臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
113年度中小字第4853號
原 告 陳文長
訴訟代理人 王彥律師
陳玉璇
被 告 簡瑞雄
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國114年3月12日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。
理由要領
一、原告主張略以：
㈠兩造於民國108年7月18日就臺中市○○區○○街000號房屋（下稱
係爭房屋）簽訂房屋租賃契約以及租賃契約書附帶條款（下
稱系爭契約和系爭附帶條款）並經公證，系爭房屋租賃期間
為108年7月31日至113年7月30日，並約定108年7月31日至11
1年7月30日每月租金新臺幣（下同）27,500元，111年7月31
日起至113年7月30日每月租金28,000元，保證金55,000元，
兩造至租賃期滿後兩造未再續約。
㈡租賃期滿前，原告多次提醒被告，系爭房屋有多處裝潢、設
施毀損係因被告於租賃存續期間內未善盡善良管理人義務所
致，被告應於租賃期滿前修復並將系爭房屋回復原狀返還予
原告，但被告拒絕將損壞之處回復原狀，原告迫於無奈僅能
於113年8月6日與被告共同清點系爭房屋有廚房內右邊瓦斯
爐無法正常點火、排水管路以及頂樓水塔管線漏水、室內裝
設牆上殘膠未清除、流理台旁桌面破裂、門門鎖毀損、將原
告裝潢預埋之冷氣管線剪斷、被告另外自行變動網路線路將
原有之網路線路剪斷等多處損害。
㈢上述各項損壞之處，除去原告認為係自然耗損之處不予請求
以外，認有下列數項之損壞已非屬合理正常使用，被告應負
損害賠償責任：①3樓浴室水龍頭更換4,500元。②網路線、電
話線查修檢測以及配線10,000元。③防盜主機更換3,000元。
④廚房人造石檯面裂痕修補6,000元。⑤4樓牆面粉刷費用8,50
0元。⑥系爭房屋牆面殘膠處理10,000元。⑦4樓門鎖及把手1,
200元。⑧冷氣木作包管之更換以及重新配設冷氣管線101,80
0元。以上述總計145,000元。另被告承租系爭房屋時交付之
保證金55,000元，於金額計算上應予扣除，是本件原告起訴
請求被告賠償之金額為90,000元。爰依民法第432條第1項、
第2項、系爭契約第8條第1項、第9條提起本件訴訟等語。並
聲明：被告應給付原告90,000元，及自起訴狀繕本送達被告
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告答辯略為：原告主張多處裝潢設施毀損並非事實：
㈠被告僅在原處裝三台冷氣，把壞掉冷氣拆掉（原告也要我直
接丟棄不用留）冷氣是專業冷氣行師傅拆的，為合理拆機，
不可能毀損屋主裝潢。
㈡瓦斯爐於租屋時就是舊的，加上租賃期間已使用多年，為自
然耗損。
㈢頂樓排水管路點交時亦未告知漏水，如有漏水也已使用18年
屬自然耗損。
㈣防盜主機鑰匙被告承諾會處理，然原告不同意想換一台新主
機。
㈤廚房流理台裂痕為人造石使用久之常見現象，也可能原來承
租時即有細紋，久了會越來越大，屬自然耗損，無理由要被
告負責。
㈥兩造簽訂系爭租約時原本被告預定要設置佛堂，後來僅當儲
物間，且被告也安裝窗簾，牆壁一如往常，被告承租時沒重
新粉刷，為何退租時要重新粉刷。
㈦因原告未事先告知不續租，原告急忙搬家而未去膠，原告所
提去膠報價單並非收據。
㈧門把、4樓前廳當儲物間，很少使用有一天就發現門把壞了，
已使用18年損害也是正常。等語資為抗辯，並聲明：原告之
訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有
生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租
賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依
物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不
在此限。」民法第432條定有明文。系爭契約第8條第1項約
定：「乙方（被告）應盡善良管理人之注意義務使用、管理
、收益，如有違反，致租賃住宅有變更或滅失者，應負損害
賠償責任。但依約定之方法或依住宅之性質使用、收益，致
住宅有變更或毀損者，不在此限。」；第9條室內裝修約定
：「房屋有室內裝修之必要，乙方應經甲方（原告）同意，
始得依相關法令自行裝修，且不得有損害建築之結構安全，
並應由乙方自行負擔費用暨管理修繕之責。租期屆滿或提前
終止，乙方返還房屋時，應負責回復原狀。」系爭附帶條款
第2條改裝約定：「未經甲方之同意，乙方不可任意在租賃
房屋上裝設及加工，且不可損害房屋結構及影響其安全。」
；第7條特別約定事項第6項：「甲乙雙方租約終止時，乙方
同意四樓前廳歸還時須粉刷。」、第7項：「甲乙雙方租約
終止時，房屋水管道、電線、網路線路須無障礙。」、第8
項：「甲乙雙方租約終止時，室內話機、總機、門控、網路
、防盜系統須無障礙並歸還。」、第9項：「甲乙雙方租約
終止時，乙方門鎖須換回原有。」。上開約定所謂回復原狀
，如承租人係依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用
、收益，致有變更或毀損者，應屬可容許範圍，即承租人於
租期屆滿時，應將租賃房屋以合於租約之應有狀態返還出租
人，而非回復租賃房屋之原有狀態返還出租人。
㈡另按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請
求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213
條第1項、第3項亦有明文。又所謂回復原狀，除當事人有特
別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還
，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所
負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌
租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀
態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢
、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租
賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之
權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住
或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租
人於租賃期間正常使用房屋下之自然折舊及減損，不應要求
承租人回復至未使用房屋之狀態，當事人已證明受有損害而
不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情
況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明
文。又所謂維修之估價，則是將原告損害具現為數額之評估
方式，此觀前開法規即明，此部分以估價單仍得做為請求賠
償之依據，合先敘明。
㈢茲就原告各項請求賠償是否有理由，分別認定如下：
1.3樓浴室水龍頭更換4,500元部分：
原告主張3樓衛浴水龍頭因被告之子曾另行改裝，致水龍
頭無法正常使用，恐有造成水管爆管之疑慮，因此基於安
全因素需另行更換支出4,500元等情，業據提出兩造簽立
點交項目清單、報價單、點交影片光碟為證（本院卷第36
頁、第45至47頁），堪認此乃係被告家人不當裝設使用，
非屬正常使用所造成之耗損，是原告此部分請求，應屬有
據，且原告雖提出報價單，然未提出原始購買憑證供本院
參酌，本院無從確定原告實際受損金額，爰審酌上開物品
確有因被告使用不當毀損，及房屋交付使用後本有自然折
舊，又被告自陳承租期間已達5年，故原水龍頭已逾5年，
及該4,500元之報價含工資等情形，依民事訴訟法第222條
第2項之規定，認被告請求1,500元之範圍內，尚屬適當。
2.網路線、電話線查修檢測以及配線10,000元部分：
依卷附系爭附帶條款第七條第8項約定：「甲乙雙方租約
終止時，室內話機、總機、門控、網路、防盜系統須無障
礙並歸還。」（本院卷第31頁）。原告主張租賃期間內，
被告另外自行變動網路線路，將原有之網路線路剪斷，且
於租賃期間屆滿後，被告自行將其另行配設之網路線剪斷
，因此原告取回系爭房屋後需重配網路線，所支出之網路
配線以及檢測之費用共10,500元（原告請求10,000元）等
情，業據提出展信通訊有限公司網路線重配工程請款單、
網路線路遭剪斷之照片等件為憑（本院卷第49至59頁），
堪認屬實，爰審酌兩造僅約定須無障礙歸還，故應考量自
然折舊，又被告自陳承租期間已達5年，故使用期限顯逾5
年，及該10,500元尚包含工資及整棟網路線、電話查修檢
測2,000元部分無折舊問題，且該網路線重配工程零件費
用占比較低等公眾週知之情事，依民事訴訟法第222條第2
項之規定，認被告請求4,500元之範圍內，尚屬適當。
3.防盜主機更換3,000元部分：
依系爭附帶條款第七條第8項約定防盜系統須無障礙並歸
還，已如前述，原告主張點交當日被告未返還防盜系統之
鑰匙並告知之後會再返還，然於點交結束後又稱鑰匙遺失
無從返還，因鑰匙結構特殊，鎖匠告知無法重新開配鎖，
因此必須另行更換防盜系統主機支出3,150元（原告請求3
,000元）等情，業據提出兩造簽立點交項目清單、展信通
訊有限公司報價單（本院卷第36頁、第61頁），被告雖辯
稱承諾會處理，惟並未提出證據已明其實，所辯尚無足採
，原告請求尚屬有據，爰審酌兩造僅約定須無障礙歸還，
故應考量自然折舊，又被告自陳承租期間已達5年，故使
用期限顯逾5年，及該支出尚包含維修工資費用部分無折
舊問題，另參以防盜系統須無障礙並歸還，然相類系統使
用年限不長且為求安全考量於租賃房屋終止後均會更換防
盜系統等公眾週知之情事，依民事訴訟法第222條第2項之
規定，認被告請求1,000元之範圍內，尚屬適當。
4.廚房人造石檯面裂痕修補6,000元部分：
原告主張被告於承租期間不當使用致流理台旁桌面破裂而
支出6,000元，業據提出兩造簽立點交項目清單、威力淨
環保企業有限公司客戶報價單、廚房人造石檯面裂痕之照
片（本院卷第36頁、第63至66頁）被告固辯稱上開裂痕可
能於承租前即已存在一小部，雖時間經過延伸等語，然未
提出證據以明其實，尚難憑採，原告請求尚屬有據，爰審
酌上開報價單載明：「廚房人造石檯面、局部修補、噴漆
美容-單位20-30cm-合計0000-0000（元）」是僅能依5,00
0元為計算之依據，被告自陳承租期間已達5年，故使用期
限顯逾5年，及該支出之修補、噴漆美容均為工資，材料
零件所占比例較少為公眾週知之情事，依民事訴訟法第22
2條第2項之規定，認被告請求3,500元之範圍內，尚屬適
當。
5.4樓牆面粉刷費用8,500元部分：
依卷附系爭附帶條款第七條第6項約定乙方歸還系爭房屋
時同意重新粉刷4樓前廳牆面（本院卷第32頁）對此被告
固不否認上開約定，惟其辯稱原本4樓前廳牆面要做神明
廳有煙霧，承租期間僅作為置物間，並無造成牆面髒污等
語，惟此項抗辯尚無法律法理依據，而有阻卻被告依系爭
附帶條款應負之義務（例如不符情事變更原則），原告支
出4樓牆面粉刷費用8,500元，有卷附永勤工程行報價單為
憑（本院卷第67頁），且此部分既為兩造所約定被告應完
成事項，故無折舊之問題，是原告請求被告應給付4樓牆
面粉刷費用8,500元，即有理由。
6.系爭房屋牆面殘膠處理10,000元部分：
原告主張被告於承租系爭房屋後，在多處牆上、地板使用
掛鉤或黏貼各種物品、管線，而在搬離點交系爭房屋後，
雖有拔除掛勾、清除管線，但點交時之照片來看多處牆面
、地板仍殘留大面積殘膠無法移除，因而支出殘膠處理費
10,000元等情，有兩造簽立點交項目清單、系爭房屋內牆
面、地面殘膠之照片、永勤工程行報價單等件為憑（本院
卷第36頁、第69至101頁、第67頁）被告雖以虔詞抗辯，
然參諸前揭照片所示，原告確有於租賃期間在系爭房屋牆
面上使用掛勾，致牆面上留有多處使用痕跡，自難認屬自
然使用所生耗損，是原告請求被告賠償拆除掛勾處理殘膠
等費用，應認可採。然被告請求回復原狀費用，應以必要
範圍為限，考量原告於系爭房屋牆面使用掛勾之數量及範
圍甚多，且上開工項多為工資，材料零件所占比例甚少，
爰依民事訴訟法第222條第2項之規定，認原告於請求7,00
0元範圍內令由被告賠償，始為合理，逾此部分，即難認
有據。
7.4樓門鎖及把手1,200元部分：
依卷附系爭附帶條款第七條第9項約定被告於租約終止後
須換回原有（本院卷第32頁），原告主張被告點交返還系
爭房屋時，4樓之門鎖已毀損，僅剩餘一邊把手，因此需
重新更換4樓門鎖，此筆維修更換費用1200元應由被告負
擔等情，固據提出杭記鎖匙刻印行收據、4樓房門把手損
壞照片等件為據（本院卷第103頁、105頁）。對此被告抗
辯4樓前廳當儲物間，很少使用有一天就發現門把壞了等
語，業據提出照片為佐（本院卷第179頁）即否認有更換
門鎖情事，就此部分原告未舉證有更換之情事，尚難依系
爭附帶條款第七條第9項為主張，然上開門鎖已毀損，僅
剩餘一邊把手既為前認定，則被告應負承租人善良管理責
任，依上開照片難認屬自然使用所生耗損，原告請求損害
賠償即有理由，又被告自陳承租期間已達5年，故使用期
限顯逾5年，考量上開門鎖折舊及工資，依民事訴訟法第2
22條第2項之規定，認被告請求500元之範圍內，尚屬適當
。
8.冷氣木作包管之更換以及重新配設冷氣管線101,800元部
分：
①原告主張被告於租賃期間除拆除原告提供之其中兩台冷
氣外，分別於系爭房屋1樓和室、2樓前側房間、3樓前
側以及後側房間等四處，使用原告已裝設之冷氣管線安
裝冷氣，但於點交返還系爭房屋前，將其自行安裝之冷
氣拆除帶走後，卻直接將前述四處原告裝設之冷氣管系
剪斷，除此之外，1樓以及3樓室內連結至室外機之管線
亦遭剪斷，木作包管之裝潢亦有毀損破洞，於點交後委
請廠商評估檢驗，廠商告知由於原先預設之冷氣管線遭
剪斷已無法再使用，因此必須拆除木作包管裝潢後費用
為101,800元等情，固據提出榕大電器行估價單、冷氣
管線遭剪斷照片（本院卷第107至117頁），對此被告自
承請冷氣師傅拆裝冷氣，惟辯稱：租賃期間因為冷氣換
掉，我有告知冷氣壞掉，原告表示舊冷氣不用留，可以
直接換掉，我自己出錢更換冷氣，因為在裝設時，冷氣
師傅稱舊管線已經老舊，可能在用也沒辦法用多久，但
我們仍以舊冷氣管線去裝設冷氣，後來退租時，原告就
叫我們把冷氣拆掉，7月30日退租驗屋時也沒有講到裡
面冷氣管線毀損的事，我有請兩位冷氣公司老闆來處理
冷氣，一個是處理我兒子房間（即三樓後方房間），其
餘是另外一間冷氣公司，是正常拆除的方式等語（本院
卷第152頁、206頁），否認原告主張，是原告應就被告
不當差裝冷氣造成原告損害乙事，負舉證責任。
②依原告所提出之照片，僅顯示被告拆除冷氣後管線裸露
，剩餘未拆除管線大都隱置於裝潢之層板中之情狀，此
是否為被告未盡義務致生損害，尚非無疑。
③對此被告陳稱有兩位冷氣公司老闆來處理冷氣：訴外人
洪琦超即晟陽冷氣行稱：「冷氣拆除，我們原本的銅頭
一定要切除，那原本切除本來就不夠安裝機器，所以可
以做焊接延長銅管做安裝」等語；另一姓名不詳冷氣行
老闆則稱：「我是冷氣行老闆，當初現場評估3樓冷氣
的時候，當下有問房東說舊的冷氣要讓客人更換舊換新
，所以把舊機拔掉拿去舊換新，那因為舊的銅管本身是
R22壓力值在50-60psi，所以銅管也是在裝潢裡面也沒
辦法更換，才會新的安裝在另一個地方，新的冷氣壓力
都是落在000-000psi，而新的冷氣都有暖氣壓力會更大
達到300psi，新的冷氣安裝舊的管線也會有問題，舊的
管線也拆不了把他藏在裡面封板封起來，而銅管原本就
不符合現代的規格，那正常是要報廢掉沒錯，只是在裝
潢裡面無法報廢，如果要沿用舊的一樣可以安裝冷氣，
銅管沿伸就好，只是上面說的壓力問題，會有安全的疑
慮，正常都會改用新式管線，萬一發生問題安裝冷氣的
人會有責任，如果客戶要沿用舊的管線，我們會請他寫
切結書以後有問題我們不負責。」等語，有卷附Line對
話紀錄可稽（本院卷第175頁、第209頁）。
④依據上開事證，本院認為上開兩名冷氣安裝人員所述，
核與冷氣拆裝更新，因新舊冷氣口徑不同，加上長期鏽
蝕可能造成漏冷煤、護套破損造成冷卻效果打折、破套
造成的冷凝滴水，冷氣裝修師傅原則上建議要你換，那
怕是口徑一樣可用，因為舊有管線有銅管和電源線，電
源線要續用必須看線材是否有老化；銅管要續用必須考
慮洩漏以及管內的清潔度。參以舊機型冷媒與新機型冷
媒（即前述舊機型R22，而新機型冷媒都是R32或R410A
）舊有冷媒搭配的冷凍油與新冷媒不相容，不清洗乾淨
恐怕對壓縮機的潤滑有損。至於冷媒洩漏的問題因為舊
銅管比較薄新冷媒壓力比較大，如果管頭喇叭頭沒處理
好容易發生洩漏，如沿用舊冷媒管線，恐有原廠不保固
之日常生活常情大致相符，是被告所辯，尚非無據。
⑤參以系爭房屋被告已承租5年，如加上原告安裝舊冷氣時
所埋置之冷氣管線及裝潢封板，期間更為久遠，其原本
之冷氣管線顯已達使用年限，更枉論與現代冷氣機型不
相容，在此情況下更換冷氣勢必面臨管線之一併更換，
而管線重置亦涉及原本裝潢封板之拆除，凡此種種，均
難將冷氣木作包管之更換以及重新配設冷氣管線之費用
認屬原告之損害而應由被告負擔之理，而被告也依常理
分別委由當時安裝冷氣公司分別拆除系爭房屋3樓及其
他樓層之冷氣作業，並非自行拆除，此亦難認為被告未
盡善良管理人注意義務。
⑥綜上，原告之舉證確未達證據優勢之程度，不足使本院
形成大致可信為如此之心證。從而原告請求被告賠償冷
氣木作包管之更換以及重新配設冷氣管線101,800元部
分，核無理由。
㈣從而，原告依民法第432條第1項、第2項、系爭契約第8條第1
項、第9條得請求被告給付之金額合計為26,500元（計算式
：1,500+4,500+1,000+3,500+8,500+7,000+500＝26,500），
又被告於承租系爭房屋時，繳交保證（押租）金55,000元予
原告，為原告所自陳，故原告以保證金抵充被告應付金額後
，被告已無庸再給付原告上開損害賠償26,500元，自不待言
。
四、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告給付給付原
告90,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條之23、第436條第2
項、第78條；本件訴訟費用為1,000元（第一審裁判費），
並依同法第436條之19規定，確定其費用額由敗訴之原告負
擔。
中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳嘉宏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
書記官 林佩萱
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