臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
113年度新簡字第852號
原 告 康寶雪
康瑋芳
共 同
訴訟代理人 陳冠宇律師
被 告 康木發
康陳合月
康梅花
康春麗
蔣素育
康紋瑄
康惠菁
康倍菁
康凰成
康民榆
陳雪霞
康世憲
康琬宜
康志源
上 十三人
共 同
訴訟代理人 蔡瀚緯律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年3月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有門牌號碼臺南市○○區○○○路000巷0號房屋（稅籍編號：0
0000000000）應予變賣，所得價金由兩造按附表所示比例分配。
訴訟費用由兩造依附表所示比例負擔。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條
至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即
為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受
訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴
訟法第168條、第175條、第176條分別定有明文。查原共有
人康招止於本件訴訟程序進行中之民國113年8月27日死亡，
其繼承人為陳雪霞、康世憲、康琬宜、康志源，均未聲明拋
棄繼承，有戶籍謄本、繼承系統表、家事事件公告查詢結果
在卷可參（調解卷第119-123、127頁），原告已於113年9月
19日具狀聲明由其等承受訴訟，有民事變更訴之聲明暨陳報
狀在卷可稽（調解卷第109-111頁)，於法並無不合，應予准
許。
二、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：如主文第1項所示。
㈡兩造共有之門牌號碼臺南市○○區○○○路000巷0號房屋（稅籍編 號：00000000000，下稱系爭房屋）為未保存登記之建物， 原係訴外人康天送所出資興建，康天送於75年3月31日死亡 後，其全體繼承人做成遺產分割協議，將系爭房屋之事實上 處分權分由被告康木發及訴外人康萬順、康添壽、康招止取 得（權利範圍各4分之1）。而康萬順於83年12月30日死亡， 其系爭房屋事實上處分權由原告康瑋芳與被告康陳合月、康 梅花、康春麗、蔣素育、康紋瑄繼承；康添壽於88年10月19 日死亡，其系爭房屋事實上處分權由原告康寶雪、康惠菁、 康倍菁、康凰成、康民榆繼承；康招止於113年8月27日死亡 ，其系爭房屋事實上處分權由被告陳雪霞、康世憲、康琬宜 、康志源繼承。兩造因繼承之相關規定而共有系爭房屋之事 實上處分權（持分比例如附表所示），並因就系爭房屋已長 期維持共有關係，衍生系爭房屋處分及利用上之紛爭，難以 透過自行協議方式取得共識。而系爭房屋現為被告康木發單 獨占用，且系爭房屋分別坐落於臺南市○○區○○段00○00○00○0 0地號土地，其中59地號土地為被告康木發所有，60地號土
地為原告康瑋芳所有，61地號土地為被告康凰成、康民榆所 共有，62地號土地為被告康志源、康世憲所共有，倘直接判 命由兩造其中一人單獨取得系爭房屋之事實上處分權，對其 他共有人而言，形同限制對於系爭房屋所坐落之土地使用利 益，另考量系爭房屋使用之一體性及其無從為保存登記之特 性，宜以變價分割方式，使其產權歸於單一，以利解決共有 人間對系爭建物使用權益上之紛爭。又系爭房屋內仍有供奉 祖先牌位，實承擔維繫康家人情感的角色，對各共有人均有 單獨取得其所有之意義，故藉由變價分割的方式，共有人仍 可自由決定是否出價購買取得系爭房屋之事實上處分權，而 由價高者得，亦較為公允而不偏頗於任一方，且對共有人亦 最為有利。爰依民法第823條第1項、第831條規定，請求變 價分割系爭房屋。
三、被告方面：
㈠被告康木發則以：
系爭房屋係我父親於75年間過世後才登記到我名下，我目前 居住在系爭房屋，原告也把我圍起來讓我不能出入，我沒有 能力買下系爭房屋。如果原告要變賣系爭房屋，就讓他賣； 如果要拆系爭房屋，我也同意拆除。
㈡被告康陳合月、康梅花、康春麗、蔣素育、康紋瑄、康惠菁 、康倍菁、康凰成、康民榆、陳雪霞、康世憲、康琬宜、康 志源則以：同意變價分割。
四、本院得心證之理由：
㈠按民法第759條固規定，因繼承、強制執行、公用徵收或法院 之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處 分其物權。然未辦理保存登記建物，由原始起造人取得所有 權，其繼承人仍得依繼承之規定，取得建物所有權，僅因未 辦理保存登記建物無從辦理繼承登記，而不得就建物所有權 為分割之處分權行為。然繼承人因繼承所取得未辦理保存登 記建物之事實上處分權，係所有權能之集合，得為讓與之標 的，並具財產權之性質，屬民法第831條規定之「所有權以 外之財產權由數人共有或公同共有」情形，而得成為法院裁 判分割之客體（臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會 民事類提案第5號審查意見）。換言之，未辦保存登記建物 雖因未合法辦理所有權第一次登記，以致無法為所有權移轉 登記，然此等建物之移轉讓與交易，乃我國社會既存且常見 之交易行為，因此學界發展出「事實上處分權」之財產概念 ，實務上亦肯認未辦保存登記建物得為交易讓與之標的，僅 所讓與者為事實上處分權，而非所有權。依此，未辦保存登 記建物之事實上處分權，因非法定不動產物權之一，應無民
法第759條所定應經登記始得處分之適用。倘若未辦保存登 記建物之事實上處分權（財產權）係由數人共有，得依民法 第831條準用民法第823條第1項、第824條第1項規定，訴請 法院裁判分割共有物，以使共有關係趨於單純化，俾利於全 體共有人之權益，是系爭房屋固為未辦理保存登記之建物， 仍得為裁判分割之標的，合先敘明。
㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條定有明文。查系爭房屋為訴外人康天 送所出資興建，而康天送於75年3月31日過世，其繼承人於7 8年7月5日達成遺產分割協議，將系爭房屋之事實上處分權 分由被告康木發及訴外人康萬順、康添壽、康招止取得（權 利範圍各4分之1）。嗣康萬順於83年12月30日過世，系爭房 屋事實上處分權由原告康瑋芳（長女）、被告康陳合月（配 偶）、康梅花（次女）、康春麗（三女）、訴外人康文祥（ 長男）繼承，而康文祥於89年9月9日過世，其事實上處分權 ，再由被告蔣素育（配偶）、康紋瑄（長女）繼承；康添壽 則於88年10月19日過世，系爭房屋事實上處分權由原告康寶 雪（配偶）、被告康惠菁（長女）、康倍菁（次女）、康凰 成（長男）、康民榆（次男）繼承；康招止於113年8月27日 過世，系爭房屋事實上處分權由被告陳雪霞（配偶）、康志 源（長男）、康世憲（次男）、康琬宜（長女）繼承，故兩 造共有系爭房屋之事實上處分權，持分比例如附表所示等情 ，有繼承系統表、戶籍謄本、系爭房屋稅籍證明書、遺產分 割協議書、系爭房屋稅籍資料查復表附卷可參（調解卷第27 -40、57、71-89、93、113-127、169頁）。而兩造就系爭房 屋並無不予分割之協議，惟兩造迄未達成分割協議，且系爭 房屋並無因使用目的不能分割情事等情，有本院新市簡易庭 調解事件進行單附卷可參（調解卷第175頁），是原告訴請 裁判分割系爭房屋，於法自屬有據。
㈢次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 1.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。2.原物分配顯有困難 時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一 部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人 ，民法第824條第1、2項分別定有明文。又他分割共有物， 究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權， 不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物
之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量（最高法 院98年度台上字第2058號民事判決意旨參照）。 ㈣查系爭房屋為2層樓透天厝，係加強磚造及鋼鐵造房屋，目前 由被告康木發居住等情，經本院至現場勘驗明確，製有履勘 筆錄、現場照片及臺南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書附 卷可佐（本院卷第33-41頁、調解卷第57頁），堪信屬實。 基上，系爭房屋既為透天厝，僅能藉由1樓進出，各樓層顯 然無法各別為獨立空間使用，且共有人眾多，倘就原物強予 分割，不僅有害及各自日常生活隱私，更減損系爭房屋之經 濟價值，故認將系爭房屋予以變賣，所得價金按持分比例分 配予兩造，較能兼顧全體共有人之利益及意願，且兩造均同 意為變價分割，故應為最妥適公允之分割方法。五、綜上所述，原告本於系爭房屋事實上處分權人之資格，訴請 兩造共有之系爭房屋為變價分割，為有理由，爰准予變價分 割系爭房屋如主文第1項所示。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部；民事訴訟法第80條之1定有明文 。查分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何種 分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益， 以決定適當之分割方法。本件因兩造均獲得利益，如僅由敗 訴之被告負擔，本院認為顯失公平，爰依兩造獲得之利益及 就系爭房屋持分比例確定訴訟費用之負擔如主文第2項所示 。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 15 日 新市簡易庭 法 官 陳尹捷附表：
編號 共有人 事實上處分權之持分比例(訴訟費用負擔比例) 1 康寶雪(原告) 20分之1 2 康瑋芳(原告) 20分之1 3 康木發 4分之1 4 康陳合月 20分之1 5 康梅花 20分之1 6 康春麗 20分之1 7 蔣素育 40分之1 8 康紋瑄 40分之1 9 康惠菁 20分之1 10 康倍菁 20分之1 11 康凰成 20分之1 12 康民榆 20分之1 13 陳雪霞 16分之1 14 康世憲 16分之1 15 康琬宜 16分之1 16 康志源 16分之1 以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 15 日 書記官 吳佩芬