臺灣臺北地方法院簡易民事判決
113年度店簡字第896號
原 告 鄭俊造
訴訟代理人 魏威凱律師
複 代理人 邱夙岑律師
被 告 李孟蓁
李承翰
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年4月2日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告李孟蓁應自門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0弄00號房屋
遷出，並該屋騰空返還原告。
被告李孟蓁自民國113年10月4日起至騰空返還第一項所示房屋之
日止，按月給付原告新臺幣7060元，及各自次月一日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之50，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告李孟蓁如以新臺幣156萬450元為
原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項所命給付，於各該給付期屆至時，原告得假執行。
但被告李孟蓁如各期以新臺幣7060元為原告預供擔保，得免為假
執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。查原告起訴聲明請求被告李孟蓁應自門牌號碼
臺北市○○區○○路0段000巷0弄00號房屋(下稱系爭房屋)遷出
，並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋之日止按
月給付原告新臺幣(下同)1萬2000元，及至清償日止按年息5
％計算之利息(本院卷7頁)。嗣追加被告李承翰為被告(本院
卷78頁)，並變更聲明如後述(貳、一)所載(本院卷137-138
頁)，核屬本於主張被告李孟蓁、李承翰(下合述時稱為被告
；分述時各稱其名)無權占有系爭房屋使原告受有損害之同
一事實所為訴之追加，依上規定，應予准許。
二、被告均經合法通知，被告李孟蓁未於最後言詞辯論期日到場
；被告李承翰則均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國81年間購得未辦保存登記之系爭房屋
而取得該屋事實上處分權，於87年3月7日出租訴外人陳志光
，嗣因陳志光無力支付每月1萬2000元租金，陳志光簽立切
結書而與原告於91年11月9日終止就系爭房屋之租賃契約，
另成立無償使用借貸契約。被告李孟蓁為被告李承翰之母，
被告乃依陳志光指示而居住在系爭房屋，為陳志光之占有輔
助人，因陳志光於103年8月17日亡故而消滅對系爭房屋之占
有，被告之占有輔助人地位即失依據，復無其他占有系爭房
屋之正當權源，自屬無權占有，而共同侵害原告對系爭房屋
之事實上處分權及占有，使原告每月受有相當於上開系爭房
屋每月租金之損害，被告因此獲有相當於該等租金之不當得
利，爰先位依民法第184條第1項前段、185條第1項前段、第
962條前段規定請求被告遷出系爭房屋並連帶賠償原告損害
；備位依民法第179條、第962條規定請求被告遷出系爭房屋
並共同給付相當租金之不當得利予原告等語。並(一)先位聲
明：1.被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告
。2.被告應自民事準備狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房
屋之日止，按月連帶給付原告1萬2000元，及至清償日止按
年息5％計算之利息。(二)備位聲明：1.被告應自系爭房屋遷
出，並將系爭房屋騰空返還原告。2.被告應自民事準備狀繕
本送達翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告1
萬2000元，及至清償日止按年息5％計算之利息。
二、被告李孟蓁則以：我不接受系爭房屋是原告的。陳志光帶我
到系爭房屋住，從我遷入戶籍開始住到現在，被告李承翰及
我女兒當時就是小孩跟著媽媽一起住，但被告李承翰從國中
畢業後就搬出去了。我知道陳志光跟原告有簽約，但我不知
道契約的內容，原告太太經常來跟我要房租，陳志光跟原告
間的關係與我無關。原告主張系爭房屋每月租金1萬2000元
我有意見，因為系爭房屋屋況很差。原告不能等陳志光死了
之後，要我還系爭房屋及要錢等語置辯。並聲明：原告之訴
駁回。
三、被告李承翰未到庭，亦未提出書狀作何答辯。
四、查系爭房屋未經保存登記，乃原告向訴外人湯忠華所購得，
有原告提出之買賣契約(本院卷17-19頁)可據。而該契約貼
用印花稅票，並蓋有日期戳章顯示81年3月13日之臺北市稅
捐稽徵處文山分處之收文章，可信為真，核以系爭房屋之房
屋稅納稅義務人乃原告，有稅籍證明書可憑(本院卷21頁)，
與上開買賣契約所示原告購得系爭房屋之情一致，是原告主
張系爭房屋乃其於81年間購得而取得該屋事實上處分權等語
，自為可採。
五、原告主張前將系爭房屋出租陳志光，後於91年11月9日終止
租賃契約，改為不定期限之使用借貸契約，被告李孟蓁則依
陳志光指示入住系爭房屋，乃陳志光之占有輔助人，於陳志
光103年8月17日亡故後，被告李孟蓁無權占有系爭房屋等語
。查：
(一)被告李孟蓁乃陳志光帶其到系爭房屋住，據被告李孟蓁陳述
在卷(本院卷172頁)，可認被告李孟蓁乃隨同陳志光入住系
爭房屋，係本於與陳志光共同生活之關係而受陳志光指示就
系爭房屋為占有之輔助，因而原告主張被告李孟蓁乃陳志光
之占有輔助人等語，應為可採。
(二)被告李孟蓁乃自設籍起即居住在系爭房屋迄今，亦據其述明
在卷(本院卷171頁)。查被告李孟蓁於88年10月26日申請設
籍在系爭房屋，於同年月12日經戶政機關複查結果乃其攜子
即被告李承翰、女即訴外人李宜儒向原告租屋暫住等情，有
臺北市文山區戶政事務所函送之遷入戶籍登記申請書、會辦
(查)單(本院卷157-158頁)，佐以證人鄭陳秀花證稱：陳志
光乃原告友人，向原告租系爭房屋，每月租金1萬元等語(本
院卷173頁)，可認原告主張前曾將系爭房屋租予陳志光等語
，應為實情，是原告提出之陳志光91年10月16日書立之切結
書記載陳志光「確認於91年11月9日前若無力支付房屋款即
刻搬屋」(本院卷23頁)，其中所提及之房屋款，應係租金。
而由上切結書文義以觀，陳志光承諾將於91年11月9日搬離
，足見原告與陳志光間租賃契約，一度轉為租期至91年11月
9日屆止之定期租約甚明。
(三)依證人鄭陳秀花所證，陳志光向原告租系爭房屋，每月租金
1萬元，陳志光只付過4次房租，後來原告就不收租金，無償
借給陳志光住等語(本院卷173頁)。而查陳志光於103年8月1
7日亡故，有其個人基本資料查詢結果可參(本院卷147頁)，
則無論原告與陳志光間就系爭房屋於91年11月9日屆期之定
期租約後續係因由陳志光繼續使用而更為不定期限租賃，或
如證人上開所述乃使用借貸關係且未定期限，在陳志光亡故
後乃由其繼承人繼受，則被告李孟蓁於陳志光亡故之翌日即
103年8月18日起已非陳志光之占有輔助人，且依附於陳志光
而使用系爭房屋之權源已因陳志光亡故而喪失，則其繼續居
住系爭房屋迄今，自係變更為自主占有之意思占有使用系爭
房屋，被告李孟蓁復未能舉證證明就其占有系爭房屋有何正
當權源，原告主張被告李孟蓁乃無權占有系爭房屋等語，自
為可採。
(四)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。民法第184條第1項前段定有明文。此部分所謂之權利，係
指既存法律體系所明認之權利。所謂既存法律體系，應兼指
法典（包括委任立法之規章）、習慣法、習慣、法理及判例
。受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物
不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事
實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支
配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念
，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利。事實上處分權被
侵害者，自得依上開規定請求損害賠償（最高法院106年度
台上字第187號判決參照）。查被告李孟蓁自103年8月18日
起迄今居住系爭房屋乃無正當權源而為無權占有，已侵害原
告對系爭房屋之事實上處分權，原告依上規定請求被告李孟
蓁將系爭房屋騰空返還原告，可認係回復原狀之方式，合於
民法第213條規定，自為可採。
六、原告主張被告李承翰設籍在系爭房屋，亦無權占有系爭房屋
等語。查被告李承翰固於88年11月6日起即設籍在系爭房屋(
本院卷53頁)，然戶籍地址係依戶籍法關於戶籍登記之行政
管理規定所為登記之事項，並非為認定住所之唯一標準，且
依被告李孟蓁所述，被告李承翰(80年生)自國中畢業後即搬
出系爭房屋，現在外租屋(本院卷171頁)，是被告李承翰是
否如原告主張實際占有系爭房屋，並非無疑。縱認被告李承
翰現仍居住在系爭房屋，然被告李承翰上開設籍乃因其母即
被告李孟蓁於88年間設籍系爭房屋而攜同被告李承翰設籍(
五、(二))，當時被告李承翰亦僅8歲餘，堪信乃本於母子之
共同生活關係而隨同被告李孟蓁入住迄今，則依民法第942
條規定，被告李承翰乃受被告李孟蓁指示而對系爭房屋有管
領之力，於陳志光103年8月17日亡故後，僅被告李孟蓁為占
有人，被告李承翰無由負擔因被告李孟蓁無權占有系爭房屋
之不利益，即侵害原告對系爭房屋事實上處分權者，仍為無
權占有人即被告李孟蓁，被告李承翰毋庸負共同侵權行為責
任，亦不負給付相當於租金之不當得利。
七、按無權占有他人房屋，乃侵害他人權益之行為，並可能獲得
相當於租金之利益，他人則受有相當租金之損害，為社會通
常之觀念。再參以城市地方房屋之租金，以不超過土地及其
建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定
有明文，所稱「土地價額」，係指法定地價而言，此為土地
法施行法第25條所明定，而依土地法第148條規定，土地所
有權人依土地法所申報之地價為法定地價，如土地所有權人
未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地
價，平均地權條例第16條亦有明文。而租金之數額，除以基
地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之
程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決
定（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。查被告
李孟蓁無權占有系爭房屋，依首揭說明，乃獲得相當租金之
利益，則原告主張其因對系爭房屋之事實上處分權受侵害而
先位依民法第184條第1項前段規定請求被告李孟蓁騰空返還
系爭房屋外，並賠償其損害，自屬有據。而查系爭房屋面積
34.2平方公尺，坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地，
該土地最近一期即113年1月之公告地價為每平方公尺4900元
，申報地價為每平方公尺3920元(4900元×80％)，故系爭房屋
之基地申報地價為13萬4064元(3920元×34.2平方公尺)，有
稅籍證明書、臺北地政雲查詢結果及公告地價查詢結果可考
(本院卷21、207-214頁)，而系爭房屋於起訴時之交易價值
為156萬450元，前據本院認定在卷(本院卷71頁)。經審酌系
爭房屋位於臺北市文山區，步行可達捷運文湖線萬芳醫院站
，有電子地圖查詢結果在卷可憑（本院卷205頁），交通尚
稱便利，且屬醫院鄰近區域，生活機能堪信齊備，惟系爭房
屋折舊年數達61年(本院卷21頁)，可見屋齡老舊，且壁面油
漆斑駁，有被告李孟蓁提出之現況照片(本院卷119-120頁)
可參，屋況非佳，故認原告所受相當租金之損害，應以系爭
房屋基地申報地價總額及系爭房屋交易價值5％為適當，是原
告得請求被告李孟蓁賠償之系爭房屋每月相當於租金之損害
為7060元(【13萬4064元＋156萬450元】×5％÷12個月＝7060，
元以下4捨5入)。逾此範圍之請求，就原告先位請求，並無
理由；原告備位依民法第179條、第962條規定請求被告李孟
蓁占用系爭房屋之不當得利，因其利得亦係以相當於租金之
金額核算，自無從認原告此部分請求逾每月7060元範圍為可
採。
八、綜上所述，原告先位依民法第184條第1項前段、第962條前
段規定請求被告李孟蓁自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空
返還原告，為有理由。原告備位依民法第179條、第962條規
定所為同一騰空遷讓房屋請求，無庸審究。又原告先位依民
法第184條第1項前段、第962條前段規定請求被告李孟蓁自
民事準備狀繕本送達翌日(本院卷83頁)即113年10月4日起至
騰空返還系爭房屋之日，按月給付原告7060元，及各自次月
一日起至清償日止，按年息5％計算之利息為有理由，應予准
許。逾此範圍之請求，原告先位及備位之訴，則無理由，皆
應駁回。
九、原告勝訴部分因有依原告先位請求中所列民法第962條規定
為其依據，自係就民事訴訟法第427條第2項第4款所定因請
求保護占有涉訟，而為適用簡易程序為被告李孟蓁敗訴之判
決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行
，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告李孟蓁如預
供擔保，得免為假執行。至原告假執行之聲請，乃促法院發
動職權，不另為准、駁之諭知。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 4 月 16 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 李陸華
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 16 日
書記官 張肇嘉