臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度訴字第961號
原 告 劉信雄
被 告 蘇峻寬
張瑞麟
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年2月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落義縣○○鄉○○段0000地號土地，應予變價分割，所得
價金按原告應有部分5分之1、被告蘇峻寬應有部分5分之2、被告
張瑞麟應有部分5分之2之比例分配。
訴訟費用由被告蘇峻寬負擔5分之2、被告張瑞麟負擔5分之2、原
告負擔5分之1。
事實及理由
一、原告主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號、面積8,933.86平
方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分比例
分別為原告5分之1、被告蘇峻寬5分之2、被告張瑞麟5分之2
。系爭土地並無不分割之協議，亦無物之使用目的不能分割
之情形，因兩造不能協議分割，爰依請求裁判分割。又系爭
土地之使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地，若
以原物分割，原告分得之土地面積不符合農業發展條例（下
稱農發條例）第16條之規定，顯然不可行，而應依民法第82
4條第2項第2款規定為變價分割。並聲明：兩造共有系爭土
地變價分割，價金按兩造之應有部分比例分配；訴訟費用由
兩造按應有部分比例負擔等語。
二、被告方面：
㈠被告蘇峻寬則以：不願意變價分割，目前被告在土地上還有
耕作，被告蘇峻寬希望能夠保留土地，不想賣土地，被告蘇
峻寬曾向原告之前手購買土地，也給付價金，然後來沒有成
功辦理移轉登記，該前手就跑了，不願意再花第2筆錢向原
告購買土地。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔
等語。
㈡被告張瑞麟則以：不願意變價分割，被告張瑞麟不想賣土地
，理由同被告蘇峻寬所述，被告張瑞麟也不想跟原告購買土
地。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔等語。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。共有
物分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為
下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。但各共有人均受原
物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。㈡原物
分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分
配於各共有人。民法第823條第1項、第824條第1、2項分別
定有明文。原告主張變價分割系爭土地，然為被告所不同意
。是本件所應審究者為：㈠系爭土地是否有不能分割之情況
？㈡若可以分割，何種分割方案為可採。茲說明如下：
㈠系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之
期限之情形：
系爭土地為兩造共有，應有部分比例分別為原告5分之1、被
告蘇峻寬5分之2、被告張瑞麟5分之2，且兩造無法達成分割
協議，暨系爭土地無因物之使用目的不能分割，兩造亦無契
約訂有不分割之期限，有系爭土地登記第一類謄本附卷可稽
（見本院卷第47至49頁），是原告訴請分割系爭土地，應予
准許。
㈡關於分割方案，依目前兩造主張及意願，本院認以變價分割
為適當：
⒈按「本條例用辭定義如下：...十一、耕地：指依區域計畫
法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林
區之農牧用地」。「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.
25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：
...三、本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之
耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國89年1月4
日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。前項第3
款及第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先
取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不
得超過共有人人數」，農發條例第3條第11款、第16條第1
項但書第3款、第4款、第2項分別定有明文。即農發條例
第16條第1項但書第3款係考量繼承係法律事實，不能以人
為因素掌控，為解決耕地「因繼承」而產生產權過度複雜
之問題，特設共有人得分割為單獨所有。倘耕地於89年1
月4日後繼承，繼承人未主張分割為單獨所有，卻將其繼
受應有部分再以其他非繼承行為移轉（如贈與、出賣、法
院拍賣）予他人，該共有關係已非因繼承而形成，當無該
條例第16條第1項但書第3款規定之適用，而屬該條例修正
施行後新成立之共有關係，合先敘明。
⒉系爭土地使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地
，面積8,933.86平方公尺，係屬於耕地，有系爭土地登記
第一類謄本之記載可查（見本院卷第47至49頁），其分割
應依農發條例規定辦理之。又系爭土地於89年1月4日農發
條例修正施行【前】為蘇嫌所有，蘇嫌過世後，系爭土地
於100年6月7日因繼承登記為張來旺、張麗華、張瓊之、
張容瑜、被告蘇峻寬等5人所共有。嗣張瓊之於100年6月3
0日將其應有部分贈與登記給張來旺，張麗華於100年11月
8日將其應有部分贈與登記給被告蘇峻寬，張來旺過世後
，其應有部分於109年2月17日因分割繼承登記為被告張瑞
麟所有，張容瑜於113年8月2日將其應有部分買賣登記給
原告等情，有系爭土地異動索引附卷可查（見本院卷第51
至57頁），顯見系爭土地於89年1月4日後繼承，繼承人張
容瑜未主張分割為單獨所有，卻將其繼受應有部分再以買
賣（非繼承行為）移轉登記給原告，該共有關係已非因繼
承而形成，當無該條例第16條第1項但書第3款規定之適用
，而屬該條例修正施行後新成立之共有關係。經本院向嘉
義縣大林地政事務所函詢關於系爭土地分割，有無限制？
可否分割後有人所分得土地面積未達0.25公頃？是否符合
農發條例第16條規定？等項，據函覆稱：「...二、本案
民雄鄉福興段1073地號土地，經查為一般農業區農牧用地
，係屬農業發展條例（下稱農發條例）第3條第11款定義
之耕地，查案地現為3人共有，共有人劉信雄係於113年8
月以買賣取得持分，爰不符合農發條例第16條第1項第3款
規定。三、綜上所述，案地如分割後，其中有人所分得土
地面積未達0.25公頃，則不符合農發條例第16條規定。」
等語，有嘉義縣大林地政事務所114年1月16日嘉林地測字
第1140000046號函附卷可稽（見本院卷第79頁），則系爭
土地之分割應受最小分割面積2,500平方公尺（即0.25公
頃）之限制。
⒊系爭土地面積為8,933.86平方公尺，並應受有分割最小面
積之限制，已如上述，依原告之應有部分5分之1計算，僅
能分得1,786.77平方公尺，未達2,500平方公尺（即0.25
公頃），故無法以原物分配於「各」共有人，無從採取民
法第824條第2項第1款前段之分割方法。
⒋至於可否採取民法第824條第2項第1款後段之分割方法，將
原物全部分配於「部分」共有人（例如分配給被告或分配
給原告），就未受分配土地或不能按應有部分受分配土地
之「他」共有人，以金錢補償之？則必須兩造有意願、能
力及就補償金額能有共識。就此，兩造均無意願補償對造
，取得對造系爭土地應有部分（見本院卷第83至85頁），
兩造既無補償之意願，本院審酌農發條例第16條為擴大農
地經營規模，防止農地細分，其立法意旨，僅係限制共有
耕地以原物分配為分割，並非不許農地共有人以原物分配
以外之方法以消滅其共有關係，倘將共有耕地整筆變賣，
以價金分配各共有人，並不發生農地細分之情形，應不在
農發條例第16條限制之列。系爭土地現由被告耕作，透過
拍賣程序，亦可由單獨一人或少數人取得，而保持土地之
完整性、發揮最大經濟效益甚明。況民法第824條第7項亦
規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有
依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以
抽籤定之」之明文，其立法理由，乃共有物變價分割之裁
判，係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於
變價分配之執行程序，為使共有人能繼續其投資規劃，維
持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情
，爰訂定變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權
。準此，倘共有人認有繼續維持本件土地所有權之必要，
自仍得於變價分配之執行程序時，行使依相同條件優先承
買之權利。
⒌綜上所述，考量系爭土地禁止細分之法令限制、經濟效用
、兩造之利益及意願等一切情狀，認兩造共有之系爭土地
應以變賣分割，並以賣得價金按兩造應有部分比例分配之
，較能兼顧兩造共有人之利益，而屬適當。從而，原告本
於共有人之地位，起訴請求將系爭土地予以變價分割，以
變價後價金按兩造之所有權應有部分比例分配，為有理由
，應予准許，爰判決如主文第1項所示。。
四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。系爭土地因兩造無法自行協議分割，依前開說明，本院認 本件訴訟費用應由兩造按應有部分比例負擔，爰判決如主文 第2項所示。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第78條、第8 5條第1項。
中 華 民 國 114 年 3 月 4 日 民二庭法 官 黃茂宏 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 4 日 書記官 王嘉祺