臺灣高雄地方法院民事判決
113年度簡上字第191號
上 訴 人 周金榜
訴訟代理人 周慶順律師
被上 訴 人 郭昭宏
訴訟代理人 黃建雄律師
上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華
民國113年7月18日本院高雄簡易庭112年度雄簡字第2236號第一
審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於民國114年2月
17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決命上訴人給付金額超過新臺幣壹拾萬壹仟玖佰參拾參元本
息部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之
裁判均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
上訴人應給付被上訴人新臺幣陸萬元，及自民國一百一十三年十
月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔
。
第二審追加部分訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於本院追加請求上訴人應依兩造租賃契約第12條之
約定，再賠償其因契約涉訟所支出之第二審律師費用新臺幣
（下同）6萬元及答辯一暨反訴狀送達翌日（民國113年10月
26日，本院卷第49頁）起至清償日止，按週年利率百分之五
計算之法定利息。上開追加之訴與起訴之事實，均基於同一
租賃契約之基礎事實，合於民事訴訟法第436條之1第3項簡
易程序準用第446條第1項、第255條第1項第2款規定，應予
准許。
二、被上訴人主張：上訴人向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○區
○○路00號房屋1 樓及地下室（下稱系爭房屋），並於111年5
月9日簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自111年6
月1日至112年5月31日，每月應於5日前繳納租金2萬元，另
應給付押租金4萬元。嗣上訴人於112 年1月4日提前終止系
爭租約，雖於112年1月7日交還系爭房屋鑰匙及鐵捲門遙控
器，但至同年1月13日始將系爭房屋遷空返還，且其未經被
上訴人同意將訴外人神國開發建設產業有限公司（下稱神國
公司，實際負責人為上訴人）營業處所登記在系爭房屋，於
112年9月12日方將該登記遷出，故應認上訴人占有系爭房屋
至112年9月12日。系爭租約於112年1月4日業已終止，然上
訴人自112年1月5日至112年9月12日仍無權占用系爭房屋，
而受有相當於租金之不當得利16萬5,333元（計算式：2萬×8
月＋2萬×8/30月＝16萬5,333元）應予返還，且上訴人應依系
爭租約第17條賠償1個月租金2萬元，及依第12條規定賠償因
涉訟支出之律師費用6萬元，扣除押租金4 萬元後，上訴人
尚應給付20萬5,333元。爰依系爭租約及不當得利之法律關
係提起本件訴訟等語，並於聲明為：上訴人應給付被上訴人
20萬5,333 元，及其中18萬5,333 元自準備㈢狀繕本送達翌
日即113年1月12日起至清償日止，按週年利率百分之五計算
之利息。
三、上訴人則以：上訴人於112年1月4日向被上訴人為終止租約
之意思表示，被上訴人已同意返還1月份租金，且未依系爭
租約第17條約定向上訴人主張違約金2萬元，並從押租金中
扣除，可認兩造係合意終止系爭租約，上訴人自無庸負賠償
違約金之責。又上訴人已於112年1月7日已遷空系爭房屋並
返還鑰匙，至同年月13日前雖曾多日進出系爭房屋，然每日
不超過2小時，僅為正常租賃關係終止為清空清理返還租賃
物之情形，且此應包含在給付違約金1個月範圍內，況被上
訴人既知悉且未為反對之意思，自不得謂此段期間上訴人為
無權占有。又上訴人為實際經營者之神國公司，已於112年1
月12日拆除系爭房屋外掛設之招牌，惟因上訴人出國，被上
訴人復退還1月份租金且未通知、催告，故始未將設立登記
遷出，矧該登記並未影響被上訴人就系爭房屋之使用、收益
，難認上訴人受有不當得利。末依前所述，上訴人就系爭租
約並未有違約之情事，且民事訴訟事件第一、二審並無強制
委任律師代理之規定，被上訴人係為維護己方權益而委任律
師非必要費用，應自為負擔等語置辯。並聲明：㈠、被上訴
人第一審之訴駁回。㈡、若受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
四、原審判決被上訴人全部勝訴，並依職權為假執行、附條件免
假執行之宣告，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠、原判
決廢棄。㈡、被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲
明：上訴駁回。被上訴人於本院為訴之追加，請求上訴人應
給付被上訴人第二審律師費用6 萬元及自113年10月26日起
至清償日止，週年利率百分之5算之利息。上訴人答辯聲明
：追加之訴駁回。
五、不爭執事項
㈠、上訴人向被上訴人承租系爭房屋，並於111年5月9日簽立系爭
租約，約定租期自111年6月1日至112年5月31日，每月租金2
萬元，應於每月5日前繳納，押租金4萬元，上訴人業已給付
押租金。
㈡、系爭租約經上訴人於112年1月4日提前終止，於112年1月7日
交還系爭房屋鑰匙及鐵捲門遙控器予被上訴人，但上訴人於
同年1月5日、7日、12、13日仍有進入系爭房屋（時間最長
未超過2小時），於112年1月12日雇工將其裝設於系爭房屋
之神國公司招牌拆除。
㈢、上訴人於111年6月27日將其所經營之神國公司之設立登記設
址在系爭房屋，於112年9月12日始遷出該址。
㈣、上訴人於終止系爭租約前已給付112年1月份租金，被上訴人
於112年1月13日退還1月份租金2萬元予上訴人，但仍保留押
租金4萬元。
㈤、被上訴人因本件第一審、第二審訴訟各支出律師費用6萬元。
六、本件爭點為：㈠、被上訴人依系爭契約第17條請求上訴人賠
償1個月租金，是否有據？㈡、上訴人自112年1月5日起至112
年9月12日是否無權占用系爭房屋而獲得利益？如有，該利
益應為若干？㈢、被上訴人依系爭租約第12條請求上訴人給
付律師費用12萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠、查系爭租約第17條約定：「...1.租賃期間內乙方（即上訴人
）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被上訴人）一
個月租金」（原審卷第25頁）。本件系爭租約租賃期間至11
2年5月31日止，然上訴人於112年1月4日提前終止系爭租約
，是依前開約定，被上訴人得請求上訴人賠償1個月租金2萬
元。上訴人雖主張被上訴人已將預繳之1月份租金2萬元退還
，有同意終止租約且不請求違約金之意思云云，然被上訴人
退還上訴人期前所繳納之租金，亦可能因上訴人提前於112
年1月4日終止系爭租約，認租約終止後無取得1月份租金之
理由，故將之退還，並無從以此認定被上訴人捨棄因上訴人
違約所得請求之權利；況被上訴人仍保留作為承租人租約履
行擔保之押租金，並向上訴人表達會依合約將上訴人應負擔
之費用從中扣除，此有兩造LINE之對話記錄在卷可佐（原審
卷第29頁），足見被上訴人退還1月份租金並非表示上訴人
無違約之意思，是上訴人此部分所辯，並不可採。
㈡、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲
得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用
收益，而受有同額之損害，應為社會通常之觀念。查上訴人
於112年1月4日已終止系爭租約，故兩造就系爭房屋之租賃
關係於斯時已消滅，上訴人自無從再依承租人之地位占有系
爭房屋，此外，上訴人並未提出有何其他占有之權源，故堪
認上訴人於112年1月5日起就系爭房屋之占有、使用，即屬
無權占有、使用。惟查：
1.上訴人雖於112年1月7日方將系爭房屋之鑰匙、遙控器交付
予被上訴人，然自承至112年1月13日仍為搬遷數度進出系爭
房屋，且上訴人於112年1月13日曾至內惟派出所報案，表示
112年1月12日尚未就系爭房屋點交，被上訴人之子進入系爭
房屋為侵入住宅乙情，有警詢筆錄在卷可佐（原審卷第221
、222頁），足見上訴人自租賃契約終止日至113年1月13日
仍就系爭房屋有管理支配之行為，亦無交還系爭房屋予被上
訴人之意思，此與被上訴人主張上訴人於112年1月13日方遷
空返還系爭房屋相符（原審卷第335、336頁），堪認上訴人
就系爭房屋占有至112年1月13日，殆可認定。又上訴人雖已
遷空返還系爭房屋，然仍將神國公司登記地址設在系爭房屋
至112年9月11日，使主管機關及第三人認定神國公司通訊、
經營地址位在系爭房屋而為查核管理及聯絡，而使用系爭房
屋之地址，屬使用系爭房屋所有權之一部，上訴人並未舉證
證明於契約終止後被上訴人有繼續依法忍受其使用系爭房屋
地址之義務，故上訴人至112年9月11日仍就系爭房屋有無權
使用之情形。上訴人雖辯稱被上訴人並未為將神國公司登記
為遷出之催告云云，惟租賃關係消滅後應將租賃物完整返還
予出租人，為承租人之義務，不因出租人未為催告，而使承
租人取得使用租賃物之權源，上訴人此部分所辯，顯不足採
。
2.本院審酌上訴人自112年1月4日至同年月13日（共9日）仍就
系爭房屋得控制、支配為占有，上訴人承租系爭房屋之原有
租金為2萬元，可見上訴人占有系爭房屋所可得之利益與上
開租金數額相當，不應使上訴人無權占有反受有低於原有租
金之優惠，故以此金額作為計算不當得利金額之標準，自屬
適當。另自112年1月14日至112年9月11日（7月又29日）上
訴人雖僅將神國公司地址登記在系爭房屋為無權使用，與控
制、支配占有系爭房屋所得獲取之利益相差甚鉅，然公司登
記地址乃涉及主管機關管核，亦可能影響房屋稅之稅率，倘
非給予代價或具有一定認識之情誼，自不會將自有房屋任意
交與他人設籍登記，市面亦常有給付金額借址登記之情形，
故上訴人因將神國公司登記在系爭房屋受有利益，並使被上
訴人所有權受侵害應堪認定，考量此登記對所有權之使用程
度，及市面上借址登記之大致行情，認上訴人因此所受之利
益應以每月2,000元為適當。基此，被上訴人請求上訴人應
返還2萬1,933元〔2萬元×9/30＋2,000×（7＋29/30）＝2萬1,933
，元以下四捨五入〕之不當得利，洵屬有據，逾此部分，則
無理由。
㈢、按系爭租約第7條約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙
方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利
金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」、
第12條約定「乙方如有違約情事，致損害甲方之權益時願聽
從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用
，均應由乙方負責賠償」（原審卷第23頁）。查上訴人並未
依約承租至租賃期限屆滿，即提前終止租約，而違約應賠償
違約金，業如前述，且其於契約終止後，未即時回復原狀交
還房屋，亦違反前揭系爭租約第7條之約定，被上訴人既因
此提起本件訴訟為請求，則被上訴人依系爭租約第12條約定
請求上訴人應給付第一審6萬元之律師費用，及追加請求給
付第二審6萬元之律師費用，為有理由，應予准許。上訴人
固辯稱本件訴訟非強制代理，律師費乃非必要費用，然系爭
租約第12條明定因租約涉訟所生之律師費，非僅限於民事訴
訟法所定之必要律師費（如第三審程序、法院或審判長依法
律規定為當事人選任律師為特別代理人或訴訟代理人之情形
），且此條款為雙方訂立契約時即可評估違約時所應承擔之
訴訟風險支出費用結果，方為訂立，上訴人既已同意當受拘
束，是其前開所辯，並無可取。
七、綜上所述，被上訴人依系爭租約、不當得利之法律關係，請
求上訴人應給付10萬1,933元（違約金2萬元、不當得利2萬1
,933元、第一審律師費6萬元，另扣除押租金4萬元），及自
起訴狀送達翌日即113年1月12日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之
請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，
判命上訴人給付，並職權宣告假執行，尚有未洽。上訴意旨
就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由
本院廢棄改判如主文第2項所示。原審就上開應予准許之部 分，為上訴人敗訴之判決，並職權宣告假執行，另就上述不 應准許部分，判決被上訴人敗訴，並無不合，上訴意旨指摘 原判決不當，此部分求予廢棄改判，均無理由，應駁回此部 分上訴。另被上訴人追加請求上訴人再給付6萬元（第二審 律師費6萬元），及自113年10月26日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經 本院斟酌後認均不足以影響判決結果，自無逐一詳予論駁之 必要。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人 追加之訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 31 日 民事第二庭 審判長法 官 何悅芳 法 官 邱逸先 法 官 鄭 瑋以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 4 月 9 日 書記官 楊姿敏
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