臺灣臺東地方法院民事判決
113年度東訴字第2號
原 告 余梅英
訴訟代理人 陳芬芬律師(法扶)
被 告 張琬琬
訴訟代理人 許仁豪律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，於民國114年3月25日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。查原告起訴聲明原求為：㈠被
告應給付原告新臺幣（下同）455,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供
擔保，請准宣告假執行。嗣於民國113年11月25日具狀變更
為：如後述原告聲明欄所示，有民事起訴狀、變更訴之聲明
暨準備書（續一）狀在卷可稽（本院卷第6、216頁）。其所
為核屬擴張應受判決事項之聲明，而與前揭規定相符，應予
准許。
二、按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不
屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用
簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官
繼續審理，民事訴訟法第435條第1項定有明文。查本件原按
原告起訴時之訴訟標的金額，適用簡易訴訟程序，嗣原告於
本院審理中擴張請求金額，已逾民事訴訟法第427條第1、2
項所列事件，本院爰依原告請求（本院卷第231頁），於113
年12月2日裁定改用普通訴訟程序繼續審理（本院卷第232頁
），併予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於112年5月26日簽定不動產買賣契約書，約
定以總價5,800,000元購買被告所有之門牌號碼臺東縣臺東
市中興路2段區分所有建物（下稱系爭房屋，詳細門牌號碼
詳卷）及其基地應有部分，並於同日簽定協議書，將系爭房
屋自112年7月14日至同年8月15日止，改由被告承租，經原
告付清全數價金後，兩造即於同年8月15日完成點交。被告
雖於簽約時以「標的物現況說明書」向原告保證系爭房屋無
漏水情形，惟原告入住後發現系爭房屋客廳天花板及次臥牆
壁均有漏水之瑕疵，原告乃分別於112年11月13日以存證信
函，及於同年10月7日以LINE通訊軟體通知被告系爭房屋有
上述瑕疵，惟未獲被告置理。被告故意隱瞞上情，致原告於
締約後始發現前開瑕疵，系爭房屋之客觀交易價值勢因上述
瑕疵而減損，故原告自得依民法第359條、第179條後段、第
360條等規定，請求被告返還減少之價金及賠償交易價值減
損，或依同法第227條規定請求損害賠償。而上開瑕疵修繕
費用及交易價值減損，各為365,772元、332,057元，原告自
得向被告請求給付，爰依前揭民法規定提起本件訴訟，請擇
一為有利原告之判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告697,8
29元，及其中455,000元自起訴狀繕本送達翌日起；其中242
,829元自變更訴之聲明暨準備書（續一）狀繕本送達翌日起
，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，
請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋客廳天花板雖於112年7月11日測出漏水
，惟此經被告委請廠商檢測後，研判係5樓天花板與6樓地板
間排水管線零件脫膠所致，被告於點交前業已將該處漏水修
復完畢，嗣於點交後，該處雖經原告於112年9月6日發現漏
水，然依本院囑託國立中央大學智慧營建中心（下稱鑑定機
構）鑑定出具之鑑定報告書所析（下稱系爭鑑定報告書），
此係因6樓冷水管滲漏所致，而與前述同年7月11日檢出之漏
水不同，難認被告於112年9月6日發現之上述天花板漏水情
況，於危險移轉前即已存在。另系爭鑑定報告書固亦認因外
牆防水失效，導致系爭房屋次臥漏水，但該處漏水係點交後
，於112年10月間遭小犬颱風侵襲所致，亦難認於危險移轉
前即已存在；且大樓外牆為公共區域，應歸系爭房屋所在社
區管理委員會修繕，原告主張應由被告負修繕及賠償之責，
自屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，
請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第348、349、355頁，並依判決格
式調整用語）：
㈠兩造於112年5月26日簽定不動產買賣契約書，約定以總價5,8
00,000元向被告購買系爭房屋及其基地應有部分。
㈡兩造於112年5月26日簽定協議書，同意系爭房屋自112年7 月
14日至112年8月15日止，由被告以月租金10,000元繼續承租
使用系爭房屋，兩造並於112年8月15日完成點交。
㈢系爭房屋客廳天花板經被告委託廠商檢測，於112年7月11日
經廠商確認天花板確有漏水情況後，被告再於112年7月19日
僱工修復該處漏水，並於112年8月15日點交系爭房屋時，將
前情告知原告。
㈣原告於112年9月6日僱工油漆時，發現系爭房屋客廳天花板漏
水。
㈤原告於112年11月13日寄發存證信函告知系爭房屋客廳天花板
有漏水，該函已於112年11月15日送達被告。
㈥被告曾僱工修復如本院卷第169頁示意圖所示「系爭房屋廚房
左側房間」，修復位置如本院卷第42頁所示，並於112年7
月3日竣工。
㈦原告於112年10月7日前曾就系爭房屋次臥之情形，以LINE通
訊軟體通知被告，內容如本院卷第194、247頁所示，其後原
告另委請廠商評估系爭房屋客廳天花板漏水修復費用時，經
廠商於112年12月15日開立工單告知系爭房屋次臥窗角有漏
水。
㈧被告於系爭房屋標的物現況說明書編號27「是否有滲漏水情
形」僅於「其他說明」填寫「房間牆面因潮濕時，偶爾會有
壁癌（手寫），上述部分賣方修繕後交屋（打字）」。
四、本院之判斷
㈠系爭房屋客廳天花板及次臥牆壁確有漏水瑕疵：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之
瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當
事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者
，即為物有瑕疵。而住宅最主要之功能即供人居住使用，故
遮風避雨為住宅房屋之最基本要求，房屋一旦發生滲漏水之
情事，不但將致毀損屋內財物，且會嚴重干擾使用人之生活
起居，無以完足發揮其供人居住之目的，是房屋有滲漏水之
情形，允可認有瑕疵存在。惟買受人如主張物之出賣人交付
之物有瑕疵，自應就物之出賣人交付之物有瑕疵之有利於己
之事實負舉證責任。
⒉經查，本件鑑定機構依本院囑託，先於113年7月1日至系爭房
屋進行初勘，再於同年9月4日辦理複勘，於該日分別對系爭
房屋次臥外牆（即系爭房屋後陽台外牆）進行噴灑水測試，
模擬受風雨侵襲標的物外牆狀況，發現次臥牆角、牆底部均
有滲漏水之情況；另系爭房屋樓上之6樓冷水管經測試結果
，測得該冷水管漏水後自系爭房屋客廳天花板流出，故研判
系爭房屋次臥漏水係因外牆防水失效所致，而客廳天花板部
分則為6樓冷水管滲漏使然，業經本件鑑定機構敘明在卷（
本院卷第156至158、162頁）。本院審酌上開鑑定意見為客
觀中立之鑑定機關所屬專業人員至現地勘查後，依科學專業
技術、儀器檢測所得，應屬客觀可信，自得為本院判斷之基
礎。從而，系爭房屋客廳天花板及次臥牆壁既有上述漏水情
況，自足以影響居住者之居住品質，則原告主張系爭房屋存
有漏水之瑕疵，即屬有據。
㈡原告未能證明上述系爭鑑定報告書所指漏水瑕疵於危險移轉
前即已存在，故其依法第354條等瑕疵擔保之規定，請求被
告減少價金，並負損害賠償之責，即無理由：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平
者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保
證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求
不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民
法第359條、第360條固有規定。惟物之出賣人就出賣標的物
所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於危險移轉時存在者為限
，此觀民法第357條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始
行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院
95年台上字第951號判決意旨參照），故買受人如主張出賣
人應負瑕疵擔保責任，自應就該瑕疵係於危險移轉時即已存
在之利己事實，負舉證責任。
⒉系爭房屋客廳天花板及次臥牆壁雖經鑑定機構檢出前述漏水
瑕疵，惟查：
⑴系爭房屋客廳天花板經鑑定機構於113年9月4日複勘檢測後，
發現因系爭房屋樓上6樓之冷水管滲漏，導致前述天花板漏
水，固有系爭鑑定報告在卷可稽（本院卷第162頁）。而上
述客廳天花板於112年7月11日，亦即系爭房屋點交前，雖亦
經被告委請廠商測得滲漏情況（不爭執事項㈢），惟該廠商
於同年月19日檢測結果，當次滲漏係緣於「5樓天花/6樓地
板柱內排水管線零件拖膠」，此有該廠商抓漏收費證明為證
（本院卷第45頁），核與系爭鑑定報告書所指滲漏原因不同
，此亦為兩造所是認（本院卷第356頁）。再參以被告確認
上開天花板漏水情況後，即委請廠商於112年7月19日進行修
繕完畢，亦如不爭執事項㈢所述，嗣經同一廠商於點交後，
即112年9月11日再次到場檢測結果，原排水管施工處已無滲
漏情況，有該廠商勘驗報告在卷足參（本院卷第49頁），原
告復自承上述天花板部分在點交時並無異狀（本院卷第355
頁），是無法以前述客廳天花板於點交前發生漏水之情，逕
推認系爭鑑定報告書所指漏水情形發生在系爭房屋點交前。
故原告主張系爭鑑定報告書所指客廳天花板漏水，於危險移
轉前即已存在，尚乏所據。
⑵再就系爭房屋次臥牆壁之漏水瑕疵以觀，原告雖以如本院卷
第169頁示意圖之系爭房屋廚房左側房間亦有漏水，且經原
告於112年10月7日告知系爭房屋次臥牆角漏水情況，被告回
稱該處之前有壁癌，另於點交時即已發現該次臥木質地板有
腐爛之跡等情，主張該漏水瑕疵於危險移轉前即已存在。然
則：
①依系爭鑑定報告書所附示意圖，可知系爭房屋次臥朝後陽台
之牆壁（室內照片可參本院卷第100至102、228頁，亦即系
爭鑑定報告書所指漏水所在牆壁），外推至後陽台（本院卷
第169頁），而原告主張此部分結構為被告自行改建（本院
卷第219頁），復為被告所無異詞，堪認上述次臥外牆係於
系爭房屋完工後，再進行二次施工，則系爭房屋廚房左側房
間與前述次臥外牆之施作日期、工法、材料等攸關防水效能
各節均未必相同，自難以該左側房間牆壁於點交前曾經漏水
，逕謂前述次臥外牆於點交前亦有同一情況。
②而上述次臥牆面於點交前已出現壁癌一情，雖為原告所不爭
執，惟壁癌與漏水究屬二事，要難僅以系爭房屋次臥曾有壁
癌，即可推認同該處有漏水之情事。至原告雖以點交時即已
發現次臥木質地板腐爛為詞，惟經被告所否認，而細繹原告
提出之次臥地板照片，其間雖不乏年久使用之跡，然尚難謂
已達腐爛之程度（本院卷第101頁）；且依卷附標的物現況
說明書所載，被告就「是否有滲漏水情形」一節，僅於「其
他說明」填寫「房間牆面因潮濕時，偶爾會有壁癌（手寫）
，上述部分賣方修繕後交屋（打字）」等內容（本院卷第88
頁），此復經原告簽名確認（本院卷第87頁），迄至系爭房
屋點交後，亦未見原告曾向被告表示次臥地板有腐爛之情，
如前述次臥地板確有原告所稱腐爛之情，諒原告應不至於自
簽署上述說明書以迄入住為止，均未對被告所有表示。是原
告嗣於本件訴訟中，再前詞主張該次臥於點交前即已漏水，
同難採取。
③再參以原告曾就系爭房屋漏水情況，函請系爭房屋所在管理
委員會協處，茲管理委員會112年11月14日則回函表示：「
經查前屋主張○○小姐於今（112）年6月12日向本會通知漏水
事宜，經自行尋找專業鑑定後，於同年7月14日向本會陳情
漏水源頭為公共管線造成的滲漏，故提出修繕請求。自行尋
找允盛工程行，於同年7月19日委託該行採用管內灌注處置
，同年8月向本會申請相關修繕費用。」等語（本院卷第292
頁），是由被告僅就前述客廳天花板部分交求管理委員會處
理，而未提及次臥部分，亦可推知次臥部分於被告居住期間
應無漏水之情，否則被告應會一併要求管理委員會處理次臥
漏水問題，是被告抗辯前述次臥牆面於危險移轉前無漏水之
情，尚非全然無據。
④原告末再以其入住系爭房屋未久，即發現上述漏水瑕疵，主
張此等漏水確係發生於危險移轉前。惟系爭房屋點交後，中
度颱風海葵、小犬接連於112年9月1日及同年10月2日登陸臺
東地區，有卷附颱風列表可稽（本院卷第80頁），是無法排
除系爭房屋外牆防水因接連遭受颱風侵襲而加速失效之可能
，自難僅以原告入住系爭房屋迄至上述漏水時點未久，逕認
此等漏水瑕疵於危險移轉前即已存在。
⑶從而，依前述原告主張各節，均無從為有利於原告之認定；
另經本院函詢鑑定機構結果，其亦無法判定上述漏水瑕疵是
否在112年8月15日，即系爭房屋點交前即已存在，復經系爭
鑑定報告書敘明在卷（本院卷第162頁），則原告主張上述
漏水瑕疵於本件危險移轉時即已存在，即礙難採取。
㈢按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣
人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受
人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合
債務本旨，始應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院
103年度台上字第2631號判決意旨參照）。原告雖主張被告
故意隱瞞系爭鑑定報告書所指漏水瑕疵，致為不完全給付等
（本院卷第240頁）。惟上述瑕疵並無法認定於系爭房屋點
交前即已存在，既如前述，則被告於締約時自無從告知此等
漏水瑕疵，是難認有何原告所指故意隱瞞之情，故原告主張
被告應負不完全給付之損害責任，亦無理由。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第360條、第179條後段或
第227條等規定，請求被告給付697,829元本息，均無理由，
應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗
，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，
經審酌後認均不足以影響判決結果，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 8 日
臺東簡易庭 法 官 蔡易廷
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（95047臺東縣○○
市○○路000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 114 年 4 月 8 日
書記官 王品涵