遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,104年度,4765號
TPDV,104,訴,4765,20170816,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第4765號
原　　　告　交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務
　　　　　　所
法定代理人　劉芳瑜
訴訟代理人　洪憶文
　　　　　　呂瑞貞律師
複代理人　　詹婉盈
被　　　告　士弘電腦股份有限公司
兼法定代理　陳國輝
被　　　告　高志明
被　　　告　中百娛樂國際有限公司
法定代理人　翁嘉駿
被　　　告　郭柏伸即奇逸空間設計工作室
上五人共同
訴訟代理人　吳國輝律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國一百零六年六月二十
一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告士弘電腦股份有限公司應將門牌號碼臺北市○○○路0 段000巷00弄0號、2-1號、2-2號、2-3號及同巷弄4、4-1號 房屋遷讓返還原告。
二、被告士弘電腦股份有限公司、陳國輝、高志明應給付原告新 臺幣伍仟柒佰柒拾肆元及自民國一Ｏ四年八月十三日起至騰 空交還第一項所示房屋之日止，每日連帶給付原告新臺幣柒 仟參佰肆拾捌元。
三、被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室應將坐落臺北市○○○路 0段000巷00弄0號房屋騰空交還原告。
四、被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室應自民國一Ｏ四年九月七 日起至騰空交還第三項所示房屋之日止，每日給付原告新臺 幣新臺幣伍佰肆拾玖元。
五、被告中百娛樂國際有限公司應將坐落臺北市○○○路0段000 巷00弄000號房屋騰空交還原告，
六、被告中百娛樂國際有限公司應自民國一Ｏ四年九月七日起至 騰空交還第五項所示房屋之日止，每日給付原告新臺幣伍佰 肆拾壹元。
七、訴訟費用由被告士弘電腦股份有限公司負擔十分之八、被告 郭柏伸即奇逸空間設計工作室、中百娛樂國際有限公司分別 負擔十分之一。
八、本判決第一項、第三項、第五項所命給付部分，原告以新臺 幣參拾貳萬肆仟陸佰元供擔保後得假執行，但被告士弘電腦



股份有限公司以新臺幣玖拾柒萬參仟捌佰元預供擔保，得免 為假執行。但被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室以新臺幣壹 拾捌萬伍仟陸佰元預供擔保，得免為假執行。被告中百娛樂 國際有限公司以新臺幣壹拾伍萬柒仟壹佰元預供擔保，得免 為假執行。
九、本判決第二項前段、後段所命給付部分，原告分別以新臺幣 貳仟元、每期以新臺幣貳仟肆佰伍拾元供擔保後，各得假執 行，但被告士弘電腦股份有限公司、陳國輝、高志明分別以 新臺幣伍仟柒佰柒拾肆元、每期以新臺幣柒仟參佰肆拾捌元 預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第四項所命給付部分，原告每期以新臺幣貳佰柒拾元 供擔保後，得假執行，但被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室 每期以新臺幣柒仟參佰肆拾捌元預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理 人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條有明文規 定，復按第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得 為承受時，應即為承受之聲明，同法第175條第1項亦規定甚 詳。本件原告交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運 服務所之法定代理人原為黃國榮，嗣於訴訟進行中變更為劉 芳瑜，有交通部臺灣鐵路局民國106年5月22日鐵人一字第10 60016246號函附卷可稽，並經被告於106年5月31日具狀聲明 承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀在卷可考（本院卷一， 第287頁、第293頁），於法核無不合，應予准許。二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明原 係：（一）被告士弘電腦股份有限公司應將門牌坐落臺北市 ○○○路0段000巷00弄0○000○000○000號及同弄4、4-1號 房屋遷讓返還原告。（二）被告士弘電腦股份有限公司、陳 國輝、高志明應自104年7月23日起至騰空交還第一項房屋之 日止，每日連帶給付原告新臺幣（下同）7347元。（三）被 告郭柏伸即奇逸空間設計工作室應將坐落臺北市○○○路0 段000巷00弄0號房屋騰空交還原告，並自104年9月7日起至 騰空交還房屋之日止，每日給付原告549元。（四）被告中 百娛樂國際有限公司應將坐落臺北市○○○路0段000巷00弄 000號房屋騰空交還原告，並自104年9月7日起至騰空交還房 屋之日止，每日給付原告541元。（五）如獲勝訴判決，原 告願供擔保，請准宣告假執行；於105年9月13日變更訴之聲



明第2項為：（二）被告士弘電腦股份有限公司、陳國輝、 高志明應自104年7月23日起至騰空交還房屋之日止，每日連 帶給付原告7348元；於106年6月16日以書狀變更聲明第2項 為：（二）被告士弘電腦股份有限公司、陳國輝、高志明應 給付原告5,774元及自104年8月13日起至騰空交還房屋之日 止，每日連帶給付原告7,348元，核屬擴張應受判決事項之 聲明，依前揭規定，應予以准許，併予敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張略以：
（一）按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖為國有， 實際上即為使用機關行使所有人之權利，故管領機關得對 於是類財產起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院 51年臺上字第2680號判例意旨參照）。查本件系爭建物所 有人均為中華民國，管理者為交通部台灣鐵路管理局（本 院卷（一）第10至12頁）。且查本件並由原告交通部臺灣 鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務所與承租系爭房屋 之被告士弘電腦股份有限公司及其連帶保證人被告陳國輝 、高志明簽立租約並為公證（本院卷（一）第25至29頁） ，是本件應由交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨 運服務所擔任原告，提起本件訴訟，合先敘明。（二）被告士弘公司部分：
1、原告就交通部台灣鐵路管理局經管坐落臺北市○○○路0 段000巷00弄0○000○000○000號及同弄4、4-1號房屋與 被告士弘電腦股份有限公司（本院卷（一）第34頁，下稱 士弘公司)，於97年4月11日訂立「交通部臺灣鐵路管理局 貨運服務總所臺北貨運服務所契約房地租賃契約」（本院 卷（一）第13至24頁），約定每月租金100,200元，租賃 期間為97年7月10日起至102年7月9日止，租期為5年，上 揭租賃期限屆滿後，並於102年6月11日續約延長租約3年 ，續租期間為102年7月10日起至105年7月9日止，約定每 月租金110,220元，有「交通部臺灣鐵路管理局貨運服務 總所臺北貨運服務所經管集合式住宅房地租賃契約」（本 院卷（一）第25至29頁）為憑。
2、按民法第443條規定「承租人非經出租人承諾，不得將租 賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外 ，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定 ，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」。另按 兩造原證2-1契約第3頁第十四條約定「本租約標的物有下 列情形之一者，甲方得隨時終止租約…(六)乙方將租賃標 的物全部或部分轉租、分租、出借、或將租賃權轉讓他人



及由他人頂替使用者。」，及原證2-2協議書第1頁「三、 甲乙雙方原約定之契約條件，除前述事項(指一、二、)外 ，其餘仍依原約定之房地租賃契約規定為之」。 3、經查，上揭租賃標的其中系爭房屋臺北市○○○路0段000 巷00弄0號房屋，目前卻由被告郭柏伸即奇逸空間設計工 作室（下稱奇逸工作室）使用 （本院卷（一）第35至38 頁），經網路搜尋亦得奇逸工作室對外亦以原告之上揭房 屋作為營業地址（本院卷（一）第39至45頁），雖查被告 奇逸工作室商業登記公示資料顯示其地址登記為「台北市 ○○區○○路00號」（本院卷（一）第46頁），但經原告 實地查訪「台北市○○區○○路00號」，發現該址係經營 服飾店（本院卷（一）第47頁），足見被告奇逸工作室並 非於登記地址營業。另查，上揭租賃標的其中系爭房屋臺 北市○○○路0段000巷00弄000號房屋，目前卻由被告中 百娛樂國際有限公司（下稱中百公司）使用（本院卷（一 ）第48頁），經網路搜尋亦得中百公司對外亦以原告之上 揭房屋作為營業地址（本院卷（一）第49至52頁），雖查 被告中百公司商業登記公示資料顯示其地址登記為「新北 市○○區○○街000號」（本院卷（一）第53頁），但經 原告實地查訪「新北市○○區○○街000號」，發現該址 係住家（本院卷（一）第53頁），足見被告中百公司並非 於登記地址營業。
4、綜上足見被告士弘公司雖向原告承租系爭房屋，實際上卻 由被告奇逸工作室、被告中百公司使用，不論使用之原因 係因被告士弘公司轉租、分租，亦或出借他人，由他人頂 替使用等等，均屬違約，原告自得依原告與被告士弘公司 間協議書第三點（本院卷（一）第26頁）、原告與被告士 弘公司間租約第14條第(6)款規定終止租約（本院卷（一 ）第15頁）。查原告業已以臺北復興橋郵局000191號存證 信函（本院卷（一）第54至56頁、第171頁）向被告士弘 公司為終止租約之意思表示在案。原告終止租約後，被告 士弘公司應依系爭原證1之租約第3頁「十九、…契約終止 之翌日起七日內，乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原狀 」及民法第455條規定「承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物」返還租賃物。
5、被告士弘公司於租約合法終止七日後未自動遷讓房屋，依 約原告可請求被告士弘公司及其連帶保證人被告陳國輝、 被告高志明按逾期之期間，每日賠償7,348元： ⑴按原告與被告士弘公司簽立之交通部臺灣鐵路管理局貨運 服務總所臺北貨運服務所經管集合式住宅房地租賃契約」



之協議書（本院卷（一）第27頁）約定「三、甲乙雙方原 約定之契約條件，除前述事項(指一、二)外，其餘仍依原 約定之房地租賃契約規定為之，乙方不得另為主張或做任 何變更。」，則依原約定之「交通部臺灣鐵路管理局貨運 服務總所臺北貨運服務所契約房地租賃契約」第3、4頁約 定「十九、租期屆滿或契約終止之翌日起七日內(末日為 例假日時順延之)，乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原 狀或經甲方同意之當時標的物之狀態，並會同甲方點交無 誤後，交還甲方；乙方並應付清租金、違約金、賠償金及 其他一切費用。….二十、如乙方未依前條規定返還租賃 標的物予甲方時，應按逾期之期間，每日賠償相當日租金 （月租金之三十分之一，尾數四捨五入）兩倍之損害賠償 金6,680元」（本院卷（一）第16頁），故兩造就被告士 弘公司違約無權佔有租賃物部分，已約定有違約賠償金， 被告士弘公司自應依約定的賠償金計算，賠償原告損害。 故依上揭約定，原告之臺北復興橋郵局000191號存證信函 （本院卷（一）第57、58頁）已載明租約自104年7月15日 終止，上揭賠償金按月租金110,220元之三十分之一，尾 數四捨五入)兩倍之損害賠償金7,348元（計算式： 110,220元/30×2=7,348元），則被告士弘公司於7月23日 起應每日賠償7,348元。
⑵查被告士弘公司於104年7月23日至104年8月12日應給付原 告之違約金共計15萬4308元（計算式：7348元×21天 =154, 308元），原告茲就此筆已屆清償期之違約金其中 148,534元範圍內，與原告於105年7月9日應返還被告士弘 公司另案保證金148,534元抵銷。故此，被告等人應給付 之違約金為5,774元（計算式：154,308元-148,534元 =5,774元）及自104年8月13日起算之違約金。 ⑶按兩造公證書六、載有「承租人如覓有連帶保證人，對於 …違約金亦應逕受強制執行」及協議書三、載有「甲乙雙 方原約定之契約條件，除前項事項外，其餘仍依原約定之 房地租賃契約規定為之，乙方不得另為主張或做任何變更 。乙方：士弘電腦股份有限公司 連帶保證人：陳國輝 連帶保證人：高志明」之約定（本院卷（一）第26頁） ， 被告士弘公司及其連帶保證人被告陳國輝、被告高志 明應負上揭損害賠償金之連帶給付責任。
（三）被告奇逸工作室部分：
1、原告與被告奇逸工作室間並無租約，被告奇逸工作室自屬 無權佔有系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋 ，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告奇逸工作



室返還系爭房屋。
2、被告奇逸工作室無權佔用系爭房屋，應給付原告相當租金 之不當得利：
⑴按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。故其得請求之不當得利範圍，應以他方 所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權 佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常 之觀念，最高法院著有61年臺上字第1695號判例要旨可 資參照。
⑵查原告以律師函催告被告奇逸工作室應於函到10日內騰空 遷讓房屋（本院卷（一）第57、58頁），查被告奇逸工作 室已於104年8月27日受返還房屋之催告後翌日起未依原告 要求於函到10日內騰空交還房屋，仍繼續無權佔用系爭房 屋，均如前述，揆諸前開說明，分別自上開時點起即獲得 相當於使用該房屋之租金不當利益。從而，原告請求被告 奇逸工作室自104年9月7日起至騰空交還系爭房地之日止 之每日無權佔用系爭房地獲得相當於使用該房地之租金不 當利益，即屬有據。
⑶次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息百分之10為限。所謂土地之總價額，係指法定 地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地 價；公有土地以公告地價為申報地價，免予申報；又建築 物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法第148 條、同法施行細則第25條、平均地權施行條例第16條前 段分別定有明文。經查，系爭坐落臺北市○○○路0段000 巷00弄0號房屋之基地坐落臺北市○○區○○段0○段000 地號屬城市地方土地；又系爭土地之申報地價為每平方公 尺83,400元（本院卷（一）第59、60頁），系爭房屋面積 為87.20平方公尺，課稅現值為185,600元（本院卷（一） 第30至33頁），查系爭房屋坐落之土地上房屋整棟為4層 樓，位於臺北市大安區，交通運輸條件佳，區域內公共設 施項目及商業設施之可及性及服務水準大抵為佳，無嫌惡 設施。因此，被告使用系爭房屋實際獲得經濟價值、利益 不低等情，故原告請求被告返還使用系爭房屋獲得之不當 利益，以系爭房屋基地面積1/4（因基地上房屋整棟為4層 樓）之申報地價及系爭房屋課稅現值總額年息百分之10核 算應為適當。
⑷被告奇逸工作室就系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄 0號房屋每日之相當租金不當得利：【(土地面積1/4×申



報地價)+(房屋現值)】×10%÷365=：【(87.20平方公尺 ×83,400元×1/4)+( 185,600元)】×10%÷365=【(00000 00元×1/4)+( 185,600元)】×10%÷365=【(1,818,120元 )+( 185,600元) 】×10%÷365=2,003,720元×10%÷365= 549(元以下四捨五入)。
（四）被告中百公司部分：
1、查原告與被告中百公司間並無租約，被告中百公司自屬無 權佔有系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋 ，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告中百公司 返還系爭房屋。
2、被告中百公司無權佔用系爭房屋，應給付原告相當租金之 不當得利：
⑴按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。故其得請求之不當得利範圍，應以他方 所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權 佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常 之觀念，最高法院著有61年臺上字第1695號判例要旨可資 參照。
⑵查原告以律師函催告被告中百公司應於函到10日內騰空遷 讓房屋（本院卷（一）第57、58頁），查被告中百公司已 於104年8月27日受返還房屋之催告後翌日起未依原告要求 於函到10日內騰空交還房屋，仍繼續無權佔用系爭房屋， 均如前述，揆諸前開說明，分別自上開時點起即獲得相當 於使用該房屋之租金不當利益。從而，原告請求被告中百 公司自104年9月7日起至騰空交還系爭房地之日止之每日 無權佔用系爭房地獲得相當於使用該房地之租金不當利益 ，即屬有據。
⑶次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息百分之10為限。所謂土地之總價額，係指法定 地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定 地價；公有土地以公告地價為申報地價，免予申報；又建 築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法第 148條、同法施行細則第25條、平均地權施行條例第16條 前段分別定有明文。經查，系爭坐落臺北市○○○路0段 000巷00弄000號房屋之基地坐落臺北市○○區○○段0○ 段000地號屬城市地方土地；又系爭土地之申報地價為每 平方公尺83,400元（本院卷（一）第59、60頁） ，系爭 房屋面積為87.20平方公尺，課稅現值為157,100元（本院 卷（一）第31頁），查系爭房屋坐落之土地上房屋整棟為



4層樓，位於臺北市大安區，交通運輸條件佳，區域內公 共設施項目及商業設施之可及性及服務水準大抵為佳，無 嫌惡設施。因此，被告使用系爭房屋實際獲得經濟價值、 利益不低等情，故原告請求被告返還使用系爭房屋獲得之 不當利益，以系爭房屋基地面積1/4（因基地上房屋整棟 為4層樓）之申報地價及系爭房屋課稅現值總額年息百分 之10核算應為適當。
⑷被告中百公司就系爭坐落臺北市○○○路0段000巷00弄 000號房屋每日之相當租金不當得利：【(土地面積1/4× 申報地價)+(房屋現值)】×10%÷365=：【(87.20平方公 尺×83,400元×1/4)+( 157,100元)】×10%÷365=【(000 0000元×1/4)+( 157,100元)】×10%÷365=【(1,818, 120元)+( 157,100元) 】×10%÷365=1,975,220元×10% ÷365= 541(元以下四捨五入)。
（五）為此，依租賃契約第14條第6款、協議書第3條、第19條、 公證書第6條約定、民法第767條第1項、第179條規定，提 起本件訴訟。並聲明：1、被告士弘電腦股份有限公司應 將門牌坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0○000○000○0 00號及同弄4、4-1號房屋遷讓返還原告。2、被告士弘電 腦股份有限公司、陳國輝、高志明應給付原告5,774元及 自104年8月13日起至騰空交還房屋之日止，每日連帶給付 原告7,348元。3、被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室應將 坐落臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋騰空交還原告 ，並自104年9月7日起至騰空交還房屋之日止，每日給付 原告549元。4、被告中百娛樂國際有限公司應將坐落臺北 市○○○路0段000巷00弄000號房屋騰空交還原告，並自 104年9月7日起至騰空交還房屋之日止，每日給付原告541 元。5、如獲勝訴判決，原告願供擔保，請准宣告假執行（六）對被告抗辯之陳述：
1、系爭不動產屬國有公用不動產，被告違約情形，顯有違相 關法規：
⑴按國有財產法第4條規定「國有財產區分為公用財產與非 公用財產兩類。左列各種財產稱為公用財產：一、公務用 財產：各機關、部隊、學校、辦公、作業及宿舍使用之國 有財產均屬之。二、公共用財產：國家直接供公共使用之 國有財產均屬之。三、事業用財產：國營事業機關使用之 財產均屬之。…」；另按國有財產法第28條規定「主管機 關或管理機關對於公用財產不得為任何處分或擅為收益。 但其收益不違背其事業目的或原定用途者，不在此限」。 經查原告經管不動產均屬國有公用不動產，原則不得為處



分或收益，縱根據「交通部台灣鐵路管理局經管公用不動 產出租及利用作業要點」第3點規定「本局經管之公用不 動產為配合業務、公益；公用需要或增加營收利益，在不 違背事業目的及原定用途原則下得辦理出租或利用。」之 規定辦理出租業務，惟按「交通部台灣鐵路管理局經管公 用不動產出租及利用作業要點」第4點規定「本局辦理不 動產出租方式以公開標租為原則。…」。綜上國有財產法 等相關規定，足見，台鐵進行出租經管公用不動產業務， 尚須依法嚴格把關，如未具但書之情形，竟可未依法經過 標租過程卻能使用台鐵經管公用不動產，將有違前開規定 。況查，原告經接獲公文指示強化管理履約（本院卷（一 ）第102頁），經查核後發現，被告確有違約之情形，爰 依法終止契約訴請返還租賃物等。
⑵被告違約利用，原告自得終止租約：
①按兩造原證2-1契約第3頁第14條既約定「本租約標的有 下列情形之ㄧ者，甲方(即原告)得隨時終止租約…(六) 乙方將租賃標的物全部或部分轉租、分租、出借、或將 租賃權轉讓他人及由他人頂替使用者」。足見承租人不 論是將標的物全部或部分轉租、分租、出借、或將租賃 權轉讓他人、由他人頂替使用之任何情形，其違約效果 均為原告得隨時終止契約。故此，本件租賃契約標的其 中台北市○○○路0段000巷00弄0號房屋、台北市○○○ 路0段000巷00弄000號房屋，既非承租人士弘公司作為辦 公使用，足見必為前開情形之一，原告自得依約終止租 約。
②被告士弘公司就臺北市○○○路0段000巷00弄0號內部 裝修位置圖、至該屋外拍攝之現場照片（本院卷（一） 第37頁），與奇逸空間設計工作室接受廣告宣傳接受採 訪時，其工作室內部裝設比對，顯然相符。又被告郭柏 伸因經營室內設計業務於辦公室受電視訪問畫面（本院 卷（一）第148至150頁），對照原告曾於派員至台北市 ○○○路0段000巷00弄0號房屋實地查訪時所拍得之被告 郭柏伸坐在屋內實際使用系爭房屋（本院卷（一）第151 頁），經比對為同一人（本院卷（一）第152頁）。台北 市○○○路0段000巷00弄0號房屋被告奇逸空間設計工作 室外觀照片，符合被告士弘公司向原告陳報租用之房屋 現場設計配置（本院卷（一）第153頁），亦符合被告奇 逸空間設計工作室網站所附之聯絡資訊照片及地址為台 北市○○○路0段000巷00弄0號房屋實地現況照片（本院 卷（一）第154、155頁）。足見被告郭柏伸確實在台北



市○○○路0段000巷00弄0號房屋內經營奇逸空間設計工 作室之用。況查，被告郭柏伸奇逸空間設計工作室之名 片上所載地址亦為臺北市○○○路0段000巷00弄0號，且 將工作室聯絡地址地圖及工作室大門照片顯示在網路上 ，均顯示該地址及工作室外觀即為系爭房屋（本院卷（ 一）第39至45頁），試問豈有讓顧客根據網路資料到址 後撲空之理？客觀上足可證明被告奇逸空間設計工作室 實際使用臺北市○○○路0段000巷00弄0號房屋營業。 ③經原告派人至臺北市○○○路0段000巷00弄000號查察時 ，發現該址信箱下方即標示「EM中百娛樂」字樣且上樓 至臺北市○○○路0段000巷00弄000號屋外查看，亦發現 懸掛「中百娛樂國際有限公司」招牌於該址門口（本院 卷（一）第48頁），客觀上足可證明被告中百公司實際 使用臺北市○○○路0段000巷00弄000號房屋營業。被告 中百娛樂國際有限公司在人力銀行刊登聯絡地址為台北 市○○區○○○路○段000巷00弄0號2樓（本院卷（一） 第156頁）。被告中百娛樂國際有限公司在臉書刊登聯絡 地址為台北市○○區○○○路○段000巷00弄0號2樓（本 院卷（一）第157、158頁）。
④被告雖不爭執前開系爭房屋，實際上確非士弘公司辦公 利用，但辯稱係奇逸空間設計工作室之負責人郭柏伸、 中百娛樂國際有限公司之負責人翁嘉駿，係被告士弘公 司的顧問，故士弘公司提供「員工宿舍」予郭柏伸、翁 嘉駿使用等語。惟郭柏伸、翁嘉駿二人既分別從事室內 設計、娛樂公司，究竟有何電腦專業能力，足擔任士弘 公司顧問？其顧問聘書真實性顯有疑義，被告之辯詞是 否屬實，已令人存疑，且翁嘉駿為被告中百娛樂國際有 限公司負責人、郭柏伸為被告奇逸空間設計工作室負責 人，乃不爭之事實。被告所辯被告郭柏伸、翁嘉駿係依 被告士弘公司員工工作手冊第五章宿舍管理辦法有權暫 時使用云云，不足以拘束原告，或阻卻違約責任。 ⑤又查被告等人104年12月25日答辯狀第4頁所謂「訴外人 翁嘉駿、郭柏伸僅因聯絡方便，而『有時』將聯絡地址 借用系爭租賃物地址而已」云云，似辯指郭柏伸、翁嘉 駿使用宿舍之際，郭柏伸、翁嘉駿因聯絡方便，而「有 時」將聯絡地址「借用」租賃地址等語，顯與事實不符 。經查，被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室、中百公司 既於名片、網路等均對外以台北市○○區○○○路0段 000巷00弄0號1樓為連絡地址，顯以此址作為其營業處所 ，使不特定客戶群可與之聯繫，豈是『有時』聯絡地址



借用系爭租賃物地址而已。況查，原證13、13-1顯示原 告寄至系爭租賃物之律師函，其中寄至台北市○○區○ ○○路0段000巷00弄0號1樓，被告「奇逸空間設計工作 室」於回執蓋簽收章，並由周芷廷在回執簽名後回寄（ 本院卷（一）第103至105頁），寄至台北市○○區○○ ○路0段000巷00弄000號(即2號2樓)被告「中百娛樂國際 有限公司」於回執蓋簽收章，並由葉桂蘭在回執簽名後 回寄。且本院寄至台北市○○○路0段000巷00弄0號，給 被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室的相關訴訟文書，均 是被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室受僱人周芷廷、張 家豪收件，此有送達證書部分可稽（本院卷（一）第75 、67頁）。且鈞院寄至台北市○○○路0段000巷00弄000 號給被告中百公司相關訴訟文書，均為被告中百公司受 僱人葉桂蘭收件，此有送達證書部分可稽（本院卷（一 ）66、74頁）。顯見與被告稱係郭柏伸、翁嘉駿顧問作 為「宿舍」使用之說法不符，蓋如係爭址如為郭柏伸、 翁嘉駿使用之宿舍，自應由郭柏伸、翁嘉駿本人簽收方 屬合理，足見被告辯稱顧問、宿舍之說法均屬虛偽。足 見被告奇逸空間設計工作室、中百娛樂國際有限公司， 確於系爭房屋營業，並有簽收人員且備有簽收章。 ⑥被告又稱「被告只表示有同意讓被告中百公司、奇逸空 間設計工作室用系爭地址作為聯絡之用，被告士弘公司 並沒有說被告士弘公司沒有使用系爭地點，被告士弘公 司並沒有說把租賃物出借給被告中百公司、奇逸空間設 計工作室兩家公司」（本院卷（一）第98頁）云云。然 查被告等人對於系爭租賃標的物，是否係作為「宿舍」 、是否為顧問「有時」借用地址作為聯絡之用，竟前後 說法不一，顯屬狡辯，不足採信。況查証人徐明作於鈞 院105年7月4日作證時亦稱「(問:你與政風主任到場勘查 ，如何發現2號及2-1號房屋並非士弘公司在使用?)…之 後才會與政風主任去現場實際勘查，會按門鈴詢問是否 為士弘公司，對方回答不是，詢問為何會在這邊，2樓稱 是士弘公司的顧問公司，1樓稱是士弘的子公司，所以這 部分我們就沒有再繼續追問下去。並沒有詢問是什麼顧 問公司。」足見被告士弘公司確實未實際使用系爭租賃 標的物。且查被告中百、奇逸二公司對外既向不特定之 客戶群以系爭地址為營業處所，且備有簽收章及簽收人 員，又未於商業登記地址營業等，足見被告中百、奇逸 二公司確以系爭租賃物做為其實際營業處所，被告等五 人說法顯不合常理，不足採信。查被告等人雖推諉攻擊



原告舉證，惟本件繫屬鈞院長達一年有餘，惟自始迄今 被告均未說明奇逸空間設計工作室、被告中百公司如非 使用上開房屋，究係使用何地為其辦公處所？
⑦查被告指證人徐明作所證稱實地查訪時並未拍攝照片云 云，顯為不實，證人徐明作清楚陳述「原證20是我當時 到現場去拍被告士弘公司是否在終止後的七日內是否營 業的情況下所拍攝到的。」並已將照片及光碟提供鈞院 （本院卷（一）第172至174頁），清晰可見被告郭柏伸 在系爭2號屋內實際使用。被告指證人徐明作查訪並未按 照正常程序云云， 本件證人徐明作查訪均照正常程序， 且本件既為民事糾紛，查訪程序為何，亦屬原告內部行 政作業，實非被告所得置喙。且查證人徐明作既為本件 租賃履約之承辦人員，對於本件租約之履約情事自較其 他人為清楚，且相關證物照片亦為證人徐明作所拍攝， 自無再行傳訊其他人員之必要。另證人徐明作偕同政風 室主任方淑薇至本案系爭出租地址時，經按門鈴後，應 門接待證人之人亦自陳並非被告士弘公司使用，經查二 人之公出的時間是104年5月22日下午，有公出紀錄單二 紙為憑（本院卷（一）第175、176頁），足見證人所述 均屬事實。
⑧本件原告就系爭房屋為第三人使用之事實，已盡到本件 舉證責任：查本件原告於起訴前曾指派證人徐明作至現 場實地履勘，經鈞院傳訊證人徐明作於105年7月4日到庭 證述，系爭標的物實況查訪係其所負責，且由其親自拍 攝照片存證，原告已舉出證人到庭，並提出本件證人徐 明作拍攝之系爭建物實際查訪彩色相片，已足供認作被 告士弘公司有無將系爭建物轉租而違反系爭租約約定等 情之憑藉資料，再酌以網路上公開之查詢所得資料，足 以證明被告士弘公司有將系爭建物交由他人營業使用， 而違反系爭租約約定等情之憑藉資料，原告實已盡到本 件舉證責任。至於被告質疑證人徐明作是否實際負責本 件至現場查訪之業務，依據原告貨運服務總所102年1月4 日公文:「桃園服務站...移至台北貨運服務所內合署辦 公」，另台鐵局103年5月16日核定徐明作派令:「…三、 交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所台北貨運服務所， 服務站主任…。四、其他事項:徐明作補余昭慶缺」（本 院卷（一）第228、229頁），可見證人徐明作雖補缺為 桃園服務站主任，但仍於台北所服務，並於台北所合署 辦公無疑。且自證人徐明作查核被告士弘公司違規以來 ，均由證人徐明作對被告核發公文（本院卷（一）第230



至235頁），原告終止租約之存証信函，亦由證人徐明作 代理寄發（本院卷（一）第54至56、第171頁）。查證人 徐明作與被告士弘公司在查核期間均有文書往返，足見 證人徐明作確係本件租約查核之承辦人員，查原告提出 證人徐明作104年5月公出地點亦為台北（本院卷（一） 第175、176頁），足見證人徐明作所陳均屬事實。 ⑶原告終止租約後，即未再就系爭承租標的收取租金： ①經查系爭租賃物屬國有財產，依相關法規，應依公開標 租為原則。且原告亦接獲交通部臺灣鐵路管理局貨運服 務總所函（本院卷（一）第102頁）亦指出因媒體報導「 臺鐵宿舍二房東轉租爽傳1倍」相關新聞，就有同一承租 人租用多項標的情形者，務必加強查核。經查核後發現 ，被告確有違反租約第14條之情形，故原告與被告數次 函文，被告仍未改善，原告遂於104年7月15日以兩造租 約第14條、第27條約定終止租約並沒收履約保證金（本 院卷（一）第54至56頁）。被告士弘公司自應依兩造租 約第19條（本院卷（一）第16頁）及民法第455條規定返 還租賃物。
②原告於104年7月15日終止租約（本院卷（一）第54至56 頁）後，即已將被告士弘公司匯款退回，並辦妥清償提