臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第105號
原 告 郭宜蓁
訴訟代理人 唐于智律師
郭珮蓁律師
被 告 吳上錨 住新竹縣○○鎮○○路0段000巷00弄0號
鄒智炎 住○○市○○區○○路0段00巷00號0樓
鄒蒨云即鄒琇真
陳翠如
劉金鈴 住新竹縣○○鎮○○路0段000巷00弄0號 徐
志穎 住新竹縣○○鎮○○路0段000巷00號
曾阿福
財團法人台灣省私立發一崇德慈善事業基金會
法定代理人 劉阿秋
被 告 徐煥鐃
陳玉晨
徐煥強
康寧
方種
朱淇新
康張秀蘭
陳秀妹
徐忠勇
范鏡泉
薛君如
上 一 人
訴訟代理人 金佑霖
被 告 彭劭彬
彭劭淮
上二人共同
訴訟代理人 彭玉書
被 告 阮氏茸
上 一 人
訴訟代理人 黃奕𤎿
被 告 甘水清
上 一 人
訴訟代理人 莊美鳳
莊美芳
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國114年3月12日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
除被告鄒智炎、鄒蒨云以外之其餘被告二十一人，應各自將坐落
新竹縣○○鎮○○段○○○地號土地上如本判決附圖各該編號對應本判
決附件二所示【被告占用之A部分】、【A部分面積（平方公尺）
】、【被告占用之C部分】、【C部分面積（平方公尺）】欄位所
示之地上物拆除，並將上開各自占用之土地騰空返還予原告。
被告二十三人各應給付原告如本判決附表一之（一）暨如本判決
附表一之（四）各欄位所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（含土地勘查複丈費）新臺幣壹拾參萬壹仟陸佰玖拾捌
元，由原告負擔百分之三十五，由各被告負擔如本判決附表三之
（七）欄所示之比例及加給自本判決確定之翌日起至清償日止按
年息百分之五計算之利息。
第一項原告勝訴部分，於原告分別以本判決附表二之（一）欄所
示金額為各被告供擔保，得分別假執行；但各被告如各以本判決
附表二之（二）欄所示金額為原告供擔保，得分別免為假執行。
第二項原告勝訴如本判決附表一之（一）所示之部分，於原告分
別以本判決附表一之（二）欄所示金額為各被告供擔保，得分別
假執行。但各被告如各以本判決附表一之（三）欄所示金額為原
告供擔保，得分別免為假執行；第二項原告勝訴如本判決附表一
之（四）所示之部分，於原告分別就各按月給付已到期部分每期
各以本判決附表一之（五）欄所示金額為各被告供擔保，得分別
假執行。但各被告如各以本判決附表一之（六）欄所示金額為原
告供擔保，得分別免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非
為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，原
告起訴求為被告23人應各自將占用新竹縣○○鎮○○段000地號
土地（下稱系爭土地）之地上物拆除，並將占用部分返還原
告，及各被告相對應無權占用期間按月給付若干元之不當得
利，其起訴狀於他造當事人欄，除財團法人台灣省私立發一
崇德慈善事業基金會（下稱財團法人崇德基金會），其餘22
名被告均未特定姓名（見卷一第7～11頁起訴狀），嗣經原告
更正被告姓名、送達處所（見卷一第229～230頁表格，其中
徐忠勇係湯姵蓁之繼承人），並依新竹縣竹東地政事務所收
件日期文號民國113年12月9日東測數字第165500號、複丈日
期113年12月11日土地複丈成果圖（即本判決附圖，稱：附
圖，見卷二第47頁），而為更正本件請求拆屋還地其地上物
之面積與範圍與相關不當得利之計算方式，最後聲明如本判
決附件一及附件一之一所示，程序上於法並無不合，應予准
許。
二、被告鄒蒨云即鄒琇真、被告劉金鈴、被告徐志穎、被告財團
法人崇德基金會、被告范鏡泉5人，均經合法通知，未於最
後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情
形，爰依原告聲請，依同法第385條第1項前段規定，由其一
造辯論而為判決。
三、原告主張：其為系爭土地之所有權人，被告無權占用系爭土
地如附圖所示之位置、面積，並於其上搭建如附圖備註欄記
載之各地上物，依民法第767條第1項前段、中段之規定，請
求被告拆屋還地，併依民法第179條規定，請求被告給付占
用期間之相當於租金之不當得利，聲明如最後聲明所示（見
本判決附件一及附件一之一），並願供擔保請准宣告假執行
。補稱：原告不是不願意調解、曾有多次電話及郵件往來、
原告為適法權利之行使、依照目前拆除技術並無執行上的困
難或有危及被告之原始房屋其結構安全的情形、（B）水溝
屬於排水且已緊密結合於建物等語。
四、除劉金鈴、徐志穎、財團法人崇德基金會、被告范鏡泉4人
以外，其餘被告18人則以下開情詞，資為抗辯，爰答辯聲明
求為駁回原告之訴及其假執行之聲請：
（一）吳上錨：價錢談不攏。
（二）鄒智炎：律師把水溝之外的土地都算入了，伊在那個土地
上沒有任何建物。鄒蒨云是我姐。
（三）鄒蒨云即鄒琇真未於最後言詞辯論期日到場，惟據伊先前
所提書狀或陳述則以：伊沒有占用系爭土地。
（四）陳翠如：價錢談不攏，不知道有沒有討論空間。
（五）曾阿福：成果圖部分，經過我們這部分水溝沒有量出來。
（六）徐煥鐃：價格的問題，談不攏。
（七）陳玉晨：伊想要購買。
（八）徐煥強：價錢太高了，伊是想買，但差太多，伊買不起，
希望價錢可以降一點。
（九）康寧：基本上伊同意購買侵占的土地，有意願表達給律師
，但律師並不願意跟我們商議，伊有表示願意去她們事務
所，他們也拒絕。從73年購屋到現在40多年，當初購地時
，根據住戶反應，當初房屋就已經建好了每個房屋的圍牆
，不知道當初是否有什麼承諾，現在來說伊佔用土地，中
間是否有矛盾。伊有提出質疑，這是不是一個銷售坑賣。
（十）方種：伊認為是金額部分有問題。第二部分是土地建物認
購的區域有些疑問，伊只認A，C；（B）水溝部分不在伊
使用的範圍，這要伊認購不合理。第三個地價稅的問題，
之前都沒有告知伊土地有佔用的情形，到現在開始要從10
9年計算這樣不合理，不然就應該從打官司那天開始計算
伊才能接受。
（十一）朱淇新：購買價格談不攏。伊有問過律師如果伊要購買
的話，我要購買26A1，不買26A2（雨遮），但他們不同意
，要一起買。這個房子買來的就是既有的設施，伊是去年
才買的。
（十二）康張秀蘭、陳秀妹：我們倆人意見一樣，價錢太貴了。
（十三）徐忠勇：伊是屬於繼承的，當初繼承這個房子已經有40
年，伊印象中媽媽有跟伊說買房子時，為何會選後面一排
，是因為她們說伊有這塊土地的使用權，不是伊的個人財
產，伊一直以為是防火巷等公共設施，沒想到是侵占，如
果伊知道這是別人的財產，我當然不可能去蓋，可是隔了
40年之後跟伊追討這個土地，好像是伊被建商騙了的感覺
。
（十四）薛君如：請依民法第148、796條規定免拆除房屋，用地
價方式購買。
（十五）彭劭淮、彭劭彬：希望是合情合理的價錢。
（十六）阮氏茸：伊有拜訪原始的廠商，目前還找不到有利的證
據，但如果我們早到有利的證據，然後伊又先購買了，是
否之後可以返還不當得利，把這些錢還給伊。
（十七）甘水清：意見同阮氏茸。補稱：如果要購買的話，伊認
為C部分跟A重疊。
五、劉金鈴、徐志穎、財團法人崇德基金會、范鏡泉4人：未於
言詞辯論期日到場，亦未據提出書狀作何聲明或陳述。
六、按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項
前段、中段定有明文。查：
（一）系爭土地為原告所有（見卷一第23頁土地登記謄本），而
目前占用情形經本院會同當事人、代理人、地政人員於現場
履勘，由本院囑託新竹縣竹東地政事務所測量，製有如附圖
所示之複丈成果圖正本1件在卷（見卷一第361～375頁113年7
月23日現場勘驗期日報到單、筆錄、第411～464頁履勘照片
、卷二第47頁）。
（二）茲依原告整理被告占用一覽表如本判決附件二所示【被告
所有之建物門牌號碼（均為新竹縣竹東鎮中興路2段221巷31
弄）】欄位，曾阿福（12號）、徐煥鐃（16號）、康張秀蘭
（28號）、陳秀妹（30號）、薛君如（36號）部分為未辦保
存登記建物（以上5戶稅籍資料見卷一第85～89頁），其餘則
有登記建號之建物（各戶謄本見卷一第153～201頁），門牌
號碼2號～46號（缺44號）共22戶其相對位置則見附圖（併參
卷一第61頁空照圖），而被告占用部分可區分A、B、C部分
，就B部分即水溝而言，明顯係整條巷弄共用、無法一一切
割區分出，究竟是特定哪一戶設置（相關照片見卷二第197～
199頁），又縱使非為政府機關設置（見卷二第205～207頁新
竹縣政府113年10月14日府工建字第1130045784號函及新竹
縣竹東鎮公所113年10月4日竹鎮建字第1130009436函影本各
1件），亦不得以此逕推定係本件22戶其各個被告所設特定
於本判決附圖各該編號對應本判決附件二所示【被告占用之
B部分】，而為具有事實上處分權之人。即便部分被告有設
置水管排放生活廢水至該水溝，亦與設置分屬二事，原告又
補稱：因B部分緊密連結A部分，依民法第811條，而由被告
取得所有權云云各語（見卷二第148頁最後筆錄），然查該
條水溝並非土地或建物之成分，僅係戶外排放生活廢水之公
共設施，難認如原告所稱係動產附合於被告所有之各該不動
產而成為不動產之重要成分，可見各被告對B部分水溝即不
具有拆除權限。其餘本判決附件二所示各該占用A、C部分，
除新竹縣○○鎮○○路0段000巷00弄0號即鄒蒨云、鄒智炎姊弟
於97年間繼承共有之該戶（見卷一第27頁謄本），其餘21名
被告均無法舉證，對於A與C兩部分具有權占有權源，即屬無
權占用，復均無自動拆除情形（見卷二第144頁最後筆錄）
，即應命為拆除，如主文第1項所示。
（三）民法第148條權利行使之界限，規定為：「（第1項）權利 之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。（第2項）行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，惟查就上開無權占用部分，乃建立在不法占用他人土地之前提上，原告基於維護其財產完整性，請求各個無權占有人（不含鄒蒨云、鄒智炎）除去其等於系爭土地之具有處分權之地上物及返還系爭土地，非以損害各該占用A、C部分之被告為目的，核屬權利之正當行使，難認原告有民法第148條權利濫用或違反誠信原則之情事。（四）民法第796條越界建屋之異議，則規定：「（第1項）土地 所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有 人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋 。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。（ 第2項）前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當 之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由 當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」 ，本件查無鄰地所有權人即系爭土地所有權人（指原告）對 於遭越界建築之當時，已知悉而不即提出異議之情事，即無 價金協議不成者，由法院以判決決定之餘地，故而本件經本 院多次安排調解期日，仍協商不成，雖被告方面於最後期日
一再表達價購意願，此部分容由兩造庭外再行協調。七、次按，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得 之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院 94年台上字第1094號判決意旨參見），基地租金之數額，除 以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁 榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並 與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百 分之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參 見）。經查：
（一）系爭土地109年至114年之公告地價均為2,500元/㎡，申報 地價為2,000元/㎡，申報地價為公告地價之80％(計算式：250 00.8=2000，卷二第137～138頁系爭土地之公告土地現值及 公告地價查詢資料參見及平均地權條例第16條規定參看及） ，系爭土地使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築 用地（見卷一第23頁土地登記謄本），依履勘期日現場所見 ，系爭土地尚未達到位處精華地段、商業活動繁榮與店家林 立之程度（見卷一第361～375頁113年7月23日現場勘驗期日 報到單、筆錄、第411～464頁履勘照片），本院爰認本判決 附件一之一原告製表請求，其中以「10％」計算之部分（指 ：土地法第97條城市地方房屋之租金，上限不得超過土地其 及建築物申報總價年息10％），洵屬過高，此部分應改以「5 ％」計算，核為適當。
（二）本判決附件二所示各該B部分為水溝範圍（見卷二第197～ 199頁照片），雖被告方面抗辯以：「（方種：）我們家後 方還有一個小水溝，我們的所有廢水是排放在小水溝裡面， 不是排放在B處。（彭劭淮、彭劭彬：）大部分的廢水是排 在建商原來的小水溝，水溝是在佔用地的底下，本來建商就 有弄小水溝。（阮氏茸：）所有的住戶都是排水在小水溝， 不是大水溝裡面。」等語（見卷二第149～150頁筆錄），然 查「新竹縣竹東鎮中興路2段221巷31弄」之住戶，縱非水溝 事實上處分權人，所謂建商小水溝是埋在地下，小水溝接收 生活廢水之後，不可能無處排放，否則被告甘水清訴訟代理 人莊美鳳也不至於聽聞各被告所言後，再稱：「以前有風災 的時候都是里長請鎮公所的人來處理水溝」（見卷二第150 頁筆錄），甚至依本院現場履勘所見，多戶有於A部分放置 洗衣機或曬衣場（見卷一第366～371頁），而A部分非為建商 所建之合法建物，自無由建商於（A）處設有排放生活廢水 之管、孔之理，其等既有利用獲取生活便利，即須負擔使用 B部分水溝相當於租金不當得利。又，原告主張附圖C部分（
雨遮、建物、水塔）為建物2樓以上之占用部分，因與占用 之建物1樓附圖A部分、附圖B部分面積重疊，故均僅以占用 之附圖A、B部分面積計算，被告劉金鈴（8號）、被告徐志 穎（10號）、被告徐煥強（20號）、被告朱淇新（26號）、 被告徐忠勇（32號）占用之B部分水溝面積均在占用之A2雨 遮範圍內，部分面積重疊，故均僅以占用之A2雨遮面積計算 ，爰不重複計算。
（三）雖原告請求114年2月1日回溯5年至109年1月31日，然被告 康寧、朱淇新係依序於110年3月23日、112年7月14日因買賣 登記，分別取得門牌號碼新竹縣○○鎮0段000巷00弄00號、26 號房屋（見卷一第177、181頁謄本），徐忠勇則於112年12 月21日分割繼承取得門牌號碼新竹縣○○鎮0段000巷00弄00號 房屋（見卷一第185頁建物登記謄本），故關於不當得利計 算時點，被告康寧應自110年3月23日起算、被告朱淇新應自 112年7月14日起算、被告徐忠勇應自112年12月21日起算， 如主文第2項所示。
八、綜上，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求除被 告鄒智炎、鄒蒨云即鄒琇真以外之其餘被告21人拆屋還地， 及依民法第179條之規定，請求被告23人給付相當於租金不 當得利，為有理由，應予准許，分別如主文第1至2項所示， 逾此部分之請求，則無理由，應予駁回，如主文第3項所示 。前開勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准假執行，經核與 民事訴訟法第390條第2項規定相符，爰酌定相當之擔保金額 予以宣告，並依民事訴訟法第392條第2項，職權宣告各被告 得預供一定金額免為假執行，悉如主文第5至6項所示。至原 告受敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回， 如主文第7項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法、所用證據， 經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一 論、列，附此敘明。
九、訴訟費用之負擔：本件訴訟標的價額501萬7,441元，應徵收 第一審裁判費5萬0,698元，業據原告繳納（見卷一第6頁3萬 6,640元＋1萬4,058元綠聯收據各乙紙），另有原告預納之附 圖地政規費5,000元、6萬5,000元、1萬1,000元各乙紙（見 卷二第177、179、181頁），至原告不同意吸收113年2月27 日戶政謄本規費255元、建物登記謄本規費460元（見卷二第 165～166頁書狀），此非屬兩造均得共同使用證據資料之共 益費用，不列入訴訟費用之一部。以上第一審訴訟費用13萬 1,698元，爰依民事訴訟法第79條規定，按兩造勝、敗比例 定其負擔，及依民事訴訟法第91條第3項諭知應於裁判確定
之翌日起，加給按法定利率計算之利息，如主文第4項所示 。
中 華 民 國 114 年 3 月 28 日 民事庭 法 官 周美玲以上正本係照原本作成。
如不服本判決提起上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀暨按他造人數添具繕本。
中 華 民 國 114 年 3 月 28 日 書記官 徐佩鈴附件：
一、「拆屋還地」部分之最後聲明，出處見卷二第113～117頁。一之一、「相當租金不當得利」部分之最後聲明，出處見卷二第 125～129頁。
二、被告占用情形一覽表，出處見卷二第123頁，原告方面製作 。
附圖：新竹縣竹東地政事務所收件日期文號民國113年12月9日東 測數字第165500號、複丈日期民國113年12月11日土地複丈 成果圖正本1張，出處見卷二第47頁。
本判決附表：（以下均為本院製作）
一、「相當於租金不當得利」部分及其准、免假執行擔保之金額 。
二、「拆屋還地」部分及其准、免假執行擔保之金額。三、「訴訟費用」負擔即本判決主文第4項之分擔比例。