臺灣士林地方法院民事判決
112年度士訴字第1號
原 告 趙素琴
訴訟代理人 邊國鈞律師
曾鈺珺律師
被 告 社團法人中華原始佛教會
法定代理人 吳秀容
訴訟代理人 陳鵬光律師
複 代理人 張軒律師
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國114年3月4日
言詞辯論終結，並判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○號房屋騰空遷讓返還原
告。
被告應自民國一百一十二年三月十日起至遷讓返還第一項房屋之
日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元，及各期應為給付日之翌
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，被告如以新臺幣壹拾萬零肆佰元為原告預供擔保
，得免為假執行。
本判決第二項已到期部分，於原告按月以新臺幣伍仟元為被告供
擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣壹萬伍仟元為原告預
供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部
，民事訴訟法第262條第1項亦有規定。經查，原告起訴時訴
之聲明為：「1.被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○路000號
房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；2.被告應自民國
109年12月2日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺
幣（下同）30,000元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息；3.被告應給付原
告255,000元；4.前揭第2、3項聲明，原告願供擔保，請准
宣告假執行」；嗣於訴訟進行中，原告撤回前揭第3項聲明
，並就訴之聲明第1項部分追加房屋租賃契約書（下稱系爭
契約）第12條、第17條、土地法第100條第1款、第5款為請
求權基礎，另追加民法第227條之2第1項、第442條為備位請
求，並變更訴之聲明為：「先位聲明：1.被告應將系爭房屋
騰空遷讓返還原告；2.被告應自109年12月2日起至遷讓返還
房屋之日止，按月給付原告30,000元，及自本件起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；3
.前揭第2項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲
明：被告承租系爭房屋所應給付原告之租金，自民事撤回一
部暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起調整為每月30,000元」
，核其追加請求部分之基礎事實同一，依前揭規定，原告所
為撤回及追加部分，均應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）系爭房屋為原告所有，系爭房屋所坐落之土地則係訴外人
即原告之配偶陳水源所有，原告前將系爭房屋出租予被告
，並於103年8月1日簽定系爭契約，租賃期間自103年8月1
日起至105年7月31日止，租金為每月15,000元，於租賃期
滿後，兩造未再另為簽訂租賃契約，現兩造間就系爭房屋
之租賃關係，轉為不定期租賃；而系爭房屋現為高達58年
屋齡之房屋，鋼筋外露，牆壁與地基更有裂縫，但因環境
清幽，出入僅為緩坡或極緩短暫之階梯，並無出入不便問
題，故原告欲將系爭房屋收回重建，作為養老、及至和信
治癌中心醫院治療等自住使用，遂於109年10月31日以掛
號通知原告，將於109年12月1日終止租賃關係，該終止掛
號於109年11月2日送達，故兩造間之租賃關係已於109年1
2月1日終止，原告自得請求被告返還系爭房屋。
（二）又被告承租系爭房屋後，未經原告同意擅自將系爭房屋改
裝、設置採光罩、鐵皮棚架、階梯與平台，並改造天花板
與多處窗框，故被告上揭行為顯已違反系爭契約第12條規
定，原告自得依系爭契約第17條規定，據以解除兩造間之
租賃關係，並以111年12月12日民事準備（二）狀對被告
為終止租賃關係及收回系爭房屋之通知，租賃關係終止後
，被告自應交還系爭房屋。
（三）再依據原告委請中亞不動產估價師事務所出具之估價報告
書所示，系爭房屋每月合理租金現應為38,442元，而兩造
前就系爭房屋所約定之租金為每月15,000元，顯低於現今
市場租金行情，故兩造間租賃關係終止後，被告仍持續占
有使用系爭房屋，致原告受有損害，被告則享有相當於租
金之不當得利，自應依民法第179條之規定，請求被告給
付無權占有系爭房屋期間享有相當於租金30,000元之不當
得利。
（四）倘認原告上開先位聲明無理由，爰依民法第227條之2第1
項及第442條規定，為備位請求，請求本院調整系爭房屋
之租金為每月30,000元。
（五）爰依民法第455條前段、民法第767條第1項前段、民法第1
79條、土地法第100條第1款、第5款、系爭租約第12條、
第17條，及民法第227條之2第1項及第442條等規定提起本
件訴訟，並聲明：先位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷
讓返還原告；2.被告應自109年12月2日起至遷讓返還房屋
之日止，按月給付原告30,000元，及自本件起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；3
.前揭第2項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行；備位
聲明：被告承租系爭房屋所應給付原告之租金，自民事撤
回一部暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起調整為每月30,0
00元。
二、被告則以：
（一）被告自102年起即向原告承租系爭房屋，但並無承租系爭
房屋所坐落之土地，系爭契約之標的僅為系爭房屋，自10
5年7月31日後，因兩造未再另為簽訂租賃契約，故轉為不
定期租賃關係；嗣於108、109年間原告向被告出售系爭房
屋及調漲租金均未果，遂佯稱要將系爭房屋收回自住，而
欲終止租賃關係，然系爭房屋坐落在保護區之基地上，出
入道路為登山步道，一般交通工具無法到達，且無獨立之
水源及瓦斯等管線，原告要將系爭房屋收回做養老之用，
顯非可能，現更於本件訴訟進行中，突然表示將重建系爭
房屋，但原告根本沒有提出任何改建計畫，亦未通知被告
重新建築之事由，且於102年2月間被告承租系爭房屋後，
兩造合意由被告就系爭房屋進行整修，重新鋪設樓層隔板
，迄今仍繼續正常使用，顯見系爭房屋並無重新建築之必
要，是原告此部分之主張，並無提出相關證據以實其說。
再者，土地法第100條之規定係為保護租賃契約所生之權
利，該權利應被重視，不得被恣意、片面剝奪，無關乎享
用該權利之人是否為經濟上弱勢，且被告在國內之登記財
產僅216,000元，系爭房屋前之寺院亦非為登記於被告名
下之財產，被告並無原告所述財力雄厚之情形。是以，原
告主張終止租賃及收回房屋之事由，自與土地法第100條
第1款規定不符，因此原告並未合法終止租賃關係，租賃
關係仍然存在，被告亦均有按期給付租金，故被告自係有
權占有、使用系爭房屋，無須負擔返還責任，亦無享有不
當得利。
（二）又被告係於102年2月間得到原告同意後，重新鋪設樓層隔
板，改為較堅固耐用之輕鋼架樓層隔板，原告並以扣抵租
金之方式支付工程款，縱認原告未同意，但此改裝工程係
於系爭契約訂立前，當不受系爭契約之拘束；又原告所述
被告自行增設之採光罩、鐵皮棚架，均係早於系爭契約簽
訂前就已存在，亦不受系爭契約之拘束，且該些設施及階
梯與平台均係獨立設置於系爭房屋之外部，坐落在土地上
之設施，亦與系爭契約之標的即系爭房屋無關，不受系爭
契約之拘束；且前揭設施中之採光罩、紗窗拉門、地磚等
構造物，係徵得原告同意後而設置，亦係得到原告同意後
而方將原棚架修繕改為鐵皮棚架；況該些設施存在已久，
原告明知該些設施存在卻長期不為反對，縱認原告未曾同
意被告增設行為，原告長期不反對之行為，亦使被告正當
信賴原告乃明知或可得而知，而不欲行使權利，原告如今
之主張，實有違誠信原則。
（三）另民法第442條為民法第227條之2之特別規定，原告既然
主張民法第442條，當無從再行主張民法第227條之2，且
兩造間之租賃關係並無非簽約當時所能預料之情事，原告
得主張民法第227條之2第1項規定並無理由；又原告並未
具體主張系爭房屋之價值有何等之昇降，且系爭房屋坐落
於保護區，附近生活機能不佳，原告更自陳系爭房屋屋齡
老舊，其價值已達免課徵房屋稅之標準，系爭房屋之價值
何來上升之虞；況依據土地法第97條規定，城市地方房屋
之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為
限，依據系爭房屋及所坐落之土地之申報總價額為402,29
8元，故每月租金上限為3,352元，且經被告委由坤實不動
產估價師事務所就系爭房屋所為之估價報告，系爭房屋每
月合理租金為21,162元，故原告請求調整並無必要。
（四）末就原告所提出之系爭房屋估價報告書，經鑑定人到庭證
稱估價報告所估算之月租金係系爭房屋及坐落土地之租金
，無法分別區分，故無法以該估價報告書逕認系爭房屋之
合理月租金額，且該估價報告書係以系爭房屋正常狀態為
估價，未考慮系爭房屋並無獨立供水之情，更未將比較標
的與系爭房屋周遭環境相為比較，因此該估價報告書誠有
可議之處，自不可採。
（五）並聲明：1.請求駁回原告之訴及假執行聲請；2.如受不利
判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，
民法第451條定有明文。查原告前將系爭房屋出租予被告
，並於103年8月1日簽定系爭契約，租賃期間自103年8月1
日起至105年7月31日止，租金為每月15,000元，於租賃期
滿後，兩造未再另為簽訂租賃契約，而由被告持續占有使
用系爭房屋，並支付租金等情，有系爭契約在卷可參（見
本院112年度士訴字第1號卷【下稱本院卷】一第15至18頁
），復為兩造所不爭執（見本院卷一第138頁），堪認兩
造間就系爭房屋於105年8月1日起成立不定期租賃關係。
（二）原告依土地法第100條第1款事由先位主張終止前開不定期
租賃契約為無理由，茲詳述如下：
1.按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法
第450條第2項本文固定有明文。惟按土地法第100條規定
「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人
收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1
項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保
金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法
令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損
壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」，此
於未定期限之房屋租賃契約，無論租賃目的係供住屋或供
營業之用，均有適用（最高法院37年上字第7729號、51年
台上字第370號判決意旨、94年3月15日第3次民事庭會議
決議參照），依特別法優於普通法之原則，土地法第100
條規定應優先於民法第450條第2項本文規定而為適用。
2.次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於
其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情
形而言；出租人依同條款收回重新建築理由終止租賃契約
，亦應以客觀的標準認為有必要之正當理由者為限，始得
為之。故無論收回自住或重新建築，均應以有具體事實足
信出租人有收回自住之必要或出租人已著手實施重建而非
託諸空洞計畫，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事
之發生，即謂租約所訂解除條件業已成就。故出租人以收
回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當
之證明始得為之；出租人基於該條款前段所列之情形收回
房屋，應就此負舉證責任（最高法院41年台上字第138號
、43年台上字第1199號、45年台上字第536號、48年台上
字第228號判決意旨參照）。又所謂出租人「收回重新建
築」，係以充分利用土地為目的，其固應以客觀之標準認
為有必要之正當理由者為限，但祇須租賃物在客觀標準上
認有重建必要即為已足，非謂必俟租賃物瀕於倒坍始合收
回要件，且不得僅以物理上堅固與否為準，其因建造年久
，使用逾齡，有礙都市發展，如建物之價值與土地之利用
價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列
（最高法院64年台上字第1387號、70年台上字第1401號判
決意旨參照）。查原告主張其有收回系爭房屋重建後自住
需求等語，既為被告否認，依前揭說明，自應由原告就有
收回自住或重新建築之正當理由及必要情形負舉證責任。
3.原告主張系爭房屋環境清幽，出入僅為緩坡或極緩短暫之
階梯，且距離訴外人陳水源因罹患攝護腺癌而需就醫之和
信治癌中心醫院相近，故有收回自住之必要等語，被告則
以前詞置辯。經查：
⑴系爭房屋係坐落在臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱
134地號土地），如欲進入系爭房屋，則需自右側道路進
出，該路段為石板階梯道路，自路口進入系爭房屋外約3
分鐘，附近有公車站牌，每半小時有1班，附近只有雜貨
店，無便利商店，較遠則有泉源實驗國小等情，有本院勘
驗筆錄1份在卷可參（見本院卷第359頁）；復系爭房屋係
位處山坡地形，134地號土地未直接臨路，僅能從登山路1
43之3號旁約2米寬登山步道出入，唯以階梯銜接，出入略
為不便，旁邊土地大部分為雜木林等情，亦有原告所提之
中亞不動產估價師事務所不動產估價報告書在卷可參（見
本院卷二第137至138、149頁），由上可見，系爭房屋位
於山坡地，並未直接臨路，出入須走階梯道路，且大眾運
輸交通系統亦不發達；參酌原告為00年0月生，訴外人陳
水源為00年0月生，現各為74歲及78歲之老年人士，系爭
房屋出入不便，附近亦無生活機能，較不便利，客觀上居
住在系爭房屋是否會增加原告及其配偶日常外出之體能負
擔及受傷之風險，尚非無疑；又原告對於被告所稱系爭房
屋並無獨立之水源及瓦斯等情亦未爭執（見本院卷一第82
頁），顯見系爭房屋現並不具備自住之條件，則原告主張
其欲收回系爭房屋自住乙節，顯屬有疑。
⑵又原告主張系爭房屋與和信治癌中心醫院相近，有利訴外
人陳水源回診就醫等情，然觀諸原告所提和信治癌中心醫
院乙種診斷證明書及門診預約卡所示（見本院卷一第101
至103頁），訴外人陳水源並未每週至和信治癌中心醫院
就醫，有時會隔2至3個月才需要回診就醫，則原告得否以
需至和信治癌中心醫院就醫為由，而主張需收回自住，已
非無疑；再者，系爭房屋與和信治癌中心醫院間之距離約
7公里，開車順暢時尚需13分鐘乙情，有Google地圖列印
資料在卷可參（見本院卷一第131頁），可見系爭房屋與
和信治癌中心醫院間距離非近，倘非以開車方式前往就醫
，則可能需花費更多勞力時間費用；又倘僅係為了就醫方
主張收回系爭房屋，則此部分之理由是否符合屬於有久住
而有自住之意思，亦非無疑；再者，原告名下尚有門牌號
碼新北市○○區○○路000號之房屋，有原告之稅務電子閘門
財產所得調件明細表在卷可參（見本院卷一第183頁），
則何以原告將來欲住系爭房屋，而不住○○市○○區○○路000
號之房屋，原告亦未舉證說明，綜上，依現有相關事證，
無從遽認原告有將系爭房屋收回自住之正當理由及必要，
是原告此部分主張，並無可採。
4.原告主張系爭房屋現為高達58年屋齡之房屋，鋼筋外露，
牆壁與地基更有裂縫，故有重建必要等語，被告則以前詞
置辯。經查，原告此部分之主張，雖有提出照片為證（見
本院卷二第66至68頁），然此部分之情形是否已損及系爭
房屋之結構，或欠缺耐震能力等，原告均未提出相關證據
以實其說；復被告亦曾就系爭房屋樓層板進行整修，原告
就此亦不爭執（見本院卷二第65頁，僅爭執修繕日期，詳
後述），則就系爭房屋經過修繕後是否仍有不堪使用之情
形，原告亦未加舉證說明。再者，系爭房屋位在山坡地，
坐落土地之使用分區為保護區，地面層兩側多為住宅或農
林使用，交通運輸、區域環境、未來發展趨勢及生活機能
均屬普通程度等情，此有中亞不動產估價師事務所不動產
估價報告書附卷可參（見本院卷二第136、147、153頁）
，由此可知，系爭房屋之現況並無有礙都市發展或與土地
利用價值顯不相當之情況，縱未予進行重建，亦難認有影
響都市繁榮發展之虞。是以，依原告現所提證據，尚難認
系爭房屋現確有重新建築之必要，故原告此部分之主張，
亦屬無據。
（三）原告依土地法第100條第5款、系爭契約第12條及第17條事
由，先位主張終止前開不定期租賃契約為有理由，茲詳述
如下：
1.按房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（
即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙
方於交還房屋時自應負責回復原狀。又甲乙兩方各方遵守
本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時
解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責，系爭
契約第12條、第17條分別明定。而本件原告主張未經原告
同意擅自將系爭房屋改裝、設置採光罩、鐵皮棚架、階梯
與平台，並改造天花板與多處窗框，被告則以前詞置辯。
2.而被告有對系爭房屋進行整修，並將系爭房屋木造樓層隔
板全數拆除，改為較堅固之輕鋼架樓層隔板等情，有系爭
房屋施工前後對照圖在卷可參（見本院卷一第323頁），
且被告對確有整修系爭房屋乙情不爭執，僅爭執係於102
年間所施工（件本院卷二第197頁），故就此部分之事實
，堪可認定。
3.再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。查被告抗辯上開
裝修工程係在102年間所為，且均有經原告之同意等情，
則為原告所否認，自應由被告就上情之有利事實，負擔舉
證責任。被告雖抗辯上開裝修工程係於102年間委任生源
實木有限公司負責，並提出郵政跨行匯款申請書為證（見
本院卷一第75頁），然細繹上開匯款申請書內容，僅載明
被告確有匯款216,930元予生源實木有限公司，然此筆款
項之用途或目的為何，均未記載，而被告亦未提出與生源
實木有限公司間之裝修契約等證據，自難僅憑上開匯款申
請書即遽認被告確有委任生源實木有限公司進行系爭房屋
天花板、窗框等裝修工程。
4.又按私文書除他造於真正無爭執者外，應由舉證人證其真
正；當事人舉私文書為書證時，應提出原本，倘僅因文書
之效力或解釋有爭執，方得以繕本或影本為書證；作為證
據之文書或與文書有相同效用之物件，須以科技設備始能
呈現其內容或提出原件有事實上之困難者，得僅提出呈現
其內容之書面或證明其內容與原件相符，為民事訴訟法第
357條、第352條第2項、第363條第2項所明揭。故除當事
人對於他造作為證據之文書或物件之形式及實質真正不爭
執者外，應由提出該文書或物件用以證明對其有利事實主
張之當事人，負證明該文書或物件真正之行為責任（最高
法院98年度台上字第2373號判決意旨參照）。查被告雖另
提出記載日期為102年1月8日之照片4張（見本院卷二第20
7至208頁），欲證明上開裝修工程係於102年間所為，然
原告已否認上開照片之形式上及實質上真正，質疑該照片
所示建立日期可任意編寫變造（見本院卷二第220頁），
則依照前揭說明，自應由被告負責證明上開照片所示內容
為真，被告主張此部分應由原告舉證，應不可採。惟被告
並未向法院提出或以科技設備呈現上開照片之原始檔案，
亦未能提出可證明其所拍攝上開照片時間之相關證據；復
上開照片4張所拍攝之位置部分為室外，而於室內部分亦
未能見所拍攝之地點及空間為何，亦難認定與上開裝修工
程相關。故本件應由被告負責證明提出之上開照片4張所
示拍攝時間為真正，而其既未提出相關證據證明，本院自
不能據以認定上開照片4張所拍攝之時間確為102年1月8日
，及地點確在系爭房屋內，更無從進一步認定上開裝修工
程之發生時間即為拍攝時間。
5.承上，被告既有對系爭房屋進行整修，並將系爭房屋木造
樓層隔板全數拆除，改為較堅固之輕鋼架樓層隔板，又無
法提出證據證明有經過原告之同意，及係於103年8月1日
前所為，則被告上開所為，已違反系爭租約第12條規定，
應可認定。則原告依系爭租約第17條規定，於111年12月1
2日以民事準備二狀向被告為終止租賃關係之意思表示（
見本院卷一第211至215頁），惟觀諸上開書狀未載被告簽
收之日期及文字，復原告亦未提出寄送上開書狀之回證，
自無法確認被告有收受上開書狀；然原告於112年2月8日
提出民事撤回一部暨變更訴之聲明狀，再次表示因被告違
反系爭租約第12條規定，而依系爭租約第17條規定向被告
終止租賃關係，被告業於112年2月9日收受民事撤回一部
暨變更訴之聲明狀（見本院卷二第327頁）。又按未定期
限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣
者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不
動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者
，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終
止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民
法第450條第2項、第3項分別定有明文。而法律規定須預
行通知，其目的在使相對人得從容準備出租與他人，或另
行租用替代之租賃物，以免受不測之損害，故終止契約之
通知如未附期間，應解為經過上開第450條第3項所定之相
當期間後，即發生終止之效果（最高法院95年度台上字第
1466號判決參照）。準此，系爭契約現為未定期限之不定
期租賃，則依上開法律規定，自應於被告收受民事撤回一
部暨變更訴之聲明狀後1個月（依民法第120條第2項規定
以月定期間者，其始日不算入，故應自被告收受民事撤回
一部暨變更訴之聲明狀之翌日即112年2月10日起算1個月
期間）即至112年3月9日午後12時方發生效力（依民法第1
21條第1項規定，以月定期間者，以期間末日之終止，為
期間之終止），則系爭租約既於112年3月10日起經原告合
法終止，原告自得依土地法第100條第5款、系爭契約第12
條及第17條及民法第767條第1項前段等規定，請求被告將
系爭房屋遷讓、返還予原告。
6.至被告雖另辯稱原告早已知悉被告有對系爭房屋進行上開
裝修工程，卻從未為反對之意思而持續收取租金，現卻突
然以此欲終止系爭契約，有權利失效原則之適用等語。惟
按權利失效係源於誠信原則，應以權利人不行使權利，確
已達相當之期間，致義務人產生正當之信賴，信任權利人
將不再行使其權利，並以此作為自己行為之基礎，對義務
人之行為有應加以保護之情形，而依一般社會之通念，權
利人如對之行使權利，有違誠信原則，始足當之（最高法
院103年度台上字第854號判決意旨參照）。查被告並未舉
證證明原告明知有上開裝修工程並有同意之情事，業如前
述，且考量上開裝修工程係在系爭房屋內部所為，常人應
無法從外觀加以知悉及確認，則原告於111年12月12日履
勘後方發現此情，與常情並無不合，而原告知悉此情後即
具狀主張被告有違反系爭契約之規定而欲終止租賃並收回
房屋，尚無長期不行使權利，而使被告信任原告將不再行
使權利之情形，是被告此部分抗辯亦無可採。
7.綜上所述，兩造間之租賃關係業經原告合法終止在案，被
告至遲應於112年3月9日前將系爭房屋返還予原告，被告
此後仍占用系爭房屋，即屬無權占有，則原告本於上開法
律關係，請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，
核屬有據，應予准許。至原告另以被告未經其同意擅自裝
設採光罩、鐵皮棚架、階梯與平台等情，亦認為反系爭契
約第12條、第17條等規定，然此部分之目的均係欲請求終
止租賃及返還系爭房屋予原告，而原告上開主張已有理由
，故此部分即毋庸再行審酌，附此敘明。
（四）原告先位請求被告自109年12月2日起至遷讓返還房屋之日
止，按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？其金額
應為何？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民
法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相
當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上
字第1695號判決意旨參照）。故無權占用他人之房屋，占
有人應返還之不當得利範圍，即為相當於租金之利益。查
被告於兩造租賃關係於112年3月10日終止後，仍無權占有
系爭房屋，獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，揆
諸前揭說明，原告自得請求自112年3月10日起，至被告返
還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利。
2.本件兩造簽定系爭契約之租金為每月15,000元，業如前述
，原告則提出中亞不動產估價師事務所出具之不動產估價
報告書（見本院卷二第127至187頁），主張現租金應調整
為30,000元等語。然觀諸上開報告書所載（見本院卷二第
130頁），鑑定之標的係系爭房屋及其坐落基地，合計月
租金額為38,442元；復鑑定人即該所估價師吳明威於本院
言詞辯論時證稱：租金總額係包含土地及房屋之總價，因
本件位於山坡地，這種無特別使用雜木林步道供給十分龐
大，需求者趨近於0，等於有行無市，所以本件才會以建
物及其坐落土地作為衡量整體之評估基礎，並無法區別土
地及房屋之租金價額等語（見本院卷二第385至386頁），
由上可見，該估價報告書所計算之基礎為系爭房屋及其坐
落基地，並得出月租金38,442元之結論；然系爭契約之標
的為系爭房屋，即被告享有使用權之內容及範圍係系爭房
屋，則被告受有之利益，亦即僅係系爭房屋之使用，則上
開報告書計算之租金含有系爭房屋坐落之土地之評估，是
否可逕自作為本件相當於租金之不當得利計算，尚非無疑
；復原告未提出相關證據證明租金應調漲為30,000元，故
本院審酌系爭房屋位處山坡地形，未直接臨路，僅能從登
山路143之3號旁約2米寬登山步道出入，旁邊土地大部分
為雜木林，交通不便，業如前述，其租金價值自無從與都
市交通便利之區域漲幅相當，故仍應以每月15,000元為適
當。從而，原告請求被告自112年3月10日起至遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付15,000元，於法有據，應予准許
，逾此範圍之請求，則不能准許。
（五）再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任，民法第229條第1項定有明文，故本件訴之聲明第2
項判命被告應自112年3月10日起至遷讓返還系爭房屋之日
止，按月給付不當得利15,000元予原告，原告自得請求自
各期應為給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
（六）綜上，原告依上開法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空
遷讓返還原告，及被告應自112年3月10日起至遷讓返還房
屋之日止，按月給付原告15,000元，及各期應為給付日之
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為
有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁
回。
（七）又預備訴之合併，係以先位之訴不合法或無理由，為後位
之訴判決之條件，先位之訴有理由，後位之訴即無庸判決
。本件原告所提起預備訴之合併，本院認其先位之訴為有
理由，就其備位部分，自無庸判決，附此敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。至
原告雖聲請傳喚證人陳水源，欲證明原告確有收回系爭房屋
自住之需求、及聲請進行土地鑑界與調閱被告最近3年所申
報之預算、決算報告，以證明鐵皮棚架、採光罩及樓梯等有
無侵入134地號土地及被告是否為經濟弱勢之承租人，然原
告主張返還系爭房屋之聲明既已有理由，業如前述，自無再
調查上開部分之必要，附此敘明。
五、本件原告就訴之聲明第2項陳明願供擔保、被告則就不利判
決部分願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝
訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原
告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應駁回之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 8 日
士林簡易庭 法 官 葛名翔
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 4 月 8 日
書記官 詹禾翊
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