臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
113年度重簡字第1442號
原 告 江玉鳳
訴訟代理人 謝憲愷律師
洪維寧律師
被 告 楊振益
訴訟代理人 陳智義律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年4月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬參仟捌佰柒拾壹元，及自民國一一
四年二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元，及自本案確定之翌日起至清償
日止，按年息百分之五計算之利息由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬參仟捌佰柒拾壹元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
原告於起訴時聲明：㈠被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路0
段0巷00號房屋（下稱系爭房屋）騰空及遷讓返還原告；㈡被
告應給付原告新臺幣(下同)4萬元，及自起訴狀繕本送達被
告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告應自民
國112年7月27日合法終止系爭租賃契約翌日起，至被告騰空
及遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付1萬元。嗣於
本院言詞辯論期日變更聲明：被告應給付原告20萬3871元，
及自民事變更訴之聲明暨準備(一)狀繕本送達被告翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。合於民事訴訟法第255條
第1項第2款及第3款規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告向原告承租系爭房屋後棟空間(約49.7平方
公尺)，租期自111年12月1日起至113年11月30日止，每月租
金1萬元，並由被告交付押租金1萬元予原告（下稱系爭租約
）。詎被告自112年3月起即未依約支付租金，經原告以存證
信函催告未果，原告遂於112年7月7日寄發存證信函，催告
被告應於收受該函後5日內給付積欠原告自112年3月至7月共
5個月，扣除原告原已收受被告押租金1萬元後，尚積欠4萬
元之租金，並告知被告其倘未於期限內給付，原告將與其終
止系爭租約，然被告於112年7月17日收受該存證信函後置若
罔聞，使原告不得已於同年月27日復寄發存證信函與被告終
止系爭租約，被告積欠原告租金4萬元。另被告於原告112年
7月27日合法終止系爭租約後，遲至113年12月8日始騰空及
返還系爭房屋予原告，此段期間共計16個月又12日，被告所
受利益相當於16萬3871元【計算式：16個月×1萬元＋（1萬/3
1日×12日)，元以下四捨五入，下同】，綜上，被告積欠原
告金額共計20萬3871元(計算式：16萬3871元＋4萬元)。為此
，爰依系爭租約及不當得利法律關係提起本件訴訟，並聲明
：如主文第1項所示。
二、被告則以：被告對於有向原告承租系爭房屋並積欠租金4萬 元等情不爭執，而被告使用系爭房屋後棟空間係作為車床、 電焊之工作場所，但原告於兩造簽立系爭租約前，兩造有約 定原告有提供分電開關箱義務，有被告親擬出具的切結書可 證，嗣後原告未為被告安裝分電開關箱提供大電讓被告使用 車床、電焊等機器、且洗手間無頂蓋及無飲用水源，可見原 告未依債之本旨交付租賃標的物，被告自得拒絕給付原告所 請求之租金，從而，原告以被告有積欠5期租金進而為終止 系爭租約自不合法，被告亦無不當得利之情形等語置辯。並 聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利益判決，被告願供擔保， 請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1項、 第2項前段有明文規定。次按無法律上之原因而受利益，致 他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段亦有明文 。而無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益， 為社會通常之觀念。又當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。而 租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之 主要義務與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於 租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益 狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不 得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。 ㈡經查，被告向原告承租系爭房屋，並簽立系爭租約，約定租 期自111年12月1日起至113年11月30日止，每月租金1萬元， 押租金1萬元。然被告自112年3月起即未依約繳付租金，至1 12年7月止，扣除押租金1萬元，尚欠租金4萬元，已逾2個月 之租額，原告遂以存證信函之送達作為催告被告給付積欠租 金之通知，並限期被告繳納，如逾期未給付則終止租約，嗣 被告仍未支付，原告復以寄發存證信函向被告終止系爭租約
，而上開存證信函經郵差分別於112年7月17日、28日投遞予 被告等情，有五股登林路郵局第28號、第37號存證信函暨中 華郵政掛號郵件收件回執附卷可稽，參以被告業於113年12 月8日將系爭房屋騰空返還予原告，此為被告陳明在卷，足 見原告以被告積欠2個月以上之租金為由，作為提前終止系 爭租約之意思表示，並於112年7月28日合法送達被告，系爭 租約既於112年7月28日終止，則被告對原告自負給付未付租 金及自112年7月29日起算迄至被告將系爭房屋全部遷讓返還 原告之日即113年12月8日止之無權占有期間相當於不當得利 之租金，而此利益數額之計算，應參酌原租金即每月1萬元 而為認定，據此核算上開期間共計16個月又12日，是原告請 求被告給付相當於租金不當得利之金額為16萬3871元【計算 式：16個月×1萬元＋（1萬/31日×12日)】。從而，原告依系 爭租約之租金給付及不當得利法律關係，請求被告給付20萬 3871元，自屬有據，應予准許。
㈢被告固以前詞置辯，然觀被告提出兩造通訊軟體對話紀錄及 切結書，尚不足以證明兩造於簽立系爭租約時，原告確有同 意為被告另行安裝分電開關箱之意思表示存在，況被告於11 1年12月即承租使用系爭房屋，並已按時繳納3個月租金，倘 認原告於簽約之初即同意另行安裝分電開關箱，被告豈有在 原告未履行該義務前，即先同意簽約並承租使用3個月？是 被告辯稱兩造簽約時原告即允諾將另行拉出分電開關箱予被 告等語，難信為真，恐為被告嗣後所提出要求，其自不得以 原告未為其安裝分電開關箱提供大電讓被告使用車床、電焊 等機器為由而拒付租金。被告另辯稱系爭房屋之洗手間無頂 蓋及無飲用水源，亦得拒絕給付原告所請求之租金等語，惟 被告向原告承租系爭房屋之面積為49.7平方公尺，該範圍內 並無設置任何飲水器具，固有原告提出之格局平面圖為憑， 惟被告承租系爭房屋係從事使用車床、電焊等機器為廠房用 途，足認系爭房屋之洗手間有無頂蓋及飲用水源之提供，均 與是否得達到承租目的無直接關聯，縱認造成使用上之不便 利，亦難認屬於原告應盡其保持租賃物合於約定使用收益狀 態義務之範圍，是被告此部分所辯，亦屬無據。四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告 為如主文第1項所示金錢給付，為有理由，應予准許。五、本判決適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法 第389條第1項第3款規定職權宣告假執行。被告聲請願供擔 保，請准宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當擔 保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提或聲請調
查證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 114 年 4 月 25 日 三重簡易庭 法 官 王凱平 以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日 書記官 楊家蓉