臺灣澎湖地方法院民事判決
113年度重訴字第6號
原 告 趙仕農
訴訟代理人 蕭琪男律師
被 告 方國錐
訴訟代理人 陳樹村律師
黃斐瑄律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年2月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣100萬元，及自民國113年8月21日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣50萬元供擔保後得假執行；但被告如以新
臺幣50萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事
變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。民事訴訟法
第255條第1項但書第4款定有明文。原告起訴原聲明：「㈠被
告應將澎湖縣○○市○○段0000○號建物（即門牌號碼澎湖縣○○
市○○路0巷00號房屋，權利範圍全部）及同段0000地號土地
（權利範圍全部，此2不動產下合稱系爭房地）移轉登記並
交付與原告」（本院卷第17頁）。然訴訟過程中系爭房地業
已移轉登記給第三人，原告遂變更聲明為：「㈠被告應給付
原告新臺幣（下同）100萬元，及自民國113年8月21日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告
假執行」（本院卷第149頁）。既然原告已無法請求被告履
行交付系爭房地之行為，自得因應此後續發生之事實而將原
履行契約之請求變更為債務不履行之相關請求，核屬因情事
變更而以他項聲明代最初聲明之事項，與上開規定相符，應
予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：被告於112年8月22日委託訴外人○○房屋臺中中山
醫加盟店（即○○不動產經紀有限公司，下稱○○房屋）銷售系
爭房地，並與訴外人○○○○房屋○○加盟店（即○○不動產企業行
，下稱○○房屋）聯賣。原告得悉系爭不動產出售資訊後，乃
以880萬元欲承買系爭房屋，並簽立不動產買賣斡旋契約書
（下稱系爭斡旋契約）及交付50萬元斡旋金給○○房屋保管，
嗣後並已轉為定金。復由○○房屋營業員王○○告以被告願以88
0萬元出賣系爭房屋，雙方並約定於112年12月24日至澎湖簽
立書面買賣契約，且被告及王○○均已訂妥至澎湖的機票，足
見兩造就系爭房地之買賣價金已達意思表示合致，買賣契約
已成立。但被告竟反悔，而故意不往赴澎湖簽立書面契約，
應有民法第101條第1項之適用，被告後續竟將系爭房地移轉
登記給第三人，已無法履約，爰依系爭斡旋契約第6條第3項
之約定或民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還定金
，並請法院擇一為有利之判決。聲明：㈠被告應給付原告100
萬元，及自民國113年8月21日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：當初王○○僅有告知我到澎湖當面洽談交易金額，
我並不知道有50萬元的斡旋金，我從頭到尾都沒有答應要將
系爭房地賣給原告，仲介也沒有幫我答應，因為委託的底價
是958萬元，從而兩造並未簽立買賣契約，未有系爭房地買
賣意思表示合致，更未對買賣價金及其他買賣必要之點達成
一致。況被告並未委託○○房屋出售系爭房地，○○房屋並非被
告之受任人，自無代理被告收取斡旋金之權利。退步言之，
縱認原告可請求違約金，該數額亦過高而應與酌減。並聲明
：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願
供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件堪可認定之基礎事實：
被告於112年8月22日將系爭房地委託○○房屋銷售，並簽署專
任委託銷售契約書，此物件由房仲王○○主責。而系爭房地位
於澎湖，○○房屋另有與○○房屋簽署流通物件協同仲介約定書
，約定為一般流通，即○○房屋可與中森房屋流通系爭房地外
，亦可與其他店流通或自行銷售，雙方服務報酬分配比例各
半，而○○房屋之接洽房仲為陳○○。兩造、陳○○與王○○原約定
於112年12月24日在澎湖之金門代書律師聯合事務所簽約，
王○○與被告並有定妥當日往返澎湖之機票，惟於112年12月2
3日中午13時43分許，王○○臨時致電告知陳○○因有另一組客
戶出價更高，遂取消翌日前往澎湖之會面。後來系爭房地於
112年12月24日以總價890萬元出賣給第三人，並於113年3月
1日移轉登記完畢等情，有專任委託銷售契約書、流通物件
協同仲介約定書、實價登錄網路資料、系爭房地登記第三類
謄本及陳○○與王○○間之message對話紀錄可佐（見本院卷第2
1至27、35至60、95、97、215、235至254、337至403頁）。
四、得心證之理由：
原告主張兩造就系爭房地已成立買賣契約，並已支付50萬元
之定金，被告嗣後卻將系爭房地另外賣給第三人，致不能履
約，應加倍返還定金等情，經被告否認，並以前詞置辯。是
本件應審究者應為：兩造間就系爭房地有無成立買賣契約？
若有，被告是否有受定金50萬元？若有，被告有無可歸責事
由而違約，致應加倍返還定金？
㈠本院認兩造間就系爭房地有以價金880萬元成立買賣契約：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣
契約即為成立，民法第345條定有明文。而當事人互相表示
意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人
對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意
思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思
不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條亦有
明文。次按買賣為諾成契約，故當事人雖未訂立書面買賣契
約，並不影響已成立之買賣契約（最高法院80年度台上字第
1260號判決意旨參照）。再按契約固須當事人互相表示意思
一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人
間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從
中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立
（最高法院68年台上字第1504號裁判意旨參照）。被告既係
委託○○房屋銷售系爭房地，則○○房屋自為其意思表示之傳達
機關，王○○為○○房屋之房仲業務員，屬於○○房屋之履行輔助
人，若被告透過媒介而將兩造互為之意思表示從中傳達因而
獲致意思表示之一致者，即應認買賣契約成立。
⒉觀諸王○○與陳○○間之對話紀錄及陳○○於本院之證詞（見本院
卷第200、337至408頁），可知系爭房地最初於112年8月間
釋出銷售時之開價為958萬元，後續有買家出價900萬元，甚
至更低至780萬元、830萬元等，但均未成交，雙方仲介則持
續溝通聯繫，直到王○○於112年12月21日傳送：「學姊，屋
主這邊我有在議下來，880含3％，實拿854，你看有沒有辦法
運作。買方實拿854，剩下就拉服務費了，稅金那些另外，
買賣各出」之訊息給陳○○，陳○○當天則表示買方想一下；隔
天即112年12月22日就回傳：「應該是沒問題，晚一點我就
跟你講細節」後，雙方進行語音通話，陳○○再表示：「那我
這邊就先收買方50萬現金訂金。880萬買清，成交總金額另
外負擔契稅，代書費1/2、履保1/2。以上，買方都可以配合
簽約時間，但要提早，我要約代書」等語，雙方再進行語音
通話後，陳○○即向王○○索取個人資料並協助王○○等人訂赴澎
湖之機票。
⒊由此可見，系爭房地自從於112年8月間以958萬元釋出銷售後
，被告均未同意大幅降價出賣，反而是經過雙方仲介之努力
及市場行情、經濟局勢之改變或被告個人之自主評估等各類
因素，遲至該年年底被告始願意降價以880萬元含3％服務費
出賣，王○○並將此意思傳達給陳○○，陳○○雖非立即同意，但
仍於翌日談論相關細節後即表示同意，而得出如上述之內容
，可見原告亦有透過○○房屋之仲介陳○○將原告以880萬元承
買之意思表示傳達給○○房屋，並繳納定金50萬元現金等情，
有系爭斡旋契約及收據在卷可參（見本院卷第29、33頁），
足認兩造透過媒介而使兩造之意思表示從中傳達因而獲致意
思表示之一致，應認買賣契約成立。
⒋被告雖以：當初王○○僅有告知我到澎湖當面洽談交易金額，
我並不知道有50萬元的斡旋金，我從頭到尾都沒有答應要將
系爭房地賣給原告，仲介也沒有幫我答應，因為委託的底價
是958萬元云云置辯，然觀被告提出之被告與王○○之line對
話紀錄：「如您同意，我們這邊會代您回函表示，您這邊是
同意回澎湖去洽談，但並不表示已經同意售出給澎湖所謂的
買方」、「接下來我們會先按照律師的意見回函給他們，也
替你意思表示你是同意回澎湖洽談，並沒有同意已經是成交
。這樣你覺得可以嗎」（見本院卷第153、169頁），可見本
件事發後，王○○與被告即有商討如何因應處理，王○○並直接
表明是要代被告表明同意回澎湖去洽談而已，已難認係被告
當時之真意，更難認是當時之實情，被告此部分所辯屬於事
後卸責之詞，尚不足採。此外，王○○已明確證述：因為同事
客戶有另一組買方出來，按照公司規定是價高者得，打底封
盤，所以只能優先與價高者談等語（見本院卷第211頁），
參以系爭房地之銷售總價最初是開價958萬元，但最終成交
也是僅890萬元，足見被告授權給○○房屋之銷售底價，早已
變更，且880萬元之買賣價格既已足使被告及○○房屋仲介王○
○願意大費周章訂機票至澎湖會面，應認被告授權給○○房屋
之銷售底價為880萬元以上，原告既已提出符合底價以上之
承買意思表示及提出定金，雙方自應於112年12月22日經媒
介之方式達成意思表示一致，而成立買賣契約，自不以簽訂
書面契約為必要，遑論要被告在系爭斡旋契約上簽名。
⒌至於買賣契約之必要之點僅為標的物及其價金，於本件中之
買賣標的即系爭房地非常明確，價金為880萬元亦屬確定（
甚至也確定有包含到給予○○房屋之3％服務費、被告實拿的金
額等），揆諸民法第345條第2項及民法第153條第2項之規定
，買賣契約即為成立。至於物之瑕疵擔保責任、其他交易成
本或稅費之負擔或交屋條件等，均非買賣契約之必要之點，
縱然當事人意思有不一致或未談妥者，亦可循法院依相關法
律規定、習慣或其事件之性質定之，均無礙於買賣契約之成
立。
㈡被告受有原告繳納之50萬元定金：
⒈查原告於112年12月22日有向○○房屋支付現金50萬元為系爭房
地買賣之定金等情，有○○房屋收據1張在卷可參（見本院卷
第33頁），復經證人陳○○於本院證述明確（見本院卷第201
頁），核與陳○○與王○○之對話紀錄相符（見本院卷第38頁）
，此部分事實堪可認定。
⒉被告與○○房屋間之專任委託銷售契約應定性為委任契約（並
另有居間性質之混合契約）。被告抗辯是專任委託給○○房屋
銷售，○○房屋並非被告之受任人，自無代理被告收取斡旋金
或定金之權利云云，然觀被告與○○房屋簽訂之專任委託銷售
契約書第貳部分第一條第五項：「甲方（即被告）同意乙方
（即○○房屋）運用適當方法，媒介買方或經由第三人介紹，
或其他類似之銷售行為，以盡速促成本不動產之售出」，顯
見被告事前即同意○○房屋得運用第三人介紹或其他類似之行
為銷售系爭房地，而○○房屋屬房屋仲介，並與○○房屋簽署流
通物件協同仲介約定書，使系爭房屋於○○房屋及○○房屋間流
通，○○房屋為開發店，○○房屋為銷售店，兩家仲介均可銷售
及分配傭金，均屬為被告拓展相關之經濟活動，追求效益最
大化，此情應符合上述契約條款之情形。且○○房屋為履行其
委任事務並擴大從事經濟活動範圍而與○○房屋流通系爭房地
，並掌握賣方即被告之第一手消息及價格意願，且保有系爭
房地之鑰匙，以利控管系爭房地之代看活動，並仍時刻於系
爭房地買賣交易及洽談過程中立於主導地位及接洽對口，堪
認對○○房屋仍保有一定程度之指揮監督關係，是就被告而言
，○○房屋應屬○○房屋之履行輔助人。
⒊再者，前開專任委託銷售契約書第貳部分第八條第一項約定
：「買賣契約成立後，甲方（即被告）同意授權乙方（即○○
房屋）代為收受並保管買方支付之定金。」並經被告於約款
後方簽名，足見○○房屋確實係有權代收並保管買方支付之定
金。又○○房屋為○○房屋之履行輔助人，已如上述，則○○房屋
收取原告定金，即等同○○房屋收取原告之定金，效力自及於
被告，從而，應認被告受有原告繳納之50萬元定金。被告上
開所辯，尚不足採。
㈢被告應加倍返還定金給原告：
⒈契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當
事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文
。查兩造間就系爭房地成立買賣契約，然被告因其他買家出
價更高而將系爭房地一物二賣，並已移轉登記給他人，致無
法對原告履行交付買賣標的物之契約義務，自屬可歸責於被
告之事由，且被告受有50萬元之定金，已如上述，揆諸上開
規定，原告主張被告應加倍返還定金即100萬元（計算式：5
0萬×2＝100萬），即屬有理。
⒉至於被告抗辯違約金過高應酌減云云，然此為依據民法第249
條第3款規定之定金加倍返還，與違約金酌減之概念顯屬二
事，自無酌減之問題。被告此部分辯解，顯然無理。
㈣據上，原告依民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還
定金共100萬元，核屬有據。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債
務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可
據者，週年利率為5%。民法第229條第2項前段、第233條第1
項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求加倍返還定
金之意思表示係於113年8月20日到達被告，有本院言詞辯論
筆錄可稽（見本院卷第149頁）。依照前揭規定，被告於當
日受催告時起，即負遲延責任，則原告請求被告自113年8月
21日起計付法定遲延利息，核屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第249條第3款之規定，請求被告給付
100萬元，及自113年8月21日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息，應屬有據。另因本院已依上開規定准許其請求
，原告既請求擇一為有利判決之選擇合併，故原告主張依系
爭斡旋契約第6條第3項之約定為請求部分，即無庸審酌，附
此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原
告勝訴部分，合於法律規定，爰審酌本件整體之交易過程尚
屬複雜、尚有○○房屋與○○房屋等其他人共同參與其中及被告
之可歸責程度等一切因素，各酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證
據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論
述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 3 月 11 日
民事庭 法 官 陳立祥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 11 日
書記官 吳天賜