臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
113年度板簡字第3187號
原 告 周育民
訴訟代理人 李哲賢律師
複代理人 廖哲聰
吳俊宏律師
被 告 吳佳盈
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年4月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣230,000元，及自民國113年11月7日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔46％，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理
由要領，其中原告之主張與被告之答辯，並依同條項規定，
引用其如附件民事起訴狀及民事答辯狀所載（本院卷第11至
14頁、第83至93頁）及民國114年4月7日言詞辯論筆錄。
二、本院之判斷：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅
失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有
瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受
人得請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條
前段定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。
凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價
值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質
上應具備者為限。而民法第354條所規定之物之瑕疵擔保
責任，為一種法定無過失責任，凡買賣標的物交付於買受
人時有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或
發生是否有過失，均須負其責任。
（二）系爭房屋是否存有被告出賣時未告知滲漏水之瑕疵：
1.兩造於民國112年10月21日就新北市○○區○○○街000巷0弄0
號5樓及頂樓加蓋（下稱系爭房屋）訂立不動產買賣契約
書（下稱系爭契約），而其不動產標的現況說明書於滲漏
水情形處僅勾選客廳及客廳天花板漏水，並於系爭契約特
別約定事項處約定本案客廳及天花板有滲漏水買方應自行
修繕，此為兩造所不爭執。
2.原告提出照片，主張除前述客廳及客廳天花板外漏水，尚
有5樓屋頂漏水（維修費用11,500元）、6樓梯間屋頂漏水
（維修費用11,500元）、6樓即頂樓加蓋屋頂漏水（維修
費用190,000元）、5樓後陽台及5、6樓外牆漏水（維修費
用40,000元）（本院卷第39至44頁）等瑕疵，惟此為被告
所爭執，辯稱：5樓屋頂漏水即前述客廳及客廳天花板漏
水，已經記載於系爭契約並折價給原告；5樓後陽台我有
找師傅看過，原告要換新，我有表示願意補貼2萬元；其
餘原告主張之漏水情形並未告知我就直接換新，我不能接
受等語。
3.原告主張5樓屋頂漏水部分，依據原告所提供之照片（本
院卷第39頁），原告自陳此為「有告知部分」之「5樓客
廳頂漏水」，足認被告辯稱此為已記載於系爭契約而無瑕
疵擔保之前述客廳及客廳天花板漏水之一部，此部分被告
所辯應屬可採。至於原告另提供「5樓木地板架高房屋頂
漏水」之照片，然而此部分之漏水為何不屬於前述客廳及
客廳天花板漏水之一部，原告未能提供證據以實其說；且
原告主張之5樓屋頂漏水維修費用，亦無從區分何部分為
維修前述客廳及客廳天花板外漏水、何部分為維修前述客
廳及客廳天花板外漏水以外之瑕疵，是原告此部分之主張
為無理由，應予駁回。
4.原告主張6樓梯間屋頂漏水部分，兩造之買賣範圍固然有
包括頂樓加蓋，然而通往頂樓加蓋之樓梯間是否屬於買賣
之範圍，或者是公共區域之一部，原告僅有提供照片4張
供本院參考（本院卷第40、42頁），實在難以判斷，且被
告亦爭執此部分瑕疵未經其確認，是原告此部分之主張為
無理由，應予駁回。
5.原告主張6樓即頂樓加蓋屋頂漏水部分，原告已提出照片
證明6樓有屋頂滴水至地板之3處情形（本院卷第40至41頁
），且6樓屋頂有鏽蝕破損之2處情形（本院卷第42頁），
足認此部分確實有被告出賣時未告知之漏滲水瑕疵，是原
告此部分之主張為有理由，應予准許。
6.原告主張5樓後陽台及5、6樓外牆漏水部分，原告已提出
照片證明（本院卷第41頁），且被告亦表示此部分其已有
找師傅確認，足認此部分確實有被告出賣時未告知之漏滲
水瑕疵，是原告此部分之主張為有理由，應予准許。
7.至於原告主張系爭房屋5樓梯間曾有人自對外窗向外跳樓
自殺，此部分為被告所爭執，自應由原告負舉證責任。惟
原告未能提出任何證據作為證明，是原告此部分之主張為
無理由，應予駁回。
（三）被告得主張減少報酬之數額：
系爭房屋有前述被告於出售時未告知之6樓即頂樓加蓋屋
頂漏水、5樓後陽台及5、6樓外牆漏水等瑕疵，則此部分
原告以物之瑕疵請求減少價金，應屬有據。原告主張6樓
即頂樓加蓋屋頂漏水之維修費用為190,000元、5樓後陽台
及5、6樓外牆漏水之維修費用為40,000元，並提出維修照
片為證，被告並未爭執其費用支出之真實性，僅爭執：原
告是因為要出租而全部換新，實際上可以加塗防水漆、施
作防水矽利康等方式修復，前述維修費用非合理且必要等
語。然而，前述瑕疵之修補，原告本可選擇有效之修補方
法，被告主張以加塗防水漆、施作防水矽利康等方式修復
，是否為可靠之修補瑕疵之方法，被告未能提供確切之證
據作為證明，是被告之抗辯難認有理由。則原告主張以其
此部分支出之維修費用認定為減少報酬之數額，尚屬合理
，是原告得請求減少並返還之價金即為230,000元（計算
式：190,000+40,000=230,000）。
（四）至於被告為非凡不動產有限公司（全國不動產板橋加盟店
）業務經理，而本件兩造買賣房屋是由非凡不動產有限公
司仲介，仍向原告收取總價4%之居間報酬，為被告所承認
，惟被告主張此部分原告應向非凡不動產有限公司主張，
原告亦未就此部分對被告為確切之主張，附此敘明。另原
告雖請求本院就系爭房屋僅有前述客廳及客廳天花板外漏
水之合理市價，及系爭房屋有包括5樓屋頂漏水、6樓梯間
屋頂漏水、6樓即頂樓加蓋屋頂漏水、5樓後陽台及5、6樓
外牆漏水、5樓梯間曾有人自對外窗向外跳樓自殺等情形
之合理市價進行鑑定，然而原告僅能舉證證明系爭房屋有
6樓即頂樓加蓋屋頂漏水、5樓後陽台及5、6樓外牆漏水等
瑕疵，且原告已就前述瑕疵進行維修，已無鑑定之可能，
是此部分自無鑑定之可能，附此敘明。
三、從而，原告依民法第359條之規定，請求被告給付如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由 ，應予駁回。
四、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假 執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予 駁回。
中 華 民 國 114 年 4 月 24 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭 法 官 時瑋辰
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 4 月 24 日 書記官 詹昕容
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