臺灣士林地方法院民事判決
113年度訴字第1622號
原 告 國賓大建設股份有限公司
法定代理人 陳明雄
原 告 鄭秀慧
共 同
訴訟代理人 林宇文律師
侯傑中律師
上 1 人
複 代理人 林則奘律師
被 告 黃小育
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年3月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落在臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），
原為訴外人闕世謙、張文德、帝利建設股份有限公司（下稱
帝利公司）、蔡政達、尤文群、鄭蔡芳蘭（下合稱闕世謙等
6人）所有；被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號房屋
部分建物（下稱系爭地上物）占用系爭土地部分範圍如本院
卷第24頁複丈成果圖D部分面積18平方公尺（下稱系爭占用
土地），前經本院104年度重訴字314號確定判決（下稱系爭
前案判決）認定成立基地租賃關係（下稱系爭租約）。闕世
謙等6人嗣與被告就系爭租約租金數額，於民國110年12月1
日本院110年度移調字第162號成立調解筆錄（下稱系爭調解
筆錄），合意「自111年6月1日以後之年租金，於每期第1日
即6月1日，一次繳付按當年度申報地價7.5%*18平方公尺計
算之年租金予出租人。如於租賃期間移轉系爭土地所有權或
房屋事實上處分權予第三人，應以書面通知他方，並將本調
解筆錄内容通知受讓人，使其知悉本調解筆錄所載條件並繼
續履約。」，系爭調解筆錄並記載由闕世謙代表闕世謙等6
人收受全部租金。
㈡闕世謙等6人於112年4月13日將系爭土地所有權移轉予原告，
依修正前民法第425條規定，原告當然成為系爭租約出租人
，闕世謙並已通知被告應向原告繳付租金。詎被告未繳租金
，經原告催告後，仍拒絕給付，迄已遲付達2年以上之租金
總額，原告業已依法終止系爭租約。被告就系爭占用土地已
屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段、中段之規定，訴
請被告拆屋還地。並聲明：被告應將系爭地上物拆除，將系
爭占用土地返還原告；願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：其向闕世謙等6人承租系爭占用土地，經系爭前
案判決認定系爭租約存在後，均有按期繳納租金予闕世謙，
被告雖有於112年6月5日收受闕世謙通知系爭土地業已移轉
予原告，並通知被告應向原告繳納租金，惟關世謙並未被授
權處理系爭土地相關事宜，且先前皆由帝利公司通知，從未
以闕世謙個人名義通知，顯與前揭租金協議書約定之內容不
符。嗣原告雖催告被告繳付租金，惟經被告要求出示相關文
書仍不出示，是以被告已將112年度及113年度之租金繳付予
闕世謙，系爭租約仍然存在等語置辯，並聲明：原告之訴及
其假執行之聲請均駁回；如受不利益之判決，願供擔保，請
准予宣告免為假執行。
三、原告主張系爭土地原為訴外人闕世謙等6人所有；被告所有
之系爭地上物占用系爭占用土地，其等間之法律關係，前經
系爭前案判決認定成立基地租賃關係（即系爭租約）；闕世
謙等6人嗣於110年12月1日與被告成立系爭調解筆錄，合意
自111年6月1日起之租金，於每期6月1日一次繳付按當年度
租金等情，業經本院調閱系爭前案判決卷宗、系爭調解筆錄
卷宗查核屬實，復為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、得心證理由：
㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定
，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限
者，不適用之；民法第425條定有明文。又承租人租金支付
有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如
承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為
房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項
之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應
於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；租用建築房屋之基
地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定；
民法第440條復有明定。
㈡被告依據系爭租約，就112年6月1日起至113年5月31日止之租
金（下稱112年度租金）及113年6月1日起至114年5月31日止
之租金（下稱113年度租金），應向何人繳納？
經查，原告主張其於112年4月13日自闕世謙等6人受讓系爭
土地，有系爭土地謄本在卷可稽（見本院卷第26頁），是以
原告自112年4月13日起，確為系爭土地所有權人，且依被告
與闕世謙等6人於系爭調解筆錄約定內容「如於租賃期間移
轉系爭土地所有權或房屋事實上處分權予第三人，應以書面
通知他方，並將本調解筆錄内容通知受讓人，使其知悉本調
解筆錄所載條件並繼續履約。」，則原告確已承受系爭租約
，而成為系爭租約出租人；又依系爭調解筆錄有權代理全體
地主收取租金之闕世謙，業於112年6月5日通知被告上開系
爭土地移轉及應向原告繳納112年度租金事宜，且退還被告
已匯入闕世謙帳戶之租金同額支票1張，亦有闕世謙通知函
及回執附卷足憑（見本院卷第28至29頁），被告亦不爭執有
收受該通知函（見本院卷第131頁）。則原告自112年4月13
日起業已合法承受系爭租約，且被告並已受書面通知而知悉
系爭租約移轉，是以112年度租金及113年度租金，被告即應
向原告繳納，首堪認定。被告抗辯原告並未出示證件云云，
惟查闕世謙為有權代理原出租人全體收受租金之人，其以書
面通知被告系爭土地移轉事宜，業已踐行被告與闕世謙等6
人在系爭調解筆錄第5項約定之通知方式，是被告前揭抗該
，並不足採。
㈢原告終止系爭租約，並不合法：
原告雖曾於113年5月30日催告被告應於113年6月15日前繳納
112年度租金，並於113年6月20日催告被告於應113年7月5日
前繳納112年度租金及113年度租金，嗣因被告仍未繳納112
年度租金及113年度租金，原告乃於113年7月12日以被告迄1
13年7月5日尚未繳付前開租金為由，終止系爭租約，有原告
各該通知函附卷足憑（見本院卷第30至32頁、第36頁），被
告亦自承有受收各該通知函（見本院卷第131頁）。惟查：
被告迄至113年7月12日止確實未向原告繳納112年度租金及1
13年度租金，然其113年度之租約期間係迄至114年5月31日
止，是於113年7月12日原告終止系爭租約之時，被告遲付租
金之總額，並未達2年之租額，與民法第440條第3項出租人
得終止租約之要件不符；縱認該條文所指之2年租額僅須租
金陷於遲延即可，而無庸2年期滿（本院不採此見解），惟
依民法第440條第3項適用第2項規定，亦須遲延給付租金逾2
個月時，出租人始得終止契約，原告於113年7月12日終止租
約時，距被告應繳第2年欠租之113年6月1日期限，亦未滿2
個月。是本件原告於113年7月12日以被告欠租達2年數額而
終止系爭租約，並不合法。系爭租約仍有效存在於兩造之間
，已堪認定。
㈣綜上所述，系爭租約仍有效存在於兩造之間，被告所有之系
爭地上物占用系爭占用土地，係本於租賃關係合法占有。原
告請求被告將系爭地上物拆除，返還系爭占用土地予原告，
並無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依前揭法律關係，請求被告拆除系爭地上物
，返還系爭占用土地，並無理由，應予駁回。原告之訴既經
駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經
本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，
附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 3 月 27 日
民事第三庭 法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 3 月 27 日
書記官 鍾堯任
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