臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第1321號
原 告 林佳蓉
訴訟代理人 呂靜玟律師
鄭宇容律師
高敏翔律師
被 告 李新誼
訴訟代理人 陳怡潔律師
陳威駿律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國114年2月25日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號七樓房屋騰空返還
原告。
二、被告應自中華民國一百一十二年十二月二十六日起，至返還
前項房屋日止，按月給付原告新臺幣（下同）陸仟陸佰元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一、二項於原告以新臺幣參佰萬元為被告預供擔保
後，得為假執行；被告以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：（一）被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號7樓房
屋騰空返還原告。（二）被告應給付原告自起訴狀繕本送達
之翌日起至返還前項占用之房屋日止，按月給付原告新台幣
（下同）2萬0,904元。（三）原告願供擔保，請准宣告假執
行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）本件事實：緣於民國103年間，原告有意購置雙北不動產用於自身投資，惟囿於彼時工作繁忙、時常出差，加上未有不動產投資經驗，便委由較具投資經驗、居住於新北之兄長即訴外人林居敬，代為原告尋覓適合之投資標的。後於103年7月間，林居敬即經由房仲介紹新北市○○區○○路000號7樓之房屋（下稱：系爭房屋）正欲進行出售，考量系爭房屋座落位置方便，且將來周邊環狀線通車後，應有升值空間，便推薦原告考慮購買，原告聽取建議後，便欣然同意購買。惟，當時新北地區房市熱絡，購屋機會轉瞬即逝，原告擔心自身繁忙與書類往返而有耽誤，即告知林居敬得先行以其名義簽署斡旋契約、支付頭期款與簽約金、締結買賣契約，嗣後再將房屋以其他方式移轉予原告，並表示未來會返還林居敬代墊之各該款項。林居敬知悉上情後，除應許原告請求外，更表示身為原告兄長，系爭房屋之款項可作原告買房之資助，不用急著返還，並口頭向賣方告知上情並經賣方同意後，達成由林居敬締約而賣方直接將系爭房屋移轉原告之合意。後於103年7月24日，賣方即依照買賣契約之約定，將系爭房屋及其坐落土地應有部分之所有權（坐落地號：○○區○○段0000地號；建號：○○區○○段0000建號）登記為原告所有【參原證一號】，原告並以自己名義為中國信託商業銀行設定最高限額抵押權，作為購屋貸款之擔保，迄今原告均自行繳納房屋貸款【參原證五號】、自行負擔歷年房屋稅【參原證六號】；後，原告居住於系爭房屋內達三年【原證八號】，後於106年8月間，因自身工作地點更換之故，方才決定搬離系爭房屋。嗣於107年間，林居敬與被告結婚，而被告新設立之新科顧問有限公司需地址提供登記，故原告曾應被告請求而將系爭房屋出租予新科顧問有限公司【原證九、十號】。後於110年租約屆滿，彼時新科顧問有限公司遷至臺北市○○區○○街00號2樓之3，無須繼續承租，可參新科顧問有限公司之登記資料【原證十一號】，然原告基於兄妹情誼與節省維護房屋成本考量，決定無償提供系爭房屋予被告與林居敬居住，期能藉此幫助二人婚後生活，並約定被告自行負擔水、電、瓦斯等等房屋日常維護費用。詎料，於112年6月間林居敬告知原告，其與被告已長期分居，現正進行離婚協商與訴訟，故原告考量渠等婚姻既無存續意願與可能，二人顯無同居之意思或期望，則起初無償出借目的業已消滅，更考量投資至今系爭房屋已有明顯升值，決定出售系爭房屋獲利；原告遂於112年7月7日發函要求被告於112年7月30日以前自系爭房屋遷出【參原證二號、陳證四號】，同時協請林居敬告知被告終止出借之意思【參原證三號】。惟，被告對原告返還系爭房屋之表示，除消極以對而持續居住於系爭房屋內，更擅自將系爭房屋大門電子鎖密碼更改，禁止原告與任何人進入系爭房屋，致使原告無法委託仲介協助出售系爭房屋，已嚴重侵害原告之所有權人正當權益；爰此，原告無奈下，方起訴請求鈞院維護原告系爭房屋所有權人地位，賜判如原告起訴聲明。
（二）本件訴訟標的：⑴原告依民法第767條第1項、第470條之規
定，請求無權占有系爭房屋之被告，騰空其置於系爭房屋
內物品、返還系爭房屋予所有權人與原借用人之原告。⑵
次者，原告依民法第179條之規定，請求無權占有系爭房
屋之被告，就其自112年7月31日起無權占有原告所有系爭
房屋期間，返還其受有系爭房屋之使用利益之不當得利予
原告。
（三）不爭執事項：
1、被告現正占有並使用系爭房屋。
2、原告現登記為系爭房屋及其坐落土地應有部分之所有權人
。
3、兩造間係二等姻親關係，即被告之配偶林居敬係原告兄長
。
4、原告於112年7月7日寄予被告存證信函，表示終止出借系
爭房屋予被告之意思，並要求被告應於112年7月30日遷出
系爭房屋。
（四）本件爭點：
1、原告得否本於系爭房屋所有權請求被告遷讓返還系爭房屋
？
應證事實：「系爭房屋及其坐落土地之應有部分係為原告
所有」：證據1：系爭房屋之建物第一類謄本【參陳證三
號】。證據2：系爭房屋坐落土地之土地第一類謄本【原
證七號】。證據3：原告繳納系爭房屋貸款之繳納清單【
參原證五號】。證據4：原告繳納系爭房屋稅金證明書【
參原證六號】。證據5：原告出租系爭房屋之租賃契約與
同意書【參原證八、九號】。
2、被告無權使用系爭房屋期間內，原告得否請求被告返還相
當於租金之不當得利？金額為若干？
應證事實：「被告無權占有系爭房屋」：證據1：原告發
函終止與被告間就系爭房屋之使用借貸契約【參原證二號
、陳證四號】。證據2：原告委請林居敬轉達被告原告已
終止系爭房屋使用借貸契約之截圖紀錄【參原證三號】。
應證事實：「系爭房屋相當於租金之不當得利金額為若干
」：證據1：內政部實價登錄所示之鄰近不動產租金資料
【參原證四號】。
（五）原告現既登記為系爭房屋之所有權人，則於其所有權登記
依法定程序塗銷前，原告自得基於所有權人地位向任何第
三人行使權利，尚不容被告任意推翻此登記效力，推諉遷
離系爭房屋之責任：
1、按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，
民法第759條之1第1項定有明文。此項登記推定力，乃登
記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得
對其他任何人主張之，是若登記名義人之登記有無效或應
塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以
外之第三人，尚不得逕否認登記名義人物權；民法第759
條之1第1項立法理由、最高法院112年度台上字第64號判
決、110年度台上字第831號判決、101年度台上字第1828
號判決參照。次按「系爭停車位現仍登記為上訴人所有，
既為原審所認定，則縱上訴人與富寶公司間就系爭停車位
所為買賣之債權行為與移轉所有權之物權行為，均係基於
通謀虛偽意思表示所為，而屬無效，依上說明，於依法定
程序塗銷上訴人之所有權登記前，被上訴人尚不得否認其
所有權。乃原審竟謂上訴人非系爭停車位之所有權人，不
得依民法第767條及不當得利之法律關係請求返還系爭停
車位及相當於租金之不當得利，而為其不利之判決，於法
自有可議。」最高法院108年度台上字第2154號民事判決
參照。
2、細探上開實務見解，物權究竟歸屬於何人，應區別「對內
關係」與「對外關係」加以認定，不能一概而論。蓋就借
名登記契約當事人之間的「對內關係」而言，並不在土地
登記推定效力之範圍內；另方面，就對第三人的「對外關
係」而言，則應回歸塗銷先行原則，即登記塗銷前「登記
名義人」即應被認為權利人，唯有「登記名義人」，始能
成為物上請求權主體。當前系爭房屋登記名義人既為原告
，則縱使原告與訴外人林居敬間確有借名登記關係（此處
僅為假設語氣），然揆諸前揭實務見解與債之相對性原則
，應任僅有真正所有人得依其與原告間借名登記（債權）
契約之約定，對抗並主張為實際所有權人，但其效力不及
於第三人即被告。是以，被告既非借名登記契約之當事人
，亦非直接前手或真正權利人，則於原告就系爭房屋所有
權登記塗銷前，應肯認原告為系爭房地所有權人登記公示
之效力，被告尚不得否認原告所有權，則被告抗辯原告並
非真正所有權人等語，顯屬無理由，亦無礙原告對其行使
物上返還請求權。
（六）再者，縱訴外人林居敬曾定期匯款予原告，並代為原告出
面締結買賣契約，仍無從直接就此推認訴外人林居敬與原
告間就系爭房屋存有借名登記關係，則被告所列證據均未
能達其舉證程度，原告係所有權人甚明：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文，是主張權利存在之
人就權利發生事實負舉證責任，主張權利不存在之人就權
利障礙事實、權利消滅事實與權利排除事實負有舉證責任
。被告稱原告僅為系爭房屋出名人，並以原告與訴外人林
居敬間匯款紀錄、買賣契約等證據為其佐證。然，訴外人
林居敬與原告間為親兄妹關係，兩人長年間關係友好，縱
有長期資助、借貸關係，未背離於一般社會常情；況單純
金流證據，顯無法證明原告與訴外人林居敬間確實存有借
名登記關係，被告自不得否認原告所有權人地位甚明。
2、原告於107年11月間便將系爭房屋出租予被告擔任負責人之新科顧問有限公司【參原證八號】，細觀該租賃契約所檢附之建物所有權人同意書中【參原證九號】，可見被告自身印鑑，顯可證明被告明確知悉系爭房屋真正所有權人為原告，方與原告締結租約，然今被告臨訟辯稱系爭房屋為借名登記等語，自為前後矛盾而顯不足採。
（七）原告依民法第767條第1項、第470條之規定，請求無權占
有系爭房屋之被告，盡速騰空其置於系爭房屋內物品、返
還系爭房屋予所有人、借用人之原告，應屬有理由，下分
敘明：
1、按，借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定
期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之；未定期限
，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求
返還借用物，民法第470條定有明文。又按，所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767
條第1項前段亦有明文。次按原告以無權占有為原因，提
起返還所有物之訴，被告如爭執非無權占有者，應就其占
有權源之存在負舉證責任，最高法院98年度台上字第863
號判決意旨參照。再按「民法第470條第1項所謂依借貸之
目的使用完畢時，係指借用人因達成某目的而向出借人借
用其物，嗣後其目的已因而達成，無須再繼續使用者而言
。借用房屋供居住之用，法院應就借用目的、經過期間及
借用人之經濟狀況、目前有無再使用該房屋之必要等一切
情狀加以審酌，以定其使用目的是否已完畢。查，被上訴
人於婚姻關係中，同意上訴人無償居住使用系爭房屋，係
為經營夫妻共同生活之必要，是為一使用借貸關係，今兩
造婚姻關係既已消滅，揆諸前揭說明，兩造當事人既已離
婚，無共同生活之必要，其借貸之目的已因而達成，無須
再繼續讓上訴人使用。」台灣高等法院台中分院90年度上
易字第93號判決意旨參照。
2、原告昔基於兄妹、姑嫂間親情，為被告與林居敬新婚，無
償將系爭房屋提供給被告居住、使用，可知兩造間就系爭
房屋確實存在使用借貸合意；惟，該借貸之目的係為供被
告與林居敬經營夫妻共同生活所用，兩人既已分居多年，
且現今正進行離婚程序，顯然已無共同生活之必要，該借
貸之目的應視為已達成，原告自得依法請求其返還。
3、退而言之，縱使該使用借貸關係不能依借貸之目的而定其
期限，然依前揭民法第470條第2項之規定，原告仍得隨時
終止借貸關係，並請求被告返還系爭房屋，亦屬甚明。本
件原告於112年6月、112年7月間，迭次透過林居敬告知被
告終止出借之意思，甚於112年7月7日發函請求被告於112
年7月30日以前騰空返還系爭房屋，後更提起本件訴訟請
求被告遷讓返還系爭房屋，是足認原告有終止兩造間就系
爭房屋所為使用借貸契約之意思甚明。
4、綜上，被告自112年7月31日起即屬無權占有系爭房屋，其
未提出得繼續占有系爭房屋之權源，則原告自得依民法第
767條第1項所有權人之物上返還請求權、民法第470條借
用人之借用物返還請求權之規定，請求被告應即遷讓返還
系爭房屋。
（八）被告自112年7月31日即起無權占有原告所有之系爭房屋，
就被告無權占有期間內，自應向原告支付系爭房屋之使用
利益，原告依民法第179條之規定，請求被告返還此部分
不當得利予原告，應屬有理由，下分敘明：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民
法第179條定有明文。又按，無權占有他人之房屋或土地
，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院
61年台上字第1695號裁判意旨參照。復按城市地方房屋之
租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，
土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條所謂土地
及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該
管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法
第25條亦有明定。另土地所有權人依土地法所申報之地價
，為法定地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者，
則以公告地價80％為其申報地價，土地法第148條、平均地
權條例第16條亦分別著有明文。基地租金之數額，除以基
地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮
之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並
與鄰地租金相比較，以為決定；房屋性質不能脫離土地之
占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總
價額為其基準，房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不
當得利，有最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3
071號、97年度台上字第323號裁判意旨參照。
2、揆諸前開說明，被告於112年7月31日起無權占有系爭房屋
，受有相當於租金之不當得利，使房屋所有人即原告因無
法使用收益系爭房屋，受有相當於租金之損害，原告依民
法第179條規定請求被告給付自112年7月31日起相當於租
金之不當得利，自屬有理。
3、參照內政部實價登錄查詢所示之鄰近不動產租金資料，可
知系爭房屋周遭相似地段、位置、有電梯與管委會之大樓
，平均租金落在每坪每月1,014元【參原證四號】，可認
系爭房屋每月合理租金為2萬0,904元【計算式：68.15m2X
0.3025X1,014元=20,903.99元(四捨五入後為20,904元)】
，則被告所應給付原告其無權占有系爭房屋期間內之使用
利益，應得按此計算。
（九）依實務見解意旨，登記名義人僅不得對真正權利人主張不
動產物權登記之絕對真實效力，然其餘第三人均仍應受登
記效力之拘束，不得恣意推翻土地登記效力，被告曲解實
務見解，絕無足採：
1、按「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利
。」，民法第759條之1第1項定有明文。又按「借名契約
為借名人與出名人間之債權契約，借名契約之出名人在借
名關係存續中就借名之標的物為法律上之所有人，則出名
人對於該借名登記之財產遭借名人以外之第三人無權處分
，非不得本於所有權人地位行使權利。」最高法院107年
度台上字第1166號民事判決參照。再按「土地法所為之登
記有絕對真實之公信力，於借名登記場合，在出名人將借
名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失
其效力，出名人仍取得所有權。」，最高法院102年度台
上字第1056號民事裁判參照。
2、是以，被告既未主張其乃系爭房屋之真實所有人，依實務
見解，自不得否認經公示登記之原告所有權效力，被告抗
辯顯屬無理由，無法因此免除其返還房屋義務，無礙原告
對其行使物上返還請求權甚明。
3、次按，被告援引之實務見解中涉及事實部分涵攝，「上訴
人僅為系爭房屋之借名登記名義人，藍立全方為真正權利
人，已認定如前，實質上仍應由借名之藍立全享有該房屋
之使用、收益及處分權，藍立全依之以表彰系爭房屋所有
權之全面支配或概括管領權得對抗上訴人，自為法所許，
且有占用系爭房屋之正當權源。」，高等法院102年度上
字第1184號民事判決參照【請參被告民事綜合言詞辯論意
旨狀第5頁第13行與附件4】。被告援引上開法院判決，其
事實乃「出名人」訴請「借名人」返還房屋遭認定無理由
，可見當中並無表示借名人配偶得基於身分關係不受登記
效力拘束，亦無肯認借名人以外第三人得推翻登記推定之
效力，可見被告援引見解無足支撐其立論，過於寬認債權
契約所得主張權利之人，顯為曲解誤認實務之見解，應無
足採。
4、又按被告援引之學說文章稱：「實務對於借名登記的內部
定義雖然強調借名人保留實際的管理、使用及處分權，但
對外效力上卻不經意且不一貫地認為，形式上登記為所有
權人的出名人，才是所有權人…準此，形式上之權利人即
出名者就該財產為處分者，縱其違反借名登記契約之約定
，仍為有權處分，無再區分相對人是否善意或惡意」【參
被告民事綜合言詞辯論意旨狀附件9第65、66頁】。被告
援引之學說文章即明確探討「出名人得否對外行使物上請
求權」【參被告民事綜合言詞辯論意旨狀附件9第64頁】
，經吳教授整理實務見解後，亦認為實務穩定採取「僅有
形式登記所有權人得對外行使物上請求權」之見解，文章
結論部分更主張應貫徹土地登記簿上之登記公示外觀與效
力，是被告答辯顯與其援引學說相左，容有違誤。
（十）貳、就被告當前所提出之各該證據，均不足以推翻原告就
系爭房屋之所有權人地位，以下謹就各該證據表示意見：
編號 證據 理由 1 被證1、4、5 1.按，而借名登記為契約之一種，須當事人互相表示意思一致，始能成立，最高法院102年度台上字第1233號民事裁判參照。 2.查，系爭買賣契約至多僅得證明原告係以林居敬名義簽立買賣契約，然無從證明二人間存有借名登記之合意；且買賣屬債權契約，名義上買受者與實際移轉登記為所有權人為相異之人，此於不動產交易慣例而言，並非少見，或有贈與或有委任第三人簽約之原因，不一而足，尚不得逕以系爭買賣合約上記載之買受人非屬原告，即認定原告並非實際所有權人。 3.相同見解可稽高等法院104年度上字第614號判決、高等法院105年度重上字第140號判決。 不動產買賣契約書出名人與頭期款支付人非原告 2 被證6 1.被告主張系爭房屋所有權狀放置於系爭房屋內，原告未親自保管，顯非真實所有權人。 2.惟查，原告先前搬離系爭房屋僅係工作考量，並無永久搬離之意思，將所有權狀暫時放置於自己房屋內，並非違反常理，絕無將所有權狀交由他人保管之意思。 3.甚者，嗣後原告當前已由自己直接保管系爭房屋之所有權狀，尚無法僅以原告過往曾未親自持有所有權狀，逕推認原告非真正所有權人。 所有權狀放置於系爭房屋 3 被證11、陳證5 4.查，林居敬與原告間為親兄妹關係，兩人長年間關係友好，縱有長期資助、借貸關係，未背離於一般社會常情；況單純金流匯款，原因眾多，或為借貸、資助、贈與，顯無法單憑此即證明原告與訴外人林居敬間確實存有借名登記關係。 5.相同見解可稽臺中地院113年度重訴字第106號民事判決。 原告與林居敬匯款紀錄 4 被證2、15、16、18 1.經查，原告無償出借系爭房屋予被告使用，而被告一家既長年無償居住使用系爭房屋，則原告要求其自行支付日常水電費、管理費、天然氣費用，亦符合常情，難僅因被告有出資繳納系爭房屋之水電費與天然氣，即遽認有借名登記關係存在。 2.相同見解可稽高雄地院111年度簡上字第314號判決。 房屋日常費支付人 5 被證20 1.原告於購屋後不久即與林居敬同住於內，嗣後更長年無償提供予其同被告居住，則林居敬與廠商出面簽約進行室內裝修工程，實與常情無違，尚難以林居敬就系爭房屋室內進行裝修乙事，遽認原告非所有權人。 2.相同見解可稽高等法院110年度上字第924號判決。 系爭房屋裝修單 6 被證21 1.按，公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人，公寓大廈管理條例第29條第5項定有明文。 2.原告既將系爭房屋借予林居敬居住使用，林居敬依法自得基於自身居住利益，主動擔任房屋所屬社區之管理委員，無法以此證明林居敬為真正所有人。 3.相同見解可稽高等法院110年度上字第924號判決、臺北地方法院111年度訴字第4973號判決。 林居敬擔任管理委員公告 7 被證3 1.被告主張其係林居敬配偶，依夫妻同居義務，其具備占有系爭房屋之正當權限；惟，被告此部分抗辯情節縱屬有理由，亦僅存在於其與訴外人林居敬間，無從執此對抗原告，遍尋後均無此主張有理由之判決。 2.況參酌被告與林居敬自112年起即已分居，雙方現正進行離婚訴訟（案號：鈞院113年度婚字第118號），而林居敬多次傳訊被告均未獲回應【參原證3】，甚者被告早已擅自將房屋門鎖更換，不准林居敬進入【此可徵相關房屋文件現均由被告控制可知悉】，顯見被告無與林居敬於系爭房屋履行同居義務意思，被告復未能舉證證明原告有何容任或被告得繼續使用系爭房屋之法律上權源，則其此部分抗辯，尚非有據。 被告與林居敬之戶籍謄本
（十一）被告提出原告與訴外人林居敬之通訊對話，僅係翻拍不
知名畫面並隱藏對話者姓名，原告自對此否認形式上真
實性，縱內容為真實仍因其係違法取證而屬不具證據能
力，況其實質上仍舊無法據此推翻原告所有權人地位：
1、按「民事訴訟法對於證據能力並未設有規定，違法取得之
證據是否有證據能力，應從誠信原則、正當程序原則、憲
法權利之保障、違法取得證據侵害法益之輕重、發現真實
與促進訴訟之必要性等加以衡量，非可一概而論。倘為財
產權訴訟勝訴之目的，長時間、廣泛地不法竊錄相對人或
第三者之談話，非但違反誠信原則，而且嚴重侵害憲法保
障之隱私權，權衡法益輕重，該為個人私益所取得之違法
證據，自不具證據能力。」最高法院106年度台上字第246
號民事判決參照。
2、被告提出原告與訴外人林居敬之通訊對話【參被證9、18
】、訴外人林居敬與第三人對話與信件【參被證10、22】
，惟其畫面上並無法清楚確認對話雙方為何人，無法確認
其對話時間為何，更無法確認是否確為原告傳送之訊息，
則除被告得提出該證據原本，否則其形式上真實性自尚有
疑問。
3、再者，縱使被告提出之對話紀錄、信件均為真實，然其既
非原告亦非訴外人林居敬，更未曾經其同意即擅自翻拍他
人對話紀錄，非但違反誠信原則，更已嚴重侵害原告與訴
外人林居敬之隱私權，顯然涉犯刑法第315-1條之妨害秘
密罪；衡酌本訴僅為財產權訴訟，亦無涉及難以蒐證之侵
害配偶權案件，權衡其法益輕重，該為個人私益所取得之
違法證據，依上揭實務見解自不具證據能力。
4、末者，縱使其具備證據能力，然觀其中內容亦僅為不知名
兩人談論取回物品與代墊款項之對話，究是否確為原告與
訴外人林居敬對話、是否為談論系爭房屋均無從證明，且
其中內容亦未涉原告承認非所有權人，則該證據顯無從推
翻原告之所有權人地位，與本件訴訟無有直接關聯性。
（十二）兩造所締結之租賃契約與建物使用權人同意書，曾於先
前新科顧問有限公司欲辦理公司設立登記時向主管機關
提出，是以該文件當前仍由台北市政府留存，其真正性
僅需函詢即可知悉，絕非原告所偽造之證據甚明：
1、原告提出之「租賃契約」與「建物使用權人同意書」係於
民國107年間由被告擔任負責人之新科顧問有限公司申請
設立登記時，依被告要求而向新北市政府出具；惟，嗣後
新科顧問有限公司將設立地點更改為「台北市○○區○○街00
號2樓之3」，故而相關文書副本現已轉交予台北市政府商
業處，僅需稍加函查即可查證原告所提出之證據是否屬實
，倘鈞院認此文書與本件待證事實存有調查必要性，鑒請
鈞院函詢台北市政府商業處調閱此文書，不勝感激。
2、聲請函詢台北市政府商業處，確認「租賃契約」與「建物
使用權人同意書」是否有新科顧問有限公司負責人即被告
之印鑑。函詢內容：請提供新科顧問有限公司於設立登記
時，就其起初設立登記地點「新北市○○區○○路000號7樓」
之建物所有權人使用同意書與租賃契約副本，或函覆該文
書上方是否有新科顧問有限公司負責人即被告「甲○○」之
印鑑。
二、被告方面：
聲明：駁回原告之訴；如受不利之判決，願供擔保請求免為
假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）不爭執事項：
1、原告為被告配偶林居敬（下稱其名）之妹妹。
2、原告於103年7月24日以買賣為登記原因，經地政機關登記
為本件新北市○○區○○路000號0樓房屋（下稱「系爭房屋」
）所有權人。
3、系爭房屋買賣契約於103年6月26日以林居敬為買方，由林
居敬親自簽訂。
4、系爭房屋簽約款15萬元、用印款126萬元、完稅款141萬元
、尾款28萬元、規費及地政士費用3萬0,192元及餘額67萬
2,762元，總計金額377萬2,762元由林居敬支付完畢，並
於103年7月31日由林居敬於泛太建經專戶收支明細暨點交
確認單上以買方身分確認並簽名，且截至本件起訴之112
年11月28日止，原告尚未將前開總計377萬2,762元之款項
給付林居敬。
5、系爭房屋貸款以原告為借款人，且原告用以繳付系爭房屋
貸款之帳號係中國信託商業銀行000000000000000號帳戶
（下稱「原告中國信託帳戶」）。
6、林居敬自103年9月5日起陸續將如被告附表1所示日期、金
額之款項匯入原告中國信託帳戶。
7、林居敬自103年9月9日起將戶籍遷入系爭房屋迄今。
8、被告自105年起居住於系爭房屋，並自107年7月22日與林
居敬結婚後設籍於系爭房屋迄今。
（二）本件背景事實：本件原告係被告配偶林居敬之妹妹，林居
敬於103年間購買系爭房屋時以自己名義簽訂買賣契約、
繳納系爭房屋簽約款、價金（參被證1、被證4），但其後
為利用原告房屋首購優惠而將系爭房屋借名登記於原告名
下，並借用原告名義向中國信託商業銀行申辦貸款，其後
並按月將房貸匯入原告中國信託帳戶，用以繳付系爭房屋
之房貸（參被證11）。惟，系爭房屋實際上均由林居敬使
用、居住，且天然氣費用、水、電費、房屋稅、地價稅等
相關稅款亦均由林居敬繳納（參被證2），所有權狀亦由
林居敬自己保管於系爭房屋。嗣於105年間，被告與林居
敬認識、相戀，婚前即同居於系爭房屋內，並於107年7月
22日結婚後將戶籍遷入系爭房屋。107年12月間被告應林
居敬要求辭去在台灣穩定之工作與其共赴深圳發展，惟在
此期間如因被告需短暫返台就診，被告仍居住於系爭房屋
。換言之，系爭房屋始終係被告為履行與林居敬間婚姻關
係同居義務而在台灣設定之共同住所。未料於109年新冠
肺炎疫情爆發，林居敬遂與被告商議由被告留在台灣，待
疫情和緩再回深圳團聚，是被告自109年起定居於系爭房
屋，兩人因疫情分隔兩地期間並維持每日以視訊通話聯繫
，並無原告所稱形同陌路之情事。112年2月間新冠肺炎疫
情趨緩，被告亦曾提出返回深圳與林居敬同居，不料竟遭
林居敬拒絕（被證13），並於112年4月間遭林居敬單方面
告知要與被告離婚，並將被告原於兩人深圳居所之智能鎖
建立之指紋、密碼置換，致被告無從進入兩人深圳居所，
遂返回在台灣之系爭房屋。112年10月間林居敬對被告提
起離婚訴訟，惟該案現仍由鈞院任股以113年度婚字第118
號案件審理中，是雙方婚姻關係現仍存續。惟林居敬近期
預計將回台工作，迺經鈞院任股法官當庭勸諭林居敬將返
台工作，與被告間婚姻似非無維繫之可能，宜由雙方到院
詳談，顯見雙方未來亦可能回復同居於系爭房屋。綜上，
被告因現仍有效存續之婚姻關係居住於以林居敬為真正所
有權人之系爭房屋，並非無權占有。
（三）本件原告既非系爭房屋真實權利人，即無由以所有權人身
份依民法第767條第1項請求被告遷出系爭房屋：
1、按臺灣高等法院102年度上字第1184號民事判決：「按所
有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對
於妨害其所有權者,得請求排除之。有妨害其所有權關係
之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項固定有明文。
惟同法第759條之1有關不動產所有權登記之推定力，依其
立法意旨，既在保護善意第三人，登記名義人自不得對真
正權利人主張不動產物權登記公信力之絕對真實之效力。
又此推定效力既經真正權利人舉反證推翻，即不受民法第
759條之1規定之保護，真正權利人仍得對之行使權利，自
有占有該不動產之正當權源，經真正權利人同意而占有之
第三人，亦當然有之」。準此，民法第759條之1條文既規
定登記名義人「推定」具有適法權利，即非不得反證推翻
之。倘經證明係依借名契約登記於其名下者，該登記名義
人自無從向真正權利人或經真正權利人同意而占有之人主
張民法第767條第1項之權利。復按最高法院110年度台上
字第1355號民事判決：「按借名登記契約，係當事人約定
一方將自己財產以他方名義登記，仍有自己管理、使用、
處分，他方允就該財產為出名登記之契約。又法院認定當
事人所爭執之事實，應依證據，此證據不以直接證據為限
，如能以間接證據證明間接事實，且綜合諸間接事實，得
以在符合論理及經驗法則下，推認待證事實為真實者，亦
無不可」（最高法院109年度台上字第2973號民事判決、
最高法院103年度台上第1637號判決亦同意旨）。再按最
高法院111年度台上字第1549號民事裁定：「簽約款、第
一期款、尾款共247萬6,624元，及自南投縣草屯鎮農會撥
款後之貸款均由郭祝武繳納，由郭祝武保管所有權狀，生
前設籍居住，並曾委由上訴人配偶曾玉婷繳納房屋稅，其
實際管理使用系爭房地，與上訴人間有借名契約存在，……
洵屬有據」，足見最高法院亦認得由實際繳納簽約款、第
一期款、尾款、保管所有權狀、設籍居住之人等間接證據
，認雙方間有借名契約存在。
2、就被告配偶林居敬方為系爭房屋真實權利人乙節，有下列
證據佐證，應足以認定系爭房屋之真實權利人屬林居敬明
：
㈠林居敬以本人名義親自簽立之不動產買賣契約書（參被證4
，如鈞院認必要，被告亦得提供所有權狀正本供查驗）。
㈡房屋所有權狀由林居敬自行保管於系爭房屋（參被證6，如
鈞院認必要，被告亦得提供所有權狀正本供查驗）。
㈢系爭房屋簽約款、用印款、完稅款、尾款、買方規費及地
政士費用等費用均由林居敬繳納（請參證1、5-1、5-2）
。
㈣系爭房屋房貸均係由林居敬繳納：
①原告就系爭房屋貸款部分，曾向林居敬稱：「哥哥 房貸
……再麻煩唷」（請參被證9）。
②林居敬自103年9月5日起，按月匯入5萬6千元以上之款項
至原告用以繳納房貸之中國信託帳戶（請參證11），期
間長達近10年。
③依原告自行提出之證5還款明細，按月扣款約55,232元之
金額與林居敬前開匯款金額相當（且只多不少）。
㈤系爭房屋稅款由林居敬或被告繳納：
①被告曾經林居敬（當時已赴深圳工作）指示，以被告持
有之林居敬花旗銀行副卡代其繳納系爭房屋稅款6,901
元（請參被證2第1頁）。
②被告於112年5月17日繳納系爭房屋房屋稅款6,666元（被
證15）。
㈥系爭房屋天然氣、水、電費亦由林居敬或被告繳納（請參
被證2、被證16）。
㈦林居敬以所有權人自居，請被告聯繫代書、研擬如何處分
系爭房屋（請參證10）。
3、反觀原告稱其為系爭房屋所有權人云云，惟其所提證據均
只能證明其有經地政機關登記為系爭房屋所有權人，而無
從證明其為系爭房屋真實權利人，謹分述如下：
㈠原告所提證據無非係：原證1建物登記第二類謄本及陳證3
建物登記第一類謄本、陳證5原告放款帳戶還款交易明細
、原證6房屋稅繳納證明、陳證6地價稅繳納證明，惟：
①原證1建物登記第二類謄本係「任何人」均得線上申請、
陳證3建物登記第一類謄本係「登記名義人」得線上申
請，然被告業已提出被證6土地及建物所有權狀，證明
原告僅為登記名義人，並未實際持有系爭房屋建物所有
權狀甚明。
②陳證5僅得證明系爭房屋貸款係以原告名義申設，且被告
亦已提出被證11林居敬按月匯款至原告用以繳納房貸之
帳戶之交易明細，足徵實際支付系爭房屋貸款者係林居
敬，原告自103年7月起長達9年間均未曾實際繳付系爭
房屋貸款甚明。
③原證6、陳證6亦僅能證明系爭房屋房屋稅及地價稅經繳
納完成，但無法證明實際係由原告繳納：依照新北市政
府稅捐稽徵處網站所示，「納稅義務人」即登記名義人
均得以線上申請房屋稅及地價稅繳納證明（參被14證7
、被證8），原證6、陳證6係原告起訴後分別於113年4
月16日19:04、同年月17日23:04、同年7月4日臨訟自行
上網列印或申請，是原證6、陳證6僅能證明房屋稅、地
價稅業經完納，無法得知實際繳納稅款之人。遑論，原
證6第3頁所示110年全期房屋稅繳納證明書，實係被告
於110年5月10日經林居敬指示以花期（台灣）商業銀行
信用卡代繳房屋稅6,901元（參證2第1頁）；原證6第5
頁所示112年全期房屋稅繳納證明書，則係被告以其個
人名下帳戶扣款繳納房屋稅6,666元（參被證15），足
證被告於110年5月10日代林居敬繳納、於112年5月17日
自行繳納系爭房屋房屋稅，原證6無法證明原告實際繳
納系爭房屋房屋稅。遑論，據原告中國信託帳戶交易明
細（鈞院卷第167頁以下）所示，林居敬自103年7月起
至112年10月30日止總計匯入6,297,252元（參附表1）
，但系爭房屋貸款截至112年11月6日之實際扣款金額加
計原告提出之房屋稅、地價稅繳納證明上載金額亦僅有
5,994,802元【計算式：5,944,664+6,448+7,017+6,901
+6,785+6,666+3,128+3,109+3,109+3,319+3,656=5,994
,802】。換言之，林居敬前述匯款金額，顯已遠遠超過
系爭房屋貸款繳款金額加計房屋稅、地價稅，是縱使原
告辯稱房屋稅、地價稅亦由其繳納屬實（假設語氣，被
告否認之），林居敬業已將相關款項給付原告，且此由
被證9原告與林居敬間對話紀錄原告表示：「哥哥……之
前的代墊款再麻煩尼唷」亦可證明，林居敬縱有不及自
行繳納相關款項故由原告先行代墊之情形，相關款項均
已由林居敬匯款返還，是原告主張系爭房屋相關稅款亦
由其繳納云云，
㈡且被告於113年6月25日民事答辯狀提出林居敬簽訂之系爭
房屋買賣契約，以及繳納頭期款、用印款、完稅款及房屋
稅款、天然氣費用等紀錄以後，原告方才於113年7月2日
民事準備狀改稱：原告委由兄長林居敬代為尋覓適合之不
動產標的，並由林居敬代為以自己名義簽訂買賣契約、支
付含頭期款在內之買方款項，林居敬並表示前開款項均不
用急著返還，但系爭房屋貸款由原告自行申辦且「迄今均
自行繳款」，且自行負擔歷年房屋稅云云；但原告至今除
對於被告代林居敬繳納110年度房屋稅乙節未置一詞，復
又於被告列舉林居於9年間、高達109筆、總計金額629萬7
,252元款項匯入原告中國信託帳戶之房貸以後，旋即再於
113年10月22日鈞院言詞辯論庭期謊稱：其與林居敬間是
親戚關係，所匯款項無法證明係用以繳納房貸云云。惟姑
不論原告就林居敬代理其購入系爭房屋乙節從未舉證實其
說，原告迄今亦無法說明下列疑義：
①倘其為系爭房屋真正權利人，何以系爭房屋所有權狀、
買賣契約正本均非由原告親自持有，反而係由林居敬長
期、自行保管於「其與被告」共同居住、設籍之系爭房
屋？
②103年林居敬簽訂系爭房屋買賣契約時，原告時年31歲，
並非未成年人，亦非並無智識能力之人，何以竟仍需隱
名代理委由兄長以「兄長本人」名義簽約，且竟於長達
9年期間均未曾返還系爭房屋頭期款及其他稅款？
③112年本件起訴時原告時年40歲，且其並非無謀生能力之
人，林居敬直至原告40歲時，如非用以繳付房貸，又何
須於9年期間按月匯入「與系爭房屋房貸相當」之5萬6,
000元？
④倘林居敬匯入之款項並非房貸而係其他原因事實，原告
又為何於對話紀錄中向林居敬要求匯入「房貸」（請參
被證9）？
⑤倘其為系爭房屋實際所有權人，何須再由遠在深圳之林
居敬或由被告繳納系爭房屋房屋稅？
㈢綜上，原告主張係由林居敬代為簽約並支付頭期款，且與
林居敬有親戚關係故匯款原因事實並非用以繳付系爭房屋
房貸云云，不僅未舉證以實，其說法亦與經驗法則不符，
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