臺灣宜蘭地方法院民事判決
113年度原訴字第6號
原 告 陳月英
訴訟代理人 李仲唯律師
徐亦安律師
林凱鈞律師
被 告 胡翠玉
訴訟代理人 林志欽
被 告 孫瑞琪
指定送達處所：宜蘭縣○○鄉○○路 ○段000號
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國114年2月
27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
㈠宜蘭縣○○鄉○○段000○00000地號土地（下稱系爭894、894-1地
號土地）為原住民保留地農牧用地，登記名義人為具原住民
身分之訴外人陳慧珍即原告姪女，實際所有人為原告丁○○，
原告及胞兄聽聞當地主管機關欲在該地區發展觀光事業，便
於系爭894、894-1地號土地出資整地、鋪設道路、興建農舍
及相關娛樂設施，然因該觀光事業發展並未落實，原告遂經
介紹後，委託仲介即被告丙○○出售系爭894、894-1地號土地
及其上坐落之未辦保存登記之建物乙棟（下稱系爭建物），
因被告乙○○有意購買系爭894、894-1地號土地及系爭建物，
遂由被告丙○○居中斡旋，又因系爭建物橫跨系爭894、894-1
地號土地及另一國有地(即宜蘭縣○○鄉○○段00000地號土地，
下稱系爭893-9地號土地），系爭893-9地號土地亦為原住民
保留地農牧用地，依山坡地保育利用條例第37條舊法規定須
繼續耕作5年後，依法申請分割後，始能進行所有權移轉，
被告丙○○明知山坡地保育利用條例第37條規定已於108年1月
9日修法，是系爭893-9地號土地無庸繼續耕作5年即可直接
申請取得所有權，卻未告知原告，使原告誤信系爭893-9地
號土地屬具有權利瑕疵之土地，價值低廉，致原告陷於錯誤
，將原價新臺幣（下同）400萬元之系爭894、894-1、893-9
地號土地及系爭建物，僅以310萬之價格出售，並同意與被
告乙○○簽訂不動產買賣契約書及房地買賣補償價款收付憑據
，其中約定僅以10萬元價金將系爭893-9地號土地出售予被
告乙○○，並因系爭893-9地號土地依被告乙○○之要求於買賣
後仍未移轉所有權，被告乙○○於系爭893-9地號土地設定600
萬元之最高限額抵押權。
㈡系爭893-9地號土地面積1,780平方公尺，且與兩造其餘買賣
標的即系爭894、894-1地號土地及系爭建物鄰接，屬具有經
濟價值之土地，原告原本係以100萬元之價格銷售系爭893-9
地號土地，然被告丙○○身為專業買賣仲介，卻未如實告知原
告系爭893-9地號土地已因山坡地保育利用條例第37條修法
而可直接取得所有權，致原告誤信系爭893-9地號土地屬具
有權利瑕疵之土地，竟將系爭893-9地號土地以10萬元為對
價出售，足見被告丙○○未善盡其善良管理人義務，僅一昧要
求原告盡快簽約出賣土地，明顯係為賺取仲介費用而故意加
損害於原告。原告基於其議價能力、意思自由，原可以更高
之價金出售系爭893-9地號土地，因被告丙○○故意未告知原
告山坡地保育利用條例第37條之修法，導致原告與被告乙○○
磋商契約時無法對系爭893-9地號土地之真實價值議價，或
決定是否不出售系爭893-9地號土地，實已侵害原告之意思
自由，致原告受有減價90萬元之損失，系爭893-9地號土地
只有簽訂收付憑證，因被告乙○○當時沒有原民身分，所以先
設定農育權，等到之後有原民身分的人再做所有權移轉，爰
依民法第565條、567條第1項及第544條規定；民法第184條
第1項、第185條第1項規定，擇一請求判決被告乙○○、丙○○
應連帶賠償原告90萬元。
㈢聲明：被告乙○○、丙○○應連帶給付原告90萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息。
二、被告方面：
㈠被告乙○○：
⒈系爭建物大部分佔用國有土地，未辧理建物登記、未設立
房屋稅籍，出價多少與可否貸款無關，且位處原住民山坡
地保護區，系爭建物為1樓混凝土、2樓木板鐵皮屋（總計
49坪），屋外聯外道路遇大雨即路斷，因地處偏僻，易發
生土石崩塌，被告乙○○雖無法擁有土地所有權狀，只有使
用權限，但因環境安靜自然，適合被告乙○○養病及收養數
十隻流浪動物，經多次仲介斡旋，最終仍以總價320萬元
與原告簽訂不動產買賣契約書，並無佔其便宜，何來受騙
損害之事實。原告在不動產買賣契約書中擔任賣方保證人
、代理人，在佔用國土申請受配案上，原告在契約簽訂上
也僅願承擔4個月受配保證期《於特別約定事項（七）》，
該受配土地即系爭893-9地號土地經多次縣政府、鄉公所
勘查，於110年8月6日歷經2年後完成土地權利取得，事隔
5年在欠缺正確佐證，原告多次巧立名目一再提訴。原告
於110年8月19日在代書事務所代領補償價款10萬元時，臨
時提出因對該土地具有感情想搭建木屋，供其空閒時來住
，被告因受限於原住民山坡保護區之限制，無法答應其要
求，僅同意二地點供其選擇，需自購6坪現成小木屋自行
設置，並無安撫與欺騙之事。
⒉系爭894、894-1地號土地登記謄本内土地所有權人、土地
他項權利人，均不是登記原告，原告於106年1月1日與陳
慧珍借名登記之894、894-1地號土地，原告已於109年8月
15日簽名擔任保證人改由陳慧珍與被告乙○○，簽訂新借名
登記協議書，其借名登記資格已不存在，不動產買賣契約
書中第13條特別約定事項第6項詳實記載系爭建物跨越國
有土地部份，賣方宣稱已於108年2月向南澳鄉公所申請公
告受配，經雙方協議如賣方取得該範圍土地所有權，買方
應補償賣方10萬元，賣方同意將此範圍提供買方設定抵押
權登記，第7條則約定雙方協議4個月内，如前項範圍由第
三人申請核准之情形者，雙方同意解除本契約，賣方應無
息返還原收受價款，由此可鑑系爭893-9地號土地補償金
是涵蓋在不動產買賣中之主要約定，原告於110年8月19日
代替土地所有權人賣方陳慧珍簽名領取房地買賣補償價款
10萬元，並同意就買賣標的共3筆土地為農育權設定登記
，已完成各項履約給付，因此於111年5月3日與土地所有
權人陳慧珍重新簽訂借名登記協議書並增加擔保物即系爭
893-9地號土地抵押權，契約議訂後參方已履行完成各項
條約内容，事隔5年原告請求侵權行為損害賠償90萬元，
其請求權基礎暨理由不符契約約定原則。
⒊聲明：原告之訴駁回。
㈡被告丙○○：
⒈原告稱其當初興建農舍花費550萬元，請原告提出證明，姑
且為真，其與本件買賣價金無關連，因系爭建物無申請合
法建築執照乃違章建築，且該屋有相當部份蓋在國有地上
（即系爭893-9地號土地)，有嚴重瑕疵，實務上原住民保
留地很難取得銀行貸款，且本件買賣為借名登記契約，非
所有權移轉，更不可能貸款，才使得系爭建物之價值受到
減損，不動產之價格自有主、客觀多方面因素，非買賣方
單方面能夠決定，被告丙○○銷售系爭建物將近2年多時間
，帶看客戶不下15組，其中有4組出過價錢，皆無高過300
萬元，能成交已實屬不易，買賣雙方在自由意志下所簽訂
契約，理應遵守，否則契約精神將蕩然無存，嚴重影響交
易至大。
⒉原告主張被告丙○○未告知山坡地保育利用條例第37條修正
之事，致損害其利益，屬片面之詞，被告丙○○從未隱瞞山
坡地保育利用條例之事，又山坡地保育利用條例於107年1
2月31日修法通過，108年1月9日公告實施，原告即於108
年2月間(不動產買賣契約第13條第6項所載）去申請公告
受配，足見原告對山坡地保育利用條例修正知之甚詳，且
原告去南澳鄉公所申辦時，被告丙○○亦有陪同，何來隱瞞
之說。再者，山坡地保育利用條例修正内容主要精神是原
住民取回土地不需等待5年即可取得所有權，和本件不動
產買賣契約書内容，性質有所不同，買方非原住民，買的
是土地的農育權，並非取得所有權，山坡地保育利用條例
修正内容對買方毫無關聯，何來原告所稱本人使其誤信系
爭893-9地號土地有暇疵而損害其利益，本件買賣契約皆
在雙方意識清楚下簽訂，理應遵守契約精神，又原告對系
爭894、894-1地號土地感情，於取得系爭893-9地號土地
後希望買方能提供若干坪土地讓原告使用，買方亦欣然同
意，足見當時雙方並無勉強難為之處，若原告事後覺得賣
的便宜有所反悔，大可在申請系爭893-9地號土地公告受
配時（至少有半年以上時間），放棄申請，使得買賣契約
不成立而解除（不動產買賣契約書第13條第6項所載），
原告於若干年後片面指控被告丙○○，實屬無理。
⒊本件買賣是後來才知道系爭建物有3分之2面積佔用國有地
即系爭893-9地號土地，當時原告還在申請系爭893-9地號
土地所有權，但還未申請完畢，所以買方要求將系爭893-
9地號土地取得後納入本次買賣合約，買方才要全部買下
，陳慧珍是原住民，買方甲○○不是原住民，非原住民不能
購買及過戶，只能借名登記，並設定農育權及抵押權，本
件農育權是設定給被告乙○○之訴訟代理人甲○○，就是原告
取得系爭893-9地號土地後，被告乙○○要設定農育權，買
方要補償10萬元給原告，10萬元僅針對系爭893-9地號土
地的農育權及抵押權，沒有過戶，假設買方能找到原住民
身分的人過戶，之後就不用給錢。
⒋聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張系爭894、894-1地號土地為山坡地保育區農牧用地
，登記名義人為具原住民身分之陳慧珍，實際所有人為原告
，於109年8月3日原告有代理陳慧珍與被告乙○○簽立不動產
買賣契約書，將系爭894、894-1地號土地出售於被告乙○○，
且由被告丙○○擔任不動產經紀人，並於110年8月19日就系爭
894、894-1、893-9地號土地簽立房地買賣補償價款收付憑
條等情，業據提出借名登記協議書、不動產買賣契約書、房
地買賣補償價款收付憑條、土地登記第一類謄本為證（見本
院卷第19頁至第20頁、第29頁至第43頁、第69頁至第83頁）
，且為被告乙○○、丙○○所不爭執，此部分之事實，應堪認定
。
㈡原告主張被告丙○○違反民法第565條、第567條、第544條之部
分：
⒈按民法第529條、第565條規定，關於勞務給付之契約，不
屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。
居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言。是居間契約
為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內
容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報
酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支
出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568條），從
而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（
最高法院72年度台上字第579號判決意旨參照）。查原告
與被告乙○○間經由被告丙○○居間而於109年8月3日就系爭8
94、894-1地號土地簽訂不動產買賣契約書，於110年8月1
9日就系爭894、894-1、893-9地號土地簽立房地買賣補償
價款收付憑條，為兩造所不爭執，則依上開說明，關於原
告與被告丙○○間之權利義務關係，自應優先適用民法關於
居間之規定。民法就居間人違反其義務之情，僅於第571
條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委
託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人
收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，至其
他義務之違反，致委託人受有損害者，則應依債務不履行
之規定，請求損害賠償，而無適用民法關於委任規定之餘
地。準此，原告主張被告丙○○故意違反受任人義務，而依
民法第544條規定請求被告丙○○負損害賠償責任云云，尚
屬誤會。
⒉按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完
全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民
法第227條第1項定有明文。居間人關於訂約事項，應就其
所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約
事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義
務。又按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面
同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、
公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提
供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人
或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租
人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或
承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機
關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，民法第565條、
第567條第1項前段、第2項及不動產經紀業管理條例第24
條之2分別定有明文。承前所述，不動產經紀業者於執行
仲介業務時，負有對訂約事項據實報告及調查之義務，倘
違反上開事項，致交易當事人受有損害者，應負損害賠償
責任，固然無訛；惟倘若經紀人已盡其調查之能事，尚無
可歸責於經紀業之事由時，當屬未違反上開規定甚明。原
告雖主張被告丙○○明知山坡地保育利用條例第37條規定已
於108年1月9日修法，系爭893-9地號土地無庸繼續耕作5
年即可直接申請取得所有權，卻未告知原告，讓原告僅以
10萬元將系爭893-9地號土地出售予被告乙○○等情，然觀
諸原告代理陳慧珍簽訂之不動產買賣契約書第13條第6項
約定「本約土地上之建物跨越國有土地部分，賣方已於10
8年2月向南澳鄉公所申請公告受配，…雙方協議如賣方取
得該範圍之土地所有權，買方應補償賣方新臺幣壹拾萬元
整，賣方同意將該範圍提供買方設定抵押權登記，買方應
於設定完竣之日起2日內給付前項補償價款」（見本院卷
第34頁），又參酌於110年8月6日陳慧珍已取得系爭893-9
地號土地所有權後，原告於110年8月19日又代陳慧珍與被
告乙○○簽立房地買賣補償價款收付憑證，內容記載「…茲
就109年8月3日成立之買賣契約書內第十三條特別約定事
項㈥項，賣方已申請取得土地所有權，今買方依約給付新
臺幣壹拾萬元整，就本筆土地賣方依約提供證件辦理另做
抵押權設定登記，並同意就本契約買賣標的共3筆土地為
農育權設定登記」等語（見本院卷第43頁），綜合上開2
份契約書之內容可知，陳慧珍於108年2月向南澳鄉公所申
請公告受配，於110年8月6日登記為所有權人，期間僅有2
年餘，不論陳慧珍或原告均應知悉山坡地保育利用條例第
37條業已修正，否則以陳慧珍於108年2月申請公告受配，
自應先取得耕作權、地上權，且於取得耕作權、地上權滿
5年後始有可能取得所有權，而於陳慧珍向南澳鄉公所辦
理公告受配過程中，自應知悉係申請為所有權之登記，若
陳慧珍不知悉山坡地保育利用條例有修正下，自應先申請
耕作權或地上權，豈會於110年7月30日可取得所有權，而
於110年8月6日辦妥所有權登記，有土地登記第一類謄本
附卷可參（見本院卷第183頁至第185頁），是原告主張不
知悉山坡地保育利用條例有修正一節，自非可採。再者，
陳慧珍究於何時可取得系爭893-9地號土地所有權，與本
件系爭894、894-1地號土地、系爭建物之買賣價格究有何
關連，觀諸不動產買賣之價格，其形成雖難免不受周遭環
境及經濟機能等客觀因素之影響，但最後均係取決於當事
人主觀上自由之意思與判斷，祗須雙方互相表示同意，即
可成交。又按民事「契約自由」及「意思自主」之原則，
當事人得在理性思考與自由經濟市場機制下，立於相互平
等之基礎，斟酌情況，權衡損益，選擇締約之對象、方式
及内容，以追求其締約之經濟目的；而依常人生活經驗，
均知不動產買賣仲介業之功能，係提供媒合買賣雙方交易
之管道，以收取約定之仲介服務費爲報酬，並非對交易標
的鑑價之專業機關，故仲介業者縱可依實務交易經驗提供
意見，然亦屬其主觀判斷意見，且仲介業者除另有特別約
定外，多約定以交易價格相當比率之金額為仲介費金額，
亦即交易金額之高低亦決定其報酬金額之高低，可知仲介
業者亦較樂見交易金額高者；雖亦有為促成交者，建議交
易當事人分別降價或加價之情形，然依常情，該意見亦僅
於交易當事人決定買賣價格時之參考因素之一，交易當事
人是否採納，於法律或契約均難以強制，全取決於交易當
事人主觀上覺得該交易是否權損相衡（例如亦有認賣價雖
非合於行情價，但已高於其原取得價格可獲利了結、需用
款急需變價、繼承所得因乏人管理者欲處分者等），無法
預知交易時點是否為獲利最高點，故為免損失，依現今資
訊發達，對於不動產價格之查詢管道及方法多元，交易當
事人亦可多方查詢相關資料參考，當非僅有聽從仲介業者
意見一途甚明，原告主張系爭893-9地號土地因山坡地保
育利用條例第37條修正，而受有90萬元之價差，亦無提出
資料佐證，是原告主張因被告丙○○未告知山坡地保育利用
條例第37條修正，導致系爭893-9地號土地受有90萬元之
價差損失一節，自非可採。
㈢按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，
民法第184條第1項前段及第185條固分別定有明文。惟民法
第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意
過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性
，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權
行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉
證責任（最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨亦可
參照）。本件原告既未能舉證證明被告乙○○、丙○○有何隱瞞
之情節存在，業如前述，復未能指明被告乙○○、丙○○所為成
立其他侵權行為，是其依民法第184、185條規定，請求被告
乙○○、丙○○就其因出售系爭893-9地號土地有價差90萬元負
連帶賠償責任，亦屬無據，難予准許。
四、綜上所述，原告依據民法第565條、第567條、第544條、第
第184條、第185條之規定，請求被告乙○○、丙○○應連帶給付
原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核
與判決結果無涉，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 3 月 20 日
民事庭 法 官 張淑華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 20 日
書記官 陳靜宜