水發生原因：陽台內牆踢腳板上方
、廁所外牆踢腳板上方推測兩處明顯壁癌之肇因，是冷熱水
管暗管轉角處的破損所致，而非混凝土牆體龜裂造成。」故
系爭房屋並無漏水現象(另詳土木技師公會111年8月5日鑑定
會勘記錄表，詳原審卷第157頁)。
(四)上訴人(原告)於原審雖提出鈞院109年度訴字第105號案件漏
水屋瑕疵價值減損率13.6%計算，但原審已說明：「惟各房
屋之構造形式、屋齡、使用情形、漏水原因、瑕疵態樣及造
成屋損之程度均有差異，每一個案可能造成價值減損之計算
因素亦不盡相同，不能逕予比附援引，而買受人依民法第35
9條規定請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙
方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之
市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比
較，以為計算之基準。又減少價金之數額，應將因瑕疵存在
所致之變動狀況考慮在內，即除應審酌物因瑕疵存在所生物
理性價值貶損外，固仍得審視有無因瑕疵存在而生交易性價
值貶損，以為適當衡量，然有無上開物理性或交易性價值貶
損，仍應由買受人負舉證責任。本件水管滲水瑕疵為壁癌(2
處)及白華(1處)，並非嚴重滲漏水所造成，瑕疵並非重大，
土木技師公會初次會勘時，亦記載現場無漏水狀況，依該瑕
疵性質及社會一般通念，如經適當修補亦可回復其應有狀態
，故常以修繕回復至應有狀態所生費用，作為足以填補系爭
房屋因而所減損之價值即為已足，則原告主張系爭房地因上
開瑕疵造成交易價值貶損，並未提出任何證據以實其說，復
囿於訴訟成本考量未再進一步聲請鑑定，故原告主張因上開
房屋漏水瑕疵，尚受有交易價值減損之損害，難認可採」。
(五)故上訴人(原告)主張尚有漏水瑕疵之價值減損之25萬元損害
，顯不可採。
二、另上訴人(即原告)主張「被上訴人應自110年9月23日起至原
判決第二項所示不動產點交日止，按日再給付原告586元」
，亦無理由：
(一)按如附帶上訴狀所述：「且系爭房屋(含鑰匙)附帶上訴人(
被告)早在110年2月24日即交付給附帶被上訴人（即原告，
詳附件4:借屋裝修同意書）。」故被上訴人(被告)已將系爭
房地交付上訴人(原告)，且買賣契約並無約定買賣標的點交
之日期。
(二)事實證明被上訴人(被告)於110年2月24日已交付系爭房地給
上訴人(原告)，被上訴人並無違約，故原審主文第二項：「 被告應將嘉義市○段○○段00地號土地，權利範圍234080分之4 052之土地，及其上1261建號即門牌號碼嘉義市○區○○路000 號2樓之1之房屋交付予原告。」及主文第三項：「被告應自 民國110年9月23日起至交付前項土地、房屋之日止按日給付 原告新臺幣30元。」亦有違誤。
(三)故上訴人（即原告）請求被上訴人按日再給付上訴人(原告) 586元」，顯無理由。
三、並聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。乙、附帶上訴部分
壹、附帶上訴人上訴意旨略以：
一、系爭建物現場並無漏水現象（詳社團法人臺灣省土木技師公 會111年8月5日鑑定會勘記錄表)。原審判決亦認：本件僅為
壁癌2處及白華1處，非嚴重漏水瑕疵造成陽台內牆踢腳板上 方、廁所外牆踢腳板上方、右側空間之廁所洗台上方混凝土 底板樑處。陽台內牆踢腳板上方、廁所外牆踢腳板上方推測 兩處明顯壁癌之肇因，是冷熱水管暗管轉角處的破損所致， 而非混凝土牆體龜裂造成。
二、而該處冷熱水管已無在使用，且PVC水管外層亦已以水泥漿 塗覆，不可能再由水管滲水出來。附帶被上訴人(原告)主張 因上開房屋漏水瑕疵，尚受有交易價值減損之損害，難認可 採。
三、且本件附帶上訴人(即被告)係109年10月6日將系爭房屋委託 住商仲介出售，經住商仲介陳佑興多次帶看，附帶被上訴人 (即原告)滿意並同意以現況交屋，始於110年2月24日簽定買 賣契約書，買賣契約第七條載：「買方於簽約前業已至標的 所在地詳細檢視屋況，並對簽約時本不動產的產權狀況等資 料已充分瞭解」。此可傳訊住商仲介陳佑興作證。四、系爭買賣契約第五條並無約定買賣標的點交日期： 系爭房屋（含鑰匙）附帶上訴人早在110年2月24日即交付給 附帶被上訴人即原告（詳借屋裝修同意書），故附帶上訴人 已將系爭房地交付附帶被上訴人，附帶上訴人並未違約。五、原審雖以：「原告已分別於110年2月24日匯款38,000元、同 年2月26日匯款300,000元、同年3月16日匯款2,414,244元至 代書指定之安新建經履約保證專戶，有原告提出之土地登記 謄本及手機簡訊可證」。但因附帶被上訴人(即原告)於附帶 上訴人(即被告)將房屋交付附帶被上訴人(原告)後，其再爭 執房屋漏水(以上已證明並無此事)，不願簽署履約保證之文 件同意撥款，以致履保專戶內之買賣價金款項皆未撥給附帶 上訴人(即被告)。
六、綜上，事實證明本件附帶上訴人(被告)於110年2月24日已交 付系爭房地給附帶被上訴人(原告)裝修，附帶上訴人(被告) 並無違約，故原審主文第二項：以「被告應將嘉義市○段○○ 段00地號土地，權利範圍234080分之4052之土地，及其上12 61建號即門牌號碼嘉義市○區○○000號2樓之1之房屋交付予原 告。」及主文第三項：以「被告應自民國110年9月23日起至 交付前項土地、房屋之日止按日給付原告新臺幣30元。」， 皆有違誤。
七、本件原審既認：「房屋回復原狀所須修繕項目：i.陽台內牆 踢腳板上方牆面油漆剝落與壁癌處理。ⅱ.廁所外牆踢板上方 牆面油漆剝落與壁癌處理。ⅲ.右側空間之廁所洗臉台上方混 凝土底板樑處白華處理。2.修復費用(含材料工資)估計為13 ,143元」。則附帶上訴人(被告)願意由履約保證機構扣留13
,143元，餘款請履約保證機構撥款給附帶上訴人。八、本件附帶上訴人(被告)於110年2月24日已經交付系爭房地給 附帶被上訴人(原告)裝修，附帶上訴人(被告)並無違約，故 原審主文第二項及主文第三項皆有違誤。歐亞不動產估價師 聯合事務所雖鑑定系爭建物每月合理租金為11,695元，但本 件附帶上訴人(被告)並未違約，原審亦認定並無惡意不履約 ，且附帶上訴人(被告)已交付系爭房地予附帶被上訴人(原 告)裝修，故原審判決主文第二項、第三項皆有違誤。附帶 被上訴人(原告)以謬誤之計算基礎(以日租之二倍)，請求以 每日616元計算違約金，並無理由。附帶上訴人(被告)已於1 10年2月24日交付及於110年3月28日完成所有權移轉登記給 附帶被上訴人(原告)，其並無任何損害，反而附帶上訴人( 被告)因附帶被上訴人(原告)爭執房屋漏水而不願簽署履約 保證之文件同意撥款，導致附帶上訴人(被告)未獲得半毛買 賣價金，及有利息損失。
九、本件已點交，附帶被上訴人(原告)呂嘉純卻不簽結案單，陳 冠宏之簽約代理人陳楠城於110年4月21日以嘉義興業路郵局 第22號存證信函，内容略為：為顧念雙方情誼，請附帶被上 訴人(原告)於函到七日内出面點交。附帶被上訴人(原告)接 函後，於110年4月26以朴子海通路郵局第12號存證信函以屋 内有漏水為由為拒絕點交之抗辯。是以，實際上係附帶被上 訴人(原告)故意不出面點交，卻隱匿其所接獲嘉義興業路郵 局第22號存證信函，逕以其所寄發之朴子海通路郵局第12號 存證信函起訴向陳冠宏請求不當得利等。則本件係附帶被上 訴人(原告)呂嘉純故意為不點交之行為，請求廢棄原審就附 帶上訴人(被告)敗訴部分之判決。
十、並聲明：㈠原判決主文第二、三項及該部分訴訟費用負擔之 裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人（即原告）在 第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢附帶上訴訴訟費用由 附帶被上訴人（即原告）負擔。
貳、附帶被上訴人答辯意旨略以：
一、交屋前買方發現房屋瑕疵，有權拒絕受領該房屋：(一)就房屋之漏水問題，乃房屋擁有者所極度重視之事，不僅對 滲漏水處造成潮濕壁癌，滲漏水之周圍亦可能導致家具受潮 發霉，即便修缮亦時有未能根治之情形，是就購買房屋以供 居住者而言，房屋之漏水顯然將使其後之居住環境品質及心 理造成莫大之影響。
(二)系爭房屋之漏水，由社團法人臺灣省土木技師公會鑑定報告 內容：
１、滲漏水位置：陽台內牆踢腳板上方、廁所外牆踢腳板上方、
右側空問之廁所洗臉台上方混凝土底版樑處。
２、滲漏水發生原因：
⑴陽台內牆踢腳板上方、廁所外牆踢腳板上方：推測兩處明顯 壁癌的肇因，是冷熱水管暗管轉角處的破損所致。 ⑵右側空間之廁所洗臉台上方混凝土底版樑處：混凝土底版處 的白華產生，推測乃上方住戶(3樓)浴室防水層破損，或是 給水管、排水管滲漏所造成。
⑶原證7管線現況是否合理修復漏水之方法：現場觀測PVC水管 外層以水泥砂漿塗覆，非正常接管方式，建議依循PVC管之 施工法，進行合理接管。
３、其滲漏水問題非僅發生於一處，而係遍及多處，衡情足使買 受人不能接受。出賣人提出之給付有瑕疵，即未依債務本旨 實行提出給付，不生提出之效力，買受人受領買賣標的物之 義務尚不發生，自得拒絕受領有瑕疵之標的物。上開主張， 可參見最高法院82年度台上字第291號、臺灣臺南地方法院1 12年度訴字第1684號民事判決之見解。
二、附帶被上訴人於110年9月13日朴子海通路郵局12號存證信函 (原證八)：漏水修繕無法達成共識，附帶被上訴人主張30萬 元減少價金，催告函到七日內交付房屋手續，然：附帶上訴 人不願辦理點交，應自附帶上訴人110年9月14日收受該函， 加計七日催告期限仍未點交，自110年9月23日起，應賠償每 日租金390元(歐亞鑑定結果)，扣除原審判決每日60元，因 此，應每日再給付586元。
三、附帶上訴人抗辯雙方有簽立借屋裝修同意書主張已交屋部分 ：
(一)依據110年2月14日借屋裝修同意書乃約定「本人呂嘉純自願 僅借用此屋裝修，並同意不得在交屋前搬入占用」，可見此 占用並非交屋之點交行為。
(二)依據110年4月21日、110年6月1日附帶上訴人存證信函記載 附帶被上訴人應七日點交等語，衡諸常情，附帶上訴人自承 未點交房屋，才會發函催告點交。
(三)因此，附帶上訴人就房屋點交之主張，前後矛盾，自非可採 。
四、該屋有漏水乃附帶上訴人110年6月1日嘉義保安郵局104號存 證信函所自承，且依據雙方約定房屋現況說明書第34項「現 況是否滲漏水之情形？否」，此經雙方簽名確認，房屋無滲 漏水，因此，附帶上訴人110年4月21日發函點交之房屋違反 約定，不生提出之效力，難認發生附帶被上訴人受領遲延之 情。附帶上訴人110年4月21日嘉義興業路22號存證信函通知 點交，需由附帶上訴人協力完成修繕，附帶被上訴人遂以朴
子海通路郵局12號存證信函通知：附帶被上訴人經發現有漏 水，催告7日提供修繕計畫。附帶上訴人遂於110年6月1日嘉 義保安郵局104號存證信函通知，已完成修繕，應於七日内 點交。但附帶上訴人未完成修繕，有土木技師公會鑑定報告 第15頁記載「現場觀測PVC水管外層以水泥砂漿塗覆，非正 常接管方式，建議依循PVC管之施工法，進行合理接管」可 佐證，因此，尚未修繕漏水，自不可命附帶被上訴人負起受 領遲延之責任，附帶上訴人110年6月1日發函不具有點交效 力。
五、附帶被上訴人見附帶上訴人無意完成修繕，以朴子海通路郵 局12號存證信函通知漏水修繕無法達成共識，上訴人主張30 萬元減少價金，催告函到七日内交付房屋手續，漏水瑕疵以 減少價金代替，此交屋之通知，附帶上訴人收受後，亦不出 面點交給附帶被上訴人，導致附帶被上訴人無法入内使用。 附帶上訴人主張附帶被上訴人自110年4月21日應負起受領遲 延，自非可採。
六、契約第八條第一項「賣方若未依約履行各項義務，每逾一日 賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方，自逾期日 起至完成給付日止」，依據土木技師公會認定附帶上訴人未 完成修繕，附帶被上訴人減少買賣價金而同意自行修繕，應 計算每日違約金至附帶上訴人願意交付為止。故原判決認定 計算附帶上訴人應給付違約金之認定並無違誤，僅係酌減違 約金之認定，有囑託歐亞不動產估價師認定，應以無法使用 房屋之租金損失為依據，始符合客觀公平標準。七、並聲明：㈠附帶上訴駁回。㈡附帶上訴訴訟費用由附帶上訴人 負擔。
丙、本院得心證之理由
一、經查，本件上訴人即附帶被上訴人呂嘉純（以下稱上訴人） 向被上訴人即附帶上訴人（以下稱被上訴人）購買嘉義市○ 段○○段00地號權利範圍234080分之4052之土地，及其上1261 建號即門牌號碼嘉義市○區○○路000號2樓之1之房屋，約定買 賣價金308萬元，兩造於110年2月24日簽立不動產買賣契約 書、不動產委託銷售標的現況說明書、買賣價金履約保證申 請書。上訴人於簽約後已將買賣價金308萬元匯至安新建經 履約保證專戶，但履保機構尚未將該買賣價金撥付給被上訴 人。系爭房地之所有權已於110年3月18日完成登記給上訴人 。上情乃為兩造不爭執之事實。本件兩造主要爭執的事項在 於：㈠上訴人就系爭房屋的滲漏水瑕疵，再請求交易減損金 額25萬元，有無理由？㈡被上訴人是否已於110年2月24日將 系爭房地點交給上訴人？上訴人請求被上訴人應點交系爭房
地，並請求給付違約金有無理由？
二、上訴人以系爭房屋有漏水瑕疵，請求被上訴人給付交易減損 金額25萬元，為無理由：
１、本件經原審送請社團法人臺灣省土木技師公會鑑定，該會於 會勘日期111年8月5日之鑑定會勘紀錄表（原審卷第157頁） 記載：「系爭建物內部以紅磚牆區隔為2獨立空間，自507號 2樓之一入口進入之空間稱為左側；另一側入口之空間稱為 右側，以利說明辨識。1.兩造爭執處之現況觀察概述：發現 左側空間兩處有壁癌狀況：陽台內牆踢腳板上方、廁所外牆 踢腳板上方右側空間之廁所洗臉台上方混凝土底版處有白華 產生。左側之廁所洗臉台上方PVC管有以水泥漿塗抹於與紅 磚接管處、PVC管表面上之痕跡。現場無漏水狀況。2.三樓 無法進入會勘，倘無法自三樓檢測排水系統、給水系統、廁 所防水層是否為本案之漏水肇因，則無法完整回覆法院詢問 之『滲漏水發生原因』『修繕方法』『所需費用』。3.兩造經現場 討論後，被上訴人擬以將上訴人認為滲漏水之瑕疵處進行修 補，上訴人亦趨向和解處理」。最終於112年3月24日出具鑑 定報告書，鑑定結論略以：「八、鑑定結果及分析：㈠房屋 現況有無滲漏水瑕疵？：透過現場目視觀察，發現左側空間 有兩處壁癌狀況；陽台內牆踢腳板上方、廁所外牆踢腳板上 方；右側空間之廁所洗臉台上方混凝土底版樑處有白華產生 。以混凝土水分計及紅外線熱顯像儀測試，系爭房地於陽台 內牆踢腳板上方、廁所外牆踢腳板上方；右側空間之廁所洗 臉台上方混凝土底版樑處，白華處的混凝土含水率較高，顯 示曾經有滲漏水情形。㈡滲漏水位置及發生原因：1.滲漏水 位置：陽台內牆踢腳板上方、廁所外牆踢腳板上方、右側空 間之廁所洗臉台上方混凝土底版樑處。2.滲漏水發生原因： 陽台內牆踢腳板上方、廁所外牆踢腳板上方推測兩處明顯壁 癌之肇因，是冷熱水管暗管轉角處的破損所致，而非混凝土 牆體龜裂造成；惟現場陽台掛載之熱水器無法操作、浴廁內 所埋設之暗管已封管無法試水，故此肇因僅為根據牆體含水 率之變化而做推測，無法進一步驗證。右側空間之廁所洗臉 台上方混凝土底版樑處，混凝土底版處的白華產生，推測乃 為上方住戶（3樓）浴室防水層破損或是給水管、排水管滲 漏所造成，因無法於3樓逐一檢測釐清漏水來源，故難以確 定漏水原因。無法就滲漏水原因辦理鑑定。㈢修繕滲漏水之 方法。原證7之管線現況是否可認已修復完成？：1.修繕滲 漏水之方法因無法確定漏水原因，故漏水修復方法無法據以 評估。2.原證7之管線，因現場無法試水，無法評估是否已 修復完成而不再滲漏。現場觀測PVC水管外層以水泥砂漿塗
覆，非正常接管方式，建議依循PVC管之施工法進行合理接 管。㈣修繕項目、金額及總費用：1.房屋受損回復原狀所須 修繕之項目：i.陽台內牆踢腳板上方牆面油漆剝落與壁癌處 理。ii.廁所外牆踢腳板上方牆面油漆剝落與壁癌處理。iii .右側空間之廁所洗臉台上方混凝土底版樑處白華處理。2. 修復費用（含材料工資）估計為13,143元」。上情有 社團法人臺灣省土木技師公會所出具112年3月24日（112） 省土技字第1318號鑑定報告書可佐，堪認本件系爭房地確有 左側空間陽台內牆踢腳板上方、廁所外牆踢腳板上方有壁癌 ；右側空間之廁所洗臉台上方混凝土底版樑處有白華產生之 滲漏水瑕疵。
２、次查，本件上訴人於簽約後已付清買賣價金308萬元，系爭房 地之所有權已於110年3月28日完成登記，上訴人已經履行全 部價金給付之義務，因此，被上訴人應該辦理點交。惟查本 件系爭房屋存在滲漏水之瑕疵，參以被上訴人簽立不動產現 況說明書第34點記載「現況是否有滲漏水之情形？否」【原 審卷第20頁】，乃保證屋況無漏水。上訴人於110年4月26日 以存證信函通知被上訴人本件系爭房屋有漏水之瑕疵；被上 訴人於110年6月1日存證信函稱該漏水瑕疵乃其他樓層所致 ，已完成修繕云云。然查，本件系爭房屋的壁癌痕跡仍然存 在，且南側套房浴室上之管線亦未更換，僅是表面上塗水泥 ，顯非係滲漏水之正常處置。
３、本件依臺灣省土木技師公會鑑定報告書內容，預估系爭房屋 的滲漏水之回復原狀修繕費用為13,143元，此應該即為本件 系爭房屋因滲漏水瑕疵所減損之價值，換言之，僅須將房屋 滲漏水的部分修繕完畢，即無因滲漏水瑕疵而致使房屋減少 價值之情況存在。因此，上訴人因系爭房屋有漏水的瑕疵， 而依據民法第359條規定請求減少價金時，應僅得請求減少 相當於能將滲漏水完成修繕而回復原狀之費用13,143元。此 13,143元回復原狀之費用，即為修繕完成前系爭房屋所減損 之價值。而查，原審業因上訴人之請求，依照民法第359條 的規定減少系爭房屋的價金13,143元，判決命被上訴人給付 上訴人13,143元，並自111年4月28日起至清償日止按年息5% 計算之利息，即已經足以填補系爭房屋因滲漏水瑕疵所減損 之價值。上訴人主張因系爭房屋漏水瑕疵，尚受有其他交易 價值減損之損害，而自行參考其他民事案件漏水屋瑕疵價值 減損率逕以13.6計算損失405,328元（308萬元×13.16），並 主張價值減損總額25萬元云云，顯缺乏實據。本件系爭房屋 回復原狀之修繕費用13,143元，本即屬填補房屋因滲漏水的 瑕疵所減損之價值，系爭房屋於經修繕而回復原狀後，已無
滲漏水情況，即等同於已無減損房屋價值之瑕疵存在。因此 ，以修繕費用修繕費用13,143元而回復至原本應有的狀態， 即足填補房屋因滲漏水瑕疵而減損價值之損害。上訴人主張 本件系爭房地因滲漏水瑕疵所造成之交易價值貶損總額為25 萬元，並無提出具體證據佐實其說，難認為可採。故上訴人 主張系爭房屋因漏水的瑕疵，伊尚受有其他交易價值減損之 損害云云，請求被上訴人另給付房屋交易減損金額25萬元， 所為之請求，於法無據，為無理由。
三、被上訴人尚未將系爭房地交付給上訴人占有使用，故上訴人 請求被上訴人應點交系爭房地，為有理由：
(一)經查，被上訴人抗辯兩造有簽立借屋裝修同意書，據此主張 已經交付系爭房地。惟查，被上訴人主張之借屋裝修同意書 是兩造於110年2月24日所簽訂，記載約定：「本人陳冠宏， 自願將座落於嘉義市○○路000號2F1之房屋先行借給買主呂嘉 純裝修。」；「本人呂嘉純自願僅借用此屋裝修，並同意不 得在交屋前搬入佔用」【本院卷第75頁】。可見，兩造於11 0年2月24日簽立之借屋裝修同意書，僅不過只是暫時借屋裝 修而已，並非係屬於正式的交付房屋之點交行為。上訴人 於房屋裝修期間，不得在交屋前搬入佔用，即顯然表示系爭 房屋尚未正式點交。又查，被上訴人嗣後於110年4月21日、 110年6月1日之存證信函內容，記載上訴人應於七日內完成 點交程序【本院卷第191頁、原審卷第43頁】。顯見，本件 被上訴人也是自承尚未正式點交房屋，才會發函催告上訴人 要求配合點交系爭房屋。
(二)另查，本件系爭房屋之漏水情況，依社團法人臺灣省土木技 師公會鑑定報告內容，滲漏水位置是在陽台內牆踢腳板上方 、廁所外牆踢腳板上方、右側空問之廁所洗臉台上方混凝土 底版樑處。滲漏水發生原因，就陽台內牆踢腳板上方、廁所 外牆踢腳板上方部分，推測兩處明顯壁癌的肇因，是冷熱水 管暗管轉角處的破損所致；另在右側空間之廁所洗臉台上方 混凝土底版樑處部分，是混凝土底版處的白華產生，推測乃 上方住戶浴室防水層破損，或是給水管、排水管滲漏所造成 。另外，管線現況的修復漏水方法也不合理，從現場觀測PV C水管外層以水泥砂漿塗覆，非正常接管方式，鑑定報告建 議依循PVC管之施工法，進行合理接管。本件系爭房屋滲漏 水問題非僅發生於一處，係遍及多處，足使買受人不能接受 。因此，本件系爭房屋在於依循PVC管之施工法，進行合理 的接管，將系爭房屋之滲漏水位置完全修復，並且排除滲漏 水發生原因以前，上訴人得拒絕受領房屋。因被上訴人所提 出之給付顯然有瑕疵，即未依債務本旨提出給付，尚不能發
生提出之效力，故被上訴人受領系爭房屋之義務尚不發生， 得拒絕受領顯然有瑕疵存在之系爭房屋。因此，被上訴人迄 今尚未將本件系爭房地完全合法交付給上訴人，故上訴人請 求被上訴人應點交系爭房地，核屬有據，為有理由。四、上訴人得請求被上訴人賠償自110年9月23日起算，遲延點交 房地之違約金每日185元：
(一)本件系爭買賣契約第八條第1項約定：「賣方若未依本約履 行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違 約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），但買方不得藉 賣方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，買 方應另行主張之」【原審卷第16頁】。系爭房屋存有滲漏水 瑕疵，被上訴人負有瑕疵修補之義務，上訴人在點交房屋前 發現上開瑕疵並請求被上訴人修補，然被上訴人僅就PVC水 管外層以水泥砂漿塗覆，並未依循PVC管之施工法進行合理 接管，尚未將系爭房屋之滲漏水位置完全修復及排除滲漏水 發生原因。被上訴人因上述情形得拒絕受領顯然有瑕疵存在 之房屋，則上訴人即應負遲延點交房屋之責任。(二)被上訴人迄今尚未能交付無滲漏水瑕疵存在之房屋，未依債 之本旨履行，即應對上訴人負債務不履行之損害賠償責任。 本件上訴人據此而請求被上訴人應給付違約金，自屬有據。 另依歐亞不動產估價報告，系爭房地之每月租金，估價金額 約為11,695元，換算每日租金約390元。原審判決認為系爭 房地買賣總價款為308萬元，房屋建築完成日期為72年，屋 齡已屆40年，兩造因就瑕疵存在與否及範圍存有爭執，直至 本件訴訟過程中鑑定機關鑑定始能確認，並非被上訴人惡意 不履約，因而將兩造系爭買賣契約第8條第1項約定之違約金 ，酌減至每逾一日賣方應按買賣總價款的萬分之0.1即30元 ，固非無據。惟原審認為每日僅有30元違約金之損害，與本 件實際上因遲延點交系爭房地，而使買方受有相當於租金的 損害，兩者相差甚鉅，尚非屬適當。兩造簽訂之買賣契約第 八條第1項約定之違約金，參酌原判決所載理由顯有過高情 形，本院參酌歐亞不動產估價報告及原判決酌減違約金之比 例，認為本件應將兩造買賣契約第8條第1項之違約金，依民 法第252條規定，酌減至每逾一日賣方應按買賣總價款的萬 分之0.6即185元【計算式：總價金308萬元×0.6/10000＝185 元；元以下四捨五入】計算，較為適當。因此，被上訴人就 本件系爭房地點交義務所負之遲延責任，每逾一日應按日給 付上訴人185元的違約金。又查，上訴人於110年9月13日以 朴子海通路郵局第000027號存證信函通知被上訴人，本件系 爭房屋因漏水無法達成共識，主張除30萬元外之未爭議款項
辦理出款，請被上訴人於7日內辦理交屋手續，違者應賠償 違約金，業經被上訴人於110年9月14日收執，有存證信函及 郵件回執可證【原審卷第51-57頁】，已對被上訴人發生催 告效力。被上訴人自收執上揭存證信函7日後，對上訴人應 就系爭房地點交的義務負遲延責任。則上訴人依買賣契約第 8條第1項約定，請求被上訴人給付自110年9月23日起，至本 件系爭房地點交之日止，按日給付違約金185元，已屬有據 ，為有理由，應予准許。因此，被上訴人自110年9月23日起 ，每逾一日，應給付給付上訴人185元；扣除原審已判決命 被上訴人每逾一日，應給付給付上訴人30元外，被上訴人應 自110年9月23日起，至原判決本件系爭房地點交之日止，按 日再給付上訴人每日155元（計算式：185元－原審判決的30 元＝155元）。至上訴人其餘違約金部分之請求，則屬無理由 ，不應准許，應予駁回。
五、綜據上述，本件上訴人依據兩造於111年2月24日系爭不動產 買賣契約書第8條第1項約定，就系爭房地，被上訴人遲延點 交之違約金部分，上訴人於請求被上訴人自110年9月23日起 至系爭房屋點交之日止，每日再給付上訴人155元之範圍內 ，乃於法有據，屬有理由，應予准許。惟上訴人就違約金部 分逾上述範圍之請求，則屬無理由，不應准許，應予駁回之 。原審就上述應准許上訴人請求之部分，予以駁回，尚有未 洽；上訴意旨就此部分，請求將原審判決予以廢棄，屬有理 由，爰應由本院就此部分將原判決廢棄，另改判為如主文第 二項所示。至上述其餘違約金不應准許部分，原判決予以駁 回，認事用法，並無違誤；上訴意旨指摘原審判決不當，請 求予以廢棄改判，為無理由，就此部分，應駁回其上訴。另 外，上訴人主張房屋有滲漏水瑕疵部分，原審業准許依照民 法第359條的規定減少價金，判決命被上訴人應給付上訴人1 3,143元，並自111年4月28日起至清償日止按年息5%計算之 利息。上訴人主張因系爭房屋滲漏水的瑕疵，尚受有其他交 易價值減損之損害，請求被上訴人再給付上訴人25萬元，及 自111年4月28日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，顯屬無理由，就此部分之上訴請求，不應准許，應予駁 回。另查，本件被上訴人尚未將系爭房地交付上訴人占有使 用，故上訴人請求被上訴人應點交系爭房地，為有理由， 原審判決命附帶上訴人應將嘉義市○段○○段00地號土地，權 利範圍234080分之4052之土地，及其上1261建號即門牌號碼 嘉義市○區○○路000號2樓之1房屋交付附帶被上訴人；並命附 帶上訴人應自110年9月23日起至交付系爭房地之日止，按日 給付附帶被上訴人違約金，而為附帶被上訴人勝訴部分之判
決，並無不當。附帶上訴意旨就此部分，請求將原判決廢棄 改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。
六、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他 攻擊防禦方法暨所提出未經援用之資料，核與本件判決結果 均無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
丁、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由；附帶上訴 部分為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第 1項、第450條、第463條、第78條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 30 日 民事第一庭審判長法 官 黃佩韻
法 官 陳美利
法 官 呂仲玉以上正本係照原本作成。
不得再上訴。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日 書記官 洪毅麟