臺灣臺北地方法院民事簡易判決
114年度北簡字第327號
原 告 信義房屋股份有限公司
法定代理人 周耕宇
訴訟代理人 楊政達律師
被 告 林宸汝
上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國114年4月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣214,900元，及自民國113年7月22日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用新臺幣2,320元，及自本判決確定之翌日起至清償日止
，按年息5%計算之利息，由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣214,900元為原告預供擔保
後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法
第255條第1項但書第3款定有明文。原告起訴時原聲明：「
被告應給付原告新臺幣214,900元，其中150,400元應自113
年6月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，其中64,50
0元應自113年7月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息
。」，嗣變更為：「被告應給付原告新臺幣214,900元，及
自113年7月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，
核與上開規定相符，應予准許。
二、原告主張：被告於民國(下同)113年3月8日，向原告所屬中
山南京店不動產經紀人即訴外人李鳳宜(下稱其名)表示欲購
買門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷00號之房地(下稱系爭房
地)，並簽署「信義房屋買賣斡旋/要約契約」(下稱系爭A斡
旋契約)出價新臺幣(下同)2,100萬元，同時以現金交付斡旋
金10萬元，委由李鳳宜向系爭房地之原所有權人(下稱屋主)
洽商；又於同年3月17日以斡旋契約更改出價為2,200萬元向
屋主斡旋系爭房地(下稱系爭B斡旋契約)，幾經居間協商，
終以2,150萬元成交，於同年4月18日簽定不動產買賣契約(
下稱系爭契約)，並於同年7月22日完成交屋。依系爭斡旋契
約第3頁第四條買方服務費給付及其他約定第1項約定，被告
應給付系爭房地總價2,150萬元之1%服務報酬即215,000元，
然被告僅於113年6月23日給付100元，其餘214,900元迭經催
告，迄未給付，為此依民法第565條及系爭A、B斡旋契約提
起本訴等語。並聲明：即表文第一項所示。
三、被告則以：被告為原告集團員工，本能享有員工福利補助，
且被告在買賣系爭房地時，並無放棄員工福利，所以應能享
受員工福利服務費折讓。又被告於購買系爭房地後，7日內
依公司規定之流程上兩次簽呈申請服務費補助，均遭原告人
資部以系爭房地賣方有折讓服務費，因此被告不得享有員工
福利否決被告之申請，然人資部所述按辦法不能享有員工福
利根本沒有，因為公司沒有明文規章規定語置辯。並聲明：
原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其
報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5
68條第1項分別定有明文。
㈡經查，原告主張被告委由李鳳宜向系爭房地之屋主居間協商
，先後簽立系爭A、B斡旋契約，終以2,150萬元成交，與屋
主於113年4月18日簽定系爭契約，並於同年7月22日完成交
屋，履行完畢原告之居間仲介義務，依系爭斡旋契約第3頁
第四條買方服務費給付及其他約定第1項約定：買方承諾經
由信義房屋仲介成交時，除另有約定外，應依房地成交總價
1%(含稅)計算之服務報酬給付信義房屋……【支付時期：簽訂
買賣契約書時支付70%，賣方點交房地或與建設公司完成換
約手續時支付30%，買方同意以現金支付，信義房屋應開立
統一發票以為憑據】(見本院卷第23頁)，被告應給付系爭房
地總價2,150萬元之1%服務報酬即215,000元，然被告僅於11
3年6月23日給付100元，其餘214,900元迭經催告，迄未給付
等情，業據提出系爭A、B斡旋契約、不動產買賣契約書、安
信建築經理股份有限公司結案單、郵局存證信函等件為證(
見本院卷第17頁至第48頁)，核屬相符，並為被告所均不爭
執，應可信實。
㈢惟原告請求被告給付系爭房地總價2,150萬元之1%服務報酬21
4,000元（扣除被告已於113年6月23日給付100元），則為被
告所拒，並以前詞置辯。經查，依「同仁及親屬買賣房地產
買賣管理辦法」(下稱系爭辦法)第9條載明：「第二條適用
對象買受公司委售物件，且登記為房地產所有權人時；或適
用對象為房地產所有權人委託公司售屋時，得享有本條服務
費優惠。一、買售公司委售物件(一)同仁及其配偶和未成年
子女，買受公司委託物件時，原應給付買賣總價額1%之買方
服務費由公司予以補助，惟銷售業績仍以買賣總價額之1%計
算。若任一方服務費有折讓之情形(須先經簽呈核准)，而買
賣方實收服務費總和為4%時，認列5%業績；實收服務費不足
4%時，則以實收服務費合計業績。」、及第10條載明：「本
條以下情形，應於買賣契約簽訂前以簽呈呈請總經理核准【
若為區/部(含)以上主管則應呈請董事長核准】後，方得辦
理契約之簽立。一、同仁及其親屬買受公司委託物件或委託
公司出售房地產，任一方服務費有折讓。二、同仁及其親屬
買賣房地產應遵循之時限，同仁有實際困難。」等語（見本
院卷第113、114頁），再觀諸原告提出之同仁及親屬買賣房
地產提報暨服務費補助申請單下方欄位亦已載明：「2.若本
次購/售房地產隻買賣任一方服務費有折讓，也屬例外情形
。3.若本次購/售房地確實屬於例外情形時，則同仁須先於
買賣契約或委託契約簽訂前，以簽呈提報核准後再上購售房
地產提報單(須檢附呈核通過之簽呈掃描檔)。」各等語(見
本院卷第115頁)，足見原告公司內部規章及服務費補助申請
單均已確實載明，當「任一方服務費有折讓」之情形，即屬
服務費補助之例外情況，均須事先以簽呈提報，呈請總經理
核准後，方可享有服務費折讓之員工優惠，與被告是買方或
是賣方無涉。是被告抗辯原告公司無明文規範及其係買方云
云，已難憑取，遑論被告自承其於買賣系爭房地前上過一次
簽呈被撤銷，買賣當天也上過一次簽呈被撤銷，買賣系爭房
地後七天內上過四次被撤銷，撤銷理由都是賣方折讓服務費
就沒有享有員工福利等語(見本院卷第148頁)，而觀之原告
公司內部系統同仁及親屬買賣房地產提報暨服務費補助申請
單下方欄位，亦清楚載明若有申請服務費補助例外情形須先
於買賣契約或委託契約簽訂前，以簽呈提報核准後再上購房
地產提報單等字樣再次提醒，足證被告於買受系爭房地前，
亦已透過簽呈知悉員工優惠之服務費折讓本即應先經由上級
長官簽呈核可後，方有適用。被告明知其簽呈並未經簽准，
是其抗辯可享有員工福利補助云云，自屬無據。
㈣又原告主張，被告前於111年11月間藉由原告公司不動產經紀
人員提供居間仲介服務，購入臺北市○○區○○○路000巷00號之
房屋(下稱前案房地)，並於購買前案房地時享有員工購屋優
惠，故於本次113年4月欲購買系爭房地前，被告明知其屬二
年內不得購入第二戶房屋且不得享有服務費優惠之例外情形
，且由李鳳宜代上簽呈請求准許例外同意被告二年內購入第
二棟房屋時，原告公司人力資源主管已於簽核意見中表示：
「1.賣方服務費是否折讓，由業務各級主管依職權裁決。2.
若同意賣方折讓，按辦法同仁不應享有公司購屋服務費優惠
。」等語(見本院卷第121頁至第123頁)，始例外同意被告二
年內購入第二棟房產；佐以被告於簽定系爭契約後提報之二
份簽呈，原告公司各單位主管均於簽呈中表示同意人力資源
部馮昌俊之意見：依系爭辦法，同仁透過公司買賣不動產，
當符合相關規定時，得享有服務費優惠，惟本案賣方服務費
有折讓，依規定同仁不適用服務費優惠補助。此與同仁簽呈
中所述其「未授權給任何人拋棄申請員工服利」無所相關。
故本案建議按規定不應予以服務費補助；一、「系爭辦法第
九條規定：同仁及其配偶和未成年子女，買受公司委託物件
時，原應給付買賣總價額1%之買方服務費由公司予以補助，
惟銷售業績仍以買賣總價額之1%計算。若任一方服務費有折
讓之情形(須先經簽呈核准)，而買賣方實收服務費總和為4%
時，認列5%業績；實收服務費不足4%時，則以實收服務費合
計業績。」因依規定，同仁購買公司委託物件可享1%服務費
補助，故過程中同仁不會要求服務費折讓，只有賣方客戶會
有要求服務費折讓的可能。故條文「買賣方實收服務費總和
為4%時，認列5%業績」，實則是指賣方服務費有折讓，買方
同仁無服務費補助，因此以實收服務費核計業績。二「系爭
辦法第十條規定：同仁及其親屬買受公司委託物件或委託公
司出售房地產，任一方服務費有折讓。應於買賣契約簽訂前
以簽呈呈請總經理核准【若為區/部(含)以上主管則應呈請
董事長核准】後，方得辦理契約之簽立。」此條文之意旨為
，同仁購屋時任一方服務費有折讓情形，原則上應"不得辦
理契約之簽立"，亦無法享有服務費優惠；但同仁若於買賣
契約簽訂前以簽呈提報，則層級主管得為有條件之核准，即
准/或不准契約簽立、准/或不准予同仁服務費優惠。三、經
檢視前次簽呈之簽核意見並無違誤，故建議維持原決議(即
本案林員不是用服務費補助)等語，有前開簽呈可考(見本院
卷第125頁至第134頁)。被告購買系爭房地既為二年內購入
第二棟之情況，自屬原告公司享有員工購屋優惠之例外情形
，姑不論被告於購屋時，已請業務簽呈表明不需申請員工購
屋優惠，被告既明知其簽呈未經簽准，是其抗辯可享有員工
福利補助云云，自難憑取；原告主張被告確無服務費優惠補
助之適用等語，信屬有據，應為可取。
五、從而，原告依民法第565條及系爭A、B斡旋契約，請求被告
給付214,900元，及自113年7月22日起至清償日止，按年息5
%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核
與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列。
七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假
執行；併依職權諭知被告得供擔保而免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。依職權確定訴訟
費用額為2,320元（第一審裁判費），由被告負擔。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
臺北簡易庭 法 官 林振芳
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段
000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
書記官 蔡凱如
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