排除侵害等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,112年度,1128號
PCDV,112,訴,1128,20250327,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第1128號
原 告 水鑽石社區大廈管理委員會

法定代理人 呂咏錞
訴訟代理人 李璇辰律師
被 告 家欣建設事業股份有限公司（下稱家欣公司）

法定代理人 江春美
訴訟代理人 劉錦隆律師
被 告 香港商世界健身事業有限公司台灣分公司
（下稱世界健身公司）

法定代理人 柯約翰
訴訟代理人 謝明智律師
曾偉哲律師
陳昱澤律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國114年2月6日
言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
一、被告家欣公司應將位於新北市○○區○○段000地號地面一層，如附件新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖所示：同段0000號建物上通風管設施使用000地號土地約略範圍、地號（暫編）000（0）、面積14.4平方公尺；同段0000建號建物上鐵架滴水通風管設施使用000地號土地約略範圍、地號（暫編）000（0）、面積18.77平方公尺，即如附表三編號1至編號4部分之設備拆除。
二、被告家欣公司應將位於新北市○○區○○段000地號地下一層，
如附件新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖所示：同段00
00建號建物地下一層走道（周遭無牆壁）使用000地號土地
約略範圍、地號（暫編）000（0）、面積45.77平方公尺，
即如附表三編號18部分，恢復為走道使用。
三、被告家欣公司應給付原告新台幣（下同）1,686,468元及自
民國111年9月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨
自111年9月9日起至原告履行主文第一、二項完畢之日止， 按日給付原告937元，暨自各期到期次日起至清償日止按年 息5％計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告家欣公司負擔二分之一，餘由原告負擔。六、本判決原告勝訴部分於原告以820,000元供擔保後，得為假 執行。但被告家欣公司如於假執行程序實施前，以2,460,00　　0元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
　　事實及理由
一、原告於言詞辯論終結後，改選主任委員為呂咏錞，法定代理 人有所變更，因而聲明承受訴訟，此據其提出113年12月14



日水鑽石社區大廈區分所有權人會議紀錄一份在卷可按，經 核無誤，爰予准許，合先敘明。
二、原告起訴聲明：
　　⒈確認新北市○○區○○段(下稱○○段)0000建號、○○段0000建號 、○○段0000建號、○○段0000建號等之管理權為原告。　　⒉被告家欣公司、世界健身公司應分別依附表三應負責拆除人欄所示將設置於○○段000地號（重測前：○○段○○段000地號）、同段0000建號（重測前：○○段○○段0000建號）上之屋凸【原證19第1頁，對應原證18左上圖暫編000（0）地號】、及屋凸上方、立面之不鏽鋼架組成之支架【原證19第2頁】、排風管【原證19第3頁，對應原證18左上圖暫編000（0）地號】、自來水設備【原證19第4頁，對應原證18左上圖暫編000（0）地號】、固定壁面之監視器設備(含電線)【原證19第5頁】、水塔水箱設備【原證19第6頁上方紅圈處，對應原證18右上圖暫編000（0）地號】、冷卻空調設備【原證19第6頁下方紅框處】、熱排風機設備【原證19第7~9頁紅圈處，對應原證18右上圖暫編000（0）地號】、配電盤配電箱【原證19第10頁上方紅圈處】、排風扇【原證19第10頁下方紅圈處，對應原證18右上圖暫編000（0）地號】及相對應之管線設施皆予以拆除。　　⒊被告家欣公司、世界健身公司應分別依附表三應負責拆除 人欄所示將設置於○○段000地號（重測前：○○段○○段000地 號）、同段0000建號（重測前：○○段○○段0000建號）上兩 座前、後排列之橘色柵欄機底座【原證19第11頁上方紅圈 處，對應原證18右下圖暫編000（0）、（0）地號】、橘 色電子顯示設備、黃色電箱設備【原證19第11頁下方紅圈 處，對應原證18右下圖暫編000（0）地號】、交通錐【原 證19第12頁，對應原證18右下圖暫編000（0）、（0）地 號】、對應橘色柵欄機所設置電、管線【原證19第13頁】 皆予以拆除。
　　⒋被告家欣公司、世界健身公司應分別依附表三應負責拆除 人欄所示將設置於○○段000地號（重測前：○○段○○段000地 號）、同段0000建號（重測前：○○段○○段0000建號）一層 電梯外牆面【原證19第14頁上方】、牆面【原證19第14頁 下方】、大門【原證19第15、16頁】、電梯內側【原證19 第17頁】、樓梯牆面【原證19第18~21頁】、天花板【原 證19第22頁】及地下一層電梯門【原證19第23頁】、牆面 【原證19第23~25頁】上之物，以及一層天花板延伸至樓 梯上之彩色燈條與附屬之電線設備【原證19第14、18、20 、21、22頁】，皆予以拆除。
　　⒌被告家欣公司、世界健身公司應分別依附表三應負責拆除 人欄所示將○○段000地號（重測前：○○段○○段000地號）、 同段0000建號（重測前：○○段○○段0000建號）之L型通道 【對應原證18左下圖暫編000（0）地號】恢復如該處建物 測量成果圖。
　　⒍被告家欣公司應給付原告1,857,241元，及自起訴狀送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自起訴狀送 達翌日起至「履行完畢第二項至第五項聲明」之日止，按 日給付原告1,032元，及自次日起至清償止，按年息5%計 算之利息。
　　⒎被告世界健身公司應給付原告3,953,279元，及自起訴狀送 達翌日起至清償日止，按週年息5%計算之利息；並應自起 訴狀送達翌日起至「履行完畢第二項至第五項聲明」之日 止，按日給付原告2,196元，及自次日起至清償止，按年



息5%計算之利息。
　　⒏願供擔保請准宣告假執行。
　並主張略以：
　㈠水鑽石社區係於92年2月間，由被告家欣公司所起造。家欣公 司於107年10月19日將其專有部分(即○○段0000、0000、0000 建號)出租予被告世界健身公司之際，先、後將該等專有部 分之共有(用)部分為不法使用，已違反公寓大廈管理條例第 7條、第8條第1、3項、第9條第1~4項之規定。 　㈡被告世界健身公司無視公寓大廈管理條例第7條、第8條、第9 條等規定，執意以與被告家欣公司間租賃契約內容，應由家 欣公司履行之負擔行為，作為干預原告依法對共有部分管理 權限的依據(參公寓大廈管理條例第58條第2項)；並以共有 部分之持分人，亦即均為被告家欣公司，在統計承租標的之 共有部分持分權利後，為完整權利，聲稱依公寓大廈管理條 例第4條第1項、第9條第1項等規定，應屬專有部分而得自由 使用、或合計共用部分為完整權利為理由，與原告就共有部 分之管理使用權限發生爭議。被告家欣公司、世界健身公司 對附表2共有建號內，所為前開排除原告管理等行為，俱已 侵害公寓大廈管理條例第10條第2項賦予原告對共用部分之 管理權限，爰依下列規定請求排除侵害：
　　⒈共用部分之物上請求權(請求權基礎：公寓大廈管理條例第 8條第3項、第9條第4項、民法第767條第1、2項、第821條 但書)：
　　　⑴公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分 之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵 鋁窗或其他類似之行為，違反者，管理負責人或管理委 員會應予制止，經制止而不遵從而屆期未回復原狀者， 得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住 戶負擔。各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對 建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約 定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的 及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項 但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市 計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理 負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該 主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求 損害賠償。公寓大廈管理條例第8、9條分別定有明文。 實務上亦不排除可適用民法第767條第1、2項、第821條 等規定。而原告係社區區分所有權人推舉管理委員組成 管理委員會，受託執行社區公共事務推行、共有部分之



管理，需以社區多數人共同利益為共有部分之管理導向 ，並非在配合特定區分所有權人(即被告家欣公司)、承 租人(即被告世界健身公司)營運管理方便所設置。故原 告性質上為全體區分所有權人推舉出管理權人，並經10 8年度區分所有權人會議之議題三決議通過在案，自得 代替全體區分所有權人對被告家欣公司、世界健身公司 主張排除侵害規定。
　　　⑵因○○段000地號(被告家欣建設公司權利範圍：829/10,00 0)、○○段0000、0000建號性質上為共有建號，不符合公 寓大廈管理條例第3條第3款「專有部分」定義性(均不 具備空間上、使用上獨立性要件)規定，且關於共有地 號、建號之管理，公寓大廈管理條例第10條第2項已將 管理權限賦予管理委員會所獨占，屬於公寓大廈管理條 例已有明文之情形，並無適用民法物權編共有物規定。 若被告家欣公司以形式上登記共有建物權利完整可拒絕 適用公寓大廈管理條例相關規定，無疑將創造出一國內 另有一國，管理權限分歧奇特現象，而當「共有建物之 權利比例合計為一情形」不存在時，管理權限將處於不 明的詭譎狀態。遑論，被告家欣公司實際上並未就系爭 共用建號之權利，享有完整所有權。故原告自得請求被 告依附表三所示之內容，就侵害原告所有權之部分加以 拆除，如聲明所示。
　　　⑶被告家欣公司對原告聲明第5項雖辯稱：就「新北市○○區 ○○段000地號、同段0000建號之L型通道」非其所拆除、 打除，可能為其他承租人所為云云，惟被告家欣公司既 為區分所有權人及出租人，自仍有回復該L型通道之防 災區劃狀態之義務，蓋該L型通道所分隔兩側臨接之專 有部分區域，亦屬被告家欣公司專有部分範圍，家欣公 司以專有部分所有權人身分，有回復該L型通道之防災 區劃兩側壁體之義務。否則無異持續放任被告家欣公司 得以此方式持續占用該共用部分L型通道，破壞防災區 劃、維護公共利益之功能。
　　⒉不當得利部分(請求權基礎民法第179條)：排除侵害原因事 實之行為，屬無權占有其他共有人之情形，屬於無權使用 之非給付類型不當得利(民法第179條)。故原告自得請求 被告給付不當得利。
　　　⑴就「非給付型」之不當得利計算金額，應以每坪每月租 金1,181元為計算標準：按主張不當得利之原告，如因 自己行為致原由其掌控之財產發生主體變動，本於無法 律上原因而生財產變動消極事實舉證困難之危險，固應



歸諸原告，由該原告就不當得利請求權之成立特別要件 即所清償債務不存在之事實，負其舉證責任。但財產主 體之變動倘係被告之行為所致，自應由被告舉證證明其 受領給付係有法律上之原因，有最高法院99年度台上字 第503號民事判決可稽。經查，本件屬於「非給付型」 之不當得利(權益歸屬說)，亦即被告家欣公司侵奪原告 基於公寓大廈管理條例賦予原告對「共有建物為管理權 」之利益。被告家欣公司以「給付型」不當得利之標準 ，要求原告說明對該共有建物並無計畫對共有建物為管 理使用，並無損失為由，實已將不同類型不當得利之舉 證方式混為一談。
　　　⑵申言之，被告家欣公司應說明為何其具有法律上原因， 亦即何以單以區分所有權人身分即可保有對共有建物之 管理權，突破公寓大廈管理條例第10條第2項前段賦予 原告管理權？事實上，公寓大廈管理條例既無「大公」 、「小公」之明文，亦無於第10條第2項管理權限上區 分是否由管理委員會權限上之差異。被告家欣公司此處 之辯稱，明顯逾越公寓大廈管理條例第10條第2項之法 條文義射程範圍，導致該條規範形同具文虛設。　　　⑶檢具泰山區明志路三段牆面廣告出租標準為範例，以22. 97呎換算約700.1256公分，6.56呎約為199.9488公分( 每呎為30.48公分)。兩者乘積為139,989.275369平方公 分(相當於13.99平方公尺、4.23198坪)，以每月5,000 元租金計算，亦即每坪租金約1,181元(原先係以使用土 地每月每坪1,500元為計算標準)，據此謹將相關請求數 額計算如下：
　　　　①依鈞院囑託測量之土地複丈成果圖及附表三之被告家 欣公司應負責拆除範圍，其佔用000地號及000地號土 地面積計86.66平方公尺（計算式：14.14＋18.77＋7.3 8＋0.22＋0.38＋45.77＝86.66），亦即26.21坪（計算式 ：86.66÷3.3058＝26.21，四捨五入至小數點後二位） ，以每坪每月租金平均1,181元，並以占用五年計算 ，原告所得請求被告家欣公司返還佔用000地號及000 地號土地相當於租金之不當得利即為1,857,241元（ 計算式：26.21×1181×60＝1,857,241，四捨五入至整 數位）。每日應給付原告相當於租金之不當得利金額 應為1,032元（計算式：26.21x1181÷30＝1,032，四捨 五入至整數位）。
　　　　②依上開土地複丈成果圖及附表三之世界健身公司應負 責拆除範圍，其佔用000地號及000地號土地面積計40



.2平方公尺（計算式：1.73＋30.84＋0.6＋1.6＋2.4＋0.4 4＋0.49＋2.1＝40.2）；次依【原證19】所示A1至L1所 測量出如附表四之占用面積，被告世界健身公司所佔 用000地號土地用作裝潢、廣告等之面積計144.23平 方公尺，共計184.43平方公尺，亦即55.79坪（計算 式：184.43÷3.3058＝55.79，四捨五入至小數點後二 位），以每坪每月以當地出租金額1,181元，並以占 用5年(共60月)計算，原告所得請求被告世界健身公 司返還佔用000地號及000地號土地相當於租金之不當 得利即為3,953,279元（計算式：55.79×1,181×60＝3, 953,279，四捨五入至整數位）。每日應給付原告相 當於租金之不當得利金額應為2,196元（計算式：55. 79x1,181÷30＝2,196，四捨五入至整數位）。三、被告世界健身公司聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被 告願供擔保請准宣告免於假執行。並略以下列情詞置辯：　㈠原告主張訴之聲明一、確認新北市○○區○○段0000○號、○○段00 00建號、○○段0000建號、○○段0000建號等之管理權為原告云 云，原告主張伊有管理權又主張以民法第767條物上請求權 做為請求權基礎請求被告拆除系爭設備，而民法第767條物 上請求權應屬於所有權人之權利權能，本件原告主張之方式 難認有解決紛爭之功效，應無確認利益。
　㈡針對原告請求被告世界健身公司拆除返還部分，茲以表列說 明如下：　　
編號 標的名稱 原證出處 被告意見 1 不銹鋼排列而成之屋凸及支撐屋凸之支架 原證19第1至2頁 非被告施作，本來就存在 2 排風管 原證19第3頁 非被告施作，本來就存在 3 自來水設備 原證19第4頁 原告撤回請求 4 監視器設備 原證19第5頁 非被告施作，本來就存在 5 水塔水箱設備 原證19第6頁 被告施作 6 冷卻空調設備 原證19第6頁 被告施作 7 熱排風機設備 原證19第7至9頁 被告施作 8 配電盤配電箱 原證19第10頁 被告施作 9 排風扇 原證19第10頁 被告施作 10 設備相關之管線設施 原證18之左下圖000(1) 原告撤回請求 11 橘色柵欄機 原證19第11頁 被告施作 12 柵欄機橘色收費設備、柵欄機橘色燈號設備、黃色電箱設備 原證19第11頁 被告施作 13 橘色交通錐 原證19第12頁 非被告施作，本來就存在 14 對應橘色柵欄機所設管線 原證19第13頁 非被告施作，本來就存在 15 一層電梯外側門、牆面、大門、電梯內側門、樓梯牆面 原證19第14至21頁 被告施作 16 地下一層電梯門、牆面、天花板 原證19第22至25頁 被告施作 17 一層天花板延伸至樓梯上之彩色條燈與附屬之電線設備 原證19第14、18、20、21、22頁 被告施作 18 L型通道 原證18左下圖暫編000(1) 非被告施作，且原本沒有牆
　㈢上開表格編號18，非被告施作，且被告僅就現狀承租，就被 告承租時起即無牆面存在，原告請求被告恢復如建物測量成 果圖，顯無理由。另部分標的並非被告所有或被告所施作， 被告並無拆除之權利，故原告對於被告之請求自無理由。　㈣再者，原告請求權基礎為民法第767條、第821條但書等，均 係區分所有權人方得行使之權利，原告是管理委員會，不得 行使前開權利。
　㈤又系爭標的中有屬共同被告家欣公司擁有全部所有權者(如00 00建號)，其餘部分係屬區分所有建物之小公區域，屬於專 供商場使用，身為住宅管理委員會之原告並無權干涉（退步 言之，縱有部分管理權限亦應考量商場利益、商場所有權人 之意見…等，故受有相當之限制且不得恣意為之）。被告係 向共同被告家欣公司合法承租，是被告具有專用使用權利應 屬無疑。故原告請求被告拆除系爭標的均無理由。　㈥原告主張被告侵害其基於公寓大廈管理條例賦予之共有建物



為管理權之利益云云，惟原告之請求權基礎為民法第179條 不當得利，應屬於區分所有權人方得行使之權利，原告請求 已非適法。再者，被告否認有占用原告所主張之占用面積； 又原告以明志路三段廣告租金為計算標準，僅為其自行尋找 之單一廣告內容，並不足以作為本件計算之基礎等語。四、被告家欣公司聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔 保請准免為假執行。並略以下列情詞置辯：
　㈠依土地登記規則第81條第1項規定：「區分所有建物所屬共有 部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及 使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各 相關區分所有權人共有。」，可知區分所有建築物之共有部 分，有屬全體區分所有權人共同持有者，有僅部分區分所有 權人共同持有者，前者為「全體共有部分」（俗稱大公）， 後者為「一部共有部分」（俗稱小公）。查泰山區○○段0000 建號為0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000 、0000、0000、0000、0000、0000建號之共同使用部分；00 00、0000建號為0000、0000、0000建號之共同使用部分；00 00建號為0000、0000建號之共同使用部分，均屬一部共有之 公共設施。依公寓大廈管理條例第36條規定，「一、區分所 有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、 維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環 境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住 戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條 第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支 、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工 圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計 帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報 文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱 傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出 及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備 之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安 全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其 他依本條例或規約所定事項。」固為管理委員會之職務，惟 系爭0000、0000、0000、0000建號既為「一部共有部分」， 未持有系爭0000、0000、0000、0000建號持分之區分所有權 人，對於系爭0000、0000、0000、0000建號如何使用，應無 權干涉，而原告為管理委員會，對於系爭0000、0000、0000 、0000建號如何清潔、維護、修繕及改良，在不違反設置目 的及使用性質之情況下，應依持有系爭0000、0000、0000、 0000建號持分之區分所有權人之指示，系爭0000、0000、00



00、0000建號之管理權豈會是原告所有？更何況原告請求確 認系爭0000、0000、0000、0000建號之管理權為其所有之目 的，係為侵害持有系爭0000、0000、0000、0000建號持分之 區分有權人之利益。
　㈡公寓大廈管理條例第8條第3項規定：「住戶違反第一項規定 ，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者， 應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應 於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人 或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」第二項規 定為「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部 分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁 窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈 規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、 縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有 權人會議決議之限制。」故原告應舉證證明被告有在系爭公 寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空 避難設備，變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類 似之行為。
　㈢公寓大廈管理條例第9條第4項規定「住戶違反第二項規定， 管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該 主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害 賠償。」第二項規定為「住戶對共用部分之使用應依其設置 目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」故原 告應舉證證明其請求被告拆除部分，違反設置目的或通常使 用方法？
　㈣系爭0000建號之共有人為0000、0000、0000、0000、0000、0 000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000建號之 區分所有權人，0000、0000建號之共有人為0000、0000、00 00建號之之區分所有權人，0000建號之共有人為0000、0000 建號之之區分所有權人，原告並非系爭0000、0000、0000、 0000建號之共有人，故無民法第767條第1、2項、第821條但 書之請求權，及民法第179條之請求權。
　㈤被告就系爭公寓大廈有二種身份，一為起造人，一為餘屋之 區分所有權人，就為起造人身分所設置之設施，不論是大公 還是小公，均早已點交給原告多年，故該設施如果是設置在 大公，其所有權為全體區分所有權人所有，如果是設置在小 公，其所有權為持有該小公之區分所有權人所有，被告已無 處分權。原告113年10月18日民事變更訴之聲明狀附表三編 號1、2、3、4即是設置在小公所有權為持有該小公之區分所 有權人所有之設施。




　㈥又查附表三編號1、2、4之設施位在0000建號及0000建號地下 室之上方，該部分不論是否違章建築均屬於0000建號及0000 建號建物之一部分，就屬於0000建號部分，在原告不認為該 項設施屬於起造人點交給伊之公共設施之前提下，被告基於 0000建號所有權人之身分，固有拆除0000建號地下室上方之 設施之權利，但就0000建號地下室上方之設施部分，被告僅 為該設施之共有人，被告基於共有人之身分雖有處分權，惟 依民法第819條第2項規定，在未得共有人全體之同意前，被 告不得拆除該部分設施。再者，附表三編號1、2、4之設施 若為被告所有，原告或其他區分所有權人並無所有權，原告 有何權利請求拆除？
　㈦尤有甚者，原告既不承認附表三編號1、2、4之設施屬於公共 設施，顯無公寓大廈管理條例第8條、第10條之適用。況附 表三編號1之屋頂突出物用途在於遮蔽地下一樓頂版之開口 ，使雨水不會流入地下室，以維護機電設備尤其是台電受電 室之安全，及讓地上室能正常使用，編號2之排風管屬於民 生設施，編號4之監視器用途在於維護用戶安全。故退一步 言，縱認原告有權請求被告拆除，亦為權利濫用。　㈧附表三編號19之L型通道所在位置雖在0000建號公共設施範圍 內，所有權為被告所有，原告請求被告回復原狀，並無法律 依據。
　㈨附表三編號1、2、4之設施位在0000建號及0000建號地下室之 上方，而0000建號及0000建號地下室固坐落在000、000地號 上，但0000建號及0000建號地下室之下尚有三層其他建號之 地下室，亦即附表三編號1、2、4之設施下方尚有四層地下 室與附表三編號1、2、4之設施共同使用000、000地號土地 ，原告主張每坪每月相當於租金之不當得利為1,181元，顯 無依據。況原告並非000、000地號土地之所有權人，有何法 律依據請求被告給付不當得利等語。
五、兩造不爭執之事項：
　㈠水鑽石社區係於92年2月間，由被告家欣公司起造。　㈡家欣公司為○○段0000、0000、0000建號建物之所有人，並於1 07年10月19日將上開建物出租予被告世界健身公司。　㈢○○段0000建號之建物，依地籍登記所示，建物門牌：明志路 三段83號地下一層之一等，主要用途為共有部分，層次為一 層、二層、騎樓、地下一層、地下二層，而其主建物資料分 別為：0000（所有權人為泰山氣體有限公司）、0000、0000 、0000、0000（所有權人為宋**）、0000（所有權人為陳** ）、0000（所有權人為葉**）、0000（所有權人為曾**）、 0000（所有權人為李**）、0000（所有權人為被告家欣公司



）、0000（所有權人為台灣基督長老教會台北中會）、0000 （所有權人為中華郵政公司）、0000(所有權人為楊**）建 號。（見本院卷235-247、353頁）。　㈣○○段0000建號之建物，依地籍登記所示，建物門牌：明志路 三段83號地下一層之二等，主要用途為共有部分，層次為地 下一層，而其主建物資料分別為：0000、0000、0000建號。 （見本院卷第357頁）
　㈤○○段0000建號之建物，依地籍登記所示，建物門牌：明志路 三段83號地下一層之一等，主要用途為共有部分，層次為地 下一層，而其主建物資料分別為：0000、0000、0000建號。 （見本院卷第361頁）
　㈥○○段0000建號之建物，依地籍登記所示，建物門牌：明志路 三段83號地下一層之三等，主要用途為共有部分，層次為地 下一層，而其主建物資料分別為：0000、0000建號。（見本 院卷第365頁）
　㈦本院於113年5月17日履勘現場，並囑託新北市新莊地政事務 所進行測量，據其於113年6月12日函覆測繪結果如卷附之土 地複丈成果圖（見本院卷第415頁，下簡稱本案複丈成果圖 ）。兩造就履勘結果及複丈成果圖之客觀真實性俱不爭執。六、本件爭點及本院之判斷：
　㈠就原告訴之聲明第一項部分，為確認為○○段0000、0000、000 0、0000建號等之管理權為原告；被告爭執原告此部分之訴 並無確認利益等語。本院判斷如下：
　　⒈依民事訴訟法第247條第1項規定，確認法律關係之訴，非 原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；而所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，而原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在 ，且此種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言。如係 經法院判決確認，亦不能除去其不妥之狀態者，即難認有 受確認判決之法律上利益。
　　⒉本件原告訴之聲明第一項，請求確認○○段0000、0000、000 0、0000等建號等之管理權為原告。經查，○○段0000、000 0、0000、0000等建號為水鑽石社區部分共有人之共有部 分，原告既為水鑽石社區之管理委員會，依公寓大廈管理 條例第10條第2項前段規定：「共用部分、約定共用部分 之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。 」本屬依法應由原告為管理之事項。被告家欣公司為水鑽 石社區之區分所有權人之一，被告世界健身公司則為區分 所有部分之承租人，彼等對於原告基於社區管理委員會之 地位，有權管理社區大樓之共用部分一節，並無爭執。是



以，本件兩造所爭執者，係就原告對○○段0000、0000、00 00、0000等建號之共有部分管理方式適當與否有所爭議， 並非對原告有無管理權限而生爭執。本件縱判決確認原告 對上述共有部分有管理權限，亦無解於兩造目前訟爭之狀 態。是以，本件原告雖於主觀上認其在法律上之地位有不 妥之狀態存在，然本院認為，縱依原告訴之聲明第一項為 其勝訴之判決，亦不能除去此不妥之狀態，故本件難認原 告有受該確認判決之法律上利益，揆諸首揭說明，原告此 部分確認之訴因無即受確認判決之法律上利益，於法不合 ，應予駁回。
　㈡就○○段0000、0000、0000、0000等建號之法律地位，本院認 定如下：
　　⒈按我國集合式住宅之所有權登記方式，習慣上有稱作「大 公」、「小公」之部分。所謂「大公」者：係指供全體住 戶共同使用，而由全體住戶共同分擔的公共設施部分。如 管理室、一樓大廳、配電室、台電受電室、發電機械房、 空調室、屋頂突出物、蓄水池、水箱水塔、電梯間（若社 區只有單一棟大樓）、交誼聽、會議室、運動三溫暖室等 。至稱「小公」者：則指供部分特定住戶群共同使用，而 由該特定住戶群共同分擔的公共設施部分。如社區某一棟 大樓的電梯間、大樓某一樓層的樓梯間、通道、走廊、門 廊、共用儲物空間、停車位及停車場車道等。又關於公共 設施（包含大公、小公）之登記方式，一般來說，在建物 謄本係登記於「建物標示部」裡，以「共有部分」呈現， 不與主建物混合登記。申言之，區分所有建物，依土地登 記規則第81條第1款規定，地下層停車空間為建物之共用 部分，若係由全體區分所有權人共有該部分之所有權，並 擁有該部分之使用權，即為俗稱之大公，若係由部分區分 所有權人所共有該部分之所有權，並擁有該部分之使用權 ，即為俗稱之小公。如區分所有建物，係以購買停車位之 社區住戶為共有人，並享有使用該部分建物之權利，則非 該部分建物之共有人，即無使用之權利。是以，如於出售 部分建物停車位時，與各承購停車位之社區住戶就停車位 之位置及範圍已有明定，自可解釋為部分建物共有人間之 共有物分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力， 此為我國法院向來所持之見解。
　　⒉經查，本件依○○段0000、0000、0000、0000等建號之登記 內容，均係登記為共有部分，並分別記載有主建物之建號 ，又該主建物之建號顯然並非水鑽石社區大廈全體區分所 有權人均包含在內。由是可知，○○段0000、0000、0000、



0000等建號之性質均屬俗稱之小公，係由部分區分所有權 人共有該部分之所有權，並擁有該部分之使用權。是以， 依登記資料可知：
　　　⑴○○段0000建號之建物，為部分區分所有權人包含主建物 之建號分別為0000（所有權人為泰山氣體有限公司）、 0000、0000、0000（上三筆所有權人均為被告家欣公司 ）、0000（所有權人為宋**）、0000（所有權人為陳** ）、0000（所有權人為葉**）、0000（所有權人為曾** ）、0000（所有權人為李**）、0000（所有權人為被告 家欣公司）、0000（所有權人為台灣基督長老教會台北 中會）、0000（所有權人為中華郵政公司）、0000(所 有權人為楊**）等人所共有，並由該等區分所有權人擁 用使用權。
　　　⑵○○段0000建號之建物，為區分所有權人被告家欣公司所 有0000、0000、0000建號建物之共有部分，並由被告家 欣公司擁有使用權。
　　　⑶○○段0000建號之建物，為區分所有權人被告家欣公司所 有0000、0000、0000建號建物之共有部分，並由被告家 欣公司擁有使用權。
　　　⑷○○段0000建號之建物，為區分所有權人被告家欣公司所 有0000、0000建號建物之共有部分，並由被告家欣公司 擁有使用權。
　㈢原告請求被告拆除上述「小公」即○○段0000、0000、0000、0 000等建號內之物品，被告則否認原告有此請求拆除之權利 ，本院就此爭點之判斷標準如下：
　　⒈按所謂「小公」，固屬集合式住宅即公寓大廈社區中，部 分區分所有權人所共有，並擁有使用權之部分。惟其性質 既為「共同使用」之共有部分，而非專有部分，則共有該 部分「小公」之區分所有權人，並不能將此共用部分為完 全排他之使用，或將之劃歸於其專有部分內，成為私人之 使用空間。舉例而言，某層樓之樓梯間，固常登記為該層 樓區分所有人所共有之「小公」，然此一樓梯間仍需供全 體住戶或訪客於需要時通行使用，共有該小公之區分有所 權人，並不得將之圍阻而排除他人之使用。而社區亦得制 定相關管理規約，比如限制住戶於該樓梯間擺放雜物、鞋 櫃等等。凡此，均應為我國現代公民社會中，眾所週知之 事實。
　　⒉再者，公寓大廈管理條例雖未就「小公」、「大公」部分 之使用或管理權限為特別區分之規定，惟參照該條例第8 條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺



及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設 置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦 理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有 決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者， 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」及第9條 第2至4項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的 及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但 書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫 法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人 或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關 或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。 」等規定意旨，應可推知：小公部分固屬部分區分所有權 人所共有，並對之有使用權，但仍應依設置之目的及通常 使用方法為使用，並不得違反政府法令及社區規約。若針 對小公部分變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他 類似之行為，要加以法令以外之限制，則應以社區規約為 依據，或經區分所有權人會議為決議，始得為之。　㈣就原告訴之聲明第二項，請求被告家欣公司、世界健身公司 應分別依附表三應負責拆除人欄所示將設置於○○段0000建號 上之屋凸等設施拆除部分，是否有理由，本院判斷如下：